03.09.2020 Immer höher: Anlageimmobilienmarkt kennt nur eine Richtung
Der Markt für Anlageimmobilien erzielt in Münster laut dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser“ von Engel & Völkers Commercial seit dem Jahr 2015 ein Rekordergebnis nach dem anderen. Ein Ende der Entwicklung scheint noch nicht in Sicht. „In den mittleren bis sehr guten Lagen rechnen wir mit einem konstant hohen Preisniveau, in den einfachen Lagen mit leicht steigenden Preisen“, prognostiziert Fabian Tillmanns, Leiter Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Münster.
Erneute Transaktionsrekorde
Entgegen der momentan wirtschaftlich angespannten Situation ließe sich gerade durch die anhaltende Niedrigzinspolitik weiterhin eine wachsende Nachfrage im Bereich der wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien verzeichnen. Vermehrt würden sich Eigentümer daher für den Verkauf ihrer Bestandsimmobilien entscheiden, um lukrative Gewinne zu erzielen. Die Attraktivität wohnwirtschaftlicher Investments spiegelt sich auch in den Transaktionszahlen wider: 163 Objekte wechselten im Jahr 2019 nach Angaben des Gutachterausschusses der Stadt Münster den Eigentümer. Das sind 32,5% mehr als 2018 und mehr als je zuvor. Auch das Transaktionsvolumen setzte den kontinuierlichen Wachstumstrend fort und erreichte 2019 mit 296 Mio. EUR ebenfalls einen neuen Rekordwert. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Plus von 19,9 %. Der Fünf-Jahres-Durchschnitt von 200 Mio. EUR wurde somit um 48,0 % übertroffen.
Wohnwirtschaftliche Dynamik
Im Zentrum der wohnwirtschaftlichen Dynamik stünden die rund 55.000 Studenten. Sie würden den lokalen Lebensstil prägen und stünden für eine ungebrochen hohe Wohnraumnachfrage. „Investoren und Immobilienbesitzer profitieren vom Bevölkerungswachstum sowie der überregionalen Anziehungskraft der Studentenstadt“, fasst Markus Baumgarte, geschäftsführender Gesellschafter bei Engel & Völkers Commercial Münster, die aktuelle Marktsituation zusammen. Darüber hinaus überzeuge die traditionell gute Cash-Flow-Garantie: Ein marktaktiver Leerstand sei in Münster kaum vorhanden. Die Leerstandsquote habe zuletzt bei lediglich 0,4 % gelegen. Dem hingegen sei der durchschnittliche, bundesweite Vergleichswert rund siebenmal so groß.
Mietpreise ziehen weiter an
Projektentwickler würden seit Jahren mit einer hohen Neubauaktivität auf die sozioökonomischen Dynamiken reagieren. Im Jahr 2019 seien 1.735 neue Wohnungen in Münster fertiggestellt wurden. Das seien 52,2 % mehr als im Vorjahr. Neubauwohnungen werden laut des aktuell erschienenen Marktreports aufgrund des Wohnraummangels auch schnell vom Markt absorbiert. Dennoch reiche die Neubauaktivität nicht, um den Nachfrageüberhang auszugleichen. Dementsprechend konnten zuletzt weiterhin steigende Mieten verzeichnet werden. Die durchschnittlich geforderte Miete für Neubauwohnungen habe im ersten Halbjahr 2020 mit 12,74 EUR/m² rund 3,0 % über dem Vorjahreswert gelegen. Für Bestandswohnungen würden im Mittel 10,21 EUR/m² aufgerufen. Das seien 1,8 % mehr als im Vorjahr. „Besonders dynamisch entwickeln sich aktuell die Mieten in Münster-Nord. Die durchschnittliche Angebotsmiete übertraf dort zuletzt erstmalig die Neun-Euro-Marke und lag mit 9,05 EUR/m² 8,9 % über dem Vorjahreswert“, hebt Tillmanns hervor. Auch in den südlichen Stadtbezirken Hiltrup und Südost seien die Mieten um jeweils 4,4 % gestiegen. Gleichwohl bliebe festzuhalten, dass das Mietniveau in Münster sehr homogen ist – lediglich Wohnungen in der Innenstadt verzeichnen höhere Mietpreise.
Wertstabiler Anlagestandort
Die Faktoren für Wohn- und Geschäftshäuser in den sehr guten Lagen beliefen sich zuletzt auf das 24- bis 28-Fache der Jahresnettokaltmiete. Investoren müssten dort mit Kaufpreisen von 2.500 bis 4.300 EUR/m² für Anlageobjekte rechnen. Aufgrund moderater Mietpreisentwicklungen erwartet Engel & Völkers Commercial, dass die Faktoren und Kaufpreise in den Bestlagen stabil bleiben. Nach den Wertzuwächsen der vergangenen Jahre seien Gewinnmitnahmen durch Immobilienverkäufe für Bestandshalter dementsprechend attraktiv. In den einfachen Lagen würden anhaltende Mietpreissteigerungen hingegen weiterhin zu wachsenden Kaufpreisen und Faktoren führen. „Während in den Bestlagen eine Grenze für den Markteinstieg privater Investoren erreicht zu sein scheint, überzeugen in den einfachen Lagen die verhältnismäßig moderaten Einstiegspreise ab 1.100 EUR/m²“, hebt Baumgarte hervor.
Engel & Völkers Commercial erwartet, dass der Münsteraner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser, trotz der schwierigen volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen, weiter in den Fokus überregionaler Investoren rücken wird. Das Unternehmen rechnet damit, dass das Transaktionsvolumen im Jahr 2020 das Rekordjahr 2019 bestätigen kann. Die hohe Lebensqualität werde weiterhin für eine hohe Wohnraumnachfrage sorgen und die Fahrrad- und Studentenstadt ein wertstabiler Anlagestandort bleiben.
Erneute Transaktionsrekorde
Entgegen der momentan wirtschaftlich angespannten Situation ließe sich gerade durch die anhaltende Niedrigzinspolitik weiterhin eine wachsende Nachfrage im Bereich der wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien verzeichnen. Vermehrt würden sich Eigentümer daher für den Verkauf ihrer Bestandsimmobilien entscheiden, um lukrative Gewinne zu erzielen. Die Attraktivität wohnwirtschaftlicher Investments spiegelt sich auch in den Transaktionszahlen wider: 163 Objekte wechselten im Jahr 2019 nach Angaben des Gutachterausschusses der Stadt Münster den Eigentümer. Das sind 32,5% mehr als 2018 und mehr als je zuvor. Auch das Transaktionsvolumen setzte den kontinuierlichen Wachstumstrend fort und erreichte 2019 mit 296 Mio. EUR ebenfalls einen neuen Rekordwert. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Plus von 19,9 %. Der Fünf-Jahres-Durchschnitt von 200 Mio. EUR wurde somit um 48,0 % übertroffen.
Wohnwirtschaftliche Dynamik
Im Zentrum der wohnwirtschaftlichen Dynamik stünden die rund 55.000 Studenten. Sie würden den lokalen Lebensstil prägen und stünden für eine ungebrochen hohe Wohnraumnachfrage. „Investoren und Immobilienbesitzer profitieren vom Bevölkerungswachstum sowie der überregionalen Anziehungskraft der Studentenstadt“, fasst Markus Baumgarte, geschäftsführender Gesellschafter bei Engel & Völkers Commercial Münster, die aktuelle Marktsituation zusammen. Darüber hinaus überzeuge die traditionell gute Cash-Flow-Garantie: Ein marktaktiver Leerstand sei in Münster kaum vorhanden. Die Leerstandsquote habe zuletzt bei lediglich 0,4 % gelegen. Dem hingegen sei der durchschnittliche, bundesweite Vergleichswert rund siebenmal so groß.
Mietpreise ziehen weiter an
Projektentwickler würden seit Jahren mit einer hohen Neubauaktivität auf die sozioökonomischen Dynamiken reagieren. Im Jahr 2019 seien 1.735 neue Wohnungen in Münster fertiggestellt wurden. Das seien 52,2 % mehr als im Vorjahr. Neubauwohnungen werden laut des aktuell erschienenen Marktreports aufgrund des Wohnraummangels auch schnell vom Markt absorbiert. Dennoch reiche die Neubauaktivität nicht, um den Nachfrageüberhang auszugleichen. Dementsprechend konnten zuletzt weiterhin steigende Mieten verzeichnet werden. Die durchschnittlich geforderte Miete für Neubauwohnungen habe im ersten Halbjahr 2020 mit 12,74 EUR/m² rund 3,0 % über dem Vorjahreswert gelegen. Für Bestandswohnungen würden im Mittel 10,21 EUR/m² aufgerufen. Das seien 1,8 % mehr als im Vorjahr. „Besonders dynamisch entwickeln sich aktuell die Mieten in Münster-Nord. Die durchschnittliche Angebotsmiete übertraf dort zuletzt erstmalig die Neun-Euro-Marke und lag mit 9,05 EUR/m² 8,9 % über dem Vorjahreswert“, hebt Tillmanns hervor. Auch in den südlichen Stadtbezirken Hiltrup und Südost seien die Mieten um jeweils 4,4 % gestiegen. Gleichwohl bliebe festzuhalten, dass das Mietniveau in Münster sehr homogen ist – lediglich Wohnungen in der Innenstadt verzeichnen höhere Mietpreise.
Wertstabiler Anlagestandort
Die Faktoren für Wohn- und Geschäftshäuser in den sehr guten Lagen beliefen sich zuletzt auf das 24- bis 28-Fache der Jahresnettokaltmiete. Investoren müssten dort mit Kaufpreisen von 2.500 bis 4.300 EUR/m² für Anlageobjekte rechnen. Aufgrund moderater Mietpreisentwicklungen erwartet Engel & Völkers Commercial, dass die Faktoren und Kaufpreise in den Bestlagen stabil bleiben. Nach den Wertzuwächsen der vergangenen Jahre seien Gewinnmitnahmen durch Immobilienverkäufe für Bestandshalter dementsprechend attraktiv. In den einfachen Lagen würden anhaltende Mietpreissteigerungen hingegen weiterhin zu wachsenden Kaufpreisen und Faktoren führen. „Während in den Bestlagen eine Grenze für den Markteinstieg privater Investoren erreicht zu sein scheint, überzeugen in den einfachen Lagen die verhältnismäßig moderaten Einstiegspreise ab 1.100 EUR/m²“, hebt Baumgarte hervor.
Engel & Völkers Commercial erwartet, dass der Münsteraner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser, trotz der schwierigen volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen, weiter in den Fokus überregionaler Investoren rücken wird. Das Unternehmen rechnet damit, dass das Transaktionsvolumen im Jahr 2020 das Rekordjahr 2019 bestätigen kann. Die hohe Lebensqualität werde weiterhin für eine hohe Wohnraumnachfrage sorgen und die Fahrrad- und Studentenstadt ein wertstabiler Anlagestandort bleiben.
