16.10.2020 Deutschland: Einer der sichersten und solidesten Wohnmärkte in Europa
Im aktuellen Report Residential Investment des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International werden 42 deutsche Städte intensiv analysiert und bewertet. Felix von Saucken, Head of Residential bei Colliers International in Deutschland: „Ein Ergebnis vorweg: Deutschland ist einer der sichersten und solidesten Wohnmärkte in Europa – auch in einer Zeit, die durch COVID-19 bisher nicht gekannte Unsicherheiten aufwirft.“
Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt rund 186 Milliarden Euro im Jahr 2019, wovon rund 58 Milliarden Euro auf den Mehrfamilienhaus-Bereich entfallen, ist Wohnen die größte Immobilienassetklasse und die, die emotional am stärksten besetzt ist.
Durch den seit Jahren anhalten Boom der Städte hat sich die Wohnraumnachfrage in den Ballungsräumen deutlich erhöht. Die Kaufpreise und Mieten haben in den Metropolen seit der Nachkriegszeit kontinuierlich an Wert gewonnen. Von Saucken: „Wohnen ist damit eine grundsolide Assetklasse und wird es bleiben, gerade auch in dieser Zeit.“ Die jüngere Vergangenheit bestätigt die langfristigen Trends, trotz COVID-19: In den Top-7-Städten, mit Ausnahme Berlins, wo im Januar der Mietendeckel eingeführt wurde, sind die durchschnittlichen Neuvermietungsmieten zur Jahresmitte 2020 um 2,0 Prozent höher (bei einer Inflationsrate von 0,9 Prozent) als zum Jahresende 2019 und somit der Zeit vor COVID-19. „Wenngleich sich die jährlichen Wachstumsraten etwas abgeschwächt haben, ist der allgemeine Trend der Mieten und Kaufpreise weiterhin intakt und dürfte dies auch in den nächsten Jahren bleiben“, führt von Saucken aus.
In den von Colliers International untersuchten 42 Städten wurden letztes Jahr 9.230 Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Transaktionsvolumen von 20,63 Milliarden Euro verkauft – nach 19,82 Milliarden Euro im Vorjahr entspricht dies einem Anstieg um 4,1 Prozent. Hiervon entfielen allein 11,32 Milliarden Euro (54,8 Prozent des Volumens aller Städte) auf Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt, die zugleich die einzigen Städte waren, die einen Geldumsatz jenseits 1 Milliarde Euro hatten. Den mit Abstand höchsten Umsatz kann, wie bereits im Vorjahr, Berlin mit 4,82 Milliarden Euro ausweisen. Jedoch lag das Transaktionsvolumen damit um circa 670 Millionen Euro niedriger als im Vorjahr. Danach folgen München (1,99 Milliarden Euro), Hamburg (1,93), Frankfurt (1,43) und Köln (1,08) – in allen vier Städten lag das Transaktionsvolumen 2019 über dem des Vorjahres.
Den stärksten Anstieg des Umsatzvolumens verzeichneten die Städte Aachen (132 Prozent auf 414,6 Millionen Euro), Fürth (79,2 Prozent auf 119,2 Millionen Euro) und München (77,2 Prozent auf 1,99 Milliarden Euro) – ein deutliches Indiz dafür, dass aufgrund der attraktiveren Renditen und des größeren Entwicklungspotenzials auch sekundäre Standorte wie Aachen und Fürth vermehrt an Attraktivität für Investments gewinnen und in den Fokus von Investoren kommen.
Weiterhin zeigen die Rhein-Main-Standorte Offenbach, Mainz, Wiesbaden und Darmstadt überdurchschnittliche Steigerungsraten des Transaktionsvolumens. Der Durchschnittspreis pro Kauf 2019 lag hier bei 2,24 Millionen Euro, ein Anstieg um 0,07 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr (+ 3,1 Prozent).
Auch im Jahr 2019 bestätigt sich der Trend, dass der Wohnungsneubau tendenziell der Nachfrage folgt – Städte mit hohem Bevölkerungs- und Haushaltswachstum weisen mehr Neubauten pro 1.000 Haushalte auf, als Städte mit schwächerem Wachstum der Einwohner und Haushalte. An der Spitze liegen hier Ingolstadt und Potsdam mit rund 17 bis 18 Neubauwohnungen je 1.000 Haushalten. Es folgen Regensburg, Oldenburg und Frankfurt mit 10 bis13 Neubauwohnungen.
Felix von Saucken: „Das derzeit dominierende Thema COVID-19 zeigt bisher keinen negativen Impact auf die Wohnungsmärkte – die Neuvermietungsmieten liegen zur Jahresmitte 2020 mit Ausnahme von Berlin in allen Top-7-Städten im Durchschnitt um 2,0 Prozent höher als zum Jahresende 2019.“
Auch Investoren fragen Wohnen verstärkt nach. „In unserer COVID-19-Untersuchung hatten 40 Prozent der Befragten in der Zeit vor Ausbruch der Pandemie Wohnimmobilien als Anlageprodukt im Visier. Ihr Anteil stieg bis Juli 2020 auf 47 Prozent“, erläutert von Saucken.
Eigentlicher Preistreiber steigender Mieten sind auch die Kosten im Wohnungsbau. Hier verzeichnet Deutschland mit 2,3 Prozent jährlich den stärksten Kostenanstieg im Wohnungsbau in den letzten zehn Jahren. Im Vergleich dazu liegt das Mittel in Europa bei 1,7 Prozent.
In Deutschlands Top-7-Metropolen sind in den vergangenen fünf Jahren rund 337.500 neue Haushalte entstanden, während zeitgleich circa 217.500 Wohnungen neu gebaut wurden – knapp 120.000 Wohnungen zu wenig, um das Haushaltswachstum aufzufangen. Die Zahl der genehmigten Wohnungen lag im selben Zeitraum bei rund 301.300 – so wurden nur 72 Prozent der genehmigten Wohnungen auch gebaut.
Stuttgart, Köln und Hamburg sind die Städte, in denen die höchste Quote der genehmigten Wohnungen auch tatsächlich neu gebaut wurde. Jeweils über 80 Prozent der genehmigten Wohnungen werden hier auch realisiert. Dennoch ist der Neubau im Vergleich zur Nachfrage durch die neuen Haushalte zu gering. München ist das Positivbeispiel, wo der Neubedarf am besten bedient wird. Rechnerisch wird für 92 Prozent der neuen Haushalte neuer Wohnraum gebaut, gefolgt von Frankfurt und Düsseldorf mit 73 bzw. 71 Prozent.
„Insgesamt ist aber in allen Städten ein höheres Neubauvolumen nötig, um den Bedarf zu decken, speziell vor dem Hintergrund, dass alle Städte in den kommenden Jahren einen weiteren Anstieg der Einwohnerzahl erwarten“, so von Saucken abschließend.
Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt rund 186 Milliarden Euro im Jahr 2019, wovon rund 58 Milliarden Euro auf den Mehrfamilienhaus-Bereich entfallen, ist Wohnen die größte Immobilienassetklasse und die, die emotional am stärksten besetzt ist.
Durch den seit Jahren anhalten Boom der Städte hat sich die Wohnraumnachfrage in den Ballungsräumen deutlich erhöht. Die Kaufpreise und Mieten haben in den Metropolen seit der Nachkriegszeit kontinuierlich an Wert gewonnen. Von Saucken: „Wohnen ist damit eine grundsolide Assetklasse und wird es bleiben, gerade auch in dieser Zeit.“ Die jüngere Vergangenheit bestätigt die langfristigen Trends, trotz COVID-19: In den Top-7-Städten, mit Ausnahme Berlins, wo im Januar der Mietendeckel eingeführt wurde, sind die durchschnittlichen Neuvermietungsmieten zur Jahresmitte 2020 um 2,0 Prozent höher (bei einer Inflationsrate von 0,9 Prozent) als zum Jahresende 2019 und somit der Zeit vor COVID-19. „Wenngleich sich die jährlichen Wachstumsraten etwas abgeschwächt haben, ist der allgemeine Trend der Mieten und Kaufpreise weiterhin intakt und dürfte dies auch in den nächsten Jahren bleiben“, führt von Saucken aus.
In den von Colliers International untersuchten 42 Städten wurden letztes Jahr 9.230 Wohn- und Geschäftshäuser mit einem Transaktionsvolumen von 20,63 Milliarden Euro verkauft – nach 19,82 Milliarden Euro im Vorjahr entspricht dies einem Anstieg um 4,1 Prozent. Hiervon entfielen allein 11,32 Milliarden Euro (54,8 Prozent des Volumens aller Städte) auf Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt, die zugleich die einzigen Städte waren, die einen Geldumsatz jenseits 1 Milliarde Euro hatten. Den mit Abstand höchsten Umsatz kann, wie bereits im Vorjahr, Berlin mit 4,82 Milliarden Euro ausweisen. Jedoch lag das Transaktionsvolumen damit um circa 670 Millionen Euro niedriger als im Vorjahr. Danach folgen München (1,99 Milliarden Euro), Hamburg (1,93), Frankfurt (1,43) und Köln (1,08) – in allen vier Städten lag das Transaktionsvolumen 2019 über dem des Vorjahres.
Den stärksten Anstieg des Umsatzvolumens verzeichneten die Städte Aachen (132 Prozent auf 414,6 Millionen Euro), Fürth (79,2 Prozent auf 119,2 Millionen Euro) und München (77,2 Prozent auf 1,99 Milliarden Euro) – ein deutliches Indiz dafür, dass aufgrund der attraktiveren Renditen und des größeren Entwicklungspotenzials auch sekundäre Standorte wie Aachen und Fürth vermehrt an Attraktivität für Investments gewinnen und in den Fokus von Investoren kommen.
Weiterhin zeigen die Rhein-Main-Standorte Offenbach, Mainz, Wiesbaden und Darmstadt überdurchschnittliche Steigerungsraten des Transaktionsvolumens. Der Durchschnittspreis pro Kauf 2019 lag hier bei 2,24 Millionen Euro, ein Anstieg um 0,07 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr (+ 3,1 Prozent).
Auch im Jahr 2019 bestätigt sich der Trend, dass der Wohnungsneubau tendenziell der Nachfrage folgt – Städte mit hohem Bevölkerungs- und Haushaltswachstum weisen mehr Neubauten pro 1.000 Haushalte auf, als Städte mit schwächerem Wachstum der Einwohner und Haushalte. An der Spitze liegen hier Ingolstadt und Potsdam mit rund 17 bis 18 Neubauwohnungen je 1.000 Haushalten. Es folgen Regensburg, Oldenburg und Frankfurt mit 10 bis13 Neubauwohnungen.
Felix von Saucken: „Das derzeit dominierende Thema COVID-19 zeigt bisher keinen negativen Impact auf die Wohnungsmärkte – die Neuvermietungsmieten liegen zur Jahresmitte 2020 mit Ausnahme von Berlin in allen Top-7-Städten im Durchschnitt um 2,0 Prozent höher als zum Jahresende 2019.“
Auch Investoren fragen Wohnen verstärkt nach. „In unserer COVID-19-Untersuchung hatten 40 Prozent der Befragten in der Zeit vor Ausbruch der Pandemie Wohnimmobilien als Anlageprodukt im Visier. Ihr Anteil stieg bis Juli 2020 auf 47 Prozent“, erläutert von Saucken.
Eigentlicher Preistreiber steigender Mieten sind auch die Kosten im Wohnungsbau. Hier verzeichnet Deutschland mit 2,3 Prozent jährlich den stärksten Kostenanstieg im Wohnungsbau in den letzten zehn Jahren. Im Vergleich dazu liegt das Mittel in Europa bei 1,7 Prozent.
In Deutschlands Top-7-Metropolen sind in den vergangenen fünf Jahren rund 337.500 neue Haushalte entstanden, während zeitgleich circa 217.500 Wohnungen neu gebaut wurden – knapp 120.000 Wohnungen zu wenig, um das Haushaltswachstum aufzufangen. Die Zahl der genehmigten Wohnungen lag im selben Zeitraum bei rund 301.300 – so wurden nur 72 Prozent der genehmigten Wohnungen auch gebaut.
Stuttgart, Köln und Hamburg sind die Städte, in denen die höchste Quote der genehmigten Wohnungen auch tatsächlich neu gebaut wurde. Jeweils über 80 Prozent der genehmigten Wohnungen werden hier auch realisiert. Dennoch ist der Neubau im Vergleich zur Nachfrage durch die neuen Haushalte zu gering. München ist das Positivbeispiel, wo der Neubedarf am besten bedient wird. Rechnerisch wird für 92 Prozent der neuen Haushalte neuer Wohnraum gebaut, gefolgt von Frankfurt und Düsseldorf mit 73 bzw. 71 Prozent.
„Insgesamt ist aber in allen Städten ein höheres Neubauvolumen nötig, um den Bedarf zu decken, speziell vor dem Hintergrund, dass alle Städte in den kommenden Jahren einen weiteren Anstieg der Einwohnerzahl erwarten“, so von Saucken abschließend.
