10.03.2020 Nürnbergs Anziehungskraft steigert Bedarf an neuen Topbüros
Der Nürnberger Büromarkt schließt weiter zu den Big 7 auf. Besonders deutlich merkt man das an den Neuanmietungen des abgelaufenen Jahres. Mehrere Abschlüsse kamen nah an die Bürospitzenmiete von 16 Euro monatlich heran. Zwei Abschlüsse lagen sogar darüber. „Das belegt, das Nürnberg mittlerweile als Topstandort akzeptiert ist. Noch vor wenigen Jahren waren es ungewöhnlich, einen zweistelligen Mietzins zu erhalten“, erklärt Julia Schreiter, Team Leader Office Leasing JLL Nürnberg. Derweil schlägt sich die hohe Nachfrage auch im Flächenumsatz nieder, der 2019 mit rund 134.000 m² doppelt so hoch wie im Jahr zuvor war. Ein Grund: Die Anmietung von 42.000 m² im „The Q“ durch die Stadt Nürnberg.
Vermietungsmarkt verfügt kaum noch über hochwertige Büroflächen
Nürnbergs Wirtschaft hat in den vergangenen Jahren spürbar prosperiert. Seit 2014 hat die Nettoabsorption immer zwischen 44.000 m² und 97.000 m² betragen – im vergangenen Jahr waren es 59.000 m². Gleichzeitig fiel die Leerstandsquote auf aktuell 2,5 Prozent. „Nürnbergs Erfolg wird zur Herausforderung, denn die Flächen, die derzeit noch zu haben sind, gehören selten zur Topkategorie. Rund drei Viertel sind nur von durchschnittlicher Qualität und kommen für Unternehmen, die im Kampf um die besten Fachkräfte stehen, somit kaum infrage“, erklärt Schreiter. Das wiederum spiele Flexible-Office-Konzepten wie dem in Nürnberg ansässigen Unternehmen Design Offices in die Karten, die innovative und moderne Flächen anbieten – oft in sehr guten Lagen wie der Innenstadt oder dem Innenstadtring.
Zwar sind in den vergangenen beiden Jahre 57.000 n² beziehungsweise 61.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt worden, doch verfügbar war davon nahezu nichts. Erst 2022 werden wieder mehrere Zehntausend Quadratmeter fertig, die aktuell teilweise schon reserviert sind. Diese verteilen sich aktuell auf die Teilmärkte Innstadtgürtel, Westen und Norden. „In der Innenstadt selbst, sind auch die in Bau befindlichen 10.000 m² Bürofläche bereits größtenteils vergeben“, ergänzt Schreiter.
Durch die beiden Anmietungen im „The Q“ mit 42.000 m² und der Marienzeile mit 2.300 m² war die Öffentliche Verwaltung 2019 mit Abstand der aktivste Flächenabnehmer und kam auf einen Anteil von 39 Prozent. Es folgen die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 18 Prozent sowie die Industrie mit 14 Prozent. In beiden Branchen betrug die größte Anmietung jeweils 9.500 m².
Trotz dieses Einmaleffekts im „The Q“ erwartet Schreiter für das laufende Jahr nur einen leichten Rückgang: „Die Nachfrageseite ist nach wie vor sehr stark. Aufgrund der aktuellen Gesuche auf dem Markt erwarte ich einen Flächenumsatz von rund 100.000 m² oder etwas darüber. Perspektivisch wird Nürnberg zudem davon profitieren, dass es als Forschungs- und Wissenschaftsstandort rasant wächst und sich mit dem benachbarten Erlangen ergänzt, wo der Siemens Campus mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von einer halben Milliarde Euro bis 2030 wächst.“
Investment verbucht Rekordjahr und nimmt noch mehr Fahrt auf
Nach einem starken Jahresendspurt hat unterdessen der Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,45 Mrd. Euro ein neues Rekordjahr verbucht. Allein das letzte Quartal 2019 war mit 600 Mio. Euro das mit Abstand stärkste Einzelquartal seit Beginn der Erhebung durch JLL. „Mit knapp 60 Prozent ist der Büroanteil am Gesamtvolumen dominant hoch“, sagt Andreas Eichwald, Senior Team Leader Office Investment JLL München und in dieser Funktion auch für Nürnberg verantwortlich. Nur Mischnutzung kommt als einzelne Kategorie mit 17 Prozent noch auf einen Anteil im zweistelligen Bereich. Unterdessen waren 54 Prozent Core-Objekte, opportunistische Objekte wurden nach einem Anstieg im Jahr 2018 (20 %) diesmal kaum noch gehandelt.
„Perspektivisch wird der Investmentmarkt in Nürnberg 2020 nochmal anziehen. Zum einen haben viele Investoren B-Städte in ihre Strategie eingebaut, zum andere sind die Fundamentaldaten in Nürnberg und der umliegenden Metropolregion sehr positiv. Das bedeutet aber auch, dass wir von einer weiteren Renditekompression ausgehen können“, gibt Eichwald einen Ausblick.
Vermietungsmarkt verfügt kaum noch über hochwertige Büroflächen
Nürnbergs Wirtschaft hat in den vergangenen Jahren spürbar prosperiert. Seit 2014 hat die Nettoabsorption immer zwischen 44.000 m² und 97.000 m² betragen – im vergangenen Jahr waren es 59.000 m². Gleichzeitig fiel die Leerstandsquote auf aktuell 2,5 Prozent. „Nürnbergs Erfolg wird zur Herausforderung, denn die Flächen, die derzeit noch zu haben sind, gehören selten zur Topkategorie. Rund drei Viertel sind nur von durchschnittlicher Qualität und kommen für Unternehmen, die im Kampf um die besten Fachkräfte stehen, somit kaum infrage“, erklärt Schreiter. Das wiederum spiele Flexible-Office-Konzepten wie dem in Nürnberg ansässigen Unternehmen Design Offices in die Karten, die innovative und moderne Flächen anbieten – oft in sehr guten Lagen wie der Innenstadt oder dem Innenstadtring.
Zwar sind in den vergangenen beiden Jahre 57.000 n² beziehungsweise 61.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt worden, doch verfügbar war davon nahezu nichts. Erst 2022 werden wieder mehrere Zehntausend Quadratmeter fertig, die aktuell teilweise schon reserviert sind. Diese verteilen sich aktuell auf die Teilmärkte Innstadtgürtel, Westen und Norden. „In der Innenstadt selbst, sind auch die in Bau befindlichen 10.000 m² Bürofläche bereits größtenteils vergeben“, ergänzt Schreiter.
Durch die beiden Anmietungen im „The Q“ mit 42.000 m² und der Marienzeile mit 2.300 m² war die Öffentliche Verwaltung 2019 mit Abstand der aktivste Flächenabnehmer und kam auf einen Anteil von 39 Prozent. Es folgen die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 18 Prozent sowie die Industrie mit 14 Prozent. In beiden Branchen betrug die größte Anmietung jeweils 9.500 m².
Trotz dieses Einmaleffekts im „The Q“ erwartet Schreiter für das laufende Jahr nur einen leichten Rückgang: „Die Nachfrageseite ist nach wie vor sehr stark. Aufgrund der aktuellen Gesuche auf dem Markt erwarte ich einen Flächenumsatz von rund 100.000 m² oder etwas darüber. Perspektivisch wird Nürnberg zudem davon profitieren, dass es als Forschungs- und Wissenschaftsstandort rasant wächst und sich mit dem benachbarten Erlangen ergänzt, wo der Siemens Campus mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von einer halben Milliarde Euro bis 2030 wächst.“
Investment verbucht Rekordjahr und nimmt noch mehr Fahrt auf
Nach einem starken Jahresendspurt hat unterdessen der Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,45 Mrd. Euro ein neues Rekordjahr verbucht. Allein das letzte Quartal 2019 war mit 600 Mio. Euro das mit Abstand stärkste Einzelquartal seit Beginn der Erhebung durch JLL. „Mit knapp 60 Prozent ist der Büroanteil am Gesamtvolumen dominant hoch“, sagt Andreas Eichwald, Senior Team Leader Office Investment JLL München und in dieser Funktion auch für Nürnberg verantwortlich. Nur Mischnutzung kommt als einzelne Kategorie mit 17 Prozent noch auf einen Anteil im zweistelligen Bereich. Unterdessen waren 54 Prozent Core-Objekte, opportunistische Objekte wurden nach einem Anstieg im Jahr 2018 (20 %) diesmal kaum noch gehandelt.
„Perspektivisch wird der Investmentmarkt in Nürnberg 2020 nochmal anziehen. Zum einen haben viele Investoren B-Städte in ihre Strategie eingebaut, zum andere sind die Fundamentaldaten in Nürnberg und der umliegenden Metropolregion sehr positiv. Das bedeutet aber auch, dass wir von einer weiteren Renditekompression ausgehen können“, gibt Eichwald einen Ausblick.
