17.01.2020 Rhein-Main: Umsatzrückgang am Lager- und Logistikflächenmarkt
Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet hat im Jahr 2019 das niedrigste Umsatzresultat der letzten Jahre erzielt. Insgesamt sind rund 478.000 m² durch Vermietungen und Eigennutzer umgesetzt worden. In den Vorjahren konnte seit 2011 bislang mindestens die 500.000 m²-Marke überschritten werden, dreimal sogar die 700.000 m²-Marke. Der Vergleich zum neuen Zehnjahresschnitt (602.000 m²) erbringt ein Minus von 20,6 Prozent. Der Rückgang zum Vorjahr – dem mit 741.000 m² drittbesten jemals erreichten Ergebnis – fällt noch etwas höher aus. Das vierte Quartal konnte lediglich rund 74.000 m² zum Gesamtergebnis beitragen. „Damit ist das Abschlussquartal im Jahresverlauf mit Abstand das schlechteste nach bereits unterdurchschnittlichen Umsätzen von 127.000 m² im dritten Quartal sowie rund 138.000 m² bzw. 139.000 m² in den beiden ersten Quartalen des Jahres“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group.
Verschiedene Faktoren führen zu verhaltenen Marktaktivitäten
Die Gründe für diese Entwicklung sind vielfältig. Noch erwartete Großabschlüsse, die nach wie vor erwartet werden, hätten sich deutlich auf die Marktzahlen niedergeschlagen, sind bislang aber ausgeblieben. „Sicherlich ist 2019 nach mehreren Jahren immer neuer Rekordwerte auch eine Marktberuhigung eingetreten. Parallel zeigt sich aber weiterhin ein Mangel an Flächen, die den Nutzeransprüchen entsprechen. Zudem bestehen mittlerweile im mittleren Qualitätssegment auf Eigentümerseite auch hohe Preisvorstellungen, infolge dessen von Anmietungen teilweise abgesehen wurde“, begründet Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo. Hinzu kommt die wirtschaftliche Abschwächung vor allem im industriellen Sektor zu tragen. Seit dem Beginn der zweiten Jahreshälfte wirkt sich diese erkennbarer auf die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen im Marktgebiet aus.
Rückgänge bei Großanmietungen und Abschlüssen in Projektentwicklungen
Beim direkten Vergleich der aktuellen Zahlen mit den Vorjahren treten drei zentrale Veränderungen zutage, die sich zum Teil gegenseitig bedingen. „Zum einen zeigt sich ein auffälliger Rückgang der Flächenumsätze im großflächigen Segment, zum anderen haben Mietabschlüsse in Projektentwicklungen an Bedeutung verloren. Darüber hinaus haben die Marktaktivitäten der Transport-, Lager- und Logistikunternehmen nachgelassen“, erläutert Kanzler.
So sind die Flächenumsätze mit Ausnahme des kleinflächigen Segments unter 1.500 m² zwar in allen Größenclustern gesunken, am deutlichsten aber im großflächigen Segment über 10.000 m². Hier wurden 2019 in elf Deals rund 200.000 m² umgesetzt. „Damit stellen die Großflächen mit einem Marktanteil von 41,8 Prozent zwar weiterhin den Löwenanteil, verzeichnen im Vergleich zum Vorjahr aber einen absoluten Rückgang von über 225.000 m². Parallel dazu haben Anmietungen in Projektentwicklungen von 40,2 Prozent 2018 auf nun 20,5 Prozent abgenommen“, erklärt Weyrauch. Absolut entspricht dies einem Rückgang von rund 300.000 m² (2018) auf nun 98.000 m² vermarkteter Fläche (-67,1 Prozent). Bei Bestandsflächen liegt das entsprechende Minus bei 27,7 Prozent, während Eigennutzerprojekte und Ankäufe von Selbstnutzern hinzugewannen.
Deutlich geringerer Flächenumsatz durch Transport-, Lager- und Logistikunternehmen
Der Umsatzrückgang der Logistiker im Jahresvergleich bewegt sich bei 316.000 m² (-70 Prozent). Damit kommt diese Nachfragegruppe 2019 auf einen Umsatz von 136.000 m² und einen Marktanteil von 28,5 Prozent, womit sie die dominante Stellung der Vorjahre verliert und sich nun zwischen dem Handel (31,0 Prozent) und den Industrie-/Gewerbeunternehmen (26,4 Prozent) einordnet. Beide letztgenannten Branchen konnten absolut im Jahresvergleich hinzugewinnen.
„Der größte Abschluss des Jahres bleibt der im zweiten Quartal erfolgte Ankauf eines Teils des Opel-Werksgeländes in Rüsselsheim durch das Handelsunternehmen Ikea, das hier unter anderem zukünftig voraussichtlich eine bestehende Halle mit 33.000 m² als neues Warenverteilzentrum nutzen wird. Platz zwei nimmt die Anmietung eines Logistikers über rund 30.000 m² in einer Projektentwicklung in Rodenbach aus dem dritten Quartal ein“, so Kanzler. Mit größerem Abstand folgen Anmietungen von Coca Cola Deutschland in Bodenheim (Q2) sowie von Amazon in Gernsheim (Q1) mit jeweils rund 20.000 m² Hallenfläche.
Entspannung auf Angebotsseite erwartet, Entwicklung der noch hohen Flächennachfrage offen
Für das Jahr 2020 erwartet NAI apollo zum jetzigen Zeitpunkt eine konstante bis leicht steigende Marktentwicklung. „Angebotsseitig ist eine Entspannung aufgrund aktuell geplanter Bauvorhaben und bereits begonnener Projekte in Sicht. Auch die Nachfrage ist weiterhin hoch“, sagt Weyrauch. Allerdings würde sich eine mögliche weitere konjunkturellen Eintrübung mittelfristig auf die Flächenplanungen der Unternehmen negativ auswirken.
Verschiedene Faktoren führen zu verhaltenen Marktaktivitäten
Die Gründe für diese Entwicklung sind vielfältig. Noch erwartete Großabschlüsse, die nach wie vor erwartet werden, hätten sich deutlich auf die Marktzahlen niedergeschlagen, sind bislang aber ausgeblieben. „Sicherlich ist 2019 nach mehreren Jahren immer neuer Rekordwerte auch eine Marktberuhigung eingetreten. Parallel zeigt sich aber weiterhin ein Mangel an Flächen, die den Nutzeransprüchen entsprechen. Zudem bestehen mittlerweile im mittleren Qualitätssegment auf Eigentümerseite auch hohe Preisvorstellungen, infolge dessen von Anmietungen teilweise abgesehen wurde“, begründet Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo. Hinzu kommt die wirtschaftliche Abschwächung vor allem im industriellen Sektor zu tragen. Seit dem Beginn der zweiten Jahreshälfte wirkt sich diese erkennbarer auf die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen im Marktgebiet aus.
Rückgänge bei Großanmietungen und Abschlüssen in Projektentwicklungen
Beim direkten Vergleich der aktuellen Zahlen mit den Vorjahren treten drei zentrale Veränderungen zutage, die sich zum Teil gegenseitig bedingen. „Zum einen zeigt sich ein auffälliger Rückgang der Flächenumsätze im großflächigen Segment, zum anderen haben Mietabschlüsse in Projektentwicklungen an Bedeutung verloren. Darüber hinaus haben die Marktaktivitäten der Transport-, Lager- und Logistikunternehmen nachgelassen“, erläutert Kanzler.
So sind die Flächenumsätze mit Ausnahme des kleinflächigen Segments unter 1.500 m² zwar in allen Größenclustern gesunken, am deutlichsten aber im großflächigen Segment über 10.000 m². Hier wurden 2019 in elf Deals rund 200.000 m² umgesetzt. „Damit stellen die Großflächen mit einem Marktanteil von 41,8 Prozent zwar weiterhin den Löwenanteil, verzeichnen im Vergleich zum Vorjahr aber einen absoluten Rückgang von über 225.000 m². Parallel dazu haben Anmietungen in Projektentwicklungen von 40,2 Prozent 2018 auf nun 20,5 Prozent abgenommen“, erklärt Weyrauch. Absolut entspricht dies einem Rückgang von rund 300.000 m² (2018) auf nun 98.000 m² vermarkteter Fläche (-67,1 Prozent). Bei Bestandsflächen liegt das entsprechende Minus bei 27,7 Prozent, während Eigennutzerprojekte und Ankäufe von Selbstnutzern hinzugewannen.
Deutlich geringerer Flächenumsatz durch Transport-, Lager- und Logistikunternehmen
Der Umsatzrückgang der Logistiker im Jahresvergleich bewegt sich bei 316.000 m² (-70 Prozent). Damit kommt diese Nachfragegruppe 2019 auf einen Umsatz von 136.000 m² und einen Marktanteil von 28,5 Prozent, womit sie die dominante Stellung der Vorjahre verliert und sich nun zwischen dem Handel (31,0 Prozent) und den Industrie-/Gewerbeunternehmen (26,4 Prozent) einordnet. Beide letztgenannten Branchen konnten absolut im Jahresvergleich hinzugewinnen.
„Der größte Abschluss des Jahres bleibt der im zweiten Quartal erfolgte Ankauf eines Teils des Opel-Werksgeländes in Rüsselsheim durch das Handelsunternehmen Ikea, das hier unter anderem zukünftig voraussichtlich eine bestehende Halle mit 33.000 m² als neues Warenverteilzentrum nutzen wird. Platz zwei nimmt die Anmietung eines Logistikers über rund 30.000 m² in einer Projektentwicklung in Rodenbach aus dem dritten Quartal ein“, so Kanzler. Mit größerem Abstand folgen Anmietungen von Coca Cola Deutschland in Bodenheim (Q2) sowie von Amazon in Gernsheim (Q1) mit jeweils rund 20.000 m² Hallenfläche.
Entspannung auf Angebotsseite erwartet, Entwicklung der noch hohen Flächennachfrage offen
Für das Jahr 2020 erwartet NAI apollo zum jetzigen Zeitpunkt eine konstante bis leicht steigende Marktentwicklung. „Angebotsseitig ist eine Entspannung aufgrund aktuell geplanter Bauvorhaben und bereits begonnener Projekte in Sicht. Auch die Nachfrage ist weiterhin hoch“, sagt Weyrauch. Allerdings würde sich eine mögliche weitere konjunkturellen Eintrübung mittelfristig auf die Flächenplanungen der Unternehmen negativ auswirken.
