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03.04.2020 Megadeal dominiert deutschen Wohnportfolio-Transaktionsmarkt

Nach der Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – hat sich auf dem Transaktionsmarkt für Wohnportfolios in Deutschland in den ersten Monaten des Jahres 2020 das dynamische Marktgeschehen des vergangenen Jahres fortgesetzt. Das erste Quartal 2020 verzeichnet mit einem Transaktionsvolumen von rund 9,6 Milliarden Euro eine deutliche Zunahme gegenüber dem Vorjahresquartal (Q1 2019: 3,9 Mrd. Euro) und bildet nun den besten Jahresstart nach dem Rekordjahr 2015, in dem 10,8 Mrd. Euro umgesetzt wurden. Allerdings wird das jetzige Resultat in großem Maße von einer einzigen Transaktion geprägt, nämlich der Fusion der Adler Real Estate und Ado Properties.

„Ohne diese Unternehmensübernahme mit über 58.000 Einheiten, die einen Anteil von rund 63 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen ausmacht, läge das Quartalsergebnis rund 7 Prozent unterhalb des Vorjahresergebnisses“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo. Zum Jahresauftakt wurden insgesamt rund 77.500 Wohneinheiten (Q1 2019: 24.500) gehandelt. „Infolge des hohen Anteils an Bestandsimmobilienverkäufen in den Risikoklassen Value Add und Opportunistic ist der durchschnittliche Preis je Wohnung um rund 20 Prozent auf rund 124.000 Euro gesunken. Dazu hat auch ein leichter Rückgang des Transaktionsvolumens von Projektentwicklungen auf knapp über 1 Mrd. Euro beigetragen, wobei die Nachfrage nach Neubauimmobilien weiterhin robust ist“, ergänzt Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung der NAI apollo group.

Großvolumige Portfolioverkäufe im dreistelligen Millionenbereich erhöhen das Marktvolumen

Für das gute Ergebnis zum Jahresstart sorgten neben dem Erwerb der Adler Real Estate mit einem geschätzten Kaufpreis von rund 6 Mrd. Euro auch mehrere Transaktionen im Preissegment zwischen 100 und 500 Mio. Euro. Das Gesamtvolumen dieser Klasse summiert sich auf rund 1,5 Mrd. Euro. „Die Portfoliodeals oberhalb der 100 Mio. Euro-Grenze vereinen zusammen einen Marktanteil von rund 77,8
Prozent, was einem Anstieg um 19 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich darstellt. Im ersten Quartal 2019 gab es allerdings keinen Deal, der mit dem jetzigen Ado-Adler-Zusammenschluss vergleichbar ist“, erläutert Stefan Mergen, Geschäftsführender Gesellschafter der apollo valuation & research GmbH. Die Umsatzanteile in den Klassen „unter 100 Mio. Euro“ pendeln zwischen 1,6 Prozent und 8,5 Prozent. Zusammen kommen sie auf ein absolutes Volumen von rund 2,1 Mrd. Euro, was einen Anstieg von über 500 Mio. Euro zum Vorjahreszeitraum darstellt.

Zu den größten Asset Deals im dreistelligen Millionenbereich zählt der Erwerb eines Portfolios von Deutsche Asset One (für verschiedene offene Spezialfonds der Union Investment) für über 300 Mio. Euro. Hierbei hat sich die MEAG von 715 Wohn- und Gewerbeeinheiten in München und Umgebung getrennt. Ebenfalls anzuführen ist der Kauf eines Portfolios durch Ares für einen seiner Fonds. In mehreren deutschen Städten, darunter Berlin, Leipzig, Dresden, Essen und Dortmund wechselten dabei nach Pressemeldungen rund 2.900 Wohneinheiten den Eigentümer. Zu nennen ist zudem der Ankauf eines Pakets durch die Deutsche Wohnen für knapp 290 Mio. Euro mit 1.300 Wohn- und 150 Gewerbeeinheiten, die sich vorwiegend in Dresden und Leipzig befinden.

Nachfrage nach Projektentwicklungen weiterhin hoch

Die robuste Nachfrage nach Forward Deals hat sich auch zum Jahresbeginn 2020 fortgesetzt, obwohl das Umsatzvolumen leicht nachgegeben hat. Dabei stachen Ankäufe von großvolumigen Quartiersentwicklungen bzw. Teilen dieser heraus. So erwarb Industria Wohnen das Molitor-Wohnquartier in Mainz. Auf dem ehemaligen Krankenhausareal sollen rund 347 Wohneinheiten entstehen. Die Bayerische Versorgungskammer kaufte rund 250 Wohnungen in Frankfurt, die Teil der Quartiersentwicklung Schönhof-Viertel sind. „Die starke Nachfrage nach Neubauwohnungen blieb somit auch im ersten Quartal unverändert“, konstatiert Mergen.

Hohe Zunahme des Ankaufs- und Verkaufsvolumens bei Immobilienaktiengesellschaften und REITs

Sowohl auf der Käufer- als auch auf der Verkäuferseite fallen in diesem Quartal besonders die „Immobilienaktiengesellschaften und REITs“ ins Auge. „Mit der Ado-Adler-Übernahme erreicht diese Investorengruppe eine erhebliche Vervielfachung des Transaktionsvolumens im Vergleich zum Jahresbeginn 2019“, fasst Kanzler zusammen. Über zZwei Drittel des Gesamtvolumens entfallen in Folge der Großtransaktion auf diese Käufer- und Verkäufergruppe. Auch die „Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds“ verzeichnen eine beeindruckende Steigerung des Transaktionsvolumens von rund 600 Mio. Euro im ersten Quartal 2019 auf nun 1,4 Mrd. Euro. Damit belegen diese mit einem Anteil von 14,2 Prozent den zweiten Platz auf der Käuferseite. Die zweitpositionierte Verkäufergruppe „Projektentwickler und Bauträger“ kommt in den ersten drei Monaten mit einem Verkaufsvolumen von rund 1 Mrd. Euro auf einen Marktanteil von10,9 Prozent.

Internationale Investoren stärkste Akteure, Deutsche mit mehr Transaktionsfällen

Hauptsächlich wegen des Erwerbs des gesamten Adler-Bestands von der luxemburgischen Ado Properties hat sich der Anteil ausländischer Käufer auf rund 67 Prozent deutlich erhöht (Q1 2019: 15,2 Prozent). Dies kommt einer Steigerung des Transaktionsvolumens von rund 590 Mio. Euro im Vorjahr auf nun 6,4 Mrd. Euro gleich. „Dies ist aber kein Anzeichen für eine Verringerung der Ankaufsaktivitäten deutscher Investoren. Das Gegenteil ist der Fall. So sind rund 92 Prozent der verzeichneten Deals von inländischen Käufern ausgegangen, was einem Zuwachs um 8 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Das spricht für eine hohe Investmentaktivität seitens Einheimischer“, so Kanzler.

Wie im Vorjahresquartal fanden die meisten Transaktionen (nach Anzahl) zum Jahresauftakt in Nordrhein-Westfalen sowie Berlin mit Marktanteilen von 22,2 bzw. 16,7 Prozent statt. „Auf kommunaler Ebene liegt der Fokus weiterhin vor allem auf den deutschen Top-7-Städten. Aufgrund des knappen Angebots bilden das Umfeld der Top-Städte und die Metropolregionen wie Rhein-Main und Rhein-Ruhr einen weiteren Schwerpunkt. Daneben werden unverändert ostdeutsche Wachstumszentren wie Leipzig und Dresden verstärkt nachgefragt“, so Mergen.

Verhaltene Prognose aufgrund erwarteter Rezession

Eine belastbare Prognose für den weiteren Verlauf des Jahres 2020 ist angesichts der Covid-19-Krise schwierig. „Aktuell befinden sich die meisten Investmentakteure in einer Standby-Position, wodurch das Transaktionsvolumen kurzfristig sinken wird. Mittel- bis langfristig ist es entscheidend, wie lange der Shutdown anhält und wie stark der Wirtschaftseinbruch ausfällt“, so Wende. „Letztlich wird ein wesentlicher Faktor, also die Nachfrage nach Wohnraum, nicht gänzlich entfallen, sodass die Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt im Vergleich zu anderen Assetklassen geringer in Erscheinung treten werden.“ Dennoch rechnet NAI apollo mit einem erheblichen Dämpfer des Transaktionsgeschehens mindestens im zweiten Quartal.







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