09.03.2020 Kooperativen, ambulanten Gesundheitsimmobilien gehört die Zukunft
Das Kompetenzzentrum Gesundheitswirtschaft der BFS Service GmbH und REInvest Asset Management S.A. haben heute ihre Marktstudie über ambulante Gesundheitsimmobilien veröffentlicht. Die Studie analysiert umfassend aktuelle Investitionsmöglichkeiten in Gesundheitsimmobilien. Sie basiert auf Interviews mit Experten aus der Immobilienwirtschaft, der gesundheitswirtschaftlichen Versorgungsforschung und der Medizin. Prof. Dr. Natalie Pomorin vom Essener Forschungsinstitut für Medizinmanagement hat die Studie wissenschaftlich begleitet. Ziel der Untersuchung war es, innerhalb der ambulanten Gesundheitsversorgung ausgewählte Formen von Gesundheitsimmobilien zu differenzieren und Anforderungen an erfolgreiche Investitionen in der Asset-Klasse „Ambulante Gesundheitsimmobilien“ zu ermitteln.
„Wir sehen großes Potenzial für kooperativ ausgerichtete Gesundheitsimmobilien der ambulanten Versorgung. Um die Spreu vom Weizen zu trennen, sind detaillierte Marktkenntnisse unbedingt erforderlich“, erklärt Jens Dreckmann, Leiter des Kompetenzzentrums Gesundheitswirtschaft der BFS Service.
„Ambulante Gesundheitsimmobilien sind in den vergangenen Jahren zunehmend in den Fokus der Anlagestrategien institutioneller Investoren gerückt. Das ist nachvollziehbar, denn Gesundheitsimmobilien bieten gerade auch auf lange Sicht stabile Einnahmen mit meist überdurchschnittlich bonitätsstarken und langfristigen Mietern. Auf der anderen Seite gelten sie als Spezialimmobilien, die aufgrund der spezifischen Nutzerkonstellation an die Expertise der Investoren erhöhte Anforderungen stellen“, sagt Stephan Böttger, Fondsmanager bei REInvest. Hinzu komme eine Vielzahl regulatorischer und regionalspezifischer Besonderheiten, die es im Rahmen eines Investments stets zu berücksichtigen gelte. Folglich seien grundlegende Kenntnisse der Marktstruktur für erfolgreiche Investitionsprojekte zwingend erforderlich. Mit der Studie von BFS Service GmbH und REInvest Asset Management S.A. liegt nun eine entsprechende Analyse vor.
Trend hin zu kooperativen Gesundheitsimmobilien wie MVZ
Im Marktsegment der ambulanten Gesundheitsimmobilien existieren zahlreiche Unsicherheiten im Umgang mit Investitionsobjekten. Zunächst wurde das Marktumfeld analysiert und ein Trend weg von der klassischen Einzelarztpraxis hin zu kooperativen Strukturen festgestellt. Von 2008 bis 2018 gab es demnach einen Rückgang der hausärztlichen Einzelarztpraxen um rund 19 Prozent auf 26.668. Die Zahl der Facharztpraxen nahm im selben Zeitraum um 13 Prozent auf 30.589 ab. Gleichzeitig gab es ein Wachstum von 260 Prozent der Medizinischen Versorgungszentren (MVZ) von 1.206 auf 3.173 bis zum Jahr 2018.
Veränderungen in ambulanter medizinischer Versorgung führt zu steigendem Investitionsbedarf
Die Veränderungstrends in der ambulanten medizinischen Versorgung haben zu einer steigenden Marktdynamik geführt. Treiber sind hier die deutlich gestiegenen ambulanten Behandlungen versus stationärer Aufenthalte, der medizinisch-technische Fortschritt mit einem immer größer werdenden Einsatz kostenintensiver technischer Ausstattung sowie die steigenden Anforderungen an eine interdisziplinäre medizinische Behandlung. Auch die demografische Altersentwicklung ist ein Hauptfaktor. Waren 1950 nur rund 10 Prozent der Deutschen über 65 Jahre alt, so sind es heute über 20 Prozent und im Jahr 2060 könnten es nach Prognosen rund 30 Prozent sein. Entsprechend steigt der medizinische Versorgungsbedarf.
Zentralisierung von medizinischen Leistungen in Ballungsgebieten
Einhergehend mit der zunehmenden Urbanisierung findet auch eine Zentrenbildung medizinischer Angebote in Ballungsräumen statt. Diese Entwicklungen führen gemeinsam mit den allgemeinen Trends hin zu einem zunehmenden Bedarf an kooperativen Einrichtungen in der ambulanten Gesundheitsversorgung.
Neue Medizinergenerationen setzen verstärkt auf Festanstellungen und Kooperationen
Die nachrückenden Medizinergenerationen bevorzugen aufgrund einer besseren Vereinbarkeit von Beruf und Familie durch beispielsweise feste Arbeitszeiten und der zunehmenden Aversion vor den wirtschaftlichen Risiken der Selbständigkeit immer mehr die Festanstellung. Entsprechend stieg der Anteil angestellter Ärzte in der vertragsärztlichen Versorgung von 4 Prozent im Jahr 2007 auf 20 Prozent im Jahr 2018. Auch der Trend der Teilzeitarbeit ist klar erkennbar. So hat der Umfang von Ärzten in Teilzeit zwischen 2009 und 2018 von 4 % auf 24 % zugenommen.
Wichtig sind bei Investitionen die Beachtung rechtlicher und regulatorischer Anforderungen
Maßgeblich sind bei den rechtlichen Rahmenbedingungen die einschlägigen Rechtsvorschriften, wie beispielsweise das Sozialgesetzbuch V, der Bundesmantelvertrag Ärzte oder die Zulassungsverordnung für Vertragsärzte. Darüber hinaus sind die jeweiligen Regelungen der zuständigen Krankenversicherung zu berücksichtigen. Diese Spielregeln sind auch für potenzielle Investments in Gesundheitsimmobilien von erheblicher Bedeutung. Die niedergelassenen Ärzte weisen als potenzielle Mieterklientel keineswegs eine vergleichbare Mobilität in Standortfragen auf, wie andere Berufsgruppen und es sind zumeist nennenswerte Vorlaufzeiten einzuplanen. Zudem gilt es, die entsprechenden Zulassungsbeschränkungen zu berücksichtigen und das Vorgehen der Zulassungsausschüsse zu kennen.
Zunahme der Investitionstätigkeit: Aber was sind die Investitionsobjekte?
Im Fokus institutioneller Anleger stehen eigenständige Immobilien mit überwiegend ärztlicher Nutzung. Solche Einrichtungen finden sich aber in unterschiedlichster Bezeichnung am Markt, wie sich exemplarisch bereits für den Raum Hamburg zeigt:
Eine Definition und Differenzierung der Begrifflichkeiten ist nur bedingt möglich. Zur Abgrenzung einer Assetklasse gegenüber alternativen Investitionsportfolios ist eine Differenzierung der Einrichtungsformen jedoch notwendig. Anhand einer Abstraktion der Versorgungsformen auf der übergeordneten Ebene der „ambulanten Gesundheitsimmobilie“ mit einer weiteren Differenzierung in Anlehnung an das vorgefundene medizinische Portfolio, lässt sich dennoch ein Strukturierungsansatz für diese Spezialimmobilienform determinieren der grundsätzlich zu einer Vereinheitlichung der Begriffsverwendung beitragen kann.
Fazit
Ambulante Gesundheitsimmobilien sind aufgrund des demografisch bedingten Marktwachstums, der steigenden Nachfrage in der nicht stationären medizinischen Versorgung, dem Anstellungstrend der Ärzte und damit dem Rückgang der Einzelpraxen sowie der Zunahme kooperativer Versorgungstrukturen und weiterer Einflussfaktoren ein Wachstumsmarkt.
„Wir sehen großes Potenzial für kooperativ ausgerichtete Gesundheitsimmobilien der ambulanten Versorgung. Um die Spreu vom Weizen zu trennen, sind detaillierte Marktkenntnisse unbedingt erforderlich“, erklärt Jens Dreckmann, Leiter des Kompetenzzentrums Gesundheitswirtschaft der BFS Service.
„Ambulante Gesundheitsimmobilien sind in den vergangenen Jahren zunehmend in den Fokus der Anlagestrategien institutioneller Investoren gerückt. Das ist nachvollziehbar, denn Gesundheitsimmobilien bieten gerade auch auf lange Sicht stabile Einnahmen mit meist überdurchschnittlich bonitätsstarken und langfristigen Mietern. Auf der anderen Seite gelten sie als Spezialimmobilien, die aufgrund der spezifischen Nutzerkonstellation an die Expertise der Investoren erhöhte Anforderungen stellen“, sagt Stephan Böttger, Fondsmanager bei REInvest. Hinzu komme eine Vielzahl regulatorischer und regionalspezifischer Besonderheiten, die es im Rahmen eines Investments stets zu berücksichtigen gelte. Folglich seien grundlegende Kenntnisse der Marktstruktur für erfolgreiche Investitionsprojekte zwingend erforderlich. Mit der Studie von BFS Service GmbH und REInvest Asset Management S.A. liegt nun eine entsprechende Analyse vor.
Trend hin zu kooperativen Gesundheitsimmobilien wie MVZ
Im Marktsegment der ambulanten Gesundheitsimmobilien existieren zahlreiche Unsicherheiten im Umgang mit Investitionsobjekten. Zunächst wurde das Marktumfeld analysiert und ein Trend weg von der klassischen Einzelarztpraxis hin zu kooperativen Strukturen festgestellt. Von 2008 bis 2018 gab es demnach einen Rückgang der hausärztlichen Einzelarztpraxen um rund 19 Prozent auf 26.668. Die Zahl der Facharztpraxen nahm im selben Zeitraum um 13 Prozent auf 30.589 ab. Gleichzeitig gab es ein Wachstum von 260 Prozent der Medizinischen Versorgungszentren (MVZ) von 1.206 auf 3.173 bis zum Jahr 2018.
Veränderungen in ambulanter medizinischer Versorgung führt zu steigendem Investitionsbedarf
Die Veränderungstrends in der ambulanten medizinischen Versorgung haben zu einer steigenden Marktdynamik geführt. Treiber sind hier die deutlich gestiegenen ambulanten Behandlungen versus stationärer Aufenthalte, der medizinisch-technische Fortschritt mit einem immer größer werdenden Einsatz kostenintensiver technischer Ausstattung sowie die steigenden Anforderungen an eine interdisziplinäre medizinische Behandlung. Auch die demografische Altersentwicklung ist ein Hauptfaktor. Waren 1950 nur rund 10 Prozent der Deutschen über 65 Jahre alt, so sind es heute über 20 Prozent und im Jahr 2060 könnten es nach Prognosen rund 30 Prozent sein. Entsprechend steigt der medizinische Versorgungsbedarf.
Zentralisierung von medizinischen Leistungen in Ballungsgebieten
Einhergehend mit der zunehmenden Urbanisierung findet auch eine Zentrenbildung medizinischer Angebote in Ballungsräumen statt. Diese Entwicklungen führen gemeinsam mit den allgemeinen Trends hin zu einem zunehmenden Bedarf an kooperativen Einrichtungen in der ambulanten Gesundheitsversorgung.
Neue Medizinergenerationen setzen verstärkt auf Festanstellungen und Kooperationen
Die nachrückenden Medizinergenerationen bevorzugen aufgrund einer besseren Vereinbarkeit von Beruf und Familie durch beispielsweise feste Arbeitszeiten und der zunehmenden Aversion vor den wirtschaftlichen Risiken der Selbständigkeit immer mehr die Festanstellung. Entsprechend stieg der Anteil angestellter Ärzte in der vertragsärztlichen Versorgung von 4 Prozent im Jahr 2007 auf 20 Prozent im Jahr 2018. Auch der Trend der Teilzeitarbeit ist klar erkennbar. So hat der Umfang von Ärzten in Teilzeit zwischen 2009 und 2018 von 4 % auf 24 % zugenommen.
Wichtig sind bei Investitionen die Beachtung rechtlicher und regulatorischer Anforderungen
Maßgeblich sind bei den rechtlichen Rahmenbedingungen die einschlägigen Rechtsvorschriften, wie beispielsweise das Sozialgesetzbuch V, der Bundesmantelvertrag Ärzte oder die Zulassungsverordnung für Vertragsärzte. Darüber hinaus sind die jeweiligen Regelungen der zuständigen Krankenversicherung zu berücksichtigen. Diese Spielregeln sind auch für potenzielle Investments in Gesundheitsimmobilien von erheblicher Bedeutung. Die niedergelassenen Ärzte weisen als potenzielle Mieterklientel keineswegs eine vergleichbare Mobilität in Standortfragen auf, wie andere Berufsgruppen und es sind zumeist nennenswerte Vorlaufzeiten einzuplanen. Zudem gilt es, die entsprechenden Zulassungsbeschränkungen zu berücksichtigen und das Vorgehen der Zulassungsausschüsse zu kennen.
Zunahme der Investitionstätigkeit: Aber was sind die Investitionsobjekte?
Im Fokus institutioneller Anleger stehen eigenständige Immobilien mit überwiegend ärztlicher Nutzung. Solche Einrichtungen finden sich aber in unterschiedlichster Bezeichnung am Markt, wie sich exemplarisch bereits für den Raum Hamburg zeigt:
Eine Definition und Differenzierung der Begrifflichkeiten ist nur bedingt möglich. Zur Abgrenzung einer Assetklasse gegenüber alternativen Investitionsportfolios ist eine Differenzierung der Einrichtungsformen jedoch notwendig. Anhand einer Abstraktion der Versorgungsformen auf der übergeordneten Ebene der „ambulanten Gesundheitsimmobilie“ mit einer weiteren Differenzierung in Anlehnung an das vorgefundene medizinische Portfolio, lässt sich dennoch ein Strukturierungsansatz für diese Spezialimmobilienform determinieren der grundsätzlich zu einer Vereinheitlichung der Begriffsverwendung beitragen kann.
Fazit
Ambulante Gesundheitsimmobilien sind aufgrund des demografisch bedingten Marktwachstums, der steigenden Nachfrage in der nicht stationären medizinischen Versorgung, dem Anstellungstrend der Ärzte und damit dem Rückgang der Einzelpraxen sowie der Zunahme kooperativer Versorgungstrukturen und weiterer Einflussfaktoren ein Wachstumsmarkt.
