15.04.2020 Stuttgart gehen nach Rekordjahr die großen Abschlüsse aus
Der Stuttgarter Bürovermietungs- und Investmentmarkt ist verkatert ins Jahr 2020 gestartet: Nach einem sehr dynamischen 2019 war der Immobilienmarkt im ersten Quartal recht zurückhaltend. Der Flächenumsatz lag mit 33.000 m² rund 61 Prozent unter dem deutlich stärkeren Vorjahr. Der Investmentmarkt erzielte im gleichen Zeitraum ein Transaktionsvolumen von 350 Mio. Euro und bilanzierte damit 44 Prozent unter dem Vorjahr.
Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart: „Es wäre jetzt allerdings zu einfach, das Resultat auf die Corona-Krise zu schieben. Die drastischen Folgen der aktuellen Ausnahmesituation sind in den Quartalszahlen noch kaum enthalten. Transaktionen und Anmietungen, die bei Ausbruch der Krise bereits fortgeschritten war, sind auch regulär zuendegeführt worden. Es gab keinen wirtschaftlichen Strömungsabriss. Was die Zahlen spiegeln, ist hingegen die Produktknappheit, mit der Stuttgart seit einigen Jahren zu kämpfen hat und die nach einem starken 2019 umso stärker zu spüren ist.“
Zahl der Büroanmietungen bleibt konstant, während der Flächenumsatz einbricht
Der Produktmangel bezieht sich dabei vor allem auf die großen Flächen, denn während der Flächenumsatz deutlich zurückging, nahm die Anzahl der Anmietungen von 57 auf 58 sogar leicht zu. In der Konsequenz ging die durchschnittliche Dealgröße von 1.637 m² auf 586 m² auf nur wenig mehr als ein Drittel zurück. Stuttgart erlebte so den schwächsten Jahresauftakt seit 2013.
Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Stuttgart: „Der Markt war bislang recht statisch, wird angesichts der Corona-Sonderlage aber in Bewegung geraten. Stuttgart ist seit Jahren ein klassischer Vermietermarkt. Das wird sich nun teilweise ändern und der Nutzer wieder stärker in den Fokus rücken. Denn es ist davon auszugehen, dass Unternehmen unter dem wirtschaftlichen Druck Flächen reduzieren werden und durch mehr verfügbare Fläche auch wieder mehr Wettbewerb unter den Eigentümern entsteht.“
Die fünf größten Anmietungen spiegeln die Kleinteiligkeit des ersten Quartals wider und liegen alle zwischen 1.700 m² und 2.800 m². Insgesamt schaffen es nur zehn Anmietungen in den vierstelligen Quadratmeterbereich. „Das wird sich mittelfristig wieder ändern – trotz Corona. Denn Unternehmen, die strategisch agieren und langfristig größere Flächen suchen, denken in Zeitspannen von zehn bis 15 Jahren“, sagt Treier.
Die meiste Dynamik findet sich in der City (11.300 m²), gefolgt vom Teilmarkt Vaihingen-Möhringen (7.600 m²) und Bad Cannstatt (5.200 m²). Besonders drastisch war der Rückgang auf Null in Weilimdorf und Zuffenhausen. Dort waren im vergangenen Jahr noch jeweils 20.000 m² und mehr im ersten Quartal vermietet worden, doch diesmal blieben die teilmarkttypischen Großabschlüsse aus.
Mit Abstand größter Nachfrager waren die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 13.700 m². Erst mit deutlichem Abstand rangieren dahinter die Branchen „Ausbildung, Gesundheit, Soziales“ (2.900 m²), gesellschaftliche Dienstleistungen (2.500 m²) sowie EDV und öffentliche Verwaltung mit je 2.300 m².
Leerstand verharrt weiter bei 2,3 Prozent
Die Leerstandsquote blieb relativ unverändert bei 2,3 Prozent, denn die 5.500 m² neue Bürofläche waren bei Fertigstellung bereits vermietet. Insgesamt werden in Stuttgart derzeit 265.000 m² Bürofläche gebaut – das meiste davon in Vaihingen-Möhringen (knapp 100.000 m²) sowie in Leinfelden-Echterdingen (70.000 m²) und Feuerbach (61.300 m²).
Bewegung gab es bei der Preisschraube: Die Bürospitzenmiete liegt seit Q3 2019 konstant bei 24,50 Euro, während die gewichtete Durchschnittsmiete nach 16,31 Euro im Schlussquartal 2019 auf 15,16 Euro nachgab. Vor einem Jahr hatte sie allerdings noch 13,81 Euro betragen. „Darüber hinaus sehen wir aber auch bei besonders exklusiven Flächen einzelne Abschlüsse, die deutlich über die statistische Spitzenmiete gehen. In einem Fall sogar jenseits von 30 Euro je Quadratmeter“, berichtet Sebastian Treier.
Transaktionen auf dem Stuttgarter Investmentmarkt scheitern an der 100-Millionen-Hürde
Das Transaktionsvolumen von 350 Mio. Euro ist ein mittelmäßiger Jahresauftakt für Stuttgart. Es ist zwar das schwächste Q1-Ergebnis seit 2017, liegt aber fünf Prozent über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Unter den Big 7-Märkten belegt Stuttgart damit dennoch den letzten Platz, denn es ist die einzige Stadt dieser Gruppe, in der es zwischen Januar und März keine Transaktion im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich gegeben hat. Die Anzahl der Transaktionen ging im Jahresvergleich von 20 auf 15 zurück – nur Köln registriert bislang weniger.
Andreas Mader, Team Leader Office Investment JLL Stuttgart: Laufende Transaktionen führen die Parteien zuende, jedoch werden in der aktuellen Lage kaum neue Vermarktungen angestoßen. Dabei gibt es genug Nachfrage, nämlich dort, wo viel Eigenkapital verfügbar ist. Entsprechend gibt es auf dem Investmentmarkt derzeit drei Kategorien von Akteuren: Diejenigen, die im ausgedünnten Bieterfeld nun besser zum Zug kommen wollen. Dann jene, die noch ein paar Wochen abwarten wollen und jene, die sich erstmal um ihren aktuellen Bestand kümmern wollen.“
Büro-Objekte dominieren zum Jahresauftakt den Investmentmarkt
Rund 60 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf die Nutzungsart Büro, was deutlich über dem durchschnittlichen Büroanteil in den Big 7 liegt (51%) liegt. Auf Platz zwei kommt die Kategorie Living mit 16 Prozent.
Stuttgart hat sich im ersten Quartal des laufenden Jahres als Markt gezeigt, auf dem vornehmlich deutsche Investoren agieren. Der Anteil ausländischer Investoren auf der Käuferseite lag mit rund 21 Prozent exakt 22 Prozentpunkte unter dem Stuttgarter Fünfjahresdurchschnitt. Auf Verkäuferseite waren ausländische Investoren ebenfalls weitgehend passiv und kamen auf einen Anteil von 27 Prozent.
Die Bürospitzenrendite gab binnen zwölf Monaten um zehn Basispunkte nach und liegt nun mit 2,95 Prozent unter der Drei-Prozent-Marke und auf Augenhöhe mit Hamburg. „Wer jetzt Vor-Corona-Preise bietet hat deutlich bessere Chancen auf den Zuschlag. Gerade auf Core spezialisierte Investoren mit langfristigem Horizont und guter Kapitaldecke kommen jetzt eher zum Zug, da sie nicht mehr mit Value-Add- und Core-plus-Bietern konkurrieren“, skizziert Andreas Mader.
Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart: „Es wäre jetzt allerdings zu einfach, das Resultat auf die Corona-Krise zu schieben. Die drastischen Folgen der aktuellen Ausnahmesituation sind in den Quartalszahlen noch kaum enthalten. Transaktionen und Anmietungen, die bei Ausbruch der Krise bereits fortgeschritten war, sind auch regulär zuendegeführt worden. Es gab keinen wirtschaftlichen Strömungsabriss. Was die Zahlen spiegeln, ist hingegen die Produktknappheit, mit der Stuttgart seit einigen Jahren zu kämpfen hat und die nach einem starken 2019 umso stärker zu spüren ist.“
Zahl der Büroanmietungen bleibt konstant, während der Flächenumsatz einbricht
Der Produktmangel bezieht sich dabei vor allem auf die großen Flächen, denn während der Flächenumsatz deutlich zurückging, nahm die Anzahl der Anmietungen von 57 auf 58 sogar leicht zu. In der Konsequenz ging die durchschnittliche Dealgröße von 1.637 m² auf 586 m² auf nur wenig mehr als ein Drittel zurück. Stuttgart erlebte so den schwächsten Jahresauftakt seit 2013.
Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Stuttgart: „Der Markt war bislang recht statisch, wird angesichts der Corona-Sonderlage aber in Bewegung geraten. Stuttgart ist seit Jahren ein klassischer Vermietermarkt. Das wird sich nun teilweise ändern und der Nutzer wieder stärker in den Fokus rücken. Denn es ist davon auszugehen, dass Unternehmen unter dem wirtschaftlichen Druck Flächen reduzieren werden und durch mehr verfügbare Fläche auch wieder mehr Wettbewerb unter den Eigentümern entsteht.“
Die fünf größten Anmietungen spiegeln die Kleinteiligkeit des ersten Quartals wider und liegen alle zwischen 1.700 m² und 2.800 m². Insgesamt schaffen es nur zehn Anmietungen in den vierstelligen Quadratmeterbereich. „Das wird sich mittelfristig wieder ändern – trotz Corona. Denn Unternehmen, die strategisch agieren und langfristig größere Flächen suchen, denken in Zeitspannen von zehn bis 15 Jahren“, sagt Treier.
Die meiste Dynamik findet sich in der City (11.300 m²), gefolgt vom Teilmarkt Vaihingen-Möhringen (7.600 m²) und Bad Cannstatt (5.200 m²). Besonders drastisch war der Rückgang auf Null in Weilimdorf und Zuffenhausen. Dort waren im vergangenen Jahr noch jeweils 20.000 m² und mehr im ersten Quartal vermietet worden, doch diesmal blieben die teilmarkttypischen Großabschlüsse aus.
Mit Abstand größter Nachfrager waren die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 13.700 m². Erst mit deutlichem Abstand rangieren dahinter die Branchen „Ausbildung, Gesundheit, Soziales“ (2.900 m²), gesellschaftliche Dienstleistungen (2.500 m²) sowie EDV und öffentliche Verwaltung mit je 2.300 m².
Leerstand verharrt weiter bei 2,3 Prozent
Die Leerstandsquote blieb relativ unverändert bei 2,3 Prozent, denn die 5.500 m² neue Bürofläche waren bei Fertigstellung bereits vermietet. Insgesamt werden in Stuttgart derzeit 265.000 m² Bürofläche gebaut – das meiste davon in Vaihingen-Möhringen (knapp 100.000 m²) sowie in Leinfelden-Echterdingen (70.000 m²) und Feuerbach (61.300 m²).
Bewegung gab es bei der Preisschraube: Die Bürospitzenmiete liegt seit Q3 2019 konstant bei 24,50 Euro, während die gewichtete Durchschnittsmiete nach 16,31 Euro im Schlussquartal 2019 auf 15,16 Euro nachgab. Vor einem Jahr hatte sie allerdings noch 13,81 Euro betragen. „Darüber hinaus sehen wir aber auch bei besonders exklusiven Flächen einzelne Abschlüsse, die deutlich über die statistische Spitzenmiete gehen. In einem Fall sogar jenseits von 30 Euro je Quadratmeter“, berichtet Sebastian Treier.
Transaktionen auf dem Stuttgarter Investmentmarkt scheitern an der 100-Millionen-Hürde
Das Transaktionsvolumen von 350 Mio. Euro ist ein mittelmäßiger Jahresauftakt für Stuttgart. Es ist zwar das schwächste Q1-Ergebnis seit 2017, liegt aber fünf Prozent über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Unter den Big 7-Märkten belegt Stuttgart damit dennoch den letzten Platz, denn es ist die einzige Stadt dieser Gruppe, in der es zwischen Januar und März keine Transaktion im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich gegeben hat. Die Anzahl der Transaktionen ging im Jahresvergleich von 20 auf 15 zurück – nur Köln registriert bislang weniger.
Andreas Mader, Team Leader Office Investment JLL Stuttgart: Laufende Transaktionen führen die Parteien zuende, jedoch werden in der aktuellen Lage kaum neue Vermarktungen angestoßen. Dabei gibt es genug Nachfrage, nämlich dort, wo viel Eigenkapital verfügbar ist. Entsprechend gibt es auf dem Investmentmarkt derzeit drei Kategorien von Akteuren: Diejenigen, die im ausgedünnten Bieterfeld nun besser zum Zug kommen wollen. Dann jene, die noch ein paar Wochen abwarten wollen und jene, die sich erstmal um ihren aktuellen Bestand kümmern wollen.“
Büro-Objekte dominieren zum Jahresauftakt den Investmentmarkt
Rund 60 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf die Nutzungsart Büro, was deutlich über dem durchschnittlichen Büroanteil in den Big 7 liegt (51%) liegt. Auf Platz zwei kommt die Kategorie Living mit 16 Prozent.
Stuttgart hat sich im ersten Quartal des laufenden Jahres als Markt gezeigt, auf dem vornehmlich deutsche Investoren agieren. Der Anteil ausländischer Investoren auf der Käuferseite lag mit rund 21 Prozent exakt 22 Prozentpunkte unter dem Stuttgarter Fünfjahresdurchschnitt. Auf Verkäuferseite waren ausländische Investoren ebenfalls weitgehend passiv und kamen auf einen Anteil von 27 Prozent.
Die Bürospitzenrendite gab binnen zwölf Monaten um zehn Basispunkte nach und liegt nun mit 2,95 Prozent unter der Drei-Prozent-Marke und auf Augenhöhe mit Hamburg. „Wer jetzt Vor-Corona-Preise bietet hat deutlich bessere Chancen auf den Zuschlag. Gerade auf Core spezialisierte Investoren mit langfristigem Horizont und guter Kapitaldecke kommen jetzt eher zum Zug, da sie nicht mehr mit Value-Add- und Core-plus-Bietern konkurrieren“, skizziert Andreas Mader.
