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06.07.2020 Einzelhandelsimmobilieninvestments spüren Covid-19-Auswirkungen

Im ersten Halbjahr 2020 betrug das Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien 6,9 Milliarden Euro. Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2019 ist dies ein Wachstum um 38 Prozent. Das Transaktionsvolumen allein im zweiten Quartal, das besonders von den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie betroffen war, lag bei 2,32 Milliarden Euro – und damit 8,4 Prozent unter dem 10-jähringen Durchschnitt von 2010 bis 2019. Das Verhältnis deutscher und internationaler Marktakteure ist dabei wie im Vorjahr in etwa ausgeglichen – sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Die Auswirkungen von Covid-19 auf den Einzelhandel, welche die strukturellen Veränderungen generell und damit auch auf dem Einzelhandelsimmobilienmarkt noch einmal beschleunigen, waren massiv. Während Handelsimmobilien aus dem heterogenen Segment der Fachmärkte bei Investoren sehr nachgefragt sind, hat der Markt für Shopping-Center und Highstreet-Objekte deutlich an Dynamik verloren – sowohl seitens der Nachfrage als auch seitens des Angebots“, erläutert Jan Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. So bestimmten Fachmarktobjekte mit 57 Prozent (vier Milliarden Euro) des Transaktionsvolumens das Marktgeschehen im ersten Halbjahr – Shopping-Center kamen lediglich auf acht Prozent (585 Millionen Euro).

„Die starke Nachfrage nach Fachmarkt-geprägten Objekten wie Fachmarktzentren, Nahversorgungszentren und Baumärkten hat dazu geführt, dass die Ankaufsrenditen dieser Assetklasse für erstklassige Objekte weiterhin auf ihrem historischen Niedrigstand blieben. Anders siehts es bei Shopping-Centern und Hightstreet-Immobilien aus. Nicht nur sind die Renditen gestiegen, sondern die fehlende Transaktionsevidence sowie vorwährende Unsicherheit über die wirtschaftliche Entwicklung oder gar erneute Shutdowns gestaltet die Preisfindung äußerst schwierig“, sagt Sebastian Gerhardt, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE. „Die Folge dieser Schwierigkeiten und Unsicherheiten ist in vielen Fällen ein Abwarten seitens der Marktakteure“, ergänzt Poppinga.

Marktausblick

„Entscheidend für den Einzelhandelsimmobilienmarkt ist das Konsumverhalten und damit schlussendlich die weitere wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland. Wir gehen dabei davon aus, dass Deutschland die konjunkturelle Schockstarre überwunden hat“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Sämtliche Frühindikatoren deuten darauf, dass die deutsche Wirtschaft nach dem massiven Einbruch im Frühjahr ab dem Sommer vor einer kräftigen Erholung steht. Auch die kurzfristig, teilweise sogar tagesaktuell verfügbaren, Echtzeitindikatoren, wie etwa die Mobilitätsdaten von Mobiltelefonnutzer signalisieren, dass es mit der deutschen Wirtschaft wieder aufwärts geht. Ebenso erholen sich wieder die Passantenfrequenzen in den deutschen Einkaufslagen und nähern sich dem Vor-Corona-Niveau an. Das ist auch am Einzelhandelsumsatz abzulesen, der im Mai 2020 real 3,8 Prozent höher war als im Mai 2019. Gegenüber April 2020 ist der Einzelhandelsumsatz gar um 13,9 % (real) gestiegen. Der Einzelhandel konnte damit die die Corona-bedingten Umsatzeinbußen der Vormonate wieder ausgleichen, nachdem die Geschäfte bis Mitte April geschlossen waren und die anschließenden Lockerungen den Konsumenten wieder eine breitere Vielfalt an Einkaufsmöglichkeiten für den aufgestauten Nachholbedarf boten. Währenddessen deuten aktuellen Zahlen am Arbeitsmarkt darauf hin, dass dieser vergleichsweise gut durch die Corona-Krise kommen könnte. Entsprechend hellte sich jüngst das Konsumentenklima weiter auf. Unterstützt wird diese Entwicklung durch das milliardenschwere Konjunkturpaket der Bundesregierung – inklusive der befristeten Mehrwertsteuerabsenkung – und durch das EZB-Notfallprogramm PEPP, das Anfang Juni von bislang 750 Milliarden auf 1,35 Billionen Euro ausgeweitet und bis Ende Juni 2021 verlängert wurde.

„Im weiteren Jahresverlauf wird das Einzelhandelsimmobilientransaktionsvolumen in den verschiedenen Segmenten entweder durch mangelndes Angebot oder Nachfrage gebremst“, erwartet Jan Schönherr Co-Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. „Bei Shopping-Center gibt es kaum Verkäufer. Highstreet-Investoren warten ab, ob es im weiteren Verlauf des Jahres zu einem Anstieg der Insolvenzen der typischen Highstreet-Mieter nach der sogenannten drei-monatigen Mietzahlungspause kommen wird. Die meiste Dynamik sehen wir bei kleineren und mittelgroßen Fachmarktzentren, die keinen größeren Fashion-Anteil haben.“






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