16.11.2020 Handlungsbedarf: Aengevelt sieht neue Chance für Warenhäuser
Copyright: Aengevelt Immobilien
Aengevelt Research beobachtet und analysiert bereits seit langem sich verändernde Standort- und Konkurrenzsituationen für den Handel. Das betrifft vor allem den stationären Einzelhandel in den Innenstädten mit kontinuierlichen Umsatzrückgängen in zahlreichen Branchen und insbesondere auch der Warenhäuser: Laut einer PwC-Studie aus diesem Jahr hat sich der Bruttoumsatz der deutschen Warenhäuser allein in den Jahren 2003 bis 2018 von über 10 Mrd. Euro p.a. auf rund 5,5 Mrd. Euro nahezu halbiert, während die Umsätze des gesamten deutschen Einzelhandels u.a. zugunsten des Online-Handels kontinuierlich gestiegen sind.
Durch die aktuelle Covid-19 Pandemie und den damit einhergehenden Kontaktbeschränkungen wurde diese Entwicklung noch einmal deutlich beschleunigt mit der Folge zahlreicher Geschäftsaufgaben. Alleine Karstadt-Kaufhof schließt rund 50 Standorte in ganz Deutschland.
Damit sind die sinnvolle Flächenumnutzung leerstehender Warenhäuser und eine großflächige Neubelebung der Innenstädte dringlicher denn je. Denn der Wegfall eines großen Ankermieters in der Innenstadt führt insbesondere in Klein- und Mittelstädten oder auch in Stadtteilzentren häufig zur Senkung der Kundenfrequenz, der Gesamt-Attraktivität, der Verlagerung der Kaufkraft und damit auch zum Image-Verlust. Um einem für Warenhäuser nicht untypischen langfristigen Leerstand vorzubeugen, muss die Nachnutzung solcher Gebäude best- und schnellstmöglich sowie im Optimalfall außergewöhnlich erfolgen.
Doch was macht eine attraktive Innenstadt wirklich aus?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Vielmehr müssen für jede Stadt individuell Stärken und Schwächen geprüft und Bedarfsanalysen erstellt werden. Ein Nutzungskonzept, das an einem Standort funktioniert, ist nicht automatisch auf jedes Warenhaus und jede Stadt übertragbar. Anstelle in tradierten Einzelhandels-Kategorien zu denken, werden vielmehr deutlich innovativere, fallindividuelle Ideen und Lösungen benötigt.
Mixed-Use-Konzepte statt reiner Einzelhandelsnutzung
Ein Ansatz für die Nachnutzung von Warenhäusern sind z.B. Mixed-Use-Konzepte, die im Erdgeschoss der Warenhäuser weiterhin Einzelhandelsnutzungen, in den Obergeschossen indessen handelsfremde Nutzung durch publikumsorientierte Dienstleistungen vorsehen, beispielsweise Büros, Praxen, Fitnessstudios, Gastronomie, medizinische / gesundheitsorientierte Einrichtungen. Solche Konzepte wurden von Aengevelt bereits Anfang der 2000er Jahre entwickelt und erfolgreich umgesetzt, z.B. bei der Nachnutzung eines ehemaligen Karstadt-Kaufhauses in Düsseldorf-Garath und in Immobilien in den Neuen Ländern.
Laut der PwC-Studie sind alle bereits umgesetzten Mixed-Use-Konzepte immer noch an den jeweiligen Standorten vorzufinden, während etwa ein Drittel der Objekte mit reiner Einzelhandelsnachnutzung wieder schließen mussten.
Heutige Konzepte gehen noch einen Schritt weiter: So schlägt Prof. Dr. Stephan Gerhard, Hotel-Investor und Gründer der Beratungsgesellschaft Treugast, eine Ergänzung dieses Mixed-Use-Ansatzes um zeitgemäße Pop-Up-Stores, Co-Working Places, Urban Farming, Hospitality-Angebote sowie einer möglichen E-Sport-Arena/Diskothek etc. im Untergeschoss vor.
Er betitelte dies während eines Vortags beim Deutschen Verband für Angewandte Geographie e.V. (DVAG) im August dieses Jahres als „die nächste Generation der Kunden-Magneten“. Prägnant ist hierbei die starke moderne Vernetzung aus online- und
offline-Komponenten, die besonders junge Menschen ansprechen und die Urbanität an den zentralen Standorten sichern soll. Gerhard vertritt die Vision „Wir sind jung, urban, grün. Wir bringen die Menschen zurück in die Stadt“. Die notwendigen Umbaukosten für ein Warenhaus veranschlagt er dabei im Mittel mit rund 20 Mio. Euro. Dafür rechnet er mit deutlich höheren Mieteinnahmen als im Falle einer Mononutzung durch Einzelmieter.
Mehr Flexibilität durch Reusable-Spaces
Auch Matthias Brinkmann von Aengevelt Research sieht hierin einen vielversprechenden Ansatz. Aus seiner Sicht ist es aber wichtig, dass das Mixed-Use-Konzept grundsätzlich eine hohe Flexibilität besitzt, damit es auch über einen längeren Zeitraum funktioniert und immer wieder erforderliche Anpassungen an Marktveränderungen und -zyklen ermöglicht.
Eine Voraussetzung dafür ist laut Brinkmann ein hoher Anteil an Reusable-Spaces. Dabei handelt es sich um Flächen, die nicht auf eine bestimmte Nutzungsart - Handel, Büro, Gastronomie, Praxen, Fitness etc. - beschränkt sind, sondern ohne erheblichen Aufwand jederzeit kurzfristig und flexibel um- und nachgenutzt werden können. Ihr Vorteil: Dadurch sind auch rentable Kurzzeitverträge möglich und der traditionell negativ beurteilte häufigere Mieterwechsel führt hier zu einer durchaus gewollten Abwechselung anstelle von langfristigem Leerstand, gemäß dem Interesse weckenden Motto: Was gibt es Neues?
Entsprechend empfiehlt Aengevelt Research für Warenhäuser, deren Umnutzung ein Mixed-Use Konzept vorsieht, mindesten 35% der nutzbaren Fläche als Multiple-Mixed-Use, also Reusable-Spaces, zu planen.
Aengevelt Research plädiert in diesem Zusammenhang zudem für eine deutliche Steigerung des anspruchsgerechten Event- und Erlebnischarakters in Warenhäusern, den der Online-Handel in dieser Form nicht bieten kann.
Insgesamt bieten Multiple-Mixed-Use-Konzept eine deutlich flexiblere Ausgangssituation, in der Warenhäuser zu jedem Zeitpunkt individuell und kurzfristig umgestaltet werden können, ohne dabei direkt die gesamte Immobilie mit hohem Kostenaufwand umbauen und renovieren zu müssen. Damit werden diese Immobilien auch für Kapitalanleger als nachhaltige Investments wieder interessant.
Fazit
Der durch die Covid-19 Pandemie nochmals deutlich gestiegene Druck auf die Warenhäuser sollte nicht zu einer Revitalisierung der Standorte in ihrer bestehenden Form und Nutzung führen, sondern zu einer Generalüberholung des in die Jahre gekommenen Konzeptes “Warenhaus“. Mit dem passenden Konzept können diese Liegenschaften die fällige “Reurbanisierung“ initiieren und damit weiter Zentren der Innenstädte bleiben oder nach längerer Brache erneut werden und die Attraktivität der Städte erhalten und sogar noch steigern.
Durch die aktuelle Covid-19 Pandemie und den damit einhergehenden Kontaktbeschränkungen wurde diese Entwicklung noch einmal deutlich beschleunigt mit der Folge zahlreicher Geschäftsaufgaben. Alleine Karstadt-Kaufhof schließt rund 50 Standorte in ganz Deutschland.
Damit sind die sinnvolle Flächenumnutzung leerstehender Warenhäuser und eine großflächige Neubelebung der Innenstädte dringlicher denn je. Denn der Wegfall eines großen Ankermieters in der Innenstadt führt insbesondere in Klein- und Mittelstädten oder auch in Stadtteilzentren häufig zur Senkung der Kundenfrequenz, der Gesamt-Attraktivität, der Verlagerung der Kaufkraft und damit auch zum Image-Verlust. Um einem für Warenhäuser nicht untypischen langfristigen Leerstand vorzubeugen, muss die Nachnutzung solcher Gebäude best- und schnellstmöglich sowie im Optimalfall außergewöhnlich erfolgen.
Doch was macht eine attraktive Innenstadt wirklich aus?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Vielmehr müssen für jede Stadt individuell Stärken und Schwächen geprüft und Bedarfsanalysen erstellt werden. Ein Nutzungskonzept, das an einem Standort funktioniert, ist nicht automatisch auf jedes Warenhaus und jede Stadt übertragbar. Anstelle in tradierten Einzelhandels-Kategorien zu denken, werden vielmehr deutlich innovativere, fallindividuelle Ideen und Lösungen benötigt.
Mixed-Use-Konzepte statt reiner Einzelhandelsnutzung
Ein Ansatz für die Nachnutzung von Warenhäusern sind z.B. Mixed-Use-Konzepte, die im Erdgeschoss der Warenhäuser weiterhin Einzelhandelsnutzungen, in den Obergeschossen indessen handelsfremde Nutzung durch publikumsorientierte Dienstleistungen vorsehen, beispielsweise Büros, Praxen, Fitnessstudios, Gastronomie, medizinische / gesundheitsorientierte Einrichtungen. Solche Konzepte wurden von Aengevelt bereits Anfang der 2000er Jahre entwickelt und erfolgreich umgesetzt, z.B. bei der Nachnutzung eines ehemaligen Karstadt-Kaufhauses in Düsseldorf-Garath und in Immobilien in den Neuen Ländern.
Laut der PwC-Studie sind alle bereits umgesetzten Mixed-Use-Konzepte immer noch an den jeweiligen Standorten vorzufinden, während etwa ein Drittel der Objekte mit reiner Einzelhandelsnachnutzung wieder schließen mussten.
Heutige Konzepte gehen noch einen Schritt weiter: So schlägt Prof. Dr. Stephan Gerhard, Hotel-Investor und Gründer der Beratungsgesellschaft Treugast, eine Ergänzung dieses Mixed-Use-Ansatzes um zeitgemäße Pop-Up-Stores, Co-Working Places, Urban Farming, Hospitality-Angebote sowie einer möglichen E-Sport-Arena/Diskothek etc. im Untergeschoss vor.
Er betitelte dies während eines Vortags beim Deutschen Verband für Angewandte Geographie e.V. (DVAG) im August dieses Jahres als „die nächste Generation der Kunden-Magneten“. Prägnant ist hierbei die starke moderne Vernetzung aus online- und
offline-Komponenten, die besonders junge Menschen ansprechen und die Urbanität an den zentralen Standorten sichern soll. Gerhard vertritt die Vision „Wir sind jung, urban, grün. Wir bringen die Menschen zurück in die Stadt“. Die notwendigen Umbaukosten für ein Warenhaus veranschlagt er dabei im Mittel mit rund 20 Mio. Euro. Dafür rechnet er mit deutlich höheren Mieteinnahmen als im Falle einer Mononutzung durch Einzelmieter.
Mehr Flexibilität durch Reusable-Spaces
Auch Matthias Brinkmann von Aengevelt Research sieht hierin einen vielversprechenden Ansatz. Aus seiner Sicht ist es aber wichtig, dass das Mixed-Use-Konzept grundsätzlich eine hohe Flexibilität besitzt, damit es auch über einen längeren Zeitraum funktioniert und immer wieder erforderliche Anpassungen an Marktveränderungen und -zyklen ermöglicht.
Eine Voraussetzung dafür ist laut Brinkmann ein hoher Anteil an Reusable-Spaces. Dabei handelt es sich um Flächen, die nicht auf eine bestimmte Nutzungsart - Handel, Büro, Gastronomie, Praxen, Fitness etc. - beschränkt sind, sondern ohne erheblichen Aufwand jederzeit kurzfristig und flexibel um- und nachgenutzt werden können. Ihr Vorteil: Dadurch sind auch rentable Kurzzeitverträge möglich und der traditionell negativ beurteilte häufigere Mieterwechsel führt hier zu einer durchaus gewollten Abwechselung anstelle von langfristigem Leerstand, gemäß dem Interesse weckenden Motto: Was gibt es Neues?
Entsprechend empfiehlt Aengevelt Research für Warenhäuser, deren Umnutzung ein Mixed-Use Konzept vorsieht, mindesten 35% der nutzbaren Fläche als Multiple-Mixed-Use, also Reusable-Spaces, zu planen.
Aengevelt Research plädiert in diesem Zusammenhang zudem für eine deutliche Steigerung des anspruchsgerechten Event- und Erlebnischarakters in Warenhäusern, den der Online-Handel in dieser Form nicht bieten kann.
Insgesamt bieten Multiple-Mixed-Use-Konzept eine deutlich flexiblere Ausgangssituation, in der Warenhäuser zu jedem Zeitpunkt individuell und kurzfristig umgestaltet werden können, ohne dabei direkt die gesamte Immobilie mit hohem Kostenaufwand umbauen und renovieren zu müssen. Damit werden diese Immobilien auch für Kapitalanleger als nachhaltige Investments wieder interessant.
Fazit
Der durch die Covid-19 Pandemie nochmals deutlich gestiegene Druck auf die Warenhäuser sollte nicht zu einer Revitalisierung der Standorte in ihrer bestehenden Form und Nutzung führen, sondern zu einer Generalüberholung des in die Jahre gekommenen Konzeptes “Warenhaus“. Mit dem passenden Konzept können diese Liegenschaften die fällige “Reurbanisierung“ initiieren und damit weiter Zentren der Innenstädte bleiben oder nach längerer Brache erneut werden und die Attraktivität der Städte erhalten und sogar noch steigern.
