09.01.2020 Gesundheitsimmobilien mit starkem Schlussquartal
2019 wurden am deutschen Transaktionsmarkt für Gesundheitsimmobilien 2,1 Milliarden Euro investiert. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist dies ein Rückgang um 32 Prozent. Mit rund 1,2 Milliarden Euro entfiel der Großteil der Investmentaktivitäten auf Pflegeheime, gefolgt von Seniorenresidenzen und Wohnstiften (470 Millionen Euro) sowie Ärztehäusern (263 Millionen Euro) und Kliniken (135 Millionen Euro). Mit 757 Millionen Euro handelte es sich bei dem vierten Quartal 2019 um das stärkste jemals gemessene Schlussquartal am Gesundheitsimmobilienmarkt Deutschland. Dominiert wurde das Transaktionsgeschehen 2019 von internationalen Investoren, auf die 62 Prozent (rund 1,3 Milliarden Euro) des gesamten Investitionsvolumens entfielen. Dies ist das Ergebnis des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Der deutliche Unterschied zu den größeren Investitionsvolumina 2016 und 2018 ist nicht auf ein mangelndes Investoreninteresse zurückzuführen“, sagt Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien bei CBRE in Deutschland. „Vielmehr beherrscht ein starker Produktmangel den Markt, der das Transaktionsvolumen begrenzt – denn derartig große Portfoliotransaktionen, wie wir sie 2016 und 2018 gesehen haben, sind bei Gesundheitsimmobilien aufgrund des im Vergleich zu anderen Assetklassen noch immer relativ kleinen Marktes nur selten möglich. Das Interesse der Investoren an Gesundheitsimmobilien hingegen ist sehr groß.“ Speziell institutionelle Investoren zielen auf die Assetklasse ab und weiten ihr Anlagespektrum auch auf Objekte jenseits von Pflegeheimen aus. So wuchs das Transaktionsvolumen für Ärztehäuser verglichen mit 2018 um 55 Prozent auf 263 Millionen Euro. Auch das Segment Betreutes Wohnen rückt stärker in den Fokus der Investoren. Mit einem Investitionsvolumen von 46 Millionen Euro ist der Bereich zwar noch recht überschaubar; sein Wachstum (2019: plus 131 Prozent) dürfte sich jedoch fortsetzen. „Betreutes Wohnen ist für Investoren attraktiv, da dieses Segment im Vergleich zu Pflegeheimen noch keiner starken Regulatorik unterworfen ist“, erklärt Richolt.
„Auch der von allen Akteuren – seien es die Betreiber, die Entwickler oder die Investoren – gewünschte Neubau und somit das Schaffen von neuen Pflegeheimplätzen ist nur in begrenztem Rahmen möglich“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Grund dafür ist unter anderem das knappe Bauland. Im Vergleich zu anderen Assetklassen sind bei Gesundheitsimmobilien die hohen Kosten für Grundstücke und Bau wirtschaftlich häufig nicht tragbar. „Immerhin eine positive Auswirkung des knappen Baulandes gibt es: Betreiber investieren wieder mehr in den Bestand und in Modernisierungen“, so Linsin. Insgesamt flossen 2019 rund 400 Millionen Euro in Neubauprojekte oder Modernisierungsobjekte, das entspricht 19 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens.
„Der steigende Anlagedruck und der Nachfrageüberhang haben die Renditen für Gesundheitsimmobilien auch 2019 weiter sinken lassen“, sagt Tim Schulte, Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Ende 2019 bewegten sich die Spitzenrenditen für moderne Pflegeheime bei 4,5 Prozent. Verglichen mit Ende 2018 ist dies eine Renditekompression um 0,25 Prozentpunkte. Somit ist auch der Abstand zu den Spitzenrenditen für Hotelimmobilien, der anderen großen Betreiberimmobilienassetklasse, auf 0,75 Prozentpunkte gesunken.
Ausblick auf 2020
„Wir gehen davon aus, dass das enorme Investoreninteresse an Gesundheitsimmobilien auch 2020 weiter anhalten wird – begrenzt allein durch die Produktverfügbarkeit“, prognostiziert Richolt. „Auch die Renditen dürften im laufenden Jahr weiter sinken – wobei die Investoren dabei genau auf ihre Anlagekriterien wie Lage, Objekt und Betreiber achten.“
„Der deutliche Unterschied zu den größeren Investitionsvolumina 2016 und 2018 ist nicht auf ein mangelndes Investoreninteresse zurückzuführen“, sagt Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien bei CBRE in Deutschland. „Vielmehr beherrscht ein starker Produktmangel den Markt, der das Transaktionsvolumen begrenzt – denn derartig große Portfoliotransaktionen, wie wir sie 2016 und 2018 gesehen haben, sind bei Gesundheitsimmobilien aufgrund des im Vergleich zu anderen Assetklassen noch immer relativ kleinen Marktes nur selten möglich. Das Interesse der Investoren an Gesundheitsimmobilien hingegen ist sehr groß.“ Speziell institutionelle Investoren zielen auf die Assetklasse ab und weiten ihr Anlagespektrum auch auf Objekte jenseits von Pflegeheimen aus. So wuchs das Transaktionsvolumen für Ärztehäuser verglichen mit 2018 um 55 Prozent auf 263 Millionen Euro. Auch das Segment Betreutes Wohnen rückt stärker in den Fokus der Investoren. Mit einem Investitionsvolumen von 46 Millionen Euro ist der Bereich zwar noch recht überschaubar; sein Wachstum (2019: plus 131 Prozent) dürfte sich jedoch fortsetzen. „Betreutes Wohnen ist für Investoren attraktiv, da dieses Segment im Vergleich zu Pflegeheimen noch keiner starken Regulatorik unterworfen ist“, erklärt Richolt.
„Auch der von allen Akteuren – seien es die Betreiber, die Entwickler oder die Investoren – gewünschte Neubau und somit das Schaffen von neuen Pflegeheimplätzen ist nur in begrenztem Rahmen möglich“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Grund dafür ist unter anderem das knappe Bauland. Im Vergleich zu anderen Assetklassen sind bei Gesundheitsimmobilien die hohen Kosten für Grundstücke und Bau wirtschaftlich häufig nicht tragbar. „Immerhin eine positive Auswirkung des knappen Baulandes gibt es: Betreiber investieren wieder mehr in den Bestand und in Modernisierungen“, so Linsin. Insgesamt flossen 2019 rund 400 Millionen Euro in Neubauprojekte oder Modernisierungsobjekte, das entspricht 19 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens.
„Der steigende Anlagedruck und der Nachfrageüberhang haben die Renditen für Gesundheitsimmobilien auch 2019 weiter sinken lassen“, sagt Tim Schulte, Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Ende 2019 bewegten sich die Spitzenrenditen für moderne Pflegeheime bei 4,5 Prozent. Verglichen mit Ende 2018 ist dies eine Renditekompression um 0,25 Prozentpunkte. Somit ist auch der Abstand zu den Spitzenrenditen für Hotelimmobilien, der anderen großen Betreiberimmobilienassetklasse, auf 0,75 Prozentpunkte gesunken.
Ausblick auf 2020
„Wir gehen davon aus, dass das enorme Investoreninteresse an Gesundheitsimmobilien auch 2020 weiter anhalten wird – begrenzt allein durch die Produktverfügbarkeit“, prognostiziert Richolt. „Auch die Renditen dürften im laufenden Jahr weiter sinken – wobei die Investoren dabei genau auf ihre Anlagekriterien wie Lage, Objekt und Betreiber achten.“
