28.04.2020 Einzelhandelsvermietung mit erwartet schwächerem Jahresstart
In der Einzelhandelsvermietung haben sich die Beschränkungen infolge der Corona-Krise bereits auf die Bilanz des ersten Quartals ausgewirkt: Zwar führten frühe Abschlüsse im Januar und auch noch im Februar 2020, die bereits Ende des Jahres 2019 angebahnt wurden, zu einem normalen Start ins Jahr, doch kamen mit der Kontaktsperre und der verordneten Schließung vieler Handelsbranchen laufende Anmietungsprozesse abrupt zum Erliegen. Zu diesem Ergebnis kommt der JLL-Einzelhandelsmarktüberblick. Entsprechend wurden in den ersten drei Monaten nur 102.600 m² bei 214 Abschlüssen umgesetzt. Damit sank das Flächenvolumen im Vergleich zu 2019 um rund 13 Prozent, die Anzahl der Deals ging sogar um fast 20 Prozent zurück.
Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: „In der Assetklasse Retail sind die Folgen der Maßnahmen zur Eindämmung der Covid19 Pandemie unmittelbar zu sehen und spüren gewesen. Ohne die Möglichkeit, Umsätze zu generieren ist der Einzelhandel seiner Grundlage beraubt. Auch wenn bestimmte Branchen von den Einschränkungen auch unmittelbar profitieren, so fehlen dem deutschen Einzelhandel doch insgesamt täglich enorme Einnahmen. Der Online-Handel kann aktuell und wird auch in Zukunft nicht die Alternative sein – das sehen wir bereits jetzt. Im Rahmen der derzeitigen Möglichkeiten kommen die Menschen bereits wieder in die Innenstädte zurück.“
Großflächen ab 1.000 m² waren im ersten Quartal 2020 wieder stärker nachgefragt als im Vorjahr und verbesserten sich um vier Prozentpunkte auf einen Anteil von 16 Prozent. Allerdings entfielen von den insgesamt 34 Anmietungen dieser Größenklasse nur neun auf die Big 10-Standorte. Dies spiegelt sich beim Flächenumsatz der zehn Metropolen, die zusammen nur auf 34.200 m² kommen und einen der schwächsten Quartalswerte der vergangenen drei Jahre erreichen. „Generell zeigt sich inzwischen auch der Trend, ehemals handelsgenutzte Großflächen gerade in den Big 10 umzunutzen und diese zum Beispiel als Büroflächen und kleinteiligere Ladenflächen zu vermieten. Diese Alternative und Optimierungsvariante steht den Eigentümern in kleineren Städten mit weniger Nachfrage nach Büroflächen nicht immer zur Verfügung“, sagt Wichner.
Einzige Ausnahme: Düsseldorf konnte mit 11.800 m² überzeugen und übernahm die Führung. Ein Grund für den rheinischen Spitzenreiter: Die neuen Mieter des Prestigeobjektes Kö-Bogen II sind jetzt bestätigt und gingen in die Statistik ein. Die anderen Hochburgen leiden derzeit grundsätzlich an mangelnder Vermietungsdynamik. Hier setzt sich der Trend aus dem vergangenen Jahr fort, wonach vor allem kleinere und mittelgroße Städte im Fokus der Expansionsleiter stehen.
Im Branchenvergleich setzte sich das Kopf-an-Kopf-Rennen von Textil und Gastronomie fort und startete mit einem erneuten Führungswechsel ins Jahr. Wie schon zu Jahresbeginn 2019 verlor der Textilsektor beim Flächenumsatz seinen Spitzenplatz an die Gastronomie-/Foodbranche. Mit 33.400 m² erreichte sie die Führung mit einem deutlichen Vorsprung von sechs Prozentpunkten. Allerdings muss innerhalb der Branche differenziert werden, denn die Folgen der Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie sind hier deutlich sichtbar: Während im Gastronomiesektor momentan nahezu Stillstand herrscht, entfallen allein 71 Prozent des Flächenvolumens auf Lebensmittelanbieter – allen voran Edeka und Aldi. Die Vermietungsumsätze von Gastronomen, insgesamt ein Anteil von 27 Prozent, verteilen sich auf individuelle Restaurants (13 %), Systemgastronomen (11 %) und Coffee/Tea-Konzepte (3 %) und wurden ausschließlich in den Wochen vor dem Schließen der Restaurants abgeschlossen.
Optimierung beschäftigt die Textilbranche weiterhin
Die Textilbranche, die vor fünf Jahren noch im Schnitt pro Quartal rund 48.000 m² Fläche anmietete, kam im ersten Quartal des Jahres auf nur noch rund 28.000 m². Viele Filialisten agieren derzeit verhalten in Bezug auf Neuanmietungen und setzen auf Optimierung ihrer Filialnetze und Flächen. Die Bekleidungshäuser, Young Fashion Anbieter und Textildiscounter bestreiten mehr als 80 Prozent des Flächenumsatzes innerhalb der gesamten Textilbranche. Besonders expansiv waren Zalando mit der Anmietung weiterer Outlets in deutschen Innenstadtlagen sowie der Textildiscounter TK Maxx.
Die Gesundheit/Beauty-Sparte bestätigt konstant ihren dritten Rang mit 15.500 m². Sämtliche Segmente setzen ihren Wachstumskurs kontinuierlich fort: Im Fitnessbereich eröffnete das Spinning-Start-Up Peloton fünf Filialen, im Optik/Hörgeräte-Segment baute Mr. Spex mit drei neuen Standorten sein stationäres Netz weiter aus und auch die Drogeriemarktketten waren mit neun Anmietungen weiter auf Expansionskurs.
In den Big 10 Standorten verharren die Spitzenmieten seit dem ersten Halbjahr 2017 nahezu auf einem gleichbleibenden hohen Niveau. Primus ist unverändert München mit 360 Euro/m². „Derzeit stehen viele Händler mit ihren Vermietern in Verhandlungen über Stundungen und Aussetzungen der Mietzahlungen. Die Frage ist, ob die Spitzenmieten vor diesem Hintergrund auf dem aktuellen Niveau gehalten werden können“, erklärt Helge Scheumann, Head of Research JLL Germany. „Viel wird davon abhängen, wie umfangreich die Lockerungen ausfallen und wie die Konsumenten mit ihnen umgehen.“
Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: „In der Assetklasse Retail sind die Folgen der Maßnahmen zur Eindämmung der Covid19 Pandemie unmittelbar zu sehen und spüren gewesen. Ohne die Möglichkeit, Umsätze zu generieren ist der Einzelhandel seiner Grundlage beraubt. Auch wenn bestimmte Branchen von den Einschränkungen auch unmittelbar profitieren, so fehlen dem deutschen Einzelhandel doch insgesamt täglich enorme Einnahmen. Der Online-Handel kann aktuell und wird auch in Zukunft nicht die Alternative sein – das sehen wir bereits jetzt. Im Rahmen der derzeitigen Möglichkeiten kommen die Menschen bereits wieder in die Innenstädte zurück.“
Großflächen ab 1.000 m² waren im ersten Quartal 2020 wieder stärker nachgefragt als im Vorjahr und verbesserten sich um vier Prozentpunkte auf einen Anteil von 16 Prozent. Allerdings entfielen von den insgesamt 34 Anmietungen dieser Größenklasse nur neun auf die Big 10-Standorte. Dies spiegelt sich beim Flächenumsatz der zehn Metropolen, die zusammen nur auf 34.200 m² kommen und einen der schwächsten Quartalswerte der vergangenen drei Jahre erreichen. „Generell zeigt sich inzwischen auch der Trend, ehemals handelsgenutzte Großflächen gerade in den Big 10 umzunutzen und diese zum Beispiel als Büroflächen und kleinteiligere Ladenflächen zu vermieten. Diese Alternative und Optimierungsvariante steht den Eigentümern in kleineren Städten mit weniger Nachfrage nach Büroflächen nicht immer zur Verfügung“, sagt Wichner.
Einzige Ausnahme: Düsseldorf konnte mit 11.800 m² überzeugen und übernahm die Führung. Ein Grund für den rheinischen Spitzenreiter: Die neuen Mieter des Prestigeobjektes Kö-Bogen II sind jetzt bestätigt und gingen in die Statistik ein. Die anderen Hochburgen leiden derzeit grundsätzlich an mangelnder Vermietungsdynamik. Hier setzt sich der Trend aus dem vergangenen Jahr fort, wonach vor allem kleinere und mittelgroße Städte im Fokus der Expansionsleiter stehen.
Im Branchenvergleich setzte sich das Kopf-an-Kopf-Rennen von Textil und Gastronomie fort und startete mit einem erneuten Führungswechsel ins Jahr. Wie schon zu Jahresbeginn 2019 verlor der Textilsektor beim Flächenumsatz seinen Spitzenplatz an die Gastronomie-/Foodbranche. Mit 33.400 m² erreichte sie die Führung mit einem deutlichen Vorsprung von sechs Prozentpunkten. Allerdings muss innerhalb der Branche differenziert werden, denn die Folgen der Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie sind hier deutlich sichtbar: Während im Gastronomiesektor momentan nahezu Stillstand herrscht, entfallen allein 71 Prozent des Flächenvolumens auf Lebensmittelanbieter – allen voran Edeka und Aldi. Die Vermietungsumsätze von Gastronomen, insgesamt ein Anteil von 27 Prozent, verteilen sich auf individuelle Restaurants (13 %), Systemgastronomen (11 %) und Coffee/Tea-Konzepte (3 %) und wurden ausschließlich in den Wochen vor dem Schließen der Restaurants abgeschlossen.
Optimierung beschäftigt die Textilbranche weiterhin
Die Textilbranche, die vor fünf Jahren noch im Schnitt pro Quartal rund 48.000 m² Fläche anmietete, kam im ersten Quartal des Jahres auf nur noch rund 28.000 m². Viele Filialisten agieren derzeit verhalten in Bezug auf Neuanmietungen und setzen auf Optimierung ihrer Filialnetze und Flächen. Die Bekleidungshäuser, Young Fashion Anbieter und Textildiscounter bestreiten mehr als 80 Prozent des Flächenumsatzes innerhalb der gesamten Textilbranche. Besonders expansiv waren Zalando mit der Anmietung weiterer Outlets in deutschen Innenstadtlagen sowie der Textildiscounter TK Maxx.
Die Gesundheit/Beauty-Sparte bestätigt konstant ihren dritten Rang mit 15.500 m². Sämtliche Segmente setzen ihren Wachstumskurs kontinuierlich fort: Im Fitnessbereich eröffnete das Spinning-Start-Up Peloton fünf Filialen, im Optik/Hörgeräte-Segment baute Mr. Spex mit drei neuen Standorten sein stationäres Netz weiter aus und auch die Drogeriemarktketten waren mit neun Anmietungen weiter auf Expansionskurs.
In den Big 10 Standorten verharren die Spitzenmieten seit dem ersten Halbjahr 2017 nahezu auf einem gleichbleibenden hohen Niveau. Primus ist unverändert München mit 360 Euro/m². „Derzeit stehen viele Händler mit ihren Vermietern in Verhandlungen über Stundungen und Aussetzungen der Mietzahlungen. Die Frage ist, ob die Spitzenmieten vor diesem Hintergrund auf dem aktuellen Niveau gehalten werden können“, erklärt Helge Scheumann, Head of Research JLL Germany. „Viel wird davon abhängen, wie umfangreich die Lockerungen ausfallen und wie die Konsumenten mit ihnen umgehen.“
