07.02.2020 Institutionelle Investoren setzen auf US-REITs
Das gegenwärtige Kapitalmarktumfeld sorgt dafür, dass viele institutionelle Investoren in US Real Estate Investment Trusts (REITs) investieren. „Diese weisen oft ein gutes Risiko-Rendite-Verhältnis und für institutionelle Investoren zudem Vorteile aus steuerlicher und regulatorischer Sicht auf“, sagt Dr. Dieter Falke, Geschäftsführer der Quant.Capital Management GmbH. Dabei sind allerdings einige Punkte zu beachten.
Angesichts der niedrigen Zinsen steigen mehr und mehr institutionelle Investoren in den Markt ein. Dazu gehören etwa der kalifornische Pensionsfonds CalSTRS, der Bank of America Pension Fund, Hewlett Packard Pension Fund, IBRD Retirement Plans, New York Teachers‘ Retirement System oder auch der UPS of American Pension Plan.
Dabei sind börsengehandelte US-REITs eine Anlageklasse mit attraktiven Renditen: Der FTSE NAREIT All Equity Index hatte mit einem Gesamtertrag inklusive Dividenden von 13,31 Prozent pro Jahr sowohl High Yields (Bloomberg Barclays High Yield Index) mit 8,24 Prozent pro Jahr, den breiten Aktienmarkt (S&P 500 Total Return Index) mit 7,68 Prozent pro Jahr und Anleiheinvestments (ML Corporate/Government Bond Index) mit 5,22 Prozent pro Jahr in den vergangenen 20 Jahren (Stand 31. Dezember 2019) outperformt.
Dazu kommt, dass einige der an der New York Stock Exchange gelisteten US Net Lease REITs mit hohen Aufschlägen gehandelt werden. „Die Aufschläge auf den Nettoinventarwert liegen bei Net Lease REITs zwischen 26,4 Prozent nach Berechnungen der Scotiabank und 51,4 Prozent laut Goldman Sachs Real Estate Capital Markets Overview“, sagt Falke. Der Unterschied in der Kalkulation der NAV-Aufschläge beruht auf dem unterschiedlichen Net Lease Universe, den die beider Investmentbanken verwenden.
„Aus Investorensicht kann es deshalb ein sehr interessantes Investment sein, bereits in einen US Net Lease REIT zum NAV vor einem Börsengang zu investieren“, sagt Falke. „Es gibt beispielsweise einen privaten US Net Lease REIT, der eine Vorzugsaktien-Dividendenrendite von zehn Prozent bietet, sieben Prozent davon als Barausschüttung mit monatlichen Zahlungen, drei Prozent als Aufstockung in weitere Vorzugsaktien“, so Falke. Zudem sei die Chance auf einen Wertzuwachs bei einem IPO gegeben.
„Aus Risikosicht – und das ist für uns das Entscheidende – müssen solche US-REITs bestimmte Merkmale aufweisen“, sagt Falke. In diesem Fall sei der Net Lease REIT Sektor so interessant, da „fast alle Unterhaltungs- und Wartungskosten der Immobilien an die Mieter übertragen werden und langfristige Mietverträge von im Durchschnitt mehr als zehn Jahren existieren.“ Die Erträge und Kosten seien sehr gut kalkulierbar.
Ebenfalls sollten REITs ein konservatives Eigen-/Fremdkapital-Verhältnis aufweisen.
Und noch aus einem weiteren Grund sind diese Investments für institutionelle Investoren interessant: Für Pensionsfonds und Vorsorgeeinrichtungen beziehungsweise für „Qualified Foreign Pension Funds“ („QFPF“) bieten sich in der Regel steuerliche Vorteile. „Für Solvency II Investoren kommt eine deutlich geringere regulatorische Kapitalunterlegung im Vergleich zu anderen Aktieninvestments hinzu“, so Falke.
Angesichts der niedrigen Zinsen steigen mehr und mehr institutionelle Investoren in den Markt ein. Dazu gehören etwa der kalifornische Pensionsfonds CalSTRS, der Bank of America Pension Fund, Hewlett Packard Pension Fund, IBRD Retirement Plans, New York Teachers‘ Retirement System oder auch der UPS of American Pension Plan.
Dabei sind börsengehandelte US-REITs eine Anlageklasse mit attraktiven Renditen: Der FTSE NAREIT All Equity Index hatte mit einem Gesamtertrag inklusive Dividenden von 13,31 Prozent pro Jahr sowohl High Yields (Bloomberg Barclays High Yield Index) mit 8,24 Prozent pro Jahr, den breiten Aktienmarkt (S&P 500 Total Return Index) mit 7,68 Prozent pro Jahr und Anleiheinvestments (ML Corporate/Government Bond Index) mit 5,22 Prozent pro Jahr in den vergangenen 20 Jahren (Stand 31. Dezember 2019) outperformt.
Dazu kommt, dass einige der an der New York Stock Exchange gelisteten US Net Lease REITs mit hohen Aufschlägen gehandelt werden. „Die Aufschläge auf den Nettoinventarwert liegen bei Net Lease REITs zwischen 26,4 Prozent nach Berechnungen der Scotiabank und 51,4 Prozent laut Goldman Sachs Real Estate Capital Markets Overview“, sagt Falke. Der Unterschied in der Kalkulation der NAV-Aufschläge beruht auf dem unterschiedlichen Net Lease Universe, den die beider Investmentbanken verwenden.
„Aus Investorensicht kann es deshalb ein sehr interessantes Investment sein, bereits in einen US Net Lease REIT zum NAV vor einem Börsengang zu investieren“, sagt Falke. „Es gibt beispielsweise einen privaten US Net Lease REIT, der eine Vorzugsaktien-Dividendenrendite von zehn Prozent bietet, sieben Prozent davon als Barausschüttung mit monatlichen Zahlungen, drei Prozent als Aufstockung in weitere Vorzugsaktien“, so Falke. Zudem sei die Chance auf einen Wertzuwachs bei einem IPO gegeben.
„Aus Risikosicht – und das ist für uns das Entscheidende – müssen solche US-REITs bestimmte Merkmale aufweisen“, sagt Falke. In diesem Fall sei der Net Lease REIT Sektor so interessant, da „fast alle Unterhaltungs- und Wartungskosten der Immobilien an die Mieter übertragen werden und langfristige Mietverträge von im Durchschnitt mehr als zehn Jahren existieren.“ Die Erträge und Kosten seien sehr gut kalkulierbar.
Ebenfalls sollten REITs ein konservatives Eigen-/Fremdkapital-Verhältnis aufweisen.
Und noch aus einem weiteren Grund sind diese Investments für institutionelle Investoren interessant: Für Pensionsfonds und Vorsorgeeinrichtungen beziehungsweise für „Qualified Foreign Pension Funds“ („QFPF“) bieten sich in der Regel steuerliche Vorteile. „Für Solvency II Investoren kommt eine deutlich geringere regulatorische Kapitalunterlegung im Vergleich zu anderen Aktieninvestments hinzu“, so Falke.
