21.01.2020 Portfoliodeals dominieren den Investmentmarkt für Handelsobjekte
Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien ist zurück auf der Überholspur: Nach drei Jahren rückläufiger Transaktionsvolumina hat er im abgelaufenen Jahr wieder ein Plus von zehn Prozent erzielt und mit knapp elf Mrd. Euro abgeschlossen. Ein Grund für das positive Ergebnis war das dynamische Abschlussquartal, das rund 3,7 Mrd. Euro beisteuerte und damit deutlich stärker als die drei Vorgängerquartale war, die alle zwischen zwei und drei Milliarden Euro erzielten. Der Investmentmarkt rangiert damit allerdings noch acht Prozent unter seinem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre.
Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany: „Der Markt hat sich in einem herausfordernden Umfeld gut geschlagen. Allerdings wäre es zu früh, von einer Trendwende auf dem Retailmarkt zu sprechen. Noch sind wir in einer Phase der Konsolidierung, der positive Trend muss sich erst festigen. Weiterhin gilt jedoch, dass gute Lagen und onlineresiliente Branchen stark nachgefragt sind.“
Denn vordergründig ist die Anzahl der Transaktionen zwar auf Jahressicht von über 300 auf knapp 250 zurückgegangen, doch ist dies weitgehend ein statistischer Effekt: „Parallel zur abnehmenden Zahl der Transaktionen sehen wir ein starkes Anwachsen der Portfolio-Transaktionen von 52 auf 61 Prozent des Gesamtvolumens – der höchste Wert seit 2008. Vor allem Fachmarktprodukte mit einem Nahversorgungsanker sind im Paket sehr begehrt, was zeigt, wie hoch die Nachfrage nach diesen Objekten auch weiterhin ist“, erklärt Sandra Ludwig. Im Gesamtjahr 2019 gab es 23 Transaktionen im dreistelligen Millionen- und sogar im Milliardenbereich, davon entfielen sechs auf das letzte Quartal.
Die mit Abstand größte Transaktion war die Übernahme der verbliebenen Anteile der Immobilien von Galeria Karstadt Kaufhof, die Signa der Hudson's Bay Company im zweiten Quartal abkaufte. Preis: mehr als eine Milliarde Euro. Die beiden nächstgrößeren Abschlüsse fielen in die drei Monate Oktober bis Dezember. Es waren die Beteiligung von Commerz Real an zehn Kaufhof-Warenhäusern sowie die Veräußerung von 27 Einzelhandelsimmobilien durch Corestate, beide Transaktionen im mittleren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Das wirkte sich umgehend auf die durchschnittliche Transaktionsgröße im vierten Quartal 2019 aus, die mit 70 Millionen deutlich höher als die Werte der vergangenen Jahre ausfiel.
Shopping Center stehen wieder auf der Einkaufsliste der Investoren
Generell waren Fachmarktprodukte – Fachmärkte, Fachmarktzentren und Supermärkte – mit insgesamt 42 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen die begehrteste Nutzungsart. Damit legte das Segment im Vergleich zum Vorjahr drei Prozentpunkte zu. Dahinter ist das Feld mit Warenhäusern (24 %), Geschäftshäusern (17 %) und Shopping Centern (16 %) recht ausgeglichen. „Insbesondere bei der letzten Kategorie ist das Transaktionsvolumen von 1,36 Mrd. Euro auf 1,76 Mrd. Euro gestiegen, was unterstreicht, dass Shopping Center wieder auf der Einkaufsliste der Investoren stehen. Gefragt sind Objekte mit marktgerechten Kaufpreisen, die gut am Markt positioniert sind, Wachstumspotenzial haben und somit eine attraktive Rendite bieten“, analysiert Sandra Ludwig.
Mit 93 Prozent entfallen praktisch alle Transaktionen in die Risikoklassen Core (52 %) und Core plus (41 %), was zum einen mit der Verfügbarkeit hochwertiger Produkte im vergangenen Jahr zusammenhängt.
Aktivste Käufer waren im abgelaufenen Jahr die Asset/Fonds Manager mit einem Anteil am Gesamtvolumen von 40 Prozent. Als einzige Gruppe schafften es noch die Spezialfonds mit elf Prozent in den zweistelligen Bereich, die damit allerdings deutlich unter ihrem Fünfjahresschnitt von 18 Prozent blieben. Auf der Verkäuferseite waren Asset/Fonds Manager mit 46 Prozent noch stärker vertreten, gefolgt von den Corporates mit 14 Prozent. Alle weiteren Verkäufergruppen verteilen sich unterhalb von sieben Prozent.
Internationale Investoren nutzen die Gunst der Stunde zum Verkauf
Derweil reduzierten internationale Investoren ihre Bestände um 2,2 Mrd. Euro, da sie als Käufer für 38 Prozent des Transaktionsvolumens sorgten, allerdings auch für 58 Prozent auf Verkäuferseite. „Angesichts der hohen Nachfrage gerade bei den Fachmarktprodukten nutzen einige internationale Investoren die Gunst der Stunde zum Verkauf, während deutsche Akteure ihre Bestände häufig sehr viel länger halten“, erklärt Sandra Ludwig das scheinbare Missverhältnis.
Die niedrigste Spitzenrendite verbuchen Highstreet-Produkte in München, wo der Wert im Laufe des Jahres zehn Basispunkte auf 2,40 Prozent nachgab. Dahinter folgen Berlin (2,60 %), Hamburg (2,80 %) und Frankfurt (2,90 %). Auch Fachmarktzentren büßten bedingt durch die große Nachfrage weitere 30 Basispunkte auf 4,20 Prozent ein, während Shopping Center von 4,10 auf 4,50 Prozent stiegen. Einzelne Fachmärkte werden in der Spitze mit bis zu 5,00 Prozent gehandelt.
Für das laufende Jahr erwartet Sandra Ludwig eine weitere Konsolidierung: „Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien gehört zu den robustesten in Europa. Das Konsumklima und die Gesamtwirtschaft sind stabil, was den Handel weiter fördert. Das bietet Investoren Sicherheit, die sie in Kombination mit attraktiven Renditen nutzen werden.“
Sandra Ludwig, Head of Retail Investment JLL Germany: „Der Markt hat sich in einem herausfordernden Umfeld gut geschlagen. Allerdings wäre es zu früh, von einer Trendwende auf dem Retailmarkt zu sprechen. Noch sind wir in einer Phase der Konsolidierung, der positive Trend muss sich erst festigen. Weiterhin gilt jedoch, dass gute Lagen und onlineresiliente Branchen stark nachgefragt sind.“
Denn vordergründig ist die Anzahl der Transaktionen zwar auf Jahressicht von über 300 auf knapp 250 zurückgegangen, doch ist dies weitgehend ein statistischer Effekt: „Parallel zur abnehmenden Zahl der Transaktionen sehen wir ein starkes Anwachsen der Portfolio-Transaktionen von 52 auf 61 Prozent des Gesamtvolumens – der höchste Wert seit 2008. Vor allem Fachmarktprodukte mit einem Nahversorgungsanker sind im Paket sehr begehrt, was zeigt, wie hoch die Nachfrage nach diesen Objekten auch weiterhin ist“, erklärt Sandra Ludwig. Im Gesamtjahr 2019 gab es 23 Transaktionen im dreistelligen Millionen- und sogar im Milliardenbereich, davon entfielen sechs auf das letzte Quartal.
Die mit Abstand größte Transaktion war die Übernahme der verbliebenen Anteile der Immobilien von Galeria Karstadt Kaufhof, die Signa der Hudson's Bay Company im zweiten Quartal abkaufte. Preis: mehr als eine Milliarde Euro. Die beiden nächstgrößeren Abschlüsse fielen in die drei Monate Oktober bis Dezember. Es waren die Beteiligung von Commerz Real an zehn Kaufhof-Warenhäusern sowie die Veräußerung von 27 Einzelhandelsimmobilien durch Corestate, beide Transaktionen im mittleren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Das wirkte sich umgehend auf die durchschnittliche Transaktionsgröße im vierten Quartal 2019 aus, die mit 70 Millionen deutlich höher als die Werte der vergangenen Jahre ausfiel.
Shopping Center stehen wieder auf der Einkaufsliste der Investoren
Generell waren Fachmarktprodukte – Fachmärkte, Fachmarktzentren und Supermärkte – mit insgesamt 42 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen die begehrteste Nutzungsart. Damit legte das Segment im Vergleich zum Vorjahr drei Prozentpunkte zu. Dahinter ist das Feld mit Warenhäusern (24 %), Geschäftshäusern (17 %) und Shopping Centern (16 %) recht ausgeglichen. „Insbesondere bei der letzten Kategorie ist das Transaktionsvolumen von 1,36 Mrd. Euro auf 1,76 Mrd. Euro gestiegen, was unterstreicht, dass Shopping Center wieder auf der Einkaufsliste der Investoren stehen. Gefragt sind Objekte mit marktgerechten Kaufpreisen, die gut am Markt positioniert sind, Wachstumspotenzial haben und somit eine attraktive Rendite bieten“, analysiert Sandra Ludwig.
Mit 93 Prozent entfallen praktisch alle Transaktionen in die Risikoklassen Core (52 %) und Core plus (41 %), was zum einen mit der Verfügbarkeit hochwertiger Produkte im vergangenen Jahr zusammenhängt.
Aktivste Käufer waren im abgelaufenen Jahr die Asset/Fonds Manager mit einem Anteil am Gesamtvolumen von 40 Prozent. Als einzige Gruppe schafften es noch die Spezialfonds mit elf Prozent in den zweistelligen Bereich, die damit allerdings deutlich unter ihrem Fünfjahresschnitt von 18 Prozent blieben. Auf der Verkäuferseite waren Asset/Fonds Manager mit 46 Prozent noch stärker vertreten, gefolgt von den Corporates mit 14 Prozent. Alle weiteren Verkäufergruppen verteilen sich unterhalb von sieben Prozent.
Internationale Investoren nutzen die Gunst der Stunde zum Verkauf
Derweil reduzierten internationale Investoren ihre Bestände um 2,2 Mrd. Euro, da sie als Käufer für 38 Prozent des Transaktionsvolumens sorgten, allerdings auch für 58 Prozent auf Verkäuferseite. „Angesichts der hohen Nachfrage gerade bei den Fachmarktprodukten nutzen einige internationale Investoren die Gunst der Stunde zum Verkauf, während deutsche Akteure ihre Bestände häufig sehr viel länger halten“, erklärt Sandra Ludwig das scheinbare Missverhältnis.
Die niedrigste Spitzenrendite verbuchen Highstreet-Produkte in München, wo der Wert im Laufe des Jahres zehn Basispunkte auf 2,40 Prozent nachgab. Dahinter folgen Berlin (2,60 %), Hamburg (2,80 %) und Frankfurt (2,90 %). Auch Fachmarktzentren büßten bedingt durch die große Nachfrage weitere 30 Basispunkte auf 4,20 Prozent ein, während Shopping Center von 4,10 auf 4,50 Prozent stiegen. Einzelne Fachmärkte werden in der Spitze mit bis zu 5,00 Prozent gehandelt.
Für das laufende Jahr erwartet Sandra Ludwig eine weitere Konsolidierung: „Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien gehört zu den robustesten in Europa. Das Konsumklima und die Gesamtwirtschaft sind stabil, was den Handel weiter fördert. Das bietet Investoren Sicherheit, die sie in Kombination mit attraktiven Renditen nutzen werden.“
