07.07.2020 Logistikimmobilieninvestmentmarkt; Investoreninteresse ungebrochen
Im ersten Halbjahr 2020 erreichte das Transaktionsvolumen am deutschen Logistikimmobilieninvestmentmarkt gut 3,8 Milliarden Euro. Verglichen mit dem Ergebnis vom ersten Halbjahr 2020 ist dies eine Steigerung um 43 Prozent. Damit handelt es sich um das zweitstärkste Halbjahr aller Zeiten nach dem Ausnahmejahr 2017. Getragen wird dieses Ergebnis nicht nur von dem ersten Quartal, sondern auch von 1,2 Milliarden Euro im zweiten Quartal. Dies stellt zwar einen Rückgang um neun Prozent im Vorjahresvergleich dar, ist aber kein Markteinbruch, sondern war angesichts der Herausforderungen durch Corona zu erwarten. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Covid-19 hat Logistikimmobilien in der Gunst von Investoren weiter steigen lassen“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. Dafür gibt es mehrere Gründe. So gab es in der Assetklasse in den vergangenen Monaten verglichen mit anderen Immobilienassetklassen kaum Mietausfälle. Darüber hinaus lassen verschiedene Trends ein Anwachsen der mittel- bis langfristigen Nachfrage nach Logistikimmobilien erwarten: Eine zukünftig noch stärkere Neuausrichtung der globalen Lieferkette, Re-/Near-Shoring-Strategien und ein weiterwachsender Onlinehandel. „Das Ergebnis ist, dass der deutliche Großteil der bisherigen Logistikimmobilieninvestoren weiter äußerst interessiert an der Assetklasse ist – und, dass nun auch neue Investoren, die bisher auch andere Segmente fokussiert waren, starkes Interesse an Logistikimmobilien zeigen“, so Oulds. Größte Herausforderung für den Logistikinvestmentmarkt war in den vergangenen Wochen die Finanzierung, da die Banken, zum Teil signifikant höhere Zinsen beziehungsweise Risikoaufschläge für Fremdkapital verlangt haben. Insbesondere höhere Fremdkapitalquoten um die 65 Prozent waren kaum noch möglich oder nur zu sehr viel höheren Konditionen. „Das Umfeld der Finanzierung scheint sich aber ein wenig zu bessern. Investitionen mit Fremdkapitalquoten von 45 bis 55 Prozent sowie Investoren mit gutem Renommee bei den Banken bekommen gute Konditionen – wenngleich sicherlich nicht so gute wie noch vor Corona“, erklärt Oulds.
Der Trend zu großen Einzeltransaktionen hat sich im ersten Halbjahr fortgesetzt – von 54 Prozent im ersten Halbjahr 2019 auf nun 62 Prozent. Dies liegt aber auch daran, dass aktuell kaum Portfolios angeboten werden. Es zeichnet sich jedoch ab, dass gegen Jahresende wieder mehr Portfolios auf den Markt kommen könnten, was wiederum ausländische Käufer ansprechen wird, deren Anteil am Transaktionsmarkt im ersten Halbjahr bei 44 Prozent lag (erstes Halbjahr 2019: 65 Prozent). Diese hatten im zweiten Quartal kaum Möglichkeiten für Vor-Ort Besichtigungen. Auch ansonsten veränderte sich die Investorenlandschaft: so haben Offene Immobilien/Spezialfonds im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 ihr Ankaufsvolumen ungefähr verdreifacht – von fast 500 Millionen Euro auf fast 1,5 Milliarden Euro. Diese steigende Nachfrage institutioneller Investoren sorgte für eine Stabilisierung der Spitzenrenditen. „Die Spitzenrenditen haben sich seit dem ersten Quartal nicht verändert und bewegen sich weiterhin auf dem niedrigen Niveau von 3,6 Prozent“, sagt Lee-Willem Visavachaiwat, Associate Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Im Vergleich mit dem ersten Halbjahr 2019 ist dies ein Rückgang um 0,2 Prozentpunkte.
Der Marktanteil von Asset-/Fondsmanagern ging hingegen zurück, von 1,4 Milliarden Euro Ankaufsvolumen im ersten Halbjahr 2019 auf nun knapp 700 Millionen Euro – ihre Nachfrage ist jedoch weiterhin hoch.
Prognose für weiteren Jahresverlauf
„Angesichts der sehr starken Nachfrage und der Produkte, die auf den Markt kommen dürften, ist für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen von circa sechs Milliarden Euro denkbar“, erwartet Oulds. „Dabei wird sich auch zeigen, ob vor dem Hintergrund des latenten Angebotsmangels die Spitzenrenditen noch einmal weiter sinken werden.“
„Covid-19 hat Logistikimmobilien in der Gunst von Investoren weiter steigen lassen“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. Dafür gibt es mehrere Gründe. So gab es in der Assetklasse in den vergangenen Monaten verglichen mit anderen Immobilienassetklassen kaum Mietausfälle. Darüber hinaus lassen verschiedene Trends ein Anwachsen der mittel- bis langfristigen Nachfrage nach Logistikimmobilien erwarten: Eine zukünftig noch stärkere Neuausrichtung der globalen Lieferkette, Re-/Near-Shoring-Strategien und ein weiterwachsender Onlinehandel. „Das Ergebnis ist, dass der deutliche Großteil der bisherigen Logistikimmobilieninvestoren weiter äußerst interessiert an der Assetklasse ist – und, dass nun auch neue Investoren, die bisher auch andere Segmente fokussiert waren, starkes Interesse an Logistikimmobilien zeigen“, so Oulds. Größte Herausforderung für den Logistikinvestmentmarkt war in den vergangenen Wochen die Finanzierung, da die Banken, zum Teil signifikant höhere Zinsen beziehungsweise Risikoaufschläge für Fremdkapital verlangt haben. Insbesondere höhere Fremdkapitalquoten um die 65 Prozent waren kaum noch möglich oder nur zu sehr viel höheren Konditionen. „Das Umfeld der Finanzierung scheint sich aber ein wenig zu bessern. Investitionen mit Fremdkapitalquoten von 45 bis 55 Prozent sowie Investoren mit gutem Renommee bei den Banken bekommen gute Konditionen – wenngleich sicherlich nicht so gute wie noch vor Corona“, erklärt Oulds.
Der Trend zu großen Einzeltransaktionen hat sich im ersten Halbjahr fortgesetzt – von 54 Prozent im ersten Halbjahr 2019 auf nun 62 Prozent. Dies liegt aber auch daran, dass aktuell kaum Portfolios angeboten werden. Es zeichnet sich jedoch ab, dass gegen Jahresende wieder mehr Portfolios auf den Markt kommen könnten, was wiederum ausländische Käufer ansprechen wird, deren Anteil am Transaktionsmarkt im ersten Halbjahr bei 44 Prozent lag (erstes Halbjahr 2019: 65 Prozent). Diese hatten im zweiten Quartal kaum Möglichkeiten für Vor-Ort Besichtigungen. Auch ansonsten veränderte sich die Investorenlandschaft: so haben Offene Immobilien/Spezialfonds im Vergleich zum ersten Halbjahr 2019 ihr Ankaufsvolumen ungefähr verdreifacht – von fast 500 Millionen Euro auf fast 1,5 Milliarden Euro. Diese steigende Nachfrage institutioneller Investoren sorgte für eine Stabilisierung der Spitzenrenditen. „Die Spitzenrenditen haben sich seit dem ersten Quartal nicht verändert und bewegen sich weiterhin auf dem niedrigen Niveau von 3,6 Prozent“, sagt Lee-Willem Visavachaiwat, Associate Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Im Vergleich mit dem ersten Halbjahr 2019 ist dies ein Rückgang um 0,2 Prozentpunkte.
Der Marktanteil von Asset-/Fondsmanagern ging hingegen zurück, von 1,4 Milliarden Euro Ankaufsvolumen im ersten Halbjahr 2019 auf nun knapp 700 Millionen Euro – ihre Nachfrage ist jedoch weiterhin hoch.
Prognose für weiteren Jahresverlauf
„Angesichts der sehr starken Nachfrage und der Produkte, die auf den Markt kommen dürften, ist für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen von circa sechs Milliarden Euro denkbar“, erwartet Oulds. „Dabei wird sich auch zeigen, ob vor dem Hintergrund des latenten Angebotsmangels die Spitzenrenditen noch einmal weiter sinken werden.“
