13.10.2020 München City: Retail Flashlight vor dem Hintergrund der Corona-Krise
Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT analysiert mit seinen Kollegen in den COMFORT-Büros vor Ort die aktuelle Situation zu Beginn des Herbstes 2020. Rund ein halbes Jahr nach dem durch die Pandemie bedingten Lockdown in ganz Deutschland: Wie stellen sich die Auswirkungen auf den Einzelhandel und die Handelsimmobilien der 1A-Lagen in den beliebtesten deutschen Einkaufsmetropolen dar? Den zweiten Teil der Serie bildet der Blick auf München als Deutschlands wohl beliebteste Einkaufsmetropole. Die Reihe wird in den nächsten Wochen und Monaten in lockerer Reihenfolge fortgesetzt.
Allgemein
Bedingt durch die Corona-Pandemie hat sich die in bestimmten Einzelhandelsbranchen bereits zuvor konstatierte rückläufige Mieternachfrage weiter akzentuiert. In diesem Kontext wurden auch verschiedene Insolvenzen und Restrukturierungen einzelner Unternehmen verzeichnet – insbesondere in der Mode- und Textilbranche. Die allermeisten dieser Entwicklungen hatten sich jedoch bereits vor Ausbruch der Krise im März 2020 deutlich abgezeichnet.
Dennoch: Die Verunsicherung des Lock-Downs aus dem Frühjahr, Abstandsregelungen und Maskenpflicht sowie die unsicheren wirtschaftlichen Perspektiven führen bei der Expansion ungeachtet der positiven Entwicklung in den letzten Wochen in puncto gestiegener Passantenfrequenzen naturgemäß zu Zurückhaltung. Der bereits in den letzten ein bis zwei Jahren zu verzeichnende Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – kürzere Festlaufzeiten, Umsatzmieten, Sonderkündigungsrechte, etc. – gewinnt hierbei verstärkt an Relevanz. Die sinkende Mieternachfrage drückt vor allem bei größeren Ladenflächen ab ca. 1.000 m² sowie vertikaler Geschossstruktur auf die Mieten – hier mit Abschlägen im deutlich zweistelligen Prozentbereich.
Diese Bundestrends schlagen sich auch in der deutschen Vorzeige-Einkaufsmetropole München nieder, die aktuell zusätzlich auch Sonderentwicklungen wie die diesjährige Absage des Oktoberfests und den allgemein deutlichen Rückgang an internationalen Gästen zu verdauen hat.
München
Die bayerische Landeshauptstadt München bietet dem Einzelhandel eine breite und generell ausgezeichnete ökonomische Basis. So ist die mit knapp 1,5 Mio. Einwohnern drittgrößte deutsche Stadt das politische, wirtschaftliche und kulturelle Zentrum eines überdurchschnittlich prosperierenden Wirtschaftsraumes. Nicht nur im Fußball spielt die Stadt auf Top-Champions-League-Niveau: Von einem kräftigen Wachstum der Bevölkerung (rd. 1,6 Mio. für 2020 im Visier) über eine ausgesprochen hohe Beschäftigung bis hin zu einer exzellenten Verkehrsinfrastruktur ist alles vorhanden, was im Allgemeinen als beste Voraussetzung für einen wirtschaftlich erfolgreichen Standort gilt. Dies gepaart mit einem hohen Maß an öffentlicher Sicherheit sowie einer hohen Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität verleiht München zudem individuellen Charme und Charakter.
Als Einkaufsstadt weist München ein sehr großes Einzugsgebiet (rd. 3,1 Mio. Einwohner) mit überaus hoher Kaufkraft auf (Kaufkraft-Kennziffer lt. GfK, Bundesgebiet = 100, rd. 123,6 im gesamten Einzugsgebiet, in München sogar 130,2). Diese ausgezeichneten originären Rahmenbedingungen werden üblicherweise durch auswärtige Besucher (in 2018 mit mehr als 17 Mio. Übernachtungen, davon knapp 50 % aus dem Ausland) noch weiter verbessert. Mit der Corona-Pandemie in diesem Jahr ist aber offensichtlich alles anders und der bisherige Vorteil verkehrt sich nun eher in einen Nachteil, da viele ausländische Gäste, auswärtige Wiesn- und Messebesucher wie auch Geschäftsreisende ausbleiben.
In puncto Einzelhandel hat die Stadt einen ganz klaren Fokus: Hier ist die Innenstadt das Maß aller Dinge. Sie stellt mit knapp 500.000 m² Verkaufsfläche die größte zusammenhängende Einzelhandelsdestination Deutschlands dar. Gleichzeitig ist sie mit einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von mehr als 6.500 €/m² der leistungsstärkste Standort in ganz Deutschland. Insgesamt wurden in der Münchner City im Jahr 2019 nahezu 3,3 Mrd. € umgesetzt – und das bei einer eher kompakten städtebaulichen Struktur der Innenstadt mit klar definierten Toplagen.
Der Markt für Einzelhandelsimmobilien
Nach dem Schock des Lockdowns im Frühjahr diesen Jahres, der die Ankaufs- und Verkaufsaktivitäten für Handelsimmobilien in Deutschland stark gebremst hat, kommt der Investmentmarkt langsam wieder in Bewegung. Noch wesentlicher als zuvor ist hierbei aber die Bewertung der nachhaltigen Mieten für die Retail-Flächen. Die Mieten müssen einfach auch längerfristig passen! Hiervon ausgehend sind die Investoren durchaus auch wieder bereit, für echte Toplagen auch Top- Kaufpreisfaktoren zu bezahlen, sofern die Mietbasis als nachhaltig bewertet wird. Bezogen auf Nicht-Toplagen wie auch Nicht-Topstädte sind allerdings deutlich gewachsene Abschläge festzustellen.
Diese Gesamt-Gemengelage gilt auch für München. Für die absoluten Toplagen bewegen sich die Kaufpreise wieder auf einem sehr hohen Niveau, wobei für herausragende Objekte mit einem nachhaltigen Mietniveau in 1A-Lagen Kaufpreisfaktoren von deutlich mehr als dem 40-fachen der Jahresmiete zu verzeichnen sind.
1A-Lagen: Aktuelle Entwicklungen und Mieten
Die nachfolgenden Grafiken verdeutlichen, dass die Mieten auch in der Münchner City in der Folge von Lockdown und Corona-Krise lageübergreifend unter Druck geraten sind.
Zu den ausgewiesenen COMFORT-Mieten sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich hier um Höchstmieten für kleine und mittelgroße Flächen handelt. Die aktuelle Angabe in einer Bandbreite dokumentiert eine im Gefolge von Corona momentan gegebene relativ hohe Unsicherheit bzw. Volatilität. Um diese Top-Mieten zu erreichen, muss wirklich einfach alles passen. Dies gilt insbesondere für Struktur und Layout der Flächen, aber auch naturgemäß die Lage. Hier werden von den Mietern kaum noch Kompromisse gemacht. Nur wenn die relevanten Faktoren faktisch zum Mieterprofil passen, werden auch entsprechend hohe Mieten bezahlt. Vor diesem Hintergrund nehmen die Ausdehnungen der wirklichen A-Lagen, das heißt der City- bzw. Straßenabschnitte, in denen Mieter die jeweilige Höchstmiete bereit sind zu bezahlen, tendenziell ab. Teilweise, je nach Stadtgröße, sind es mitunter nur einzelne Häuser, die noch dem Anspruch der Top-Mieter entsprechen. Dabei ist insbesondere auf eine zeitgemäße, bauliche, technische und modernen Mieteransprüchen genügende Flächenqualität zu achten.
Nachfolgend erfolgt für die innerstädtischen Toplagen eine aktuelle Kurzcharakterisierung sowie die Darstellung der gegenwärtigen Höchstmieten.
Neuhauser Straße / Kaufingerstraße / Marienplatz
- Die klassischen 1A-Lagen geben weiterhin den Ton an: absolutes Top-Mietniveau und die höchsten Bodenrichtwerte bundesweit (z. B. Kaufingerstraße zuletzt mit 160.000 EUR?/?m² bewertet)
- Nachhaltig starke, bundesweit höchste Passantenfrequenzen (lt. hystreets in der Spitze mehr als 14.000 Passanten pro Stunde)
- Aktuell zeichnen sich vor allem auf der Neuhauser Straße und Kaufingerstraße eine ganze Reihe von Mieter- bzw. Branchenwechseln ab, insbesondere bei größeren Einheiten über mehrere Ebenen.
- Münchner Mischung: trotz ausgeprägtem Filialisierungsgrad attraktiver Mix aus globalen Marken und regionalen Traditionsanbietern wie z.?B. HIRMER, LUDWIG BECK, Tretter Schuhe, BETTENRID, KAUT-BULLINGER und Augustiner-Stammhaus sowie nicht zu vergessen die angrenzenden City-Platzhirsche Sport Schuster, Kustermann, KONEN, Dallmayr und LODENFREY
- Besonderheit: Die fünf Urgesteine HIRMER, Sport Schuster, Kustermann, BETTENRID und KAUT-BULLINGER gründeten die Wertegemeinschaft „Münchens Erste Häuser“, um gemeinsam sowohl ihre traditionellen Werte und ihre Kultur als auch die Besonderheit der Münchner Einkaufsstraßen hervorzuheben und das charakteristische Gesicht der Münchner City zu wahren.
- Signa Mammutprojekt Alte Akademie: Der Umbau auf ca. 30.000 m² läuft und soll bis 2023 fertiggestellt werden. Es entsteht ein gemischt genutzter, urbaner Komplex mit Einzelhandel, Gastronomie, Büro und Wohnen.
- Direkt gegenüber befindet sich bereits seit 2013 das Joseph Pschorr Haus der Bayerischen Hausbau. Insbesondere das vielfach prämierte architektonische Vorzeigeobjekt mit seiner großstädtischen Messingfassade prägt seither auch das Gesicht der Fußgängerzone.
- Highlight und besonders innovativ durch eine eigene Sportfläche sowie eine separate Online-Exklusiv-Abteilung: der bislang größte DEICHMANN-Flagship-Store im Joseph Pschorr Haus mit 2.300 m² auf zwei Ebenen, gleichzeitig ein „Vorzeige“-Omnichannel-Store (Relocation, vermittelt durch COMFORT).
- Ebenfalls ein Highlight: dm drogerie markt eröffnete auf rund 850 m² als erster Drogeriemarkt der Fußgängerzone (vermittelt durch COMFORT).
- Weitere neue Mieter: Nanu Nana, gepp’s, LUSH Megastore, Urban Outfiters (Relocation), Trend Optic, zuk. Sketchers, zuk. Five Guys, zuk. Douglas (Relocation)
- Höchstmiete: ca. 340 - 360 EUR?/?m² (klein)
Theatinerstraße / Weinstraße / Maffeistraße / Rosenstraße
- Hochattraktive und nachhaltig nachgefragte Premiumlage mit ebenfalls sehr guter Passantenfrequenz.
- Aufgrund meist überschaubarer Größen der einzelnen Ladenflächen abwechslungsreicher Mietermix: neben wertigen Anbietern und internationalen Filialisten auch attraktive „Local Heroes“ wie Sport Schuster, KAUT-BULLINGER und LODENFREY.
- Insbesondere der Bereich Theatiner-, Wein- und Maffeistraße wird durch die etablierten Quartiere FÜNF HÖFE und Schäfflerhof nachhaltig gestärkt.
- Nicht zuletzt aufgrund der Verbindung zum Promenadeplatz hat die Maffeistraße ein Upgrade erfahren und sich ebenfalls zu einer gut frequentierten A-Lage entwickelt.
- Highlight: der erste Mytheresa Men Store im Schäfflerhof.
- Weitere neue Mieter: Bric’s, Friendly Hunting, Sisley Paris, Marc Cain und Rosenthal in den FÜNF HÖFEN, Philipp Plein, Schuhe Thomas, Flavio Castellani, Carl Raiser, Bäckerei Müller, Bree, zuk. Lululemon, zuk. Leica, zuk. FC Bayern Erlebniswelt, zuk. Sportalm Kitzbühel.
- Höchstmiete: ca. 250 - 270 EUR?/?m² (klein)
Maximilianstraße / Perusastraße
- Bekannt als der absolute Place to be für die Flagship-Stores der internationalen und renommierten Luxuslabels.
- Die Maximilianstraße profitiert als klassische „reine“ High-End-Luxuslage mit hohem Imagefaktor von einer anhaltend hohen Nachfrage der Luxuslabels nach adäquaten Flächen.
- Die Perusastraße gilt als die etwas charmantere Lage mit höherer Passantenfrequenz.
- Das hält die Mieten auf einem hohen Niveau und pusht die Bodenrichtwerte: Die 50.000 EUR?/?m² z.?B. in der Perusastraße betragen zwar „nur“ ein knappes Drittel etwa im Vergleich zur Kaufingerstraße, würden allerdings in anderen Städten bereits für Aufsehen sorgen.
- Highlight: Das legendäre Café Roma ist endlich zurück auf der Maximilianstraße!
- Weitere neue Mieter: Marni, Anna Jewellery, La Maison Valmont, MCM, Tara Jarmon, Christian Louboutin, Café Roma, Georg et Arend, Loewe, MASI Winebar Munich, Roger Dubuis, Brunello Cucinelli
- Höchstmiete: ca. 360 - 370 EUR?/?m² (klein)
Residenzstraße?/?Dienerstraße
- Traditionelle, bürgerliche Einkaufslage mit exklusivem Charme – hochattraktiv für die entsprechenden Premiumkonzepte.
- Absolute Frequenzbringer: Dallmayr, MANUFACTUM, MAISON LOUIS VUITTON.
- Zielgruppe: sowohl traditionell ausgerichtete Münchner als auch Touristen?/?Besucher.
- Beide Straßen profitieren von der direkten Anbindung an die beiden Luxuslagen Maximilian- und Perusastraße und ziehen dadurch immer mehr Premiumkonzepte an – der Filialisierungsgrad nimmt zu.
- Ausnehmend gute Passantenfrequenz mit Blick auf das vertretene, hochwertige Einzelhandels- und Mietergenre.
- Neue Mieter: Isabel Marant, Belstaff, Anne Fontaine, IWC, München Mitte
- Höchstmiete: ca. 200 - 210 EUR?/?m² (klein)
Sendlinger Straße
- Vor allem bei jüngerem Publikum ausgesprochen beliebte Einkaufslage mit sehr positiver Entwicklung.
- Insbesondere die HOFSTATT als noch relativ neues Mixed-Use-Quartier und die sehr gut angenommene Erweiterung der Fußgängerzone bis zum Sendlinger Tor fungieren als maßgebliche Treiber.
- Magnetmieter: neben dem Lokalmatador KONEN zunehmend attraktive Lifestyle-Konzepte wie & other Stories, Superdry, Subdued, intimissimi oder Brandy Melville in der HOFSTATT sowie der erste europäische Flagship-Store von HARMAN und der erste Weekday-Store von H&M in Süddeutschland, beide jeweils im hinteren Bereich zum Sendlinger Tor hin.
- Highlight: die geplante Quartiersentwicklung am angrenzenden neuen Sattlerplatz. Hier soll das Areal am Färbergraben zwischen HOFSTATT und Kaufingertor bzw. zwischen Post und HIRMER-Parkhaus (beide werden abgerissen) mit dem Schwerpunkt Einzelhandel neu positioniert und gestaltet werden – Hand in Hand mit einer sinnvollen Erweiterung der Fußgängerzone. Für den neuen Platz gibt es auch schon einen Namen: Georg-Kronawitter-Platz (nach dem Alt-Oberbürgermeister). So wird aus einer Hinterhoflage eine echte zusätzliche Toplage mit Scharnierfunktion.
- Ebenfalls ein Highlight: Die aufwendige Sanierung des Ruffinihauses ist abgeschlossen und die meisten Mieter sind zurückgekehrt – über die in neuem Glanz erstrahlenden Einzelhandelsflächen freuen sich u.a. Hillenbrand, Photo Kellner, Spanisches Fruchthaus, Gewürze der Welt, Roeckl, Servus Heimat, Optik Rodenstock und Hans Nahr.
- Weitere neue Mieter: hypeneedz (vermittelt durch COMFORT), Weekday, Rewe, Boggi Milano, Salomon, Edeka in der HOFSTATT, Napapijri, Harman, Hotel Mio by Amano, Grani, Rent a Box, Foot Locker, John & Audrey
- Höchstmiete: ca. 150 - 165 EUR?/?m² (klein)
Tal
- Beliebte und zunehmend attraktive Lage in der Verlängerung vom Marienplatz zum Isartor.
- Weiterhin deutlicher Schwerpunkt auf Gastronomie mit gestiegener, guter Aufenthaltsqualität insbesondere durch die benutzerfreundlichen breiten Gehwege.
- Etwas unstrukturierter Einzelhandelsbesatz mit den Magneten Müller Kleinkaufhaus, dm drogerie markt (vermittelt durch COMFORT) sowie Globetrotter (letzterer liegt bereits hinter dem Isartor) und, neben den angesagten Burger- und Steak-Grills, die klassischen bayerischen Brauereigaststätten.
- Highlight: Das neu angesiedelte TimeRide Virtual Reality Cinema bietet seinen Besuchern spektakuläre Reisen durch die Vergangenheit.
- Weitere neue Mieter: Bami House, Q 28 Vietnamese Cuisine, Steindl Trachten, „Haus im Tal“ Hotel, Almwelt, Kunstsupermarkt, yu Shopping Isartor
- Höchstmiete: ca. 90 - 110 EUR?/?m² (klein)
Brienner Straße / Brienner Quartier
- Grundsätzlich positive Entwicklung der traditionellen Premiumlage nicht zuletzt durch den attraktiven Mix aus exklusiven Stores und individuellen gastronomischen Konzepten.
- Individuelle und gediegene Lage – interessanter insbesondere für Münchner Zielkundschaft sowie für Kunden, die sich gerne überraschen lassen.
- Highlights: das Stammhaus des Münchner Traditionsanbieters Ed. Meier auf absolutem Top-Niveau ebenso wie die Institution Café Luitpold im Luitpoldblock.
- Insbesondere für „coole“ zeitgeistige Brands, die sich gegenseitig suchen und verstärken zunehmend attraktives Cluster.
- Neue Mieter: Kate Spade, Luxury Watches, Paul Smith am Amiraplatz sowie am Maximiliansplatz zuk. A.P.C. (vermittelt durch COMFORT)
- Höchstmiete: ca. 100 -120 EUR?/?m² (klein)
Allgemein
Bedingt durch die Corona-Pandemie hat sich die in bestimmten Einzelhandelsbranchen bereits zuvor konstatierte rückläufige Mieternachfrage weiter akzentuiert. In diesem Kontext wurden auch verschiedene Insolvenzen und Restrukturierungen einzelner Unternehmen verzeichnet – insbesondere in der Mode- und Textilbranche. Die allermeisten dieser Entwicklungen hatten sich jedoch bereits vor Ausbruch der Krise im März 2020 deutlich abgezeichnet.
Dennoch: Die Verunsicherung des Lock-Downs aus dem Frühjahr, Abstandsregelungen und Maskenpflicht sowie die unsicheren wirtschaftlichen Perspektiven führen bei der Expansion ungeachtet der positiven Entwicklung in den letzten Wochen in puncto gestiegener Passantenfrequenzen naturgemäß zu Zurückhaltung. Der bereits in den letzten ein bis zwei Jahren zu verzeichnende Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – kürzere Festlaufzeiten, Umsatzmieten, Sonderkündigungsrechte, etc. – gewinnt hierbei verstärkt an Relevanz. Die sinkende Mieternachfrage drückt vor allem bei größeren Ladenflächen ab ca. 1.000 m² sowie vertikaler Geschossstruktur auf die Mieten – hier mit Abschlägen im deutlich zweistelligen Prozentbereich.
Diese Bundestrends schlagen sich auch in der deutschen Vorzeige-Einkaufsmetropole München nieder, die aktuell zusätzlich auch Sonderentwicklungen wie die diesjährige Absage des Oktoberfests und den allgemein deutlichen Rückgang an internationalen Gästen zu verdauen hat.
München
Die bayerische Landeshauptstadt München bietet dem Einzelhandel eine breite und generell ausgezeichnete ökonomische Basis. So ist die mit knapp 1,5 Mio. Einwohnern drittgrößte deutsche Stadt das politische, wirtschaftliche und kulturelle Zentrum eines überdurchschnittlich prosperierenden Wirtschaftsraumes. Nicht nur im Fußball spielt die Stadt auf Top-Champions-League-Niveau: Von einem kräftigen Wachstum der Bevölkerung (rd. 1,6 Mio. für 2020 im Visier) über eine ausgesprochen hohe Beschäftigung bis hin zu einer exzellenten Verkehrsinfrastruktur ist alles vorhanden, was im Allgemeinen als beste Voraussetzung für einen wirtschaftlich erfolgreichen Standort gilt. Dies gepaart mit einem hohen Maß an öffentlicher Sicherheit sowie einer hohen Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität verleiht München zudem individuellen Charme und Charakter.
Als Einkaufsstadt weist München ein sehr großes Einzugsgebiet (rd. 3,1 Mio. Einwohner) mit überaus hoher Kaufkraft auf (Kaufkraft-Kennziffer lt. GfK, Bundesgebiet = 100, rd. 123,6 im gesamten Einzugsgebiet, in München sogar 130,2). Diese ausgezeichneten originären Rahmenbedingungen werden üblicherweise durch auswärtige Besucher (in 2018 mit mehr als 17 Mio. Übernachtungen, davon knapp 50 % aus dem Ausland) noch weiter verbessert. Mit der Corona-Pandemie in diesem Jahr ist aber offensichtlich alles anders und der bisherige Vorteil verkehrt sich nun eher in einen Nachteil, da viele ausländische Gäste, auswärtige Wiesn- und Messebesucher wie auch Geschäftsreisende ausbleiben.
In puncto Einzelhandel hat die Stadt einen ganz klaren Fokus: Hier ist die Innenstadt das Maß aller Dinge. Sie stellt mit knapp 500.000 m² Verkaufsfläche die größte zusammenhängende Einzelhandelsdestination Deutschlands dar. Gleichzeitig ist sie mit einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von mehr als 6.500 €/m² der leistungsstärkste Standort in ganz Deutschland. Insgesamt wurden in der Münchner City im Jahr 2019 nahezu 3,3 Mrd. € umgesetzt – und das bei einer eher kompakten städtebaulichen Struktur der Innenstadt mit klar definierten Toplagen.
Der Markt für Einzelhandelsimmobilien
Nach dem Schock des Lockdowns im Frühjahr diesen Jahres, der die Ankaufs- und Verkaufsaktivitäten für Handelsimmobilien in Deutschland stark gebremst hat, kommt der Investmentmarkt langsam wieder in Bewegung. Noch wesentlicher als zuvor ist hierbei aber die Bewertung der nachhaltigen Mieten für die Retail-Flächen. Die Mieten müssen einfach auch längerfristig passen! Hiervon ausgehend sind die Investoren durchaus auch wieder bereit, für echte Toplagen auch Top- Kaufpreisfaktoren zu bezahlen, sofern die Mietbasis als nachhaltig bewertet wird. Bezogen auf Nicht-Toplagen wie auch Nicht-Topstädte sind allerdings deutlich gewachsene Abschläge festzustellen.
Diese Gesamt-Gemengelage gilt auch für München. Für die absoluten Toplagen bewegen sich die Kaufpreise wieder auf einem sehr hohen Niveau, wobei für herausragende Objekte mit einem nachhaltigen Mietniveau in 1A-Lagen Kaufpreisfaktoren von deutlich mehr als dem 40-fachen der Jahresmiete zu verzeichnen sind.
1A-Lagen: Aktuelle Entwicklungen und Mieten
Die nachfolgenden Grafiken verdeutlichen, dass die Mieten auch in der Münchner City in der Folge von Lockdown und Corona-Krise lageübergreifend unter Druck geraten sind.
Zu den ausgewiesenen COMFORT-Mieten sei ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich hier um Höchstmieten für kleine und mittelgroße Flächen handelt. Die aktuelle Angabe in einer Bandbreite dokumentiert eine im Gefolge von Corona momentan gegebene relativ hohe Unsicherheit bzw. Volatilität. Um diese Top-Mieten zu erreichen, muss wirklich einfach alles passen. Dies gilt insbesondere für Struktur und Layout der Flächen, aber auch naturgemäß die Lage. Hier werden von den Mietern kaum noch Kompromisse gemacht. Nur wenn die relevanten Faktoren faktisch zum Mieterprofil passen, werden auch entsprechend hohe Mieten bezahlt. Vor diesem Hintergrund nehmen die Ausdehnungen der wirklichen A-Lagen, das heißt der City- bzw. Straßenabschnitte, in denen Mieter die jeweilige Höchstmiete bereit sind zu bezahlen, tendenziell ab. Teilweise, je nach Stadtgröße, sind es mitunter nur einzelne Häuser, die noch dem Anspruch der Top-Mieter entsprechen. Dabei ist insbesondere auf eine zeitgemäße, bauliche, technische und modernen Mieteransprüchen genügende Flächenqualität zu achten.
Nachfolgend erfolgt für die innerstädtischen Toplagen eine aktuelle Kurzcharakterisierung sowie die Darstellung der gegenwärtigen Höchstmieten.
Neuhauser Straße / Kaufingerstraße / Marienplatz
- Die klassischen 1A-Lagen geben weiterhin den Ton an: absolutes Top-Mietniveau und die höchsten Bodenrichtwerte bundesweit (z. B. Kaufingerstraße zuletzt mit 160.000 EUR?/?m² bewertet)
- Nachhaltig starke, bundesweit höchste Passantenfrequenzen (lt. hystreets in der Spitze mehr als 14.000 Passanten pro Stunde)
- Aktuell zeichnen sich vor allem auf der Neuhauser Straße und Kaufingerstraße eine ganze Reihe von Mieter- bzw. Branchenwechseln ab, insbesondere bei größeren Einheiten über mehrere Ebenen.
- Münchner Mischung: trotz ausgeprägtem Filialisierungsgrad attraktiver Mix aus globalen Marken und regionalen Traditionsanbietern wie z.?B. HIRMER, LUDWIG BECK, Tretter Schuhe, BETTENRID, KAUT-BULLINGER und Augustiner-Stammhaus sowie nicht zu vergessen die angrenzenden City-Platzhirsche Sport Schuster, Kustermann, KONEN, Dallmayr und LODENFREY
- Besonderheit: Die fünf Urgesteine HIRMER, Sport Schuster, Kustermann, BETTENRID und KAUT-BULLINGER gründeten die Wertegemeinschaft „Münchens Erste Häuser“, um gemeinsam sowohl ihre traditionellen Werte und ihre Kultur als auch die Besonderheit der Münchner Einkaufsstraßen hervorzuheben und das charakteristische Gesicht der Münchner City zu wahren.
- Signa Mammutprojekt Alte Akademie: Der Umbau auf ca. 30.000 m² läuft und soll bis 2023 fertiggestellt werden. Es entsteht ein gemischt genutzter, urbaner Komplex mit Einzelhandel, Gastronomie, Büro und Wohnen.
- Direkt gegenüber befindet sich bereits seit 2013 das Joseph Pschorr Haus der Bayerischen Hausbau. Insbesondere das vielfach prämierte architektonische Vorzeigeobjekt mit seiner großstädtischen Messingfassade prägt seither auch das Gesicht der Fußgängerzone.
- Highlight und besonders innovativ durch eine eigene Sportfläche sowie eine separate Online-Exklusiv-Abteilung: der bislang größte DEICHMANN-Flagship-Store im Joseph Pschorr Haus mit 2.300 m² auf zwei Ebenen, gleichzeitig ein „Vorzeige“-Omnichannel-Store (Relocation, vermittelt durch COMFORT).
- Ebenfalls ein Highlight: dm drogerie markt eröffnete auf rund 850 m² als erster Drogeriemarkt der Fußgängerzone (vermittelt durch COMFORT).
- Weitere neue Mieter: Nanu Nana, gepp’s, LUSH Megastore, Urban Outfiters (Relocation), Trend Optic, zuk. Sketchers, zuk. Five Guys, zuk. Douglas (Relocation)
- Höchstmiete: ca. 340 - 360 EUR?/?m² (klein)
Theatinerstraße / Weinstraße / Maffeistraße / Rosenstraße
- Hochattraktive und nachhaltig nachgefragte Premiumlage mit ebenfalls sehr guter Passantenfrequenz.
- Aufgrund meist überschaubarer Größen der einzelnen Ladenflächen abwechslungsreicher Mietermix: neben wertigen Anbietern und internationalen Filialisten auch attraktive „Local Heroes“ wie Sport Schuster, KAUT-BULLINGER und LODENFREY.
- Insbesondere der Bereich Theatiner-, Wein- und Maffeistraße wird durch die etablierten Quartiere FÜNF HÖFE und Schäfflerhof nachhaltig gestärkt.
- Nicht zuletzt aufgrund der Verbindung zum Promenadeplatz hat die Maffeistraße ein Upgrade erfahren und sich ebenfalls zu einer gut frequentierten A-Lage entwickelt.
- Highlight: der erste Mytheresa Men Store im Schäfflerhof.
- Weitere neue Mieter: Bric’s, Friendly Hunting, Sisley Paris, Marc Cain und Rosenthal in den FÜNF HÖFEN, Philipp Plein, Schuhe Thomas, Flavio Castellani, Carl Raiser, Bäckerei Müller, Bree, zuk. Lululemon, zuk. Leica, zuk. FC Bayern Erlebniswelt, zuk. Sportalm Kitzbühel.
- Höchstmiete: ca. 250 - 270 EUR?/?m² (klein)
Maximilianstraße / Perusastraße
- Bekannt als der absolute Place to be für die Flagship-Stores der internationalen und renommierten Luxuslabels.
- Die Maximilianstraße profitiert als klassische „reine“ High-End-Luxuslage mit hohem Imagefaktor von einer anhaltend hohen Nachfrage der Luxuslabels nach adäquaten Flächen.
- Die Perusastraße gilt als die etwas charmantere Lage mit höherer Passantenfrequenz.
- Das hält die Mieten auf einem hohen Niveau und pusht die Bodenrichtwerte: Die 50.000 EUR?/?m² z.?B. in der Perusastraße betragen zwar „nur“ ein knappes Drittel etwa im Vergleich zur Kaufingerstraße, würden allerdings in anderen Städten bereits für Aufsehen sorgen.
- Highlight: Das legendäre Café Roma ist endlich zurück auf der Maximilianstraße!
- Weitere neue Mieter: Marni, Anna Jewellery, La Maison Valmont, MCM, Tara Jarmon, Christian Louboutin, Café Roma, Georg et Arend, Loewe, MASI Winebar Munich, Roger Dubuis, Brunello Cucinelli
- Höchstmiete: ca. 360 - 370 EUR?/?m² (klein)
Residenzstraße?/?Dienerstraße
- Traditionelle, bürgerliche Einkaufslage mit exklusivem Charme – hochattraktiv für die entsprechenden Premiumkonzepte.
- Absolute Frequenzbringer: Dallmayr, MANUFACTUM, MAISON LOUIS VUITTON.
- Zielgruppe: sowohl traditionell ausgerichtete Münchner als auch Touristen?/?Besucher.
- Beide Straßen profitieren von der direkten Anbindung an die beiden Luxuslagen Maximilian- und Perusastraße und ziehen dadurch immer mehr Premiumkonzepte an – der Filialisierungsgrad nimmt zu.
- Ausnehmend gute Passantenfrequenz mit Blick auf das vertretene, hochwertige Einzelhandels- und Mietergenre.
- Neue Mieter: Isabel Marant, Belstaff, Anne Fontaine, IWC, München Mitte
- Höchstmiete: ca. 200 - 210 EUR?/?m² (klein)
Sendlinger Straße
- Vor allem bei jüngerem Publikum ausgesprochen beliebte Einkaufslage mit sehr positiver Entwicklung.
- Insbesondere die HOFSTATT als noch relativ neues Mixed-Use-Quartier und die sehr gut angenommene Erweiterung der Fußgängerzone bis zum Sendlinger Tor fungieren als maßgebliche Treiber.
- Magnetmieter: neben dem Lokalmatador KONEN zunehmend attraktive Lifestyle-Konzepte wie & other Stories, Superdry, Subdued, intimissimi oder Brandy Melville in der HOFSTATT sowie der erste europäische Flagship-Store von HARMAN und der erste Weekday-Store von H&M in Süddeutschland, beide jeweils im hinteren Bereich zum Sendlinger Tor hin.
- Highlight: die geplante Quartiersentwicklung am angrenzenden neuen Sattlerplatz. Hier soll das Areal am Färbergraben zwischen HOFSTATT und Kaufingertor bzw. zwischen Post und HIRMER-Parkhaus (beide werden abgerissen) mit dem Schwerpunkt Einzelhandel neu positioniert und gestaltet werden – Hand in Hand mit einer sinnvollen Erweiterung der Fußgängerzone. Für den neuen Platz gibt es auch schon einen Namen: Georg-Kronawitter-Platz (nach dem Alt-Oberbürgermeister). So wird aus einer Hinterhoflage eine echte zusätzliche Toplage mit Scharnierfunktion.
- Ebenfalls ein Highlight: Die aufwendige Sanierung des Ruffinihauses ist abgeschlossen und die meisten Mieter sind zurückgekehrt – über die in neuem Glanz erstrahlenden Einzelhandelsflächen freuen sich u.a. Hillenbrand, Photo Kellner, Spanisches Fruchthaus, Gewürze der Welt, Roeckl, Servus Heimat, Optik Rodenstock und Hans Nahr.
- Weitere neue Mieter: hypeneedz (vermittelt durch COMFORT), Weekday, Rewe, Boggi Milano, Salomon, Edeka in der HOFSTATT, Napapijri, Harman, Hotel Mio by Amano, Grani, Rent a Box, Foot Locker, John & Audrey
- Höchstmiete: ca. 150 - 165 EUR?/?m² (klein)
Tal
- Beliebte und zunehmend attraktive Lage in der Verlängerung vom Marienplatz zum Isartor.
- Weiterhin deutlicher Schwerpunkt auf Gastronomie mit gestiegener, guter Aufenthaltsqualität insbesondere durch die benutzerfreundlichen breiten Gehwege.
- Etwas unstrukturierter Einzelhandelsbesatz mit den Magneten Müller Kleinkaufhaus, dm drogerie markt (vermittelt durch COMFORT) sowie Globetrotter (letzterer liegt bereits hinter dem Isartor) und, neben den angesagten Burger- und Steak-Grills, die klassischen bayerischen Brauereigaststätten.
- Highlight: Das neu angesiedelte TimeRide Virtual Reality Cinema bietet seinen Besuchern spektakuläre Reisen durch die Vergangenheit.
- Weitere neue Mieter: Bami House, Q 28 Vietnamese Cuisine, Steindl Trachten, „Haus im Tal“ Hotel, Almwelt, Kunstsupermarkt, yu Shopping Isartor
- Höchstmiete: ca. 90 - 110 EUR?/?m² (klein)
Brienner Straße / Brienner Quartier
- Grundsätzlich positive Entwicklung der traditionellen Premiumlage nicht zuletzt durch den attraktiven Mix aus exklusiven Stores und individuellen gastronomischen Konzepten.
- Individuelle und gediegene Lage – interessanter insbesondere für Münchner Zielkundschaft sowie für Kunden, die sich gerne überraschen lassen.
- Highlights: das Stammhaus des Münchner Traditionsanbieters Ed. Meier auf absolutem Top-Niveau ebenso wie die Institution Café Luitpold im Luitpoldblock.
- Insbesondere für „coole“ zeitgeistige Brands, die sich gegenseitig suchen und verstärken zunehmend attraktives Cluster.
- Neue Mieter: Kate Spade, Luxury Watches, Paul Smith am Amiraplatz sowie am Maximiliansplatz zuk. A.P.C. (vermittelt durch COMFORT)
- Höchstmiete: ca. 100 -120 EUR?/?m² (klein)
