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30.03.2020 Savills untersucht deutschen Investmentmarkt für Quartiere

Nachhaltige, effiziente Flächennutzung, kurze Wege und Urbanität: Das sind die Ziele vieler Großstädte und die Bedürfnisse von immer mehr Bewohnern. Ein Lösungsansatz, der diesen gerecht wird: durchmischte Quartiere. Sie sind ein immer relevanteres Tool für die Stadtplanung, um unterschiedlichste Nutzungen zu vereinen und belebte Wohn-, Arbeits- und Freizeitangebote zu schaffen.

„Insbesondere angesichts der aktuellen Umstände in Folge der Corona-Pandemie gewinnt die ,Stadt der kurzen Wege‘ an Bedeutung – eine vernetzte Nachbarschaft inkl. eines gut aufgestellten Nahversorgungsangebotes unmittelbar vor Ort ist in Krisenzeiten essenziell“, so Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. „Allerdings dürfte derzeit auch der Wunsch nach dem Eigenheim abseits der Großstadt an Zulauf gewinnen. Welcher Trend nach dem Ende der Corona-Krise überwiegt, wird sich zeigen.“ Auch die Entwicklungen auf dem deutschen Investmentmarkt bestätigen die Dynamik bei Quartieren: Laut einer aktuellen Untersuchung aus dem Hause Savills wurde 2019 in diesem Segment mit einem Transaktionsvolumen von fast 2,8 Mrd. Euro eine Rekordmarke gesetzt. Doch was sind die essenziellen Merkmale und welche Chancen bieten sich den Investoren?

Ein Quartier ist nicht gleich ein Quartier

Der Terminus Quartier ist in der Bau- und Immobilienwirtschaft noch nicht einheitlich festgelegt. Um dennoch zu einem repräsentativen Ergebnis zu kommen, liegt der Analyse von Savills deshalb folgende Definition zugrunde: Es handelt sich bei einem Gebäude(komplex) um ein Quartier, wenn…

1) … der Begriff im Projektnamen oder dessen Beschreibung genannt wird,

2) … die Entwicklung aus einer Hand geplant, realisiert oder gemanaged wird und

3) … innerhalb des Objekts eine Mischnutzung (pro Nutzung max. 95 % Flächenanteil) vorliegt.

„Sind alle drei Kriterien erfüllt, kann ein vernetztes Gebäudegefüge als identitätsstiftende Komponente eines ganzen Stadtteils wirken. Durch die gezielte Symbiose einzelner Nutzungsbausteine decken Quartiere die gewachsenen Ansprüche moderner Städter ab“, so Lemli, der aus diesem Grund auch Folgendes annimmt: „Dort, wo sich Anwohner, Arbeitnehmer und Einzelhändler gern aufhalten, kann ein höheres Mietniveau erzielt werden. Das kommt wiederum den Ertragserwartungen der Investoren zugute und lässt langfristig einen stabileren Cash-Flow generieren.“

Mit der Nutzungsvielfalt wächst die Diversifizierung

Mit etwa 73 % des Transaktionsvolumens entfiel ein Großteil des Investmentmarktes auf den Kauf kompletter Quartiere. Gegenüber dem partiellen Erwerb einzelner Gebäude hat dies den Vorteil, dass die Investoren von der Diversifizierung der Mieteinnahmen im Quartier und der damit einhergehenden Risikostreuung profitieren. Diese Art der Investition ist aufgrund der hohen Kapitalsumme insbesondere für institutionelle Kapitalanleger interessant. So wiesen Komplettverkäufe im Durchschnitt ein Volumen von 179 Mio. Euro auf, während Verkäufe von einzelnen Gebäuden im Quartier im Mittel rund 54 Mio. Euro erzielten.

„Mit dem Erwerb eines ganzen Quartieres geht jedoch auch ein höherer Verwaltungsaufwand mit entsprechendem Komplexitätsgrad einher – ein gutes Asset Management ist daher obligatorisch“, erläutert Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills. „Basierend auf der These, dass gemischt genutzte Quartiere zu den langfristig gefragten Immobilien zählen, könnte sich diese Managementleistung jedoch durch geringere Leerstände und höhere Mieten bezahlt machen.“

A-Städte als Trendsetter

Investoren, die am Markt für Quartiersobjekte aktiv sind, waren in den letzten fünf Jahren allem voran Offene Spezialfonds (36 % des Transaktionsvolumens), Private-Equity-Fonds (14 %) sowie Versicherungen und Pensionskassen (8 %). Auf Staatsfonds entfiel ein Anteil von rund 7 % – sie waren damit mehr als viermal so stark vertreten wie am gesamten Gewerbeinvestmentmarkt. Grund hierfür dürfte sein, dass es sich überwiegend um neu projektierte Trophy-Assets in den Bestlagen deutscher Metropolen handelt. Insgesamt wurden 2019 rund 2,3 Mrd. Euro und damit knapp 80 % des erzielten Transaktionsvolumens in den A-Städten umgesetzt. Zum Vergleich: In den B- und C-Städten der Bundesrepublik waren es lediglich 251 bzw. 153 Mio. Euro.

„Berlin ist ganz klar an der Spitze dieser Entwicklung. Der hohe internationale Einfluss und die große Dynamik der Stadt und ihrer Bewohner hat zur Folge, dass hier immer mehr Quartiere im großen Stil umgesetzt werden. Der Potsdamer Platz war 2015 die bis dato größte Quartierstransaktion in Deutschland“, so Lemli. Insgesamt entfiel auf die Spreemetropole in den letzten fünf Jahren mit 3,1 Mrd. Euro rund 29 % des gesamten Volumens. „Aufgrund der steigenden Zahl an Quartiersprojekten und der zunehmenden Nachfrage auf Investorenseite wird die Bedeutung der Anlageklasse am Investmentmarkt auch weiter zunehmen“, prognostiziert Schenk abschließend.







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