08.04.2020 Grundstücksmarkt Frankfurt: Ergebnis auch 2020 überdurchschnittlich
Am Frankfurter Grundstücksmarkt wurde 2019 im konventionellen Bereich (Asset-Deals) mit EUR 8,11 Mrd. das Vorjahresergebnis (2018: EUR 7,62 Mrd.). um rd. EUR 490 Mio. übertroffen und ein neuer Umsatzrekord erzielt, der 50% über dem Mittel der jüngsten Dekade (Durchschnitt 2009-2018: EUR 5,42 Mrd. p. a.) liegt. Hinzu kommen Share-Deals (Verkäufe in Form von Unternehmensanteilen) in Höhe von schätzungsweise rd. EUR 4,37 Mrd. (2018: EUR 5,4 Mrd.). Zusammen ergibt sich damit der Top-Wert von rd. EUR 12,5 Mrd. (2018: rd. EUR 13,1 Mrd.).
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research u.a. in Abhängigkeit von Dauer und Umfang der COVID-19-Krise einen rückläufigen Geldumsatz von plus / minus EUR 10 Mrd., der damit indessen immer noch das Dekadenmittel deutlich überträfe.
• Dazu beitragen werden auch sinkende Geldumsätze im Investmentbereich, der in 2019 mit rd. EUR 9,8 Mrd. ein exzellentes Ergebnis erzielt hat, das lediglich 9% unter Spitzenergebnis des Vorjahres lag (2018: rd. EUR 10,7 Mrd.).
Diese Prognose begründet sich u.a. darin, dass die Bewertung von Anlageimmobilien aufgrund von veränderten Rahmenbedingungen und schwer prognostizierbaren Entwicklungen schwieriger wird. Mögliche Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor allem seitens risikoaverser Investoren. Zudem prüfen Banken kritischer und verlangen höhere Eigenkapital-Quoten. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird dabei tendenziell ebenso sinken wie die Marktquote der typischen kapitalaversen Leveragekäufer.
Entsprechend ist für 2020 zumindest temporär von einer deutlich verhalteneren Nachfrage im Investmentsegment und entsprechend sinkenden Transaktionsumsätzen auszugehen. Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf Mieterebene in den Vordergrund rücken.
Im Wohninvestmentsegment verunsichern zwar veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium. Gleichwohl bleibt angesichts weiter steigender Bevölkerung und Haushaltszahlen die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen in Frankfurt hoch und damit die Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse wird sich entsprechend verhältnismäßig krisenfest robust entwickeln.
2019 war ein Spitzenjahr am Frankfurter Wohninvestmentmarkt.
• Den mit Abstand größten Anteil am Frankfurter Investmentmarkt hat traditionell das gewerbliche Segment. Hier wurde im Bereich der Asset-Deals mit rd. EUR 3,83 Mrd. nahezu der Vorjahreswert (2018: rd. EUR 3,99 Mrd.) erreicht.
Hauptumsatzträger sind dabei wie in den Vorjahren Verkäufe von Büroobjekten, durch die rd. EUR 2,6 Mrd. kontrahiert wurden (2018: rd. EUR 2,72 Mrd.). Angesichts einer deutlich gesunkenen Zahl an Kauffällen (2019: 48; 2018: 64) hat sich der mittlere Objektkaufpreis von EUR 42,5 Mio. auf EUR 54,2 Mio. erhöht.
• Das Wohninvestments erzielte mit rd. EUR 1,5 Mrd. ein Plus von 40% gegenüber dem Vorjahr (2018: EUR 1,1 Mrd.) und sogar ein neues Rekordergebnis.
Niedrige Spitzenrenditen
Die seit Jahren beobachtete Rendite-Kompression hat in einigen Assetklassen mittlerweile ein sehr niedriges Niveau erreicht:
• So liegt z.B. die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen bei nur noch 2,7% p.a., für reine Büroobjekte in A-Lagen bei 2,9% p.a. Vor einem Jahr waren es noch jeweils 3% p.a.
• Die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien haben ebenfalls nochmals leicht auf 3,0% p.a. nachgegeben (Vorjahr: 3,2% p.a.).
• Am stärksten sanken die Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, nämlich um 30 Basispunkte von 4,2% p.a. auf 3,9% p.a.
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research ungeachtet der oben genannten krisenbedingten Gründe ein weiterhin niedriges Renditeniveau mit z.T. weiter nachgebenden Spitzenrenditen.
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research u.a. in Abhängigkeit von Dauer und Umfang der COVID-19-Krise einen rückläufigen Geldumsatz von plus / minus EUR 10 Mrd., der damit indessen immer noch das Dekadenmittel deutlich überträfe.
• Dazu beitragen werden auch sinkende Geldumsätze im Investmentbereich, der in 2019 mit rd. EUR 9,8 Mrd. ein exzellentes Ergebnis erzielt hat, das lediglich 9% unter Spitzenergebnis des Vorjahres lag (2018: rd. EUR 10,7 Mrd.).
Diese Prognose begründet sich u.a. darin, dass die Bewertung von Anlageimmobilien aufgrund von veränderten Rahmenbedingungen und schwer prognostizierbaren Entwicklungen schwieriger wird. Mögliche Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor allem seitens risikoaverser Investoren. Zudem prüfen Banken kritischer und verlangen höhere Eigenkapital-Quoten. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird dabei tendenziell ebenso sinken wie die Marktquote der typischen kapitalaversen Leveragekäufer.
Entsprechend ist für 2020 zumindest temporär von einer deutlich verhalteneren Nachfrage im Investmentsegment und entsprechend sinkenden Transaktionsumsätzen auszugehen. Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf Mieterebene in den Vordergrund rücken.
Im Wohninvestmentsegment verunsichern zwar veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium. Gleichwohl bleibt angesichts weiter steigender Bevölkerung und Haushaltszahlen die Nachfrage nach bezahlbaren Mietwohnungen in Frankfurt hoch und damit die Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse wird sich entsprechend verhältnismäßig krisenfest robust entwickeln.
2019 war ein Spitzenjahr am Frankfurter Wohninvestmentmarkt.
• Den mit Abstand größten Anteil am Frankfurter Investmentmarkt hat traditionell das gewerbliche Segment. Hier wurde im Bereich der Asset-Deals mit rd. EUR 3,83 Mrd. nahezu der Vorjahreswert (2018: rd. EUR 3,99 Mrd.) erreicht.
Hauptumsatzträger sind dabei wie in den Vorjahren Verkäufe von Büroobjekten, durch die rd. EUR 2,6 Mrd. kontrahiert wurden (2018: rd. EUR 2,72 Mrd.). Angesichts einer deutlich gesunkenen Zahl an Kauffällen (2019: 48; 2018: 64) hat sich der mittlere Objektkaufpreis von EUR 42,5 Mio. auf EUR 54,2 Mio. erhöht.
• Das Wohninvestments erzielte mit rd. EUR 1,5 Mrd. ein Plus von 40% gegenüber dem Vorjahr (2018: EUR 1,1 Mrd.) und sogar ein neues Rekordergebnis.
Niedrige Spitzenrenditen
Die seit Jahren beobachtete Rendite-Kompression hat in einigen Assetklassen mittlerweile ein sehr niedriges Niveau erreicht:
• So liegt z.B. die Spitzenrendite für erstklassige Geschäftshäuser in Top-A-Lagen bei nur noch 2,7% p.a., für reine Büroobjekte in A-Lagen bei 2,9% p.a. Vor einem Jahr waren es noch jeweils 3% p.a.
• Die Spitzenrenditen für Top-Wohnimmobilien haben ebenfalls nochmals leicht auf 3,0% p.a. nachgegeben (Vorjahr: 3,2% p.a.).
• Am stärksten sanken die Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, nämlich um 30 Basispunkte von 4,2% p.a. auf 3,9% p.a.
• Für 2020 prognostiziert Aengevelt Research ungeachtet der oben genannten krisenbedingten Gründe ein weiterhin niedriges Renditeniveau mit z.T. weiter nachgebenden Spitzenrenditen.
