05.11.2020 Institutionelle investieren zunehmend in polnische Wohnimmobilien
Der polnische Wohnimmobilienmarkt rückt zunehmend in den Fokus internationaler Investoren. Die Nachfrage nach modernen, zeitgemäßen Mietwohnungen ist sehr groß und wird weiter ansteigen. Gleichzeitig ist das Angebot sehr knapp – wird aber derzeit durch Entwickler wie die Trei oder Echo Investment ausgeweitet. Es gibt vor allem bei der jungen Generation eine Verschiebung von Präferenzen in Richtung Mietwohnung. Die Renditen liegen JLL Poland zufolge um 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte höher als in Westeuropa. Dies rechtfertigt das Wechselkursrisiko, das einen Teil der Renditevorteile wettmacht. Die internationalen Investoren kommen aktuell vor allem aus den USA, Westeuropa und Deutschland. Ihre Motivation: Sie sind auf der Suche nach Rendite und wollen in einer frühen Phase in den Marktzyklus einsteigen.
Dies sind die Kernergebnisse der heutigen Online-Pressekonferenz „Der polnische Wohnimmobilienmarkt – Reif für institutionelle Investoren aus dem Ausland?". Teilnehmer waren Maximilian Mendel, Head of Living Investment, JLL Poland, Pepijn Morshuis, CEO, Trei Real Estate, Dariusz Weglicki, Country Manager Poland, Catella Residential Investment Management, Jaroslaw Bator, Head of New Business, Echo Investment S.A. und Jacek Wesolowski, CEO, Trei Real Estate Poland.
Zunächst gab Maximilian Mendel von JLL Poland einen Überblick: Betrachtet man den Investmentmarkt, spielt das Wohnsegment beim Transaktionsvolumen in Polen immer noch eine kleine Rolle. Sein Anteil an allen Transaktionen im H1 2020 lag bei 4 Prozent. Dennoch hat sich hier in den letzten Jahren eine deutliche Wachstumstendenz gezeigt: 2019 stieg das Transaktionsvolumen polnischer Wohnimmobilien auf rund 330 Mio. Euro. Zum Vergleich: 2018 waren es noch rund 125 Mio. Euro. Einer der Hauptgründe, warum internationale Investoren in den polnischen Wohnimmobilienmarkt investieren, sind die Renditen: „Die Anfangsrenditen sind in vielen europäischen Metropolen sehr niedrig. In Paris liegen die Spitzenrenditen bei 2,5 Prozent, in London bei 3,75 Prozent und in den deutschen Metropolen ebenfalls bei unter drei Prozent. In Warschau liegen sie dagegen derzeit bei 5,25 Prozent, in Vororten der Hauptstadt und anderen Städten erreichen sie bis zu 6,0 Prozent. Außerdem sehen wir in Polen Potenzial für Mietwachstum und damit auch für ein Wachstum der Verkehrswerte.“
Polen ist der wichtigste Wohnungsmarkt in CEE. Mendel dazu: „Nimmt man die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten in den letzten fünf Jahren, entfallen 60 Prozent auf Polen. An zweiter Stelle kommt Rumänien mit 10 Prozent und dann die Tschechische Republik mit 7 Prozent. Zum Vergleich: Auf die Stadt Warschau innerhalb der Stadtgrenzen entfallen allein ebenfalls 7 Prozent. Die Größe des Marktes ist für ausländische Investoren ein wichtiges Argument, denn dies ermöglicht eine einfachere Skalierung.“ Der Mietmarkt wird sich weiter entwickeln. „Die Anzahl der Young Professionals in den großen Städten nimmt zu. Außerdem ändern sich die Präferenzen: Mieten ist generell akzeptierter, auch die Zahl der Haushalte wird bis 2030 auf 15,5 Mio. ansteigen – das sind 1,8 Mio. mehr als noch 2011“, sagt Mendel.
Großer Vorteil ist die geringe Regulierung des Mietmarktes
Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate, zieht folgendes Fazit: „Alle wichtigen Kennzahlen zeigen eine prosperierende Entwicklung des privaten polnischen Mietmarktes in der nahen Zukunft an. Die Nachfrage nach zeitgemäßen Mietwohnungen ist sehr groß, das Angebot dagegen sehr klein. Der Grund: Der Großteil der angebotenen Mietwohnungen ist nicht mehr zeitgemäß und entspricht nicht mehr den Anforderungen der Mieter. Der freie Mietmarkt ist erst im Entstehen.“ Als einen der großen Vorteile des Marktes sieht Morshuis die geringe Regulierung des Mietmarktes. Die Trei beobachtet verstärkt internationale Investoren aus den USA, UK und Deutschland, die in Polen investieren. Morshuis dazu: „Diese Investoren sind auf der Suche nach Rendite. Sie wollen früh im Marktzyklus einsteigen, denn die Renditekompression wird auch in diesem Segment kommen. Ein bekanntes Beispiel für den Einstieg eines internationalen Investors ist die deutsche TAG Immobilien AG.“
Währungsrisiko: Absicherung ist teuer
Dariusz Weglicki von Catella Residential Investment Management kommentiert: „Wir haben in Polen drei Wohnprojekte mit insgesamt 417 Wohneinheiten sowie ein Studentenwohnhaus mit 139 Zimmern erworben. Auch wir sehen den großen Bedarf und gehen von einem Mangel von mindestens einer Mio. Wohnungen aus. Die Struktur des Marktes mit mehreren Großstädten mit einer Einwohnerzahl von mehr als 500.000 und deutlichem Bevölkerungswachstum ist ebenfalls vorteilhaft für Investoren.“ Weglicki gibt den Rendite-Spread zu Westeuropa mit 1,5 bis 2,5 Prozentpunkten an. „Die Renditen sind das große Pro-Argument für den polnischen Mietwohnungsmarkt. Dem gegenüber steht das Währungsrisiko. Investoren aus dem Ausland müssen dieses Risiko absichern. Das Hedging ist teuer und relativiert den Renditevorteil ein Stück weit.“
Neue Wohnungen werden sehr schnell vermietet
Jaroslaw Bator von Echo Investment ergänzt: “Wir entwickeln Wohnungen, die über die Plattform Resi4Rent (R4R) gemanagt werden. Wir haben bislang vier neue Projekte mit 1.240 Apartments eröffnet. Weitere 1.371 befinden sich im Bau.” Bis 2025 will R4R insgesamt 10.000 Wohneinheiten auf der Plattform managen. Bator weiter: “Auch Echo Investment ist in diesen neuen und unterversorgten Markt eingestiegen, weil wir den großen Bedarf an modernen Wohnungen in den Städten gesehen haben. Dies zeigt sich auch an der Geschwindigkeit der Vermietungen. Wir brauchen sechs bis neun Monate, um ein Projekt von einem Vermietungsstand von null auf über 95 Prozent zu bringen.”
Trei Real Estate entwickelt in Polen 1.620 Wohneinheiten für 150 Mio. Euro.
Jacek Wesolowski, CEO der Trei Real Estate Poland stellt die Strategie der Trei auf dem polnischen Wohnungsmarkt vor: „Wir fokussieren uns auf die großen Städte wie Warschau, Krakau, Danzig, Posen oder Lodz. Dort ist die Nachfrage am höchsten. Bislang sind in Polen im Bausektor noch kaum Auswirkungen der Corona-Krise zu spüren. Auch der Verkauf von Wohnungen verläuft dort bisher unverändert weiter wie vor der Krise.“
Neben Breslau und Lodz hat die Trei auch in Warschau und Posen weitere Grundstücke gesichert. Insgesamt entwickelt die Trei in den genannten vier Städten 1620 Wohneinheiten. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 150 Mio. Euro.
Dies sind die Kernergebnisse der heutigen Online-Pressekonferenz „Der polnische Wohnimmobilienmarkt – Reif für institutionelle Investoren aus dem Ausland?". Teilnehmer waren Maximilian Mendel, Head of Living Investment, JLL Poland, Pepijn Morshuis, CEO, Trei Real Estate, Dariusz Weglicki, Country Manager Poland, Catella Residential Investment Management, Jaroslaw Bator, Head of New Business, Echo Investment S.A. und Jacek Wesolowski, CEO, Trei Real Estate Poland.
Zunächst gab Maximilian Mendel von JLL Poland einen Überblick: Betrachtet man den Investmentmarkt, spielt das Wohnsegment beim Transaktionsvolumen in Polen immer noch eine kleine Rolle. Sein Anteil an allen Transaktionen im H1 2020 lag bei 4 Prozent. Dennoch hat sich hier in den letzten Jahren eine deutliche Wachstumstendenz gezeigt: 2019 stieg das Transaktionsvolumen polnischer Wohnimmobilien auf rund 330 Mio. Euro. Zum Vergleich: 2018 waren es noch rund 125 Mio. Euro. Einer der Hauptgründe, warum internationale Investoren in den polnischen Wohnimmobilienmarkt investieren, sind die Renditen: „Die Anfangsrenditen sind in vielen europäischen Metropolen sehr niedrig. In Paris liegen die Spitzenrenditen bei 2,5 Prozent, in London bei 3,75 Prozent und in den deutschen Metropolen ebenfalls bei unter drei Prozent. In Warschau liegen sie dagegen derzeit bei 5,25 Prozent, in Vororten der Hauptstadt und anderen Städten erreichen sie bis zu 6,0 Prozent. Außerdem sehen wir in Polen Potenzial für Mietwachstum und damit auch für ein Wachstum der Verkehrswerte.“
Polen ist der wichtigste Wohnungsmarkt in CEE. Mendel dazu: „Nimmt man die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten in den letzten fünf Jahren, entfallen 60 Prozent auf Polen. An zweiter Stelle kommt Rumänien mit 10 Prozent und dann die Tschechische Republik mit 7 Prozent. Zum Vergleich: Auf die Stadt Warschau innerhalb der Stadtgrenzen entfallen allein ebenfalls 7 Prozent. Die Größe des Marktes ist für ausländische Investoren ein wichtiges Argument, denn dies ermöglicht eine einfachere Skalierung.“ Der Mietmarkt wird sich weiter entwickeln. „Die Anzahl der Young Professionals in den großen Städten nimmt zu. Außerdem ändern sich die Präferenzen: Mieten ist generell akzeptierter, auch die Zahl der Haushalte wird bis 2030 auf 15,5 Mio. ansteigen – das sind 1,8 Mio. mehr als noch 2011“, sagt Mendel.
Großer Vorteil ist die geringe Regulierung des Mietmarktes
Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate, zieht folgendes Fazit: „Alle wichtigen Kennzahlen zeigen eine prosperierende Entwicklung des privaten polnischen Mietmarktes in der nahen Zukunft an. Die Nachfrage nach zeitgemäßen Mietwohnungen ist sehr groß, das Angebot dagegen sehr klein. Der Grund: Der Großteil der angebotenen Mietwohnungen ist nicht mehr zeitgemäß und entspricht nicht mehr den Anforderungen der Mieter. Der freie Mietmarkt ist erst im Entstehen.“ Als einen der großen Vorteile des Marktes sieht Morshuis die geringe Regulierung des Mietmarktes. Die Trei beobachtet verstärkt internationale Investoren aus den USA, UK und Deutschland, die in Polen investieren. Morshuis dazu: „Diese Investoren sind auf der Suche nach Rendite. Sie wollen früh im Marktzyklus einsteigen, denn die Renditekompression wird auch in diesem Segment kommen. Ein bekanntes Beispiel für den Einstieg eines internationalen Investors ist die deutsche TAG Immobilien AG.“
Währungsrisiko: Absicherung ist teuer
Dariusz Weglicki von Catella Residential Investment Management kommentiert: „Wir haben in Polen drei Wohnprojekte mit insgesamt 417 Wohneinheiten sowie ein Studentenwohnhaus mit 139 Zimmern erworben. Auch wir sehen den großen Bedarf und gehen von einem Mangel von mindestens einer Mio. Wohnungen aus. Die Struktur des Marktes mit mehreren Großstädten mit einer Einwohnerzahl von mehr als 500.000 und deutlichem Bevölkerungswachstum ist ebenfalls vorteilhaft für Investoren.“ Weglicki gibt den Rendite-Spread zu Westeuropa mit 1,5 bis 2,5 Prozentpunkten an. „Die Renditen sind das große Pro-Argument für den polnischen Mietwohnungsmarkt. Dem gegenüber steht das Währungsrisiko. Investoren aus dem Ausland müssen dieses Risiko absichern. Das Hedging ist teuer und relativiert den Renditevorteil ein Stück weit.“
Neue Wohnungen werden sehr schnell vermietet
Jaroslaw Bator von Echo Investment ergänzt: “Wir entwickeln Wohnungen, die über die Plattform Resi4Rent (R4R) gemanagt werden. Wir haben bislang vier neue Projekte mit 1.240 Apartments eröffnet. Weitere 1.371 befinden sich im Bau.” Bis 2025 will R4R insgesamt 10.000 Wohneinheiten auf der Plattform managen. Bator weiter: “Auch Echo Investment ist in diesen neuen und unterversorgten Markt eingestiegen, weil wir den großen Bedarf an modernen Wohnungen in den Städten gesehen haben. Dies zeigt sich auch an der Geschwindigkeit der Vermietungen. Wir brauchen sechs bis neun Monate, um ein Projekt von einem Vermietungsstand von null auf über 95 Prozent zu bringen.”
Trei Real Estate entwickelt in Polen 1.620 Wohneinheiten für 150 Mio. Euro.
Jacek Wesolowski, CEO der Trei Real Estate Poland stellt die Strategie der Trei auf dem polnischen Wohnungsmarkt vor: „Wir fokussieren uns auf die großen Städte wie Warschau, Krakau, Danzig, Posen oder Lodz. Dort ist die Nachfrage am höchsten. Bislang sind in Polen im Bausektor noch kaum Auswirkungen der Corona-Krise zu spüren. Auch der Verkauf von Wohnungen verläuft dort bisher unverändert weiter wie vor der Krise.“
Neben Breslau und Lodz hat die Trei auch in Warschau und Posen weitere Grundstücke gesichert. Insgesamt entwickelt die Trei in den genannten vier Städten 1620 Wohneinheiten. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 150 Mio. Euro.
