18.05.2020 Immobilien-Spezial-AIF: Deutliches Wachstum am Sekundärmarkt
Jörn Zurmühlen, Vorstand der REAX. Fotocredit: Real Exchange
Der Sekundärmarkt für die Fondsanteile institutioneller Immobilienanlagen wird in diesem Jahr nach Einschätzung von Marktakteuren ein erhebliches Wachstum verzeichnen. Es wird ein Anstieg des Marktvolumens von derzeit schätzungsweise zwei auf mindestens drei bis zu über fünf Milliarden Euro erwartet. Das in der aktuellen Krise eingebrochene Transaktionsvolumen wird sich ab dem zweiten Halbjahr sowohl im Primär- als auch im Sekundärmarkt, allen voran im Core-Segment, deutlich erholen. Für den Sekundärmarkt spricht der gestiegene Liquiditätsbedarf zahlreicher institutioneller Anleger, für die Bewertungsproblematik der Fondsanteile bedarf es unabhängiger Vermittler. Dies sind die zentralen Ergebnisse einer Web-Konferenz des Hamburger Anlagevermittlers Real Exchange AG (REAX) mit insgesamt neun Experten aus dem Bereich institutioneller Immobilieninvestments.
Jörn Zurmühlen, Vorstand der REAX, kommentiert: „Die Corona-Krise ist trotz massiver Schäden zugleich ein echter Motor für den bislang vernachlässigten Sekundärmarkt in der institutionellen Immobilienanlage. Im illiquiden Spezialfonds-Segment können wir durch transparente Bewertung und neutrale Vermittlung schnelle Liquidität erzielen.“
Die einzelnen Referenten waren sich einig in der Feststellung, dass der Sekundärmarkt in Deutschland noch stark unterentwickelt sei, zugleich aber ein beträchtliches Wachstum aufweisen werde. Einer der hauptsächlichen Hemmschuhe liegt in der mangelnden Bewertungstransparenz. Thomas Gsaenger, Senior Portfolio Manager bei der Helaba Invest, erklärt: „Während in den USA und Großbritannien der Sekundärmarkt blüht, hängt er in Deutschland erheblich zurück. Die aktuelle Krise gibt zwar zahlreiche Investment-Opportunitäten her, doch viele Transaktionen kommen nicht zustande, da Käufer und Verkäufer keine Einigkeit in der Bewertung erzielen können.“ Diese Einschätzung teilt Konstantin Hähndel, Head of Real Estate Swiss Life Asset Management Deutschland: „Bei Fondsanteilen bietet der Net Asset Value (NAV) keine Grundlage für eine faire Bewertung. Die Preisermittlung für einen Fondsanteil entspricht in ihrer Struktur eher einer Bilanzbewertung, zu der neben dem Immobilienwert auch die bisherige Fondshistorie und die Bilanzierung gehören. Es bedarf hierbei tiefer Expertise in den Bereichen Bilanzwesen und Wertentwicklung. Bewertungsstandards sind hier dringend geboten, jedoch erst in den nächsten zwei bis drei Jahren zu erwarten.“
Stefan Stute, Leiter Investment Consulting bei Wüest Partner, sagt: „Aufgrund zahlreicher subjektiver Faktoren, zum Beispiel der Erwartungen hinsichtlich des zukünftigen Cashflows oder geplanter CAPEX-Maßnahmen, ist eine zukunftsgerichtete Einschätzung des aktuellen NAV ohne intensive Analyse kaum möglich. Dass die Einschätzungen zum NAV bei Marktteilnehmern auseinanderfallen, lässt sich sehr gut bei börsennotierten Immobilienanlagen ablesen, wo Aktien auch mit Discounts oder Prämien zum aktuellen NAV gehandelt werden. Falls für die notwendigen NAV-Analysen auf Investorenseite keine eigenen Ressourcen, Prozesse oder Instrumente vorhanden sind, könnten externe Transaktionsberater unterstützen.“ Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S., ergänzt: „Nicht zuletzt erwarten wir Umschichtungen in den Immobilien-Portfolios, um die gesetzlich vorgegebenen Anlagegrenzen wieder einhalten zu können. Der Sekundärmarkt bietet sich hier in besonderer Weise an. Die schlechteste Option ist eindeutig die Rückgabe des Anteils an den Fondsmanager: Lange Transaktionszeiträume von bis zu zehn Monaten kombinieren sich mit dem Verlust der Anlegerkontrolle über sein eigenes Fondsinvestment.“
Transaktionen institutioneller Anleger verteilen sich neu
Der Transaktionsmarkt ist nach Einschätzung der Experten auch in den vergangenen Wochen nicht gänzlich zum Erliegen gekommen, beschränkt sich gleichwohl auf bestimmte Nutzungsarten. Olaf Kretke, Leiter Alternative Investments bei Deka Immobilien, erklärt: „Wir haben unseren Transaktionsfokus auf die Bereiche Logistik, Wohnen und Lebensmittel-Einzelhandel gelegt. Aufgrund der aktuellen Lage bevorzugen wir dabei Blind Pool-Fonds, um bei möglicherweise fallenden Marktpreisen von günstigeren Einstandskursen profitieren zu können.“ Susanne Eickermann-Riepe, Team Leader Real Estate bei PwC, ergänzt: „Das Mantra ‚Lage, Lage, Lage‘ heißt nun ‚Liquidität, Liquidität, Liquidität‘. Dieser Umstand, gepaart mit der zunehmenden Bedeutung der ESG-Kriterien, wird zu einem Aufblühen neuer Fonds-Produkte und Dienstleistungen führen – nicht zuletzt auch am Sekundärmarkt.“
Jörn Zurmühlen, Vorstand der REAX, kommentiert: „Die Corona-Krise ist trotz massiver Schäden zugleich ein echter Motor für den bislang vernachlässigten Sekundärmarkt in der institutionellen Immobilienanlage. Im illiquiden Spezialfonds-Segment können wir durch transparente Bewertung und neutrale Vermittlung schnelle Liquidität erzielen.“
Die einzelnen Referenten waren sich einig in der Feststellung, dass der Sekundärmarkt in Deutschland noch stark unterentwickelt sei, zugleich aber ein beträchtliches Wachstum aufweisen werde. Einer der hauptsächlichen Hemmschuhe liegt in der mangelnden Bewertungstransparenz. Thomas Gsaenger, Senior Portfolio Manager bei der Helaba Invest, erklärt: „Während in den USA und Großbritannien der Sekundärmarkt blüht, hängt er in Deutschland erheblich zurück. Die aktuelle Krise gibt zwar zahlreiche Investment-Opportunitäten her, doch viele Transaktionen kommen nicht zustande, da Käufer und Verkäufer keine Einigkeit in der Bewertung erzielen können.“ Diese Einschätzung teilt Konstantin Hähndel, Head of Real Estate Swiss Life Asset Management Deutschland: „Bei Fondsanteilen bietet der Net Asset Value (NAV) keine Grundlage für eine faire Bewertung. Die Preisermittlung für einen Fondsanteil entspricht in ihrer Struktur eher einer Bilanzbewertung, zu der neben dem Immobilienwert auch die bisherige Fondshistorie und die Bilanzierung gehören. Es bedarf hierbei tiefer Expertise in den Bereichen Bilanzwesen und Wertentwicklung. Bewertungsstandards sind hier dringend geboten, jedoch erst in den nächsten zwei bis drei Jahren zu erwarten.“
Stefan Stute, Leiter Investment Consulting bei Wüest Partner, sagt: „Aufgrund zahlreicher subjektiver Faktoren, zum Beispiel der Erwartungen hinsichtlich des zukünftigen Cashflows oder geplanter CAPEX-Maßnahmen, ist eine zukunftsgerichtete Einschätzung des aktuellen NAV ohne intensive Analyse kaum möglich. Dass die Einschätzungen zum NAV bei Marktteilnehmern auseinanderfallen, lässt sich sehr gut bei börsennotierten Immobilienanlagen ablesen, wo Aktien auch mit Discounts oder Prämien zum aktuellen NAV gehandelt werden. Falls für die notwendigen NAV-Analysen auf Investorenseite keine eigenen Ressourcen, Prozesse oder Instrumente vorhanden sind, könnten externe Transaktionsberater unterstützen.“ Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S., ergänzt: „Nicht zuletzt erwarten wir Umschichtungen in den Immobilien-Portfolios, um die gesetzlich vorgegebenen Anlagegrenzen wieder einhalten zu können. Der Sekundärmarkt bietet sich hier in besonderer Weise an. Die schlechteste Option ist eindeutig die Rückgabe des Anteils an den Fondsmanager: Lange Transaktionszeiträume von bis zu zehn Monaten kombinieren sich mit dem Verlust der Anlegerkontrolle über sein eigenes Fondsinvestment.“
Transaktionen institutioneller Anleger verteilen sich neu
Der Transaktionsmarkt ist nach Einschätzung der Experten auch in den vergangenen Wochen nicht gänzlich zum Erliegen gekommen, beschränkt sich gleichwohl auf bestimmte Nutzungsarten. Olaf Kretke, Leiter Alternative Investments bei Deka Immobilien, erklärt: „Wir haben unseren Transaktionsfokus auf die Bereiche Logistik, Wohnen und Lebensmittel-Einzelhandel gelegt. Aufgrund der aktuellen Lage bevorzugen wir dabei Blind Pool-Fonds, um bei möglicherweise fallenden Marktpreisen von günstigeren Einstandskursen profitieren zu können.“ Susanne Eickermann-Riepe, Team Leader Real Estate bei PwC, ergänzt: „Das Mantra ‚Lage, Lage, Lage‘ heißt nun ‚Liquidität, Liquidität, Liquidität‘. Dieser Umstand, gepaart mit der zunehmenden Bedeutung der ESG-Kriterien, wird zu einem Aufblühen neuer Fonds-Produkte und Dienstleistungen führen – nicht zuletzt auch am Sekundärmarkt.“
