23.07.2020 Büromarkt Düsseldorf: Schwaches zweites Quartal nach gutem Auftakt
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf im ersten Halbjahr 2020 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 183.000 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. HJ. 2019: 241.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um 24%. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Durchschnitt 1. HJ 2010-2019: 193.000 m² p. a.) sind es lediglich -5%.
• Von dem Gesamtumsatz entfallen rd. 152.000 m² auf das Stadtgebiet Düsseldorf und rd. 31.000 m² auf das Umland (1. HJ. 2019: rd. 241.000 m²).
• Entscheidend für den Rückgang ist das Umsatzgeschehen im zweiten Quartal 2020: Im noch nicht unter Corona-Einfluss stehenden ersten Quartal 2020 wurde ein Büroflächenumsatz von rd. 121.000 m² erzielt (Düsseldorf: rd. 106.000 m²; Umland: rd. 15.000 m²). Das waren 19% mehr als im ersten Quartal des Rekordjahres 2019 (rd. 98.000 m²). Dabei handelte es sich indessen auch um z.T. großvolumige Abschlüsse, die lange vor Ausbruch der Corona-Krise unterschriftsreif waren. Im zweiten Quartal 2020 waren es dann Corona-bedingt nur noch rd. 62.000 m² (2. Q 2019: 143.000 m² = -57%), davon rd. 46.000 m² im Düsseldorfer Stadtgebiet und rd. 16.000 m² im Umland.
• Für das Gesamtjahr 2020 prognostiziert Aengevelt einen Büroflächenumsatz um 350.000 m². Dies wäre ein Drittel weniger als im Rekord-Vorjahr 2019 (rd. 525.000 m²) und läge rd. 12% unter dem Dekadenmittel (Ø 2010-2019: 193.000 m² p. a.).
Dazu Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Düsseldorf: „Der Umsatzrückgang begründet sich u.a. in der (zeitlichen) Rückstellung von Expansions-Plänen und größerer Flächengesuche, z.T. in Flächenreduzierungen. Ein Grund ist indessen auch, dass es aufgrund einer nur geringen Neubautätigkeit vor dem Hintergrund von Digitalisierung und neuen Raumkonzepten zu wenig qualitativ adäquate Alternativen gibt. Dies führt verstärkt zu Mietvertragsverlängerungen, die nicht in die Statistik einfließen. Grundsätzlich ist in Düsseldorf aber dank der Branchen-Ausgewogenheit eine Robustheit festzustellen, die anderen Bürometropolen fehlt. Deshalb bin ich überzeugt, dass sich das Marktgeschehen mit Abklingen der Krise wieder zügig normalisieren wird.“
Krise stoppt Abbau der Angebotsreserve
• 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) deutlich um 110.000 m² von 730.000 m² auf 620.000 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote sank damit von 7,8% auf 6,6%.
• Im ersten Halbjahr 2020 analysiert Aengevelt Research eine Trendumkehr: Die Angebotsreserve stieg bis Ende Juni 2020 von 620.000 m² auf nunmehr 643.000 m². Davon entfallen rd. 463.000 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet und rd. 180.000 m² auf das Umland.
• Die Leerstandsquote hat sich entsprechend bei einem Büroflächenbestand von aktuell rd. 9,4 Mio. m² in der Region Düsseldorf (Düsseldorfer Stadtgebiet: rd. 7,6 Mio. m²; Umland: rd. 1,8 Mio. m²) moderat von 6,6% auf 6,9% erhöht. Im Düsseldorfer Stadtgebiet stellt sich die Leerstandsquote dabei auf rd. 6%, im Umland auf rd. 10%.
„Das ist immer noch eine sehr moderate Leerstandsquote, die kein Signal zur Marktentspannung gibt, zumal ein Großteil der leerstehenden Flächen nur noch bedingt den heutigen Nutzeransprüchen genügt“, kommentiert Birthe Nordhues.
• Bis Ende 2020 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren moderaten Anstieg der Angebotsreserve auf rd. 660.000 m². Birthe Nordhues: „So werden vermehrt Untermietflächen angeboten, da Unternehmen u.a. Konsequenzen aus der Umstellung auf Home Office / mobiles Arbeiten ziehen.“
Kurzzeitig anziehende Büroflächenfertigstellung
• Das erste Halbjahr 2020 zeigt im Vergleich zum Vorjahr eine erhöhtes Fertigstellungsvolumen auf. So wurden bisher rd. 57.000 m² Bürofläche fertig gestellt, zum selben Zeitpunkt des Vorjahres waren es lediglich 44.000 m². Auch das 5-jährige Halbjahresmittel von 20.000 m² wurde damit deutlich übertroffen. Für die zweite Jahreshälfte stehen noch rd. 34.000 m² aus, so dass im gesamten Jahr 2020 rd. 91.000 m² fertig gestellt werden. Dies entspricht in etwa dem Vorjahresniveau (2019: rd. 94.000 m²) und dem 10 Jahres-Mittel (Ø 2010-2019: rd. 89.000 m² p.a.).
• Aufgrund der in Summe unverändert geringen Fertigstellungsvolumina zeichnet sich laut Birthe Nordhues zumindest mittelfristig keine deutliche quantitative und insbesondere qualitative Erhöhung des Büroflächenangebots in Düsseldorf ab. Damit bestehe weiterhin ein Mangel an modernen, nachfragegerechten Flächen.
Stabiles Mietpreisniveau
• Die gewichtete Spitzenmiete hat sich in Düsseldorf binnen Jahresfrist nochmals leicht um EUR 0,50/m² erhöht und stellt sich Ende Juni 2020 auf EUR 28,50/m².
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg von EUR 21,-/m² (Q1/2020) auf ca. EUR 21,90/m² (Q2/2020).
• Ohne die COVID-19-Krise wäre für 2020 von einem weiteren leichten Anziehen des Mietpreisniveaus in der Breite auszugehen gewesen. Diesen Trend sieht Aengevelt Research vorläufig gestoppt. Angesichts der bislang nur geringen Verfügbarkeit markt- und nachfragegerechter Büroflächen ist indessen kein nennenswerter Rückgang zu erwarten. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research u.a. eine stabile Spitzenmiete von plus / minus EUR 28,50/m².
• Von dem Gesamtumsatz entfallen rd. 152.000 m² auf das Stadtgebiet Düsseldorf und rd. 31.000 m² auf das Umland (1. HJ. 2019: rd. 241.000 m²).
• Entscheidend für den Rückgang ist das Umsatzgeschehen im zweiten Quartal 2020: Im noch nicht unter Corona-Einfluss stehenden ersten Quartal 2020 wurde ein Büroflächenumsatz von rd. 121.000 m² erzielt (Düsseldorf: rd. 106.000 m²; Umland: rd. 15.000 m²). Das waren 19% mehr als im ersten Quartal des Rekordjahres 2019 (rd. 98.000 m²). Dabei handelte es sich indessen auch um z.T. großvolumige Abschlüsse, die lange vor Ausbruch der Corona-Krise unterschriftsreif waren. Im zweiten Quartal 2020 waren es dann Corona-bedingt nur noch rd. 62.000 m² (2. Q 2019: 143.000 m² = -57%), davon rd. 46.000 m² im Düsseldorfer Stadtgebiet und rd. 16.000 m² im Umland.
• Für das Gesamtjahr 2020 prognostiziert Aengevelt einen Büroflächenumsatz um 350.000 m². Dies wäre ein Drittel weniger als im Rekord-Vorjahr 2019 (rd. 525.000 m²) und läge rd. 12% unter dem Dekadenmittel (Ø 2010-2019: 193.000 m² p. a.).
Dazu Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Düsseldorf: „Der Umsatzrückgang begründet sich u.a. in der (zeitlichen) Rückstellung von Expansions-Plänen und größerer Flächengesuche, z.T. in Flächenreduzierungen. Ein Grund ist indessen auch, dass es aufgrund einer nur geringen Neubautätigkeit vor dem Hintergrund von Digitalisierung und neuen Raumkonzepten zu wenig qualitativ adäquate Alternativen gibt. Dies führt verstärkt zu Mietvertragsverlängerungen, die nicht in die Statistik einfließen. Grundsätzlich ist in Düsseldorf aber dank der Branchen-Ausgewogenheit eine Robustheit festzustellen, die anderen Bürometropolen fehlt. Deshalb bin ich überzeugt, dass sich das Marktgeschehen mit Abklingen der Krise wieder zügig normalisieren wird.“
Krise stoppt Abbau der Angebotsreserve
• 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) deutlich um 110.000 m² von 730.000 m² auf 620.000 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote sank damit von 7,8% auf 6,6%.
• Im ersten Halbjahr 2020 analysiert Aengevelt Research eine Trendumkehr: Die Angebotsreserve stieg bis Ende Juni 2020 von 620.000 m² auf nunmehr 643.000 m². Davon entfallen rd. 463.000 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet und rd. 180.000 m² auf das Umland.
• Die Leerstandsquote hat sich entsprechend bei einem Büroflächenbestand von aktuell rd. 9,4 Mio. m² in der Region Düsseldorf (Düsseldorfer Stadtgebiet: rd. 7,6 Mio. m²; Umland: rd. 1,8 Mio. m²) moderat von 6,6% auf 6,9% erhöht. Im Düsseldorfer Stadtgebiet stellt sich die Leerstandsquote dabei auf rd. 6%, im Umland auf rd. 10%.
„Das ist immer noch eine sehr moderate Leerstandsquote, die kein Signal zur Marktentspannung gibt, zumal ein Großteil der leerstehenden Flächen nur noch bedingt den heutigen Nutzeransprüchen genügt“, kommentiert Birthe Nordhues.
• Bis Ende 2020 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren moderaten Anstieg der Angebotsreserve auf rd. 660.000 m². Birthe Nordhues: „So werden vermehrt Untermietflächen angeboten, da Unternehmen u.a. Konsequenzen aus der Umstellung auf Home Office / mobiles Arbeiten ziehen.“
Kurzzeitig anziehende Büroflächenfertigstellung
• Das erste Halbjahr 2020 zeigt im Vergleich zum Vorjahr eine erhöhtes Fertigstellungsvolumen auf. So wurden bisher rd. 57.000 m² Bürofläche fertig gestellt, zum selben Zeitpunkt des Vorjahres waren es lediglich 44.000 m². Auch das 5-jährige Halbjahresmittel von 20.000 m² wurde damit deutlich übertroffen. Für die zweite Jahreshälfte stehen noch rd. 34.000 m² aus, so dass im gesamten Jahr 2020 rd. 91.000 m² fertig gestellt werden. Dies entspricht in etwa dem Vorjahresniveau (2019: rd. 94.000 m²) und dem 10 Jahres-Mittel (Ø 2010-2019: rd. 89.000 m² p.a.).
• Aufgrund der in Summe unverändert geringen Fertigstellungsvolumina zeichnet sich laut Birthe Nordhues zumindest mittelfristig keine deutliche quantitative und insbesondere qualitative Erhöhung des Büroflächenangebots in Düsseldorf ab. Damit bestehe weiterhin ein Mangel an modernen, nachfragegerechten Flächen.
Stabiles Mietpreisniveau
• Die gewichtete Spitzenmiete hat sich in Düsseldorf binnen Jahresfrist nochmals leicht um EUR 0,50/m² erhöht und stellt sich Ende Juni 2020 auf EUR 28,50/m².
• Die mittlere Miete in Citylagen stieg von EUR 21,-/m² (Q1/2020) auf ca. EUR 21,90/m² (Q2/2020).
• Ohne die COVID-19-Krise wäre für 2020 von einem weiteren leichten Anziehen des Mietpreisniveaus in der Breite auszugehen gewesen. Diesen Trend sieht Aengevelt Research vorläufig gestoppt. Angesichts der bislang nur geringen Verfügbarkeit markt- und nachfragegerechter Büroflächen ist indessen kein nennenswerter Rückgang zu erwarten. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research u.a. eine stabile Spitzenmiete von plus / minus EUR 28,50/m².
