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15.10.2019 Wohninvestmentmarkt: Transaktionsvolumen bei knapp 14 Mrd. Euro

Nach der Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo ist der Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland auf dem Weg zum drittbesten Jahresergebnis nach den Rekordwerten der Jahre 2015 und 2018. Aufgrund des sehr guten Quartalsergebnisses, das mit 5,8 Mrd. Euro deutlich über den Resultaten der beiden Vorquartale liegt (Q1 2019: 3,9 Mrd. Euro / Q2 2019: 4,2 Mrd. Euro), wächst das gehandelte Volumen in den ersten neun Monaten des Jahres auf 13,9 Mrd. Euro. Damit liegt es nur 1,8 Mrd. Euro unter dem sehr guten Ergebnis des gesamten Jahres 2017. Der Wert von 14,7 Mrd. Euro des Vorjahreszeitraums bleibt allerdings unerreicht.

Die Ankäufe von Unternehmensanteilen seitens der TLG an Aroundtown sowie von Adler Real Estate an Ado Properties sind nicht in die Analyse eingeflossen. NAI apollo berücksichtigt in der Umsatzberechnung als indirekte Investitionen nur Share Deals in Form eines Erwerbs von Anteilen an einer Objektgesellschaft oder einer Immobiliengesellschaft, durch die eine Kontrollmehrheit erlangt wird. „Würden die beiden Anteilsübernahmen, die sich auf 13 bzw. 33 Prozent belaufen, einberechnet, wäre die Umsatzschwelle von 15 Mrd. Euro bereits im dritten Quartal überschritten worden“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. „Auch die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten macht im Vergleich zur Jahresmitte einen Sprung um über 35.000 auf nun rund 95.000 Wohnungen. Das Ergebnis des Vorjahreszeitraums von rund 108.500 Einheiten bleibt aber unerreicht“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group.

Großportfoliodeals prägen das Marktgeschehen

Große Bedeutung auf dem Transaktionsmarkt haben Portfolioverkäufe über 500 Mio. Euro. So veräußerten Tochtergesellschaften von Ado Properties rund 6.000 Wohneinheiten in Berlin an die städtische Wohnungsgesellschaft Gewobag für 920 Mio. Euro. Zudem hat die ZBI-Gruppe im dritten Quartal wieder eine große Transaktion getätigt und rund 615 Mio. Euro für 6.350 Wohnungen der Deutschen Wohnen gezahlt. Darüber hinaus hat die Commerz Real für ihren offenen Immobilienfonds rund 1.000 Wohnungen als Teil des Millennium-Portfolios von der Generali Versicherung erworben. Infolge der großvolumigen Paketverkäufe entfällt im Jahresverlauf 2019 mit rund 4,7 Mrd. Euro wieder der größte Anteil des Transaktionsvolumens auf die Größenklasse der Deals „über 500 Mio. Euro“. Danach folgen mit 3,8 Mrd. Euro die Größenklasse zwischen „100 und 500 Mio. Euro“ sowie die restlichen Klassen mit Deals „unter 100 Mio. Euro“ mit Anteilen zwischen 4 und 14,9 Prozent.

Hochpreisige Paketverkäufe in Toplagen tragen zum Preisanstieg bei

Die Erhöhung des Kaufpreises pro Wohneinheit von 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr (Q1-Q3 2018: 135.500 Euro / Einheit) auf rund 147.000 Euro resultiert im großen Teil aus dem starken Preiswachstum bei Bestandsgebäuden in den Top-7-Städten. So hat u.a. zuletzt der schwedische Wohnungskonzern Akelius Property AB für 420 Millionen Euro ein Portfolio von rund 1.500 Wohnungen in Hamburg und München veräußert. „Der Verkauf des Millennium-Portfolios hat das Tempo des kontinuierlichen Preisanstiegs zusätzlich angefeuert“, sagt Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH.

Öffentliche Hand überschreitet Vervierfachung des Ankaufsvolumens / Projektentwickler weiterhin stark auf der Verkäuferseite

Die aktivste Käufergruppe waren in den ersten drei Quartalen des Jahres 2019 die Offenen Immobilienfonds / Spezialfonds mit einem Ankaufsvolumen von 4,7 Mrd. Euro. Sie lagen damit um 2,3 Mrd. Euro über dem von ihnen verantworteten Volumen des Vorjahreszeitraums. Auf den zweiten Platz positionieren sich die Asset Manager / Fondsmanager. Ihr gehandeltes Volumen erhöhte sich gegenüber dem Vergleichszeitraum 2018 von 0,8 Mrd. Euro auf nun 2,9 Mrd. Euro. Auf Rang 3 folgt die öffentliche Hand mit 2,2 Mrd. Euro. Auch sie konnten ihren Umsatzbeitrag bis zum Ende des dritten Quartals um rund 1,7 Mrd. Euro gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöhen.

„Bereits seit dem Jahresanfang stechen die Marktaktivitäten der öffentlichen Hand heraus, die vor allem im Hinblick auf die geforderte Sicherung der Wohnraumversorgung unterhalb des Marktniveaus kontinuierlich das Ankaufsvolumen steigerten“, so Kanzler. Auf der Verkäuferseite belegen die Projektentwickler und Bauträger mit einem Verkaufsvolumen von rund 4 Mrd. Euro die Spitzenposition (Q1-Q3 2018: 4,2 Mrd. Euro). Gegenüber dem Vorjahreszeitraum haben die zweitstärksten Verkäufer bzw. Asset Manager / Fondsmanager ihr Umsatzvolumen (3,1 Mrd. Euro) mehr als verdoppelt (Q1-Q3 2018: 1,4 Mrd. Euro).

Ausländische Investoren weniger präsent / Berlin weiterhin im Fokus
Deutsche Investoren sind auf dem heimischen Markt am stärksten vertreten. Absolut betrachtet vereinen diese ein Ankaufsvolumen von rund 12,4 Mrd. Euro gegenüber 11,3 Mrd. Euro im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Internationale Käufer sind infolge der aktuellen Regulierungsdebatten vorsichtiger geworden und erreichen nur ein Investitionsvolumen von rund 1,5 Mrd. Euro (Q1-Q3 2018: 3,4 Mrd. Euro). Spitzenreiter bei der regionalen Verteilung der Deals (nach Anzahl der Transaktionen) auf Bundeslandebene bleiben nach wie vor das Bundesland Nordrhein-Westfalen sowie Berlin mit Anteilen von 16 Prozent (Q1-Q3 2018: 17,9 Prozent) bzw. 15,6 Prozent (Q1-Q3 2018: 14,5 Prozent).

„Trotz Regulierungsmaßnahmen wie Mietendeckel und Mietpreisbremse ist das Interesse an Investments in der Bundeshauptstadt weiterhin groß. Zwar hat die absolute Anzahl an Transaktionen abgenommen, bei der prozentualen Verteilung der Verkaufsfälle besetzt Berlin aber weiterhin zusammen mit Nordrhein-Westfalen die Spitzenposition. Hierzu haben aber gerade in Berlin nicht zuletzt verschiedene Ankäufe der öffentlichen Hand einen wichtigen Beitrag geleistet. Hingegen scheinen die Aktivitäten privatwirtschaftlicher Akteure vor allem von internationaler Seite eine wachsend abwartende Tendenz einzunehmen“, so Mergen. Auf kommunaler Ebene stehen weiterhin die Big 7 im Fokus. Aber auch prosperierende Städte in der zweiten Reihe, im laufenden Jahr vor allem wieder Leipzig, Dresden oder auch Magdeburg, stechen mit einer erhöhten Zahl an Verkaufsfällen hervor.

NAI apollo erwartet überdurchschnittlich starkes Investmentjahr

„Infolge des dynamischen Marktgeschehens vor allem in den letzten drei Monaten rechnen wir weiterhin mit einem überdurchschnittlich starken Gesamtjahresergebnis. Dabei erwarten wir auch einen weiteren Anstieg der Wohnungspreise in den nächsten drei Monaten, aber auch Stabilisierungstendenzen im kommenden Jahr“, so Kanzler. Das Interesse seitens der öffentlichen Hand an einer Vergrößerung ihrer Wohnungsbestände bleibt groß. Auf Verkäuferseite sind weiterhin hohe Aktivitäten vor allem der Projektentwickler wahrscheinlich. „Zudem hat sich erneut gezeigt, dass sich Anteilsankäufe und Unternehmensübernahmen deutlich auf das Umsatzergebnis niederschlagen. Auch in den kommenden Monaten werden entsprechende Investitionen neben den klassischen Assetdeals die Marktaktivitäten kennzeichnen“, fügt Wende hinzu. Für das Gesamtjahr 2019 prognostiziert NAI apollo ein gehandeltes Transaktionsvolumen oberhalb des Niveaus von 2017, dem drittstärksten Jahr seit Beginn der Erfassung seitens NAI apollo, und damit eine Annäherung an dem Wert von 2018 (18,6 Mrd. Euro). Der Rekordwert von 2015 (23,9 Mrd. Euro) bleibt allerdings unerreicht.







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