24.08.2020 Mehr Zwangsversteigerungen: Interessant für Anleger und Investoren
Nach Angaben der Immobilien Investment Akademie (IIA) wird die Zahl der Zwangsversteigerungen zunehmen. Sie stellen damit einen interessanten Bereich für Kapitalanleger und Investoren dar. Jörg Winterlich, Geschäftsleitung der IIA: „Nachdem wir in den letzten Jahren eine deutliche Abnahme von Zwangsversteigerungen gesehen haben, zieht der Markt jetzt wieder an. Die Corona-Zeit fordert seinen Tribut.“
Nach Angaben der IIA kann man den Markt bei Zwangsversteigerungsverfahren in folgende Drittel aufteilen: Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeeinheiten und Ein- und Zweifamilienhäuser. Winterlich: „Die Letzteren fokussieren sich zwar in erster Linie auf den klassischen Eigennutzermarkt, sie sind jedoch auch für Profi-Anleger interessant, die z.B. schwierige Objekte zuerst revitalisieren und sie dann wieder dem normalen Markt zuführen möchten.“
Nach wie vor ist der klassische Fall einer Zwangsversteigerung der Privateigentümer, also der Privatkunde einer Bank, der diese Immobilie für sich zur Eigennutzung oder aus Anlagegründen erworben hat. Michael Wiesendorf, Mitglied der IIA-Geschäftsleitung: „Während es für den normalen Menschen absurd erscheint, einen Betrieb oder Unternehmen zu kaufen, das nachhaltig Geld verbrennt, scheint dies beim Thema Immobilie schon fast die Normalität, denn der Anleger rechnet vor allen Dingen mit Vorteilen wie Steuerersparnis oder Entwertung des geschuldeten Kredits. Das Ergebnis einer Preissteigerung wird natürlich sehr langfristig über 30 und mehr Jahre fast immer eintreten, entscheidend ist hier jedoch die Frage, ob und wie man die Zeit bis dahin übersteht und ob man es sich leisten kann, seine Immobilie gegebenenfalls finanztechnisch über lange Zeit zu füttern.“
Zudem wird es laut IIA einen deutlichen Peak von Unternehmensinsolvenzen geben, an denen sehr häufig Immobilien hängen, wie beispielsweise Unternehmensimmobilien oder die eigenutzte Immobilie des Firmeninhabers, die häufig als Sicherheit für Unternehmenskredite haftet. „Es ist sogar zu erwarten, dass hier ab Oktober viele Insolvenzanträge gleichzeitig bzw. in kurzer Zeit aufgrund der Aussetzung zur Insolvenzantragspflicht bis Ende September kommen könnten. An den Unternehmen hängen außerdem Arbeitsplätze, die ebenfalls oft überteuerte Eigenheime der Arbeitnehmer finanzieren. Die Frage ist deshalb, was dort – wenn auch mit Verzögerung – passieren wird, wenn diese Arbeitsplätze nicht mehr da sind“, so Wiesendorf.
Nach Angaben der IIA haben viele neue Eigentümer bei Zwangsversteigerungen in der Vergangenheit oft schlichtweg zu teuer eingekauft und sich für ihre Immobilie aus eher emotionalen Gründen entschieden. Winterlich: „Hier sind die Stichworte Angst, Gier und Herdentrieb zu nennen. Oft sind sie zudem immobilienwirtschaftlich wenig versiert, bringen nur ein bedingtes Verständnis für den ‘Geschäftsbetrieb Immobilie’ mit sich und sind auch nicht in der Lage, eine vernünftige Wirtschaftlichkeitsberechnung des Anlageobjektes in den verschiedenen Ebenen vorzunehmen. Die Gefahr für viele Käufer besteht darin, dass ihr Geschäftsbetrieb Immobilie einen negativen Cash Flow erwirtschaftet und sie daher ihr Objekt monatlich finanziell füttern müssen.“
Solange sich die Wirtschaft in einer Boom-Phase befindet, sollte das für den Großteil der Anleger relativ problemlos möglich sein. Im Falle einer größeren Rezession kann es dazu kommen, dass ein Teil der Immobilieneigentümer mit negativem Cash Flow nicht mehr in der Lage ist, die entsprechende Zahlung zu leisten und seine Immobilien unter Druck wieder verkaufen muss. Genauso muss man damit rechnen, dass es wieder einmal kurzfristig zu einer Kreditverknappung kommen kann.
„Zwangsversteigerungen waren und sind auch jetzt interessant für Investoren und Anleger. Dennoch ist Wissen und Know-how über die Zwangsversteigerung, das Verfahren und den Ablauf des Zwangsversteigerungstermins der Schlüssel zum wirtschaftlichen Erfolg. Hinter den Kulissen steigen die Zahlen von ´notleidenden´ Immobilienkrediten bereits stetig an“, so Wiesendorf abschließend.
Das nächste IIA-Intensivtraining zu Zwangsversteigerungen findet vom 16. bis 19. September in Köln statt.
Nach Angaben der IIA kann man den Markt bei Zwangsversteigerungsverfahren in folgende Drittel aufteilen: Eigentumswohnungen, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeeinheiten und Ein- und Zweifamilienhäuser. Winterlich: „Die Letzteren fokussieren sich zwar in erster Linie auf den klassischen Eigennutzermarkt, sie sind jedoch auch für Profi-Anleger interessant, die z.B. schwierige Objekte zuerst revitalisieren und sie dann wieder dem normalen Markt zuführen möchten.“
Nach wie vor ist der klassische Fall einer Zwangsversteigerung der Privateigentümer, also der Privatkunde einer Bank, der diese Immobilie für sich zur Eigennutzung oder aus Anlagegründen erworben hat. Michael Wiesendorf, Mitglied der IIA-Geschäftsleitung: „Während es für den normalen Menschen absurd erscheint, einen Betrieb oder Unternehmen zu kaufen, das nachhaltig Geld verbrennt, scheint dies beim Thema Immobilie schon fast die Normalität, denn der Anleger rechnet vor allen Dingen mit Vorteilen wie Steuerersparnis oder Entwertung des geschuldeten Kredits. Das Ergebnis einer Preissteigerung wird natürlich sehr langfristig über 30 und mehr Jahre fast immer eintreten, entscheidend ist hier jedoch die Frage, ob und wie man die Zeit bis dahin übersteht und ob man es sich leisten kann, seine Immobilie gegebenenfalls finanztechnisch über lange Zeit zu füttern.“
Zudem wird es laut IIA einen deutlichen Peak von Unternehmensinsolvenzen geben, an denen sehr häufig Immobilien hängen, wie beispielsweise Unternehmensimmobilien oder die eigenutzte Immobilie des Firmeninhabers, die häufig als Sicherheit für Unternehmenskredite haftet. „Es ist sogar zu erwarten, dass hier ab Oktober viele Insolvenzanträge gleichzeitig bzw. in kurzer Zeit aufgrund der Aussetzung zur Insolvenzantragspflicht bis Ende September kommen könnten. An den Unternehmen hängen außerdem Arbeitsplätze, die ebenfalls oft überteuerte Eigenheime der Arbeitnehmer finanzieren. Die Frage ist deshalb, was dort – wenn auch mit Verzögerung – passieren wird, wenn diese Arbeitsplätze nicht mehr da sind“, so Wiesendorf.
Nach Angaben der IIA haben viele neue Eigentümer bei Zwangsversteigerungen in der Vergangenheit oft schlichtweg zu teuer eingekauft und sich für ihre Immobilie aus eher emotionalen Gründen entschieden. Winterlich: „Hier sind die Stichworte Angst, Gier und Herdentrieb zu nennen. Oft sind sie zudem immobilienwirtschaftlich wenig versiert, bringen nur ein bedingtes Verständnis für den ‘Geschäftsbetrieb Immobilie’ mit sich und sind auch nicht in der Lage, eine vernünftige Wirtschaftlichkeitsberechnung des Anlageobjektes in den verschiedenen Ebenen vorzunehmen. Die Gefahr für viele Käufer besteht darin, dass ihr Geschäftsbetrieb Immobilie einen negativen Cash Flow erwirtschaftet und sie daher ihr Objekt monatlich finanziell füttern müssen.“
Solange sich die Wirtschaft in einer Boom-Phase befindet, sollte das für den Großteil der Anleger relativ problemlos möglich sein. Im Falle einer größeren Rezession kann es dazu kommen, dass ein Teil der Immobilieneigentümer mit negativem Cash Flow nicht mehr in der Lage ist, die entsprechende Zahlung zu leisten und seine Immobilien unter Druck wieder verkaufen muss. Genauso muss man damit rechnen, dass es wieder einmal kurzfristig zu einer Kreditverknappung kommen kann.
„Zwangsversteigerungen waren und sind auch jetzt interessant für Investoren und Anleger. Dennoch ist Wissen und Know-how über die Zwangsversteigerung, das Verfahren und den Ablauf des Zwangsversteigerungstermins der Schlüssel zum wirtschaftlichen Erfolg. Hinter den Kulissen steigen die Zahlen von ´notleidenden´ Immobilienkrediten bereits stetig an“, so Wiesendorf abschließend.
Das nächste IIA-Intensivtraining zu Zwangsversteigerungen findet vom 16. bis 19. September in Köln statt.
