05.12.2019 In der Immobilienwirtschaft wird der Klimawandel ausgebremst
Nach Plänen der Bundesregierung soll Deutschland 2050 klimaneutral, also treibhausgasneutral sein. Ein hierbei relevanter Bereich ist das Immobiliensegment, auf das etwa ein Siebtel aller Treibhausgasemissionen entfällt. Hauptemittenten sind dabei die privaten Haushalte mit einem Anteil von mehr als zehn Prozent, vorrangig aufgrund der Bereitstellung von Warmwasser und Raumwärme mittels Verbrennung von Energieträgern. Auf Gewerbe, Handel und Dienstleistungen (GHD) entfallen gut vier Prozent.
Dabei gibt es in beiden Bereichen einen deutlichen Unterschied zum Verkehrssektor, der 2016 einem Anteil von rd. 18 Prozent am Gesamtausstoß von Treibhausgasen hatte: Während die Emissionen der Privathaushalte zwischen 1990 und 2016 um über 30 Prozent zurückgegangen sind und im GHD-Bereich sogar um 50 Prozent, liegt der Wert im Verkehrssektor 2016 sogar über dem von 1990. Das zeigt, dass das Immobiliensegment als einer der größten Treibhausgasemittenten gleichzeitig auch über enorme Senkungspotentiale verfügt.
Der Rückgang bei den Privathaushalten wurde dabei durch moderne Heiztechnologien erzielt sowie insbesondere durch energetische Sanierungen von Wohngebäuden. Hier “schlummert“ indessen unverändert ein enormes Energieeinsparpotential angesichts der Tatsache, dass drei Viertel aller Wohngebäude in Deutschland vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1979 errichtet wurden.
So weit die guten Nachrichten, dass die Immobilienwirtschaft einen erheblichen Beitrag zum Klimawandel leisten kann und dies auch seitens der Politik gefordert wird. Leider muss hier auch gleich der Nachsatz folgen: Die Politik fordert, fördert zur zügigen Einleitung der gebotenen Klimawende aber nicht ausreichend!
Im Gegenteil: So hat die Regierung zum ersten Januar 2019 die Höhe der Modernisierungsumlage auch für energieeinsparende Maßnahmen von elf auf acht Prozent jährlich heruntergesetzt, wenn auch nur in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und (zunächst) nur für fünf Jahre.
Breite Kreise warnen deshalb, dass sich die Diskrepanz zwischen Fordern und Fördern nachhaltig relativierend und verzögern und damit im Sinne der Ergebniserzielung kontraproduktiv auf die Modernisierungsquote auswirkt, statt den Klimawandel im Immobiliensegment zu beschleunigen und breit anzustoßen.
Dazu trägt zusätzlich die Miepreisbremse bei, die zum ersten Juni 2015 eingeführt und in 2019 gleich zweimal – im Januar und im Oktober - verschärft und dann auch noch bis 2025 verlängert wurde. So darf bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die verlangte Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen - Grundlage dafür ist der jeweilige Mietspiegel. Dabei wird die ortsübliche Vergleichsmiete nun anhand der letzten sechs, statt wie vorher letzten vier Jahre bestimmt.
Vermieter, die eine Miete verlangen, die mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegt, müssen unaufgefordert die Miete offenlegen, die vom Vormieter verlangt wurde, und zugleich die Erhöhung begründen, das heißt, angeben, von welcher gesetzlichen Ausnahmeregelung, zum Beispiel der Modernisierungsumlage, sie Gebrauch machen.
Bei “Verstößen“ gegen die Mietpreisbremse können Mieter nun zudem auch zu viel gezahlte Miete rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückverlangen. Vermieter tun also zukünftig gut daran, Rücklagen nicht für die Instandhaltung, sondern für Rückforderungen zu bilden – auch dies ist kein Beitrag zur Klimawende!
Natürlich gibt es Ausnahmen: Bei Neubauten und Erstvermietungen nach umfassender Modernisierung, die indessen wie oben ausgeführt ordentlich ausgebremst wird.
Noch eins oben draufgesetzt hat wieder einmal der Senat von Berlin mit dem am 26. November 2019 beschlossenen “Mietendeckel“, der noch vom Abgeordnetenhaus verabschiedet werden muss und dann voraussichtlich im Februar oder März 2020 in Kraft tritt: Er soll auf Wohnungen angewendet werden, die vor dem ersten Januar 2014 fertiggestellt worden sind. Ausgenommen sind zudem öffentlich geförderte Wohnungen.
Damit betrifft der auf zunächst fünf Jahre befristete Mietendeckel schätzungsweise rd. 1,5 Millionen Haushalte in der Hauptstadt. Zu den absolut marktwidrigen Rahmenbedingungen gehört beispielsweise auch: Seit dem 18. Juni 2019 ist für die betroffenen Wohnungen eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr möglich - obwohl das Gesetz noch nicht in Kraft getreten ist.
Zwar gibt es “privilegierte Maßnahmen“ mit Schwerpunkt im Bereich energetischer Sanierungen, die Sondermieterhöhungen ermöglichen. Allerdings darf die Miete um maximal einen Euro pro Quadratmeter erhöht werden und muss zudem gemeldet, wenn auch nicht genehmigt werden. Dass so keine sinnvollen und effizienten energetischen Sanierungsarbeiten finanziert und realisiert werden können, bedarf keines Expertenwissens.
Die Folge: Drastisch rückläufige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Stornierungen und rückläufige Handwerksaufträge, im Ergebnis Verschlechterung der Wohnqualität im Bestand, dafür aber keine überfällige Erweiterung des deutlich zu knappen bedarfsgerechten und für breite Kreise bezahlbaren Wohnungsangebotes. Denn angesichts dieser Entwicklungen brechen auch die Investitionen in den Wohnungsneubau zwangsläufig ein.
Untermauert wird das Ganze von rückläufigen Baugenehmigungen für Neubauwohnungen, die von Januar bis Juli 2019 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund vier Prozent auf 173.000 zurückgegangen sind.
Die von Ideologie getriebenen populistischen wohnungspolitischen Maßnahmen stehen im krassen Widerspruch zu den von der Bundesregierung angestrebten Klimaschutzzielen bis 2050 und das auch noch wider besseres Wissen.
Damit werden die Energieeinsparungspotentiale im Immobiliensektor nicht nur nicht ausgeschöpft, sondern enorme Chancen für eine zeitnahe Klimawende zur Einleitung des Klimawandels vertan. Ganz zu schweigen von der sich dadurch vergrößernden Wohnungsnot in Berlin und anderen Wachstumsregionen und Metropolen bei sich gleichzeitig verschlechternder Wohnqualität. Das alles hilft nicht den Menschen, sondern richtet sich gegen sie.
(Statement von Wulff Aengevelt, Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG)
Dabei gibt es in beiden Bereichen einen deutlichen Unterschied zum Verkehrssektor, der 2016 einem Anteil von rd. 18 Prozent am Gesamtausstoß von Treibhausgasen hatte: Während die Emissionen der Privathaushalte zwischen 1990 und 2016 um über 30 Prozent zurückgegangen sind und im GHD-Bereich sogar um 50 Prozent, liegt der Wert im Verkehrssektor 2016 sogar über dem von 1990. Das zeigt, dass das Immobiliensegment als einer der größten Treibhausgasemittenten gleichzeitig auch über enorme Senkungspotentiale verfügt.
Der Rückgang bei den Privathaushalten wurde dabei durch moderne Heiztechnologien erzielt sowie insbesondere durch energetische Sanierungen von Wohngebäuden. Hier “schlummert“ indessen unverändert ein enormes Energieeinsparpotential angesichts der Tatsache, dass drei Viertel aller Wohngebäude in Deutschland vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1979 errichtet wurden.
So weit die guten Nachrichten, dass die Immobilienwirtschaft einen erheblichen Beitrag zum Klimawandel leisten kann und dies auch seitens der Politik gefordert wird. Leider muss hier auch gleich der Nachsatz folgen: Die Politik fordert, fördert zur zügigen Einleitung der gebotenen Klimawende aber nicht ausreichend!
Im Gegenteil: So hat die Regierung zum ersten Januar 2019 die Höhe der Modernisierungsumlage auch für energieeinsparende Maßnahmen von elf auf acht Prozent jährlich heruntergesetzt, wenn auch nur in angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und (zunächst) nur für fünf Jahre.
Breite Kreise warnen deshalb, dass sich die Diskrepanz zwischen Fordern und Fördern nachhaltig relativierend und verzögern und damit im Sinne der Ergebniserzielung kontraproduktiv auf die Modernisierungsquote auswirkt, statt den Klimawandel im Immobiliensegment zu beschleunigen und breit anzustoßen.
Dazu trägt zusätzlich die Miepreisbremse bei, die zum ersten Juni 2015 eingeführt und in 2019 gleich zweimal – im Januar und im Oktober - verschärft und dann auch noch bis 2025 verlängert wurde. So darf bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die verlangte Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen - Grundlage dafür ist der jeweilige Mietspiegel. Dabei wird die ortsübliche Vergleichsmiete nun anhand der letzten sechs, statt wie vorher letzten vier Jahre bestimmt.
Vermieter, die eine Miete verlangen, die mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegt, müssen unaufgefordert die Miete offenlegen, die vom Vormieter verlangt wurde, und zugleich die Erhöhung begründen, das heißt, angeben, von welcher gesetzlichen Ausnahmeregelung, zum Beispiel der Modernisierungsumlage, sie Gebrauch machen.
Bei “Verstößen“ gegen die Mietpreisbremse können Mieter nun zudem auch zu viel gezahlte Miete rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückverlangen. Vermieter tun also zukünftig gut daran, Rücklagen nicht für die Instandhaltung, sondern für Rückforderungen zu bilden – auch dies ist kein Beitrag zur Klimawende!
Natürlich gibt es Ausnahmen: Bei Neubauten und Erstvermietungen nach umfassender Modernisierung, die indessen wie oben ausgeführt ordentlich ausgebremst wird.
Noch eins oben draufgesetzt hat wieder einmal der Senat von Berlin mit dem am 26. November 2019 beschlossenen “Mietendeckel“, der noch vom Abgeordnetenhaus verabschiedet werden muss und dann voraussichtlich im Februar oder März 2020 in Kraft tritt: Er soll auf Wohnungen angewendet werden, die vor dem ersten Januar 2014 fertiggestellt worden sind. Ausgenommen sind zudem öffentlich geförderte Wohnungen.
Damit betrifft der auf zunächst fünf Jahre befristete Mietendeckel schätzungsweise rd. 1,5 Millionen Haushalte in der Hauptstadt. Zu den absolut marktwidrigen Rahmenbedingungen gehört beispielsweise auch: Seit dem 18. Juni 2019 ist für die betroffenen Wohnungen eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr möglich - obwohl das Gesetz noch nicht in Kraft getreten ist.
Zwar gibt es “privilegierte Maßnahmen“ mit Schwerpunkt im Bereich energetischer Sanierungen, die Sondermieterhöhungen ermöglichen. Allerdings darf die Miete um maximal einen Euro pro Quadratmeter erhöht werden und muss zudem gemeldet, wenn auch nicht genehmigt werden. Dass so keine sinnvollen und effizienten energetischen Sanierungsarbeiten finanziert und realisiert werden können, bedarf keines Expertenwissens.
Die Folge: Drastisch rückläufige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Stornierungen und rückläufige Handwerksaufträge, im Ergebnis Verschlechterung der Wohnqualität im Bestand, dafür aber keine überfällige Erweiterung des deutlich zu knappen bedarfsgerechten und für breite Kreise bezahlbaren Wohnungsangebotes. Denn angesichts dieser Entwicklungen brechen auch die Investitionen in den Wohnungsneubau zwangsläufig ein.
Untermauert wird das Ganze von rückläufigen Baugenehmigungen für Neubauwohnungen, die von Januar bis Juli 2019 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund vier Prozent auf 173.000 zurückgegangen sind.
Die von Ideologie getriebenen populistischen wohnungspolitischen Maßnahmen stehen im krassen Widerspruch zu den von der Bundesregierung angestrebten Klimaschutzzielen bis 2050 und das auch noch wider besseres Wissen.
Damit werden die Energieeinsparungspotentiale im Immobiliensektor nicht nur nicht ausgeschöpft, sondern enorme Chancen für eine zeitnahe Klimawende zur Einleitung des Klimawandels vertan. Ganz zu schweigen von der sich dadurch vergrößernden Wohnungsnot in Berlin und anderen Wachstumsregionen und Metropolen bei sich gleichzeitig verschlechternder Wohnqualität. Das alles hilft nicht den Menschen, sondern richtet sich gegen sie.
(Statement von Wulff Aengevelt, Aengevelt Immobilien GmbH & Co. KG)
