26.08.2020 Wohnimmobilien: Kontinuität des Wandels gilt – Corona erhöht Tempo
Die Entwicklungen am Immobilienmarkt werden durch die Corona-Krise nicht in eine völlig neue Richtung gelenkt, sondern in der Regel nur beschleunigt. Und besonders die Wohnimmobilie bleibt ein sicheres Investment. Dieses Fazit ziehen Matthias Baron und Andreas Boberski, Geschäftsführende Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo, mit Blick auf den frisch erschienenen Immobilienmarktbericht Hamburg 2020.
Die Zahlen des Gutachterausschusses Hamburg für das Jahr 2019 schreiben den Trend seit der Finanzkrise 2008 fort: Die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie für die entsprechenden Grundstücke steigen in Hamburg. Rekordumsätze gibt es bei Zinshäusern mit 1,93 Mrd. Euro: +3,4 % gegenüber 2018 und Eigentumswohnungen mit +5,2 % auf 2,78 Mrd. Euro. Das gilt auch für die Preise: Zinshäuser kosteten 2019 im Mittel 3.733 €/m² – mehr als doppelt so viel wie 2010. Und Eigentumswohnungen wurden für durchschnittlich 461.000 € verkauft, deutliche 12 % mehr als im Jahr zuvor.
Die steigenden Preise in zentralen und begehrten Stadtteillagen sorgen im Wohnsegment gleichzeitig für eine Ausweichbewegung vieler Mieter, Wohnungskäufer und Zinshausinvestoren in periphere Stadtteile – bevorzugt gut erschlossen durch U- und S-Bahn. Das sorgt in diesen bisher relativ günstigen Standorten wiederum für steigende Mieten und Preise. Soweit die Trends der vergangenen Jahre.
Corona 2020: was bleibt und was ändert sich?
Spätestens seit dem März 2020 aber ist die weltweite Corona-Pandemie auch am Immobilienmarkt das dominierende Thema. Und die zentrale Frage: Was bleibt und was ändert sich in der Konsequenz der Pandemie-Auswirkungen?
„Es ist natürlich eine Binsenweisheit, dass die Immobilienbranche sich in einem permanenten Wandel befindet – ebenso wie die Gesellschaft, deren sich verändernde Bedürfnisse Planer, Architekten und Investoren kontinuierlich aufgreifen“, erklärt Matthias Baron, Geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo. „Aber wir erkennen mit Blick auf die vergangenen Monate keine neuen Trends, sondern dass sich bereits bestehende Entwicklungen beschleunigt haben.“ Die Digitalisierung sei hier nur das offensichtlichste Thema.
Mit dem Homeoffice in die Peripherie ziehen?
Die Digitalisierung wiederum ist die Basis für das millionenfach ad hoc praktizierte Homeoffice. „Wer zuhause arbeitet, braucht mehr Platz und dieser ist in urbanen Lagen teuer“, so Baron. „Wenn es nur noch zwei oder drei Büro-Tage in der Woche gibt, werden insbesondere junge Familien über eine günstigere und größere Wohnung oder ein Haus in der weiteren Metropolregion nachdenken.“
Doch der Wohnimmobilienexperte unterstreicht: „Es gibt weiterhin einen hohen Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt. Daher werden Zinshäuser in guten Lagen preislich eher zulegen – aufgrund der dauerhaft niedrigen Zinsen sowie der fehlenden Anlagealternativen.“ Stagnierende oder leicht fallende Preise sieht Baron für schwächere Lagen und Zinshäuser mit hohem Gewerbeflächenanteil.
Urbane Nutzungsmischung wird beschleunigt
Die recht stabile Perspektive für Investitionen am Zinshausmarkt resultiert auch aus der Schwäche am Gewerbeimmobilienmarkt. „Bei Einzelhandelsflächen hat Corona den seit Jahren anhaltenden Strukturwandel noch mal beschleunigt“, erläutert Andreas Boberski, Geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo. „Auch bei Hotels zeichneten sich schon vor der Pandemie Überkapazitäten ab – auch in Hamburg.“ Und nun werde intensiv auch über die Zukunft des Büroarbeitsplatzes nachgedacht. „Open Space ist gerade nicht so opportun. Und wer nur drei Tage im Büro ist, braucht auch keinen eigenen Arbeitsplatz. Projektarbeit, Arbeitsplatz-Sharing und Homeoffice werden den Büroflächenbedarf gerade großer Unternehmen so flexibilisieren, dass zunehmend Betreiberkonzepte statt langjähriger Mietverträge Standard werden.“
Flexible Office Spaces erwartet er dann nicht nur in zentralen Lagen, sondern zunehmend wohnortnah in den Stadtteilen sowie in der Metropolregion. „Grundsätzlich wird die angestrebte urbane Nutzungsmischung durch die Pandemie-Folgen beschleunigt: mehr Platz für Wohnen in der City, mehr wohnortnahes Arbeiten.“
Die Zahlen des Gutachterausschusses Hamburg für das Jahr 2019 schreiben den Trend seit der Finanzkrise 2008 fort: Die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie für die entsprechenden Grundstücke steigen in Hamburg. Rekordumsätze gibt es bei Zinshäusern mit 1,93 Mrd. Euro: +3,4 % gegenüber 2018 und Eigentumswohnungen mit +5,2 % auf 2,78 Mrd. Euro. Das gilt auch für die Preise: Zinshäuser kosteten 2019 im Mittel 3.733 €/m² – mehr als doppelt so viel wie 2010. Und Eigentumswohnungen wurden für durchschnittlich 461.000 € verkauft, deutliche 12 % mehr als im Jahr zuvor.
Die steigenden Preise in zentralen und begehrten Stadtteillagen sorgen im Wohnsegment gleichzeitig für eine Ausweichbewegung vieler Mieter, Wohnungskäufer und Zinshausinvestoren in periphere Stadtteile – bevorzugt gut erschlossen durch U- und S-Bahn. Das sorgt in diesen bisher relativ günstigen Standorten wiederum für steigende Mieten und Preise. Soweit die Trends der vergangenen Jahre.
Corona 2020: was bleibt und was ändert sich?
Spätestens seit dem März 2020 aber ist die weltweite Corona-Pandemie auch am Immobilienmarkt das dominierende Thema. Und die zentrale Frage: Was bleibt und was ändert sich in der Konsequenz der Pandemie-Auswirkungen?
„Es ist natürlich eine Binsenweisheit, dass die Immobilienbranche sich in einem permanenten Wandel befindet – ebenso wie die Gesellschaft, deren sich verändernde Bedürfnisse Planer, Architekten und Investoren kontinuierlich aufgreifen“, erklärt Matthias Baron, Geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo. „Aber wir erkennen mit Blick auf die vergangenen Monate keine neuen Trends, sondern dass sich bereits bestehende Entwicklungen beschleunigt haben.“ Die Digitalisierung sei hier nur das offensichtlichste Thema.
Mit dem Homeoffice in die Peripherie ziehen?
Die Digitalisierung wiederum ist die Basis für das millionenfach ad hoc praktizierte Homeoffice. „Wer zuhause arbeitet, braucht mehr Platz und dieser ist in urbanen Lagen teuer“, so Baron. „Wenn es nur noch zwei oder drei Büro-Tage in der Woche gibt, werden insbesondere junge Familien über eine günstigere und größere Wohnung oder ein Haus in der weiteren Metropolregion nachdenken.“
Doch der Wohnimmobilienexperte unterstreicht: „Es gibt weiterhin einen hohen Nachfrageüberhang am Wohnungsmarkt. Daher werden Zinshäuser in guten Lagen preislich eher zulegen – aufgrund der dauerhaft niedrigen Zinsen sowie der fehlenden Anlagealternativen.“ Stagnierende oder leicht fallende Preise sieht Baron für schwächere Lagen und Zinshäuser mit hohem Gewerbeflächenanteil.
Urbane Nutzungsmischung wird beschleunigt
Die recht stabile Perspektive für Investitionen am Zinshausmarkt resultiert auch aus der Schwäche am Gewerbeimmobilienmarkt. „Bei Einzelhandelsflächen hat Corona den seit Jahren anhaltenden Strukturwandel noch mal beschleunigt“, erläutert Andreas Boberski, Geschäftsführender Gesellschafter bei Zinshausteam & Kenbo. „Auch bei Hotels zeichneten sich schon vor der Pandemie Überkapazitäten ab – auch in Hamburg.“ Und nun werde intensiv auch über die Zukunft des Büroarbeitsplatzes nachgedacht. „Open Space ist gerade nicht so opportun. Und wer nur drei Tage im Büro ist, braucht auch keinen eigenen Arbeitsplatz. Projektarbeit, Arbeitsplatz-Sharing und Homeoffice werden den Büroflächenbedarf gerade großer Unternehmen so flexibilisieren, dass zunehmend Betreiberkonzepte statt langjähriger Mietverträge Standard werden.“
Flexible Office Spaces erwartet er dann nicht nur in zentralen Lagen, sondern zunehmend wohnortnah in den Stadtteilen sowie in der Metropolregion. „Grundsätzlich wird die angestrebte urbane Nutzungsmischung durch die Pandemie-Folgen beschleunigt: mehr Platz für Wohnen in der City, mehr wohnortnahes Arbeiten.“
