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02.01.2020 Bürovermietung Frankfurt: Großabschlüsse bestimmen Marktgeschehen

Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei beendet das Gesamtjahr 2019 mit einem Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von insgesamt 573.800 m². Zu diesem Ergebnis kommt das inhabergeführte Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo.

„Der Umsatz auf dem Bürovermietungsmarkt bewegt sich fast ein Fünftel über dem zehnjährigen Durchschnitt der Jahre 2009 bis 2018 von rund 485.000 m². Damit stellt er das drittbeste Jahr des aktuellen Immobilienzyklus dar“, ordnet Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo, das Resultat ein.

Im vierten Quartal 2019 fand dabei ein regelrechter Jahresendspurt statt. So ist in den Monaten Oktober bis Dezember insgesamt ein Flächenumsatz von 209.700 m² erfasst worden, womit es eines der stärksten Abschlussquartale überhaupt ist. Maßgeblichen Anteil hieran haben sieben Großabschlüsse, die in den letzten drei Monaten finalisiert wurden.

„Das sehr gute Vermietungsvolumen des Jahres 2019 wird durch einen ebenfalls hohen Wert bei den Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung flankiert. Die hier erfassten 128.000 m² sprechen für die generell starke Marktdynamik und hätten auch im Umsatzgeschehen münden können“, so Wende weiter.

Großabschlüsse weiterhin marktbestimmend

Zu den größten Abschlüssen des Jahres zählt unverändert die Anmietung der DekaBank Deutsche Girozentrale über 46.200 m² im Lyoner Quartier aus dem zweiten Quartal. Daneben haben sich die Stadt Frankfurt für ihr Behördenzentrum rund 26.500 m² in der Solmsstraße 27-37 sowie die ING-DiBa rund 26.100 m² Bürofläche in der Theodor-Heuss-Allee 44 gesichert. Beide Objekte befinden sich in der City West.

Infolge dieser und weiterer Großabschlüsse verzeichnet das Cluster ab 10.000 m² die größte Steigerung im Jahresvergleich (+80,8 Prozent auf 185.900 m²) sowie den zweitgrößten Flächenanteil. Nur bei den Flächen kleiner 1.000 m² ist mit 194.000 m² ein größeres Umsatzvolumen erfasst worden. Neben der weiterhin noch ausgeprägten Flächennachfrage seitens der „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“, die in Summe 183.000 m² umgesetzt haben, zählt die „Öffentliche Hand“ mit 67.700 m² zu den aktivsten Branchen.

City West stärkster Teilmarkt – Spitzenmiete steigt weiter

„Eine Vielzahl an Anmietungen, auch im großflächigen Bereich, haben dem Teilmarkt City West zum Jahresende die Pole-Position beschert. Damit liegt dieser in der Lageverteilung mit 74.500 m² vor dem Lyoner Quartier mit 71.000 m²“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Daran schließen sich die Bankenlage mit 65.700 m², das Westend mit 56.900 m² und Eschborn mit 47.400 m² an.
Die positive Mietpreisentwicklung hat sich in den letzten drei Monaten des Jahres 2019 fortgesetzt und erreicht den höchsten Stand der letzten 22 Jahre. Die Spitzenmiete notiert mittlerweile bei 45,50 €/m², womit diese im Jahresverlauf um 5,3 Prozent zugelegt hat. Die Durchschnittsmiete verzeichnet ein Plus von 2,8 Prozent auf nun 22,30 €/m².

Flächenverfügbarkeit sinkt wieder

Das Fertigstellungsvolumen beläuft sich infolge von Projektverzögerungen im Gesamtjahr 2019 im Frankfurter Marktgebiet auf rund 132.900 m² Bürofläche, wovon 20.400 m² im vierten Quartal auf den Markt gekommen sind. Lediglich 15 Prozent des gesamten Jahresvolumens sind noch verfügbar. Unter Berücksichtigung der Flächenabgänge kann zum Jahresende ein Büroflächenbestand von 11,43 Mio. m² ausgewiesen werden.

„In den nächsten beiden Jahren wird in Summe mit der Fertigstellung von rund 513.300 m² Bürofläche gerechnet, wovon jedoch derzeit nur noch 40 Prozent für eine Anmietung zur Verfügung stehen. Für 2020 liegt der entsprechende Wert bei 307.200 m². Im Jahr 2021 sollten nach dem jetzigen Kenntnisstand ca. 206.000 m² auf den Markt kommen“, erklärt Kanzler die Fertigstellungszahlen.

Der Trend der Leerstandsreduzierung hat zum Jahresende 2019 angehalten, wodurch das freie Flächenangebot das achte Jahr in Folge abgenommen hat. Somit kann der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt - also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind - zum Stand Ende Dezember 2019 mit 693.000 m² angegeben werden. Gegenüber dem Vorjahr ist dieser somit um 50.000 m² gesunken. Die aktuelle Leerstandsquote beträgt nur noch 6,1 Prozent, d.h. diese liegt 0,4 Prozentpunkte unter dem 2018er Wert. In der stark nachgefragten Hauptlage CBD liegt die kurzfristige Flächenverfügbarkeit zum Jahresende 2019 bei 5,1 Prozent, womit diese im Jahresvergleich erneut um 1,1 Prozentpunkte gesunken ist. Besonders angespannt ist die Situation im CBD-Teilmarkt „Bankenlage“ mit einer Leerstandsquote von lediglich 2,2 Prozent.

Für das Jahr 2020 prognostiziert NAI apollo, dass weiterhin im Raum stehende Großgesuche sowie eine vitale Flächennachfrage im kleinflächigen Segment zu einer leicht überdurchschnittlichen Umsatzentwicklung führen werden. Dementsprechend sollte sich der Leerstand langsam stabilisieren und sich die Mieten vorerst auf hohem Niveau einpendeln.






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