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05.11.2020 Immobilien stehen vor schwierigen Zeiten, bleiben aber attraktiv

Der europäische Immobiliensektor befindet sich inmitten eines zyklischen Abschwungs, der mit langfristigen strukturellen Veränderungen im Immobiliensektor zusammenfällt, so die jüngste 18. Ausgabe des Berichts Emerging Trends in Real Estate® Europe. Im Allgemeinen werden Immobilien jedoch als eine der wenigen Anlageklassen angesehen, die in Zeiten niedriger oder negativer Zinssätze akzeptable Renditen erzielen.

Die Umfrage von PwC und dem Urban Land Institute (ULI) unter fast 1.000 Branchenführern in ganz Europa besagt, dass Einzelhandel und Büros aufgrund der weit verbreiteten Unsicherheit im Zusammenhang mit dem Einzug von Mieten inmitten der Pandemie am stärksten betroffen sein werden. Dies hat dazu geführt, dass Investoren zunehmend das zugrunde liegende Betriebsrisiko der Nutzer einschätzen und sich auf ihre eigenen Stärken als Betreiber von Immobilien konzentrieren, um die Einnahmen gesichert zu halten.

Kapitalzuflüsse in den Sektor verändern auch die Art und Weise, wie die Mittel eingesetzt werden können, und es ist sehr wahrscheinlich, dass inländische und europäische Investoren eine viel größere Rolle in Europa spielen werden. Während eine Mehrheit nach wie vor erwartet, dass asiatisches Kapital nach Europa fließen wird, ist dieser Prozentsatz deutlich niedriger als in den vergangenen Jahren, wobei die Befragten die Unfähigkeit von Investoren aus Übersee anführen, eine Immobilie in Europa vor dem Kauf zu besichtigen.

Die Herausforderungen im Zusammenhang mit Geschäftsreisen und möglichen zukünftigen Sperrungen geben Anlass zu Bedenken hinsichtlich der Beschaffung von Geschäften. Die Branche hat eine Reihe von Geschäften aus der Zeit vor der Pandemie abgewickelt, die einer konventionellen Due-Diligence-Prüfung unterzogen wurden und meist mit bestehenden Partnern abgeschlossen wurden.

Die Bewertung neuer Möglichkeiten innerhalb der Restriktionen und die Schwierigkeit des Aufbaus neuer Beziehungen in einer „Zoom-Ära“ könnte das Transaktionsvolumen jedoch in Zukunft erheblich verlangsamen. Gleichzeitig könnte dies den Akteuren mit einer größeren Präsenz, die über Ressourcen vor Ort in mehr Ländern verfügen, einen Vorteil verschaffen und den Immobilienmärkten in den größeren Ländern, wie z.B. Deutschland, mit einer ausreichenden kritischen Masse und der Möglichkeit, im Inland zu reisen und einige der Beschränkungen zu überwinden, zugute kommen.

Der „Digital Switch“, die durch COVID-19 vorangetriebene beschleunigte Digitalisierung rund um den Globus, wirkt sich auch auf die Sektorpräferenzen der Investoren aus, wobei Logistik, Rechenzentren und Kommunikationstürme sowie Glasfaser als stark potenzialträchtig eingestuft werden. Darüber hinaus entwickeln sich Biowissenschaften und Gesundheitsfürsorge positiv, ein Trend, der durch COVID-19 beschleunigt wurde, sowie der Wohnbereich, der immer noch ganz oben auf der Liste der Investoren steht.

Lisette Van Doorn, CEO von ULI Europe sagte: „Der europäische Immobilienmarkt befindet sich an einem Wendepunkt und versucht, seine zukünftige Rolle in der Gesellschaft herauszuarbeiten, während er sich gleichzeitig den zyklischen Herausforderungen nach dem Ausbruch der Pandemie Anfang dieses Jahres und der damit verbundenen anhaltenden Unsicherheit stellt.“

„COVID-19 hat eine Reihe bereits eingeleiteter Trends beschleunigt, z. B. im Zusammenhang mit Digitalisierung, Fernarbeit und Online-Shopping, aber angesichts der künstlichen Umgebung inmitten anhaltender Sperren und staatlicher Unterstützung für Arbeitnehmer und Unternehmen bleibt es schwierig, die langfristigen Auswirkungen herauszuarbeiten.“

„Das Streben nach Rendite, das jetzt noch dominanter ist als vor COVID, zieht weiterhin Investoren in Immobilien an, insbesondere in Core- und einkommensgenerierende Immobilien, wie z. B. Wohnimmobilien, die für Investoren weiterhin attraktiv sind, in den „sichersten Häfen“ in ganz Europa.“

Gareth Lewis, Real Estate Director bei PwC UK, sagte: „Die Pandemie hat eine Reihe von zuvor identifizierten strukturellen Trends verstärkt.“ Dazu gehören der Aufschwung des E-Commerce und der Fernarbeit, was Investoren und die Branche insgesamt veranlasst hat, das historische Risiko- und Renditeprofil für viele Arten von Immobilien zu überprüfen.

„Es ist klar, dass Investoren in dieser Zeit erheblicher Unsicherheit die Kernstädte Europas weiterhin als sicherer betrachten, und es herrscht weiterhin vorsichtiger Optimismus. Da London in der Rangliste um zwei Plätze auf den zweiten Platz vorgerückt ist - trotz der Herausforderungen, mit denen alle großen Städte konfrontiert sind - sehen viele Investoren den langfristigen Wert.“

„Darüber hinaus könnten die Entscheidungen der Zentralbanken, die Zinssätze auf absehbare Zeit zu senken, zu einer Belebung der Investitionstätigkeit führen, da aufgestautes Kapital eingesetzt wird.“

Simon Hampton, Real Assets Leader bei PwC UK sagte: „Die Ungewissheit dieses Jahres hat die Prioritäten in diesem Sektor verschoben; wir haben eine Abkehr von den Hauptsektoren Einzelhandel, Gastgewerbe und Freizeit, eine Pause in Bezug auf Büro und eine wachsende Nachfrage nach alternativen Sektoren wie Wohnungsbau, Rechenzentren, Biowissenschaften/Gesundheit, Energie- und Kommunikationsinfrastrukturen sowie einen anhaltenden Wunsch nach Industrieeigentum und Logistiklagern erlebt - die alle von der wachsenden Nachfrage in diesem neuen Umfeld profitieren.“

„Es besteht die wachsende Notwendigkeit, den Wert, der aus diesen Nachfrageverschiebungen und neueren, aufstrebenden Anlageklassen abgeleitet werden kann, genauer zu untersuchen. Investoren in diesem Sektor blicken daher über den Immobilienbereich hinaus und schauen auf breitere reale Vermögenswerte - die bebaute Umwelt und die Infrastruktur, die uns umgibt. Diese sind alle untrennbar miteinander verbunden, nicht nur miteinander, sondern auch damit, wie wir leben, arbeiten, konsumieren und unsere Freizeit verbringen.“

Angus Johnston, Real Estate Leader bei PwC UK, sagte: „Die Immobilienbranche steht vor einer einzigartigen Herausforderung, die eine potenzielle Rezession auf kurze Sicht und eine Reihe struktureller Herausforderungen auf mittlere Sicht miteinander verbindet.“

„Beides wird wahrscheinlich zu Veränderungen bei der Nutzung und dem Wert unseres bestehenden Immobilienbestands führen. Wie sich diese Herausforderungen auswirken und wie die Branche darauf reagiert, wird die künftige Gestalt unseres Sektors bestimmen.“

Der jährlich vom ULI und PwC veröffentlichte Bericht basiert auf den Meinungen von über 995 Immobilienfachleuten in ganz Europa, darunter Investoren, Entwickler, Kreditgeber und Berater.

In die Gesellschaft investieren

Nach COVID-19 haben Umwelt-, Sozial- und Governance-Strategien weitaus mehr Interesse gewonnen. Da sich viele von ihnen bereits für die Verringerung der Umweltauswirkungen der bebauten Umwelt einsetzen, sehen die befragten Führungskräfte nun eine wachsende Bedeutung für die sozialen Aspekte ihrer Strategien.

Lewis, fuhr fort: „2020 hat auch die Immobilienwelt begonnen, ihre umfassendere Rolle in der Gesellschaft ernster zu bewerten - von der Auseinandersetzung mit Vielfalt und Integration am Arbeitsplatz bis hin zu einer weitaus stärkeren Betonung der Umwelt-, Sozial- und Governance-Agenda.“

„Der soziale Umbruch, der durch COVID-19 herbeigeführt wurde, hat das Potenzial, das Wachstum und die Bedeutung von Investitionen in die bebaute Umwelt zu beschleunigen, wobei soziale Auswirkungen zunehmend als Teil einer Gesamtstrategie und nicht mehr als Teil einer spezifischen Anlagestrategie über Spezialfonds oder -produkte betrachtet werden, obwohl noch ein langer Weg vor uns liegt.“

Europäische Städte nach Investitions- und Entwicklungsperspektiven

Ein gewisser Trost ist die Tatsache, dass es keinen spätzyklischen Entwicklungsboom gegeben hat, was bedeutet, dass sich Angebot und Nachfrage nach Immobilien in Europa im Vorfeld potenzieller Unternehmenszusammenbrüche im Großen und Ganzen die Waage halten; auf die langfristigen Aussichten von Städten wie Berlin, London und Paris wird nach wie vor gesetzt.

Die Rangfolge der Städte im diesjährigen Bericht spiegelt sowohl die Vorsicht als auch die Chancen wider, die den Markt antreiben, wobei der Schwerpunkt auf Städten liegt, die als liquide und stabil gelten. Berlin führt die Liste als Gesamtfavorit für Aussichten im Jahr 2021 an, wobei die Investoren durch die relativ starke Leistung Deutschlands als Ganzes bei der Bekämpfung von COVID-19 ermutigt werden.

Gesamtaussichten für die europäischen Städte 2021- Top 10

Rangfolge insgesamt Stadt
1 Berlin
2 London
3 Paris
4 Frankfurt
5 Amsterdam
6 Hamburg
7 München
8 Madrid
9 Mailand
10 Wien

Führungskräfte des Immobiliensektors waren hinsichtlich der Gesamtaussichten vorsichtig, wobei die zwischen Juli und September durchgeführten Befragungen zu einem deutlichen Rückgang des Geschäftsvertrauens führten. 28 % sahen einen Rückgang des Geschäftsvertrauens gegenüber 13 % im Jahr 2019.

Darüber hinaus erwarteten 44 % einen Rückgang der Rentabilität im Vergleich zu 15 % im Jahr 2019. Epidemien oder Pandemien veranlassten 88 % der Befragten, „besorgt“ oder „sehr besorgt“ zu sein, während 79 % „besorgt“ oder „sehr besorgt“ über die internationale politische Stabilität waren.

Die Befragten sahen bessere Nachrichten in der Aussicht auf die „längerfristig niedrigeren“ Zinssätze der Zentralbanken und sahen ein beruhigendes Niveau der Immobilieninvestitionstätigkeit selbst während der Tiefe des ersten Lockdowns in Europa, wobei viele von ihnen „aufgestautes Kapital“ anführten, das darauf wartete, eingesetzt zu werden.

Kapitalmärkte - eine geteilte Welt

Es wird erwartet, dass inländische Investoren 2021 in den Vordergrund rücken werden, wobei die interkontinentalen Reisen für nordamerikanische und nahöstliche Investoren stark eingeschränkt werden.

Eine Mehrheit (53 %) der Befragten erwartet, dass asiatische Investoren, die sich als erste von der COVID-19-Pandemie erholen, ihre Investitionen in Europa im Jahr 2021 erhöhen werden, obwohl dieser Prozentsatz deutlich niedriger als in den Vorjahren ist. Etwa ein Drittel erwartet, dass europäische Investoren ihre Engagements im nächsten Jahr erhöhen werden, und eine kleine Mehrheit erwartet, dass diese stabil bleiben werden. Allerdings erwarten 51 % der Befragten, dass nordamerikanische Investoren ihre Investitionen in Europa verringern werden.

Branchenprognose für 2021 – Top Ten

Drei der vier wichtigsten Immobilientypen in der Branchenrangliste Emerging Trends Europe werden wahrscheinlich von der beschleunigten Digitalisierung rund um den Globus profitieren, die durch COVID-19 vorangetrieben wird, darunter Datenzentren, Kommunikationstürme und Glasfaser sowie Logistikeinrichtungen.

Auch die Biowissenschaften werden durch COVID-19 in ein neues Licht gerückt. Viele Entwickler und Investoren bemühen sich, einen Sektor kennen zu lernen, der traditionell hoch spezialisiert ist, in dem aber angesichts der langfristigen demografischen Trends und der antizyklischen Natur des Sektors ein großes Potenzial gesehen wird.

Obwohl der Wohnungsbau im Vergleich zum letzten Jahr etwas weniger im Vordergrund steht, ist er bei den Investoren nach wie vor sehr beliebt, wobei drei Sektoren in den Top Ten eine Form des Wohnungsbaus darstellen. Die Befragten äußerten Bedenken hinsichtlich einer verstärkten Regulierung.

Angesichts der starken Zunahme der Fernarbeit und der Ungewissheit darüber, wie sich dieser Trend längerfristig auswirken könnte und welche Rolle der Arbeitsplatz in Zukunft spielen wird, ist in diesem Jahr kein Bürosektor unter den Top Ten zu finden; selbst die Bereiche Flexibilität/Dienstleistung und Zusammenarbeit sind in der Rangliste nach unten gerutscht, da die Branche abwartet, wie sich diese Entwicklungen in einer Welt nach einer Pandemie entwickeln werden.







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