26.08.2020 Nachfrage nach Logistikimmobilien aller Risiko-Klassen steigt
Die Reisebeeinträchtigungen aufgrund der Corona-Pandemie führten im ersten Halbjahr 2020 einerseits zum Wegfall der Möglichkeit, die Objekte vor Ort zu besichtigen. Andererseits bestand die Schwierigkeit, den Markt für Industrie- und Logistikimmobilien als nicht lokal agierender Akteur richtig einzuschätzen. Dies zog – laut Realogis, dem mit 70 Experten führenden Immobilienberatungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks in Deutschland – eine abwartende Haltung vieler ausländischer Investoren in Form von Ankaufstops nach sich, welche hiesige Akteure aufgrund ihrer schnelleren und besseren Reaktion auf die Marktsituation nutzen konnten.
„In- und ausländische Investoren hatten unserer Beobachtung nach Schwierigkeiten bei der exakten Bewertung der Assets. Deals sind teils nicht zu Stande gekommen, da versucht wurde, zu hohe Corona-bedingte Abschläge einzupreisen“, berichtet Clemens Kerscher, Geschäftsführer bei Realogis. „Unserer Beobachtung nach wurde zwar über bis zu 10 % Corona-bedingte Abschläge verhandelt, aber maximal Abschläge um 5 % tatsächlich realisiert.“
Trotz dieser veränderten Situation erzielte der Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien in den ersten sechs Monaten ein Transaktionsvolumen von 3,8 Mrd. Euro. Damit gelang ihm ein Umsatzplus von 52 % verglichen zum Vorjahreszeitraum H1 2019 mit 2,5 Mrd. Euro.
„Wir beobachten eine gestiegene Nachfrage nach Immobilien aller Risiko-Klassen, sprich Core, Core+, ValueAd und Opportunistic“, kommentiert Florian Stork, Geschäftsführer bei Realogis, die außergewöhnlich erfolgreiche Performance des Marktes. „Außerdem besteht aus Sicht der Investoren die Notwendigkeit, Kapital breiter gefächert einzusetzen und die jeweilige Anlagestrategie dementsprechend anzupassen. Viele Investoren, die zuvor überwiegend oder ausschließlich auf Büro-, Hotel- oder Handelsimmobilien fokussiert waren, suchen für ihre Investment-Portfolios derzeit vermehrt nach Logistikimmobilien.“
Auch im weiteren Jahresverlauf geht Florian Stork davon aus, dass sich die Dynamik des Marktes weiter erhöhen wird: „Logistik-Assets sind unter anderem aufgrund ihrer Robustheit in der Pandemie, relativ zu anderen Assets wie Hotel- oder Einzelhandelsimmobilien, noch attraktiver geworden. Dadurch gehen wir von weiterhin steigenden Investmentvolumina aus, die den Wettbewerb um die raren Anlageobjekte weiter steigern und über ansteigende Preise zu weiter abnehmenden Spitzenrenditen führen werden.“
„Allerdings sind insbesondere Standorte, die überwiegend von Mietern von angeschlagenen Branchen genutzt werden, in der Gunst der Investoren gesunken. Beliebter sind vielmehr diversifizierte Standorte, in denen sich flankierende weniger betroffene oder idealerweise profitierende Branchen angesiedelt haben“, so Clemens Kerscher. Hierzu zählen beispielsweise der Online-Handel, die KEP-Dienstleister oder die Pharma-Industrie.
Auch ist die Bonität der Mieter verstärkter in den Vordergrund gerückt. „Einerseits ist dies den erschwerten Finanzierungsbedingungen der Kreditinstitute geschuldet, durch die die Wichtigkeit der guten Bonität der Mieter zugenommen hat. Andererseits versuchen Investoren schlicht das Risiko des Zahlungsausfalls der Mieter aus angeschlagenen Branchen zu vermeiden“, so Florian Stork.
Vor dem Hintergrund der Angebotsknappheit sind Investoren zunehmend bereit, ihre Ansprüche an Investitionsobjekte zu überprüfen und anzupassen. Weiterhin sind die Lage sowie die Bonität überaus wichtige Kriterien, dies hat sich durch die Corona-Pandemie nochmals verstärkt. „Die Länge der Vertragslaufzeiten hat unserer Beobachtung nach als werttreibender Faktor an Relevanz verloren, sodass immer mehr Investoren das einstige Ausschlusskriterium der kürzeren Vertragslaufzeiten in Kauf nehmen und bereit sind, beispielsweise für vergleichbare Objekte mit Vertragslängen von fünf beziehungsweise sieben Jahren ähnliche oder teils gleiche Preise zu zahlen“, sagt Clemens Kerscher. „Auch das Vorliegen einer Erbpacht oder eines Teil- oder Gesamtleerstands einer Logistikimmobilie schrecken Investoren tendenziell weniger ab.“
„In- und ausländische Investoren hatten unserer Beobachtung nach Schwierigkeiten bei der exakten Bewertung der Assets. Deals sind teils nicht zu Stande gekommen, da versucht wurde, zu hohe Corona-bedingte Abschläge einzupreisen“, berichtet Clemens Kerscher, Geschäftsführer bei Realogis. „Unserer Beobachtung nach wurde zwar über bis zu 10 % Corona-bedingte Abschläge verhandelt, aber maximal Abschläge um 5 % tatsächlich realisiert.“
Trotz dieser veränderten Situation erzielte der Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien in den ersten sechs Monaten ein Transaktionsvolumen von 3,8 Mrd. Euro. Damit gelang ihm ein Umsatzplus von 52 % verglichen zum Vorjahreszeitraum H1 2019 mit 2,5 Mrd. Euro.
„Wir beobachten eine gestiegene Nachfrage nach Immobilien aller Risiko-Klassen, sprich Core, Core+, ValueAd und Opportunistic“, kommentiert Florian Stork, Geschäftsführer bei Realogis, die außergewöhnlich erfolgreiche Performance des Marktes. „Außerdem besteht aus Sicht der Investoren die Notwendigkeit, Kapital breiter gefächert einzusetzen und die jeweilige Anlagestrategie dementsprechend anzupassen. Viele Investoren, die zuvor überwiegend oder ausschließlich auf Büro-, Hotel- oder Handelsimmobilien fokussiert waren, suchen für ihre Investment-Portfolios derzeit vermehrt nach Logistikimmobilien.“
Auch im weiteren Jahresverlauf geht Florian Stork davon aus, dass sich die Dynamik des Marktes weiter erhöhen wird: „Logistik-Assets sind unter anderem aufgrund ihrer Robustheit in der Pandemie, relativ zu anderen Assets wie Hotel- oder Einzelhandelsimmobilien, noch attraktiver geworden. Dadurch gehen wir von weiterhin steigenden Investmentvolumina aus, die den Wettbewerb um die raren Anlageobjekte weiter steigern und über ansteigende Preise zu weiter abnehmenden Spitzenrenditen führen werden.“
„Allerdings sind insbesondere Standorte, die überwiegend von Mietern von angeschlagenen Branchen genutzt werden, in der Gunst der Investoren gesunken. Beliebter sind vielmehr diversifizierte Standorte, in denen sich flankierende weniger betroffene oder idealerweise profitierende Branchen angesiedelt haben“, so Clemens Kerscher. Hierzu zählen beispielsweise der Online-Handel, die KEP-Dienstleister oder die Pharma-Industrie.
Auch ist die Bonität der Mieter verstärkter in den Vordergrund gerückt. „Einerseits ist dies den erschwerten Finanzierungsbedingungen der Kreditinstitute geschuldet, durch die die Wichtigkeit der guten Bonität der Mieter zugenommen hat. Andererseits versuchen Investoren schlicht das Risiko des Zahlungsausfalls der Mieter aus angeschlagenen Branchen zu vermeiden“, so Florian Stork.
Vor dem Hintergrund der Angebotsknappheit sind Investoren zunehmend bereit, ihre Ansprüche an Investitionsobjekte zu überprüfen und anzupassen. Weiterhin sind die Lage sowie die Bonität überaus wichtige Kriterien, dies hat sich durch die Corona-Pandemie nochmals verstärkt. „Die Länge der Vertragslaufzeiten hat unserer Beobachtung nach als werttreibender Faktor an Relevanz verloren, sodass immer mehr Investoren das einstige Ausschlusskriterium der kürzeren Vertragslaufzeiten in Kauf nehmen und bereit sind, beispielsweise für vergleichbare Objekte mit Vertragslängen von fünf beziehungsweise sieben Jahren ähnliche oder teils gleiche Preise zu zahlen“, sagt Clemens Kerscher. „Auch das Vorliegen einer Erbpacht oder eines Teil- oder Gesamtleerstands einer Logistikimmobilie schrecken Investoren tendenziell weniger ab.“
