11.12.2019 Globaler Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt auf hohem Niveau
Auch 2019 ist die Investorennachfrage weltweit hoch. In den ersten drei Quartalen liegt das direkte gewerbliche Transaktionsvolumen insgesamt bei rund 550 Mrd. USD und damit auf dem Niveau des Vorjahres. Für das Gesamtjahr erwartet JLL ein Ergebnis von 745 Mrd. USD, entsprechend einem Rückgang von rund fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dieses Ergebnis würde immerhin 29 Prozent über dem 10-Jahresschnitt liegen und als drittbestes Investitionsvolumen nach dem Rekordjahr 2007 (782 Mrd. USD) und 2018 (769 Mrd. USD) in die Statistik eingehen.
Dieses in den ersten drei Quartalen erneut sehr gute Ergebnis basiert auf den Investorenaktivitäten in Amerika (vor allem USA) und Asien-Pazifik mit Zuwächsen gegenüber dem Vorjahr von 9 Prozent bzw. 10 Prozent.
Die Region EMEA schwächelt demgegenüber deutlich. Das direkte gewerbliche Investitionsvolumen ist in den ersten neun Monaten 2019 auf 176 Mrd. USD zurückgegangen (Q1- Q3 2018: 204 Mrd. USD). Damit schlägt ein Minus von 13 Prozent in USD bzw. von 8 Prozent in Euro zu Buche. „Der Rückgang ist vor allem in den starken Einbußen im größten europäischen Investmentmarkt Großbritannien begründet. Dort verringerten sich die Aktivitäten in den ersten drei Quartalen um 38 Prozent in USD bzw. 35 Prozent in lokaler Währung gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Im dritten Jahr nach dem Referendum scheinen den Investoren die Unsicherheiten um den Brexit zu viel geworden zu sein“, kommentiert Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Darüber hinaus haben die deutlich geringeren Investitionen in den Einzelhandelssektor, in EMEA insgesamt rund ein Drittel gegenüber dem Vorjahreszeitraum, für den Rückgang gesorgt. „Das veränderte Verbraucherverhalten und das Wachstum im Online-Handel hat Umstrukturierungen und Konsolidierungen im Einzelhandel hervorgerufen. Die Filialnetze werden den Veränderungen angepasst und hat vor allem in weniger guten Lagen zu teilweise hohen Leerständen geführt. Dies lässt einige Investoren abwarten. Auch das geringere Wirtschaftswachstum und nicht zuletzt der „Mangel an Produkt“ in vielen Märkten hat zum Rückgang beigetragen“, so Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy.
„Für das Jahr 2020 geht JLL trotz der sich abschwächenden weltweiten wirtschaftlichen Konjunktur und der bestehenden politischen Risiken von einem nur leichten Rückgang des globalen direkten Immobilien-Investmentvolumens (minus vier Prozent) aus. Diese Erwartung basiert auf einer prognostizierten stabilen Entwicklung in EMEA und Asien-Pazifik sowie einem leichten Rückgang in Amerika. Der US-amerikanische Markt befindet sich in einem späten Zyklus mit abnehmenden Mietpreissteigerungen, was zu einer zunehmenden Vorsicht der Investoren führen könnte“, so Hela Hinrichs weiter.
Viel Geld steht für Immobilieninvestitionen zur Verfügung
Globale nicht-börsennotierte Fonds haben in den ersten drei Quartalen 2019 weitere 125 Mrd. USD Eigenkapital für Immobilieninvestitionen eingesammelt. Damit hat sich das noch nicht investierte Kapital in diesem Jahr auf 321 Mrd. USD erhöht. Eine weitere Quelle für Immobilieninvestitionen könnten auslaufende 10-jährige Staatsanleihen sein. „2020 werden in Europa Staatsanleihen im Volumen von 127 Mrd. EUR auslaufen, die neu in einem Niedrigzins-Umfeld angelegt werden müssen. Immobilien erscheinen hier trotz niedriger Nettoanfangsrenditen attraktiv“, so Hela Hinrichs.
Globale Institutionelle Investoren streben nach einer Untersuchung von Hodes Weill & Associates eine Immobilienziel-Allokation von 10,5 Prozent an, aktuell erreicht werden in 2019 aber nur 9,4 Prozent. Besonders groß ist die Differenz zur Zielallokation bei Investoren aus der Region EMEA: 11,3 Prozent werden angestrebt, aber nur 9,6 Prozent konnten in Immobilien angelegt werden. Nach einer Auswertung der INREV beabsichtigen vor allem deutsche Investoren eine überdurchschnittliche Immobilienallokation von 15,8 Prozent an. Immerhin erzielen sie inzwischen 14,2 Prozent. „In zwei europäischen Ländern, der Schweiz und Finnland, wird die Zielallokation inzwischen sogar übertroffen – mangelnde Anlagealternativen könnten dafür ein Grund sein“, so Hela Hinrichs.
Die globalen Spitzenkapitalwerte für Büroflächen haben über die vergangenen 12 Monate um 6,1 Prozent zugelegt. JLL erwartet für das Gesamtjahr 2019 ein moderateres Wachstum von 4,7 Prozent. Allerdings wird für 2020 aufgrund eines geringeren Mietpreiswachstums und teilweise steigender Nettoanfangsrenditen nur noch ein leicht positives Kapitalwertwachstum von unter einem Prozent prognostiziert.
Die Netto-Anfangsrenditen für Büroflächen haben in Europa ein neues, tiefes Rekordniveau erreicht und sind im Jahresvergleich um weitere 17 Basispunkte auf 3,31 Prozent gefallen. Eine weitere deutliche Renditekompression wird in 2020 von JLL nicht erwartet. Demgegenüber sind in einigen US-amerikanischen Städten (New York, Boston und Los Angeles) die Renditen im vergangenen Quartal bereits um 10 bis 30 Basispunkte angestiegen - Investoren werden hier vorsichtiger und selektiver. In Asien-Pazifik wiesen die meisten Märkte eine weitere Kompression auf, nur in Hongkong und Shanghai sind in der vergangenen 12 Monaten die Renditen leicht um fünf Basispunkte gestiegen.
Während 2019 noch fünf europäische Büroimmobilienmärkte (Berlin, Frankfurt, Madrid, Amsterdam und Paris) neben Tokio und Sydney ein jährliches Kapitalwertwachstum von über 10 Prozent ausweisen werden, sind für 2020 deutlich schwächere Wachstumsraten prognostiziert. Mailand und Berlin werden mit einem Wachstum der Kapitalwerte von 5 – 10 Prozent die globalen Spitzenreiter sein. Seoul, Peking, Shanghai werden mit bis zu minus fünf Prozent und vor allem Hongkong mit erwartetem Rückgang der Bürokapitalwerte von mehr als zehn Prozent wohl zu den globalen Verlierern gehören.
Globaler Büro-Vermietungsmarkt mit leichtem Rückgang
Die globalen Büro-Vermietungsmärkte zeigen sich trotz des geringeren Wirtschaftswachstums noch robust. In 2019 erwartet JLL für die analysierten 96 Märkte ein Umsatzergebnis von knapp 42 Mio. m². Dies entspricht gegenüber dem Vorjahr einem Minus von rund fünf Prozent, der 10-Jahresschnitt wird um ca. acht Prozent übertroffen.
„Der erwartete globale Umsatzrückgang ist vor allem auf die schwachen Bürovermietungen in Asien-Pazifik zurückzuführen. Das geringere Wirtschaftswachstum und geopolitische Unsicherheiten lassen Unternehmen dort Entscheidungen über Anmietungen von neuen Büroflächen zurückstellen“, so Hela Hinrichs. JLL geht für 2019 von einem Vermietungsrückgang von fast 20 Prozent im Jahresvergleich aus. Hela Hinrichs weiter: „Demgegenüber zeigt sich das Mieterinteresse in Europa fast unbeeindruckt. Nach einem Plus von fünf Prozent in den ersten drei Quartalen geht JLL für das Gesamtjahr von einem leichten Rückgang von ca. zwei Prozent aus.“ In den USA zeigten sich erste Anzeichen einer sich abschwächenden Büroflächennachfrage, in der Folge voraussichtlich mit leichten Einbußen von ca. vier Prozent gegenüber dem Vorjahr.
2020 könnte die globale Büroflächen-Nachfrage bei 5 – 10 Prozent unter dem Niveau von 2019 liegen; vor allem in den USA werden deutliche Rückgänge prognostiziert.
Die globale Büroflächen-Leerstandsquote hat mit 10,6 Prozent den niedrigsten Punkt im aktuellen Zyklus erreicht. Während in Asien-Pazifik die Quote mit 10,3 Prozent im Jahresvergleich stabil geblieben ist, zeigen sich in den USA und Europa Rückgänge von 70 Basispunkte auf 14,2 Prozent bzw. 60 Basispunkte auf 5,5 Prozent.
Steigende Baufertigstellungsvolumina mit einem erwarteten Plus von 22 Prozent gegenüber 2018 (auf 17,5 Mio. m² und 18,8 Mio. m² in 2020) führen jedoch dazu, dass JLL für das Gesamtjahr 2019 mit einem Anstieg der globalen Leerstandsquote auf 11,2 Prozent und bis Ende 2020 auf 11,7 Prozent rechnet.
Dieser Höhepunkt im Zyklus variiert je nach Region: in den USA wird das höchste Fertigstellungsvolumen bereits in diesem Jahr erwartet, 2020 in Asien-Pazifik und erst 2021 in Europa.
Dieses in den ersten drei Quartalen erneut sehr gute Ergebnis basiert auf den Investorenaktivitäten in Amerika (vor allem USA) und Asien-Pazifik mit Zuwächsen gegenüber dem Vorjahr von 9 Prozent bzw. 10 Prozent.
Die Region EMEA schwächelt demgegenüber deutlich. Das direkte gewerbliche Investitionsvolumen ist in den ersten neun Monaten 2019 auf 176 Mrd. USD zurückgegangen (Q1- Q3 2018: 204 Mrd. USD). Damit schlägt ein Minus von 13 Prozent in USD bzw. von 8 Prozent in Euro zu Buche. „Der Rückgang ist vor allem in den starken Einbußen im größten europäischen Investmentmarkt Großbritannien begründet. Dort verringerten sich die Aktivitäten in den ersten drei Quartalen um 38 Prozent in USD bzw. 35 Prozent in lokaler Währung gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Im dritten Jahr nach dem Referendum scheinen den Investoren die Unsicherheiten um den Brexit zu viel geworden zu sein“, kommentiert Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Darüber hinaus haben die deutlich geringeren Investitionen in den Einzelhandelssektor, in EMEA insgesamt rund ein Drittel gegenüber dem Vorjahreszeitraum, für den Rückgang gesorgt. „Das veränderte Verbraucherverhalten und das Wachstum im Online-Handel hat Umstrukturierungen und Konsolidierungen im Einzelhandel hervorgerufen. Die Filialnetze werden den Veränderungen angepasst und hat vor allem in weniger guten Lagen zu teilweise hohen Leerständen geführt. Dies lässt einige Investoren abwarten. Auch das geringere Wirtschaftswachstum und nicht zuletzt der „Mangel an Produkt“ in vielen Märkten hat zum Rückgang beigetragen“, so Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy.
„Für das Jahr 2020 geht JLL trotz der sich abschwächenden weltweiten wirtschaftlichen Konjunktur und der bestehenden politischen Risiken von einem nur leichten Rückgang des globalen direkten Immobilien-Investmentvolumens (minus vier Prozent) aus. Diese Erwartung basiert auf einer prognostizierten stabilen Entwicklung in EMEA und Asien-Pazifik sowie einem leichten Rückgang in Amerika. Der US-amerikanische Markt befindet sich in einem späten Zyklus mit abnehmenden Mietpreissteigerungen, was zu einer zunehmenden Vorsicht der Investoren führen könnte“, so Hela Hinrichs weiter.
Viel Geld steht für Immobilieninvestitionen zur Verfügung
Globale nicht-börsennotierte Fonds haben in den ersten drei Quartalen 2019 weitere 125 Mrd. USD Eigenkapital für Immobilieninvestitionen eingesammelt. Damit hat sich das noch nicht investierte Kapital in diesem Jahr auf 321 Mrd. USD erhöht. Eine weitere Quelle für Immobilieninvestitionen könnten auslaufende 10-jährige Staatsanleihen sein. „2020 werden in Europa Staatsanleihen im Volumen von 127 Mrd. EUR auslaufen, die neu in einem Niedrigzins-Umfeld angelegt werden müssen. Immobilien erscheinen hier trotz niedriger Nettoanfangsrenditen attraktiv“, so Hela Hinrichs.
Globale Institutionelle Investoren streben nach einer Untersuchung von Hodes Weill & Associates eine Immobilienziel-Allokation von 10,5 Prozent an, aktuell erreicht werden in 2019 aber nur 9,4 Prozent. Besonders groß ist die Differenz zur Zielallokation bei Investoren aus der Region EMEA: 11,3 Prozent werden angestrebt, aber nur 9,6 Prozent konnten in Immobilien angelegt werden. Nach einer Auswertung der INREV beabsichtigen vor allem deutsche Investoren eine überdurchschnittliche Immobilienallokation von 15,8 Prozent an. Immerhin erzielen sie inzwischen 14,2 Prozent. „In zwei europäischen Ländern, der Schweiz und Finnland, wird die Zielallokation inzwischen sogar übertroffen – mangelnde Anlagealternativen könnten dafür ein Grund sein“, so Hela Hinrichs.
Die globalen Spitzenkapitalwerte für Büroflächen haben über die vergangenen 12 Monate um 6,1 Prozent zugelegt. JLL erwartet für das Gesamtjahr 2019 ein moderateres Wachstum von 4,7 Prozent. Allerdings wird für 2020 aufgrund eines geringeren Mietpreiswachstums und teilweise steigender Nettoanfangsrenditen nur noch ein leicht positives Kapitalwertwachstum von unter einem Prozent prognostiziert.
Die Netto-Anfangsrenditen für Büroflächen haben in Europa ein neues, tiefes Rekordniveau erreicht und sind im Jahresvergleich um weitere 17 Basispunkte auf 3,31 Prozent gefallen. Eine weitere deutliche Renditekompression wird in 2020 von JLL nicht erwartet. Demgegenüber sind in einigen US-amerikanischen Städten (New York, Boston und Los Angeles) die Renditen im vergangenen Quartal bereits um 10 bis 30 Basispunkte angestiegen - Investoren werden hier vorsichtiger und selektiver. In Asien-Pazifik wiesen die meisten Märkte eine weitere Kompression auf, nur in Hongkong und Shanghai sind in der vergangenen 12 Monaten die Renditen leicht um fünf Basispunkte gestiegen.
Während 2019 noch fünf europäische Büroimmobilienmärkte (Berlin, Frankfurt, Madrid, Amsterdam und Paris) neben Tokio und Sydney ein jährliches Kapitalwertwachstum von über 10 Prozent ausweisen werden, sind für 2020 deutlich schwächere Wachstumsraten prognostiziert. Mailand und Berlin werden mit einem Wachstum der Kapitalwerte von 5 – 10 Prozent die globalen Spitzenreiter sein. Seoul, Peking, Shanghai werden mit bis zu minus fünf Prozent und vor allem Hongkong mit erwartetem Rückgang der Bürokapitalwerte von mehr als zehn Prozent wohl zu den globalen Verlierern gehören.
Globaler Büro-Vermietungsmarkt mit leichtem Rückgang
Die globalen Büro-Vermietungsmärkte zeigen sich trotz des geringeren Wirtschaftswachstums noch robust. In 2019 erwartet JLL für die analysierten 96 Märkte ein Umsatzergebnis von knapp 42 Mio. m². Dies entspricht gegenüber dem Vorjahr einem Minus von rund fünf Prozent, der 10-Jahresschnitt wird um ca. acht Prozent übertroffen.
„Der erwartete globale Umsatzrückgang ist vor allem auf die schwachen Bürovermietungen in Asien-Pazifik zurückzuführen. Das geringere Wirtschaftswachstum und geopolitische Unsicherheiten lassen Unternehmen dort Entscheidungen über Anmietungen von neuen Büroflächen zurückstellen“, so Hela Hinrichs. JLL geht für 2019 von einem Vermietungsrückgang von fast 20 Prozent im Jahresvergleich aus. Hela Hinrichs weiter: „Demgegenüber zeigt sich das Mieterinteresse in Europa fast unbeeindruckt. Nach einem Plus von fünf Prozent in den ersten drei Quartalen geht JLL für das Gesamtjahr von einem leichten Rückgang von ca. zwei Prozent aus.“ In den USA zeigten sich erste Anzeichen einer sich abschwächenden Büroflächennachfrage, in der Folge voraussichtlich mit leichten Einbußen von ca. vier Prozent gegenüber dem Vorjahr.
2020 könnte die globale Büroflächen-Nachfrage bei 5 – 10 Prozent unter dem Niveau von 2019 liegen; vor allem in den USA werden deutliche Rückgänge prognostiziert.
Die globale Büroflächen-Leerstandsquote hat mit 10,6 Prozent den niedrigsten Punkt im aktuellen Zyklus erreicht. Während in Asien-Pazifik die Quote mit 10,3 Prozent im Jahresvergleich stabil geblieben ist, zeigen sich in den USA und Europa Rückgänge von 70 Basispunkte auf 14,2 Prozent bzw. 60 Basispunkte auf 5,5 Prozent.
Steigende Baufertigstellungsvolumina mit einem erwarteten Plus von 22 Prozent gegenüber 2018 (auf 17,5 Mio. m² und 18,8 Mio. m² in 2020) führen jedoch dazu, dass JLL für das Gesamtjahr 2019 mit einem Anstieg der globalen Leerstandsquote auf 11,2 Prozent und bis Ende 2020 auf 11,7 Prozent rechnet.
Dieser Höhepunkt im Zyklus variiert je nach Region: in den USA wird das höchste Fertigstellungsvolumen bereits in diesem Jahr erwartet, 2020 in Asien-Pazifik und erst 2021 in Europa.
