20.11.2019 ÖPNV-Erschließungskosten sind kein Hindernis für neue Stadtquartiere
Der Projekt- und Gebietsentwickler BPD (Bouwfonds Property Development) hat in einer gemeinsamen Studie mit dem Institut der deutschen Wirtschaft e.V. (IW) den Zusammenhang von Mobilitätslösungen und Wohnungsbau untersucht. Das Ziel: Neue Perspektiven für die Stadtentwicklung zu gewinnen. Im Zentrum der Studie steht die Analyse des empirischen Zusammenhangs zwischen dem Ausbau des Öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) und den Immobilienpreisen.
Innenentwicklung stößt an ihre Grenzen
Angesichts eines starken Bevölkerungswachstums in den Ballungsräumen ist eine verstärkte Bautätigkeit nötig, um dem bestehenden Wohnungsmangel zu begegnen. Die Fokussierung auf eine innerstädtische Flächenentwicklung und Nachverdichtung hat bisher nicht den ausreichenden Effekt erzielt. Um zugleich ein Wachstum des motorisierten Individualverkehrs zu vermeiden, ist es unabdingbar neue Wohnentwicklungen gut an den ÖPNV anzubinden. Der Ausbau des ÖPNV darf im Umkehrschluss aber nicht zu einer problematischen Kostenbelastung für die Kommunen führen und so die Entstehung neuer Quartiere verhindern.
Ausgebauter ÖPNV führt zu höheren Immobilienpreisen
Anhand von neuentwickelten Stadtquartieren in drei ausgewählten Ballungsräumen in Deutschland – Köln, Stuttgart und Karlsruhe – konnte die Studie bei vorhandener ÖPNV-Verbindung eine positive Wertentwicklung der Immobilien bis in den hohen einstelligen Prozentbereich nachweisen. Die Ergebnisse zeigen, dass eine ÖPNV-Anbindung eines neuen Stadtquartiers, die zu einer Verkürzung der Reisezeit um 30 Minuten führt, in allen Fällen mit Steigerungen der Immobilienpreise einhergeht. Für Karlsruhe ergaben sich Steigerungen der Immobilienpreise in Höhe von 3,6 Prozent, für Stuttgart 5,4 Prozent und für Köln sogar 9 Prozent. Während die Immobilienpreise eine Steigerung erfuhren, profitieren die neuen Einwohnerinnen und Einwohner von geringeren Mobilitätskosten.
Erfolgreiche Finanzierungsbeispiele: Freiburg, Kopenhagen, Wien
Wie sich eine erfolgreiche Entwicklung neuer Stadtteile und deren Anbindung an den ÖPNV umsetzen und finanzieren lässt, verdeutlicht die Studie anhand von drei ausgewählten nationalen und internationalen Fallbeispielen. Während es sich bei den ausgewählten Projekten in Deutschland (Freiburg) und Dänemark (Kopenhagen) um Neuentwicklungen auf zuvor unbebauter Fläche handelt, wurde bei dem Beispiel aus Österreich (Wien) eine große Konversionsfläche in der Untersuchung berücksichtigt. Alle drei exemplarischen Neubau-Quartiere überzeugen durch das jeweilige Mobilitätskonzept und die Finanzierungslösung. Dabei zeigte sich, dass es jeweils einen Akteur geben muss, der die Grundstücke vor einer planungs- und maßnahmebedingten Bodenwertsteigerung kaufen kann und dann zur Erschließung mit beiträgt.
„Neue großvolumige Wohnbaugebiete angehen“
Han Joosten, Leiter Marktforschung und Gebietsentwicklung bei BPD sagt: „Unsere Studie hat gezeigt, dass sich ein attraktiv ausgebauter ÖPNV positiv auf die Immobilienpreise auswirkt. Diese Erkenntnis kann für den Ausbau von ÖPNV-Angeboten als Grundlage der Finanzierung genutzt werden, da er den Städten und Gemeinden Spielraum beim Bau neuer Quartiere gibt.“ „Zudem zeige die Studie, dass eine enge Verzahnung zwischen der Bau- und Verkehrsleitplanung stattfinden muss, da die Fragen des Wohnstandortes und der Mobilität unmittelbar zusammenhängen. Der vorrangige Ausbau des ÖPNV ermögliche zugleich eine Steuerungsfunktion da mit dem ÖPNV als kostengünstige Mobilitätsalternative der motorisierte Individualverkehr verringert werden kann“, berichtet Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln.
„Angesichts der nach wie vor guten konjunkturellen Lage, der hohen Steuereinnahmen und der anhaltend niedrigen Zinsen sollten auch in Deutschland neue großvolumige Wohnbaugebiete angegangen werden, damit der Wohnungsmarkt entspannt und die Städte nachhaltiger und zukunftsfester gestaltet werden können“, fordert Joosten.
Innenentwicklung stößt an ihre Grenzen
Angesichts eines starken Bevölkerungswachstums in den Ballungsräumen ist eine verstärkte Bautätigkeit nötig, um dem bestehenden Wohnungsmangel zu begegnen. Die Fokussierung auf eine innerstädtische Flächenentwicklung und Nachverdichtung hat bisher nicht den ausreichenden Effekt erzielt. Um zugleich ein Wachstum des motorisierten Individualverkehrs zu vermeiden, ist es unabdingbar neue Wohnentwicklungen gut an den ÖPNV anzubinden. Der Ausbau des ÖPNV darf im Umkehrschluss aber nicht zu einer problematischen Kostenbelastung für die Kommunen führen und so die Entstehung neuer Quartiere verhindern.
Ausgebauter ÖPNV führt zu höheren Immobilienpreisen
Anhand von neuentwickelten Stadtquartieren in drei ausgewählten Ballungsräumen in Deutschland – Köln, Stuttgart und Karlsruhe – konnte die Studie bei vorhandener ÖPNV-Verbindung eine positive Wertentwicklung der Immobilien bis in den hohen einstelligen Prozentbereich nachweisen. Die Ergebnisse zeigen, dass eine ÖPNV-Anbindung eines neuen Stadtquartiers, die zu einer Verkürzung der Reisezeit um 30 Minuten führt, in allen Fällen mit Steigerungen der Immobilienpreise einhergeht. Für Karlsruhe ergaben sich Steigerungen der Immobilienpreise in Höhe von 3,6 Prozent, für Stuttgart 5,4 Prozent und für Köln sogar 9 Prozent. Während die Immobilienpreise eine Steigerung erfuhren, profitieren die neuen Einwohnerinnen und Einwohner von geringeren Mobilitätskosten.
Erfolgreiche Finanzierungsbeispiele: Freiburg, Kopenhagen, Wien
Wie sich eine erfolgreiche Entwicklung neuer Stadtteile und deren Anbindung an den ÖPNV umsetzen und finanzieren lässt, verdeutlicht die Studie anhand von drei ausgewählten nationalen und internationalen Fallbeispielen. Während es sich bei den ausgewählten Projekten in Deutschland (Freiburg) und Dänemark (Kopenhagen) um Neuentwicklungen auf zuvor unbebauter Fläche handelt, wurde bei dem Beispiel aus Österreich (Wien) eine große Konversionsfläche in der Untersuchung berücksichtigt. Alle drei exemplarischen Neubau-Quartiere überzeugen durch das jeweilige Mobilitätskonzept und die Finanzierungslösung. Dabei zeigte sich, dass es jeweils einen Akteur geben muss, der die Grundstücke vor einer planungs- und maßnahmebedingten Bodenwertsteigerung kaufen kann und dann zur Erschließung mit beiträgt.
„Neue großvolumige Wohnbaugebiete angehen“
Han Joosten, Leiter Marktforschung und Gebietsentwicklung bei BPD sagt: „Unsere Studie hat gezeigt, dass sich ein attraktiv ausgebauter ÖPNV positiv auf die Immobilienpreise auswirkt. Diese Erkenntnis kann für den Ausbau von ÖPNV-Angeboten als Grundlage der Finanzierung genutzt werden, da er den Städten und Gemeinden Spielraum beim Bau neuer Quartiere gibt.“ „Zudem zeige die Studie, dass eine enge Verzahnung zwischen der Bau- und Verkehrsleitplanung stattfinden muss, da die Fragen des Wohnstandortes und der Mobilität unmittelbar zusammenhängen. Der vorrangige Ausbau des ÖPNV ermögliche zugleich eine Steuerungsfunktion da mit dem ÖPNV als kostengünstige Mobilitätsalternative der motorisierte Individualverkehr verringert werden kann“, berichtet Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln.
„Angesichts der nach wie vor guten konjunkturellen Lage, der hohen Steuereinnahmen und der anhaltend niedrigen Zinsen sollten auch in Deutschland neue großvolumige Wohnbaugebiete angegangen werden, damit der Wohnungsmarkt entspannt und die Städte nachhaltiger und zukunftsfester gestaltet werden können“, fordert Joosten.
