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10.01.2020 Bürovermietung und Gewerbeinvestments: Begehrt, begehrter, Berlin

In Berlin geht immer noch mehr: Sowohl am Bürovermietungs- als auch am Gewerbeinvestmentmarkt wurden Rekorde erzielt: Ein noch nie da gewesener Flächenumsatz, noch nie wurde so viel Geld in Gewerbeimmobilien in Berlin investiert. Doch wohin geht die Reise?

Die Ergebnisse für Sie in Kürze:

• Über eine Million Flächenumsatz in 2019
• Spitzen- und Durchschnittmiete steigen auf 39,70 Euro/m² und 26,40 Euro/m²
• 11,7 Mrd. Transaktionsvolumen in 2019, so viel wie in keiner anderen Stadt zuvor
• Trotz sinkender Spitzenrendite nimmt die Nachfrage der Investoren nicht ab

Büromarkt: Die Hauptstadt knackt die Millionenmarke

Mit einem Flächenumsatz von 1.042.700 m² erzielte Berlin das bisher höchste Ergebnis am Bürovermietungsmarkt und verzeichnete ein Plus von 14 % gegenüber dem Vorjahr. Zwei Faktoren sind in der Entwicklung 2019 besonders auffällig: Auf der einen Seite konnten im Vergleich zum Schnitt der letzten fünf Jahre vor allem die Teilmärkte Mediaspree, City Ost und Europacity/Hauptbahnhof überdurchschnittlich hohe Umsätze erzielen. Auf der anderen Seite wiesen 20 Deals einen Flächenumsatz von mehr als 10.000 m² auf.

In der Hauptstadt traf ein geringes Angebot auf einen großen Nachfrageüberhang – dies spiegelt sich sowohl in steigenden Mieten als auch in sinkenden Leerstandsraten wider. Die Spitzen- und Durchschnittsmiete legten 2019 um 10,9 % bzw. 20,0 % zu, sodass aktuell in der Spitze 39,70 Euro/m² gezahlt werden und im Durchschnitt 26,40 Euro/m². Mit einer Quote von 1,2 % ist die Leerstandsrate im Jahresverlauf um 30 Basispunkte gefallen.

Das jahrelange ausgeprägte Missverhältnis zwischen starkem Nachfrage- und geringem Angebotswachstum löst sich mit Blick auf die kommenden zwei Jahre jedoch langsam auf. 2020 werden voraussichtlich ca. 730.000 m² Bürofläche fertiggestellt – allerdings sind bereits heute ca. 80 % der projektierten Flächen vorvermietet, sodass lediglich 154.000 m² spekulativ zur Neuvermietung zur Verfügung stehen. Gleichwohl rechnet Savills noch mit leicht steigenden Mieten im Spitzensegment, zumal die Anforderungen seitens der Nutzer an Lage- und Flächenqualität steigen.

„Auch in 2020 werden wir ein weiteres Mietpreiswachstum sehen, wenn auch mit einer geringeren Dynamik als bisher“, erwartet Jan-Niklas Rotberg, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Berlin, und ergänzt: „Die kommenden Monate werden geprägt sein von außergewöhnlich großen Deals. Gesuche mit einem Volumen von über 40.000 m² sind derzeit mehrfach am Markt unterwegs.“

Investmentmarkt: Erneut goldene Zwanziger in Sicht?

Auch auf dem Berliner Investmentmarkt macht die Jagd nach Rekorden keinen Halt: Mit 11,7 Mrd. Euro Transaktionsvolumen wurde so viel erzielt wie in keiner anderen deutschen Stadt jemals zuvor.

Säulen dieses starken Gesamtergebnisses waren insbesondere rund 34 Transaktionen in dreistelliger Millionenhöhe. Hierzu zählen unter anderem der Verkauf des Büroturms Edge East Side von EDGE an die Allianz und Universal, der Verkauf des Büroquartiers Oberbaumcity von HVB Immobilien an Blackstone und Quincap sowie der Kauf des Berliner Bürohochhauses „Stream“ durch PGIM von Signa im Dezember. Entsprechend waren es 2019 auch Bürogebäude, die mit 7,8 Mrd. Euro den größten Anteil des Transaktionsvolumens in Berlin ausmachten.

Die Aktivitäten auf dem Berliner Büroinvestmentmarkt zeigen, dass die Nachfrage der Investoren trotz einer auf nunmehr 2,7 % gesunkenen Spitzenrendite (ein Rückgang von 20 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr) nicht abbricht. „Auch für das kommende Jahr ist kein Ende des Booms in Sicht. Vielmehr gehen wir von einer steigenden Nachfrage aus und rechnen demzufolge mit einem weiteren Rückgang der Bürospitzenrendite auf 2,4 %“, prognostiziert J. Philipe Fischer, Director und Head of Berlin Office bei Savills.






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