04.12.2020 Berlin: 42 Prozent weniger Mietwohnungen durch Mietendeckelgesetz
Die Angebotspreise für Berliner Mietwohnungen sind seit der Einführung des Mietendeckels gesunken. Die negative Abweichung der Mietpreisangebote liegt im Vergleich zu einer simulierten Normalentwicklung bei 1,50 Euro pro Quadratmeter. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Untersuchung des Berliner Proptechs 21st Real Estate zu den Auswirkungen des Mietendeckels auf den Berliner Wohnungsmarkt. Wie die Analyse zeigt, ging neben sinkenden Angebotspreisen für Mietwohnungen seit Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes auch die Zahl inserierter Mietwohnungen signifikant zurück. Die Abweichung von der zugrunde gelegten, modellierten Normalentwicklung beträgt 42 Prozent. Für die Untersuchung hat 21st Real Estate ausschließlich angebotene Wohnungen mit Bezugsfertigstellung vor 2014 einbezogen.
„Der aktuelle Rückgang bei den Angebotsmieten ist mit großer Wahrscheinlichkeit auf den Einfluss des Mietendeckels zurückzuführen. Mögliche Effekte durch die Covid-19-Pandemie wurden durch die von uns angewendete Methodik statistisch weitgehend eliminiert“, erläutert Nicolai Wendland, CIO von 21st Real Estate. Um die Kausaleffekte des Mietendeckels zu isolieren und vom Einfluss der Coronavirus-Pandemie zu trennen, wurde für die Analyse die Generalized Synthetic Control Method angewendet. Wendland erklärt weiter: „Statt eine Entlastung für den Berliner Mietwohnungsmarkt zu erreichen, hat der Mietendeckel bei nüchterner Betrachtung der vorliegenden Zahlen im Grunde genau das Gegenteil bewirkt: Zwar sind die Angebotsmieten gesunken. Mit ihnen ist aber auch die Anzahl verfügbarer Mietwohnungen deutlich zurückgegangen. Unsere Analyse bestätigt demnach den von vielen Marktteilnehmern gefühlten Eindruck, dass der Berliner Mietwohnungsmarkt momentan so gut wie leergefegt sei; zumindest wenn Mieter auf der Suche nach Wohnungen für die Baujahre vor 2014 sind.“
Wie die aktuelle Untersuchung von 21st Real Estate zeigt, gab es seit der Einführung des Mietendeckels im Gegensatz zum drosselnden Effekt auf dem Mietwohnungsmarkt, keine statistisch signifikanten Auswirkungen auf die Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen. Allerdings ist die Zahl der Kaufangebote deutlich angestiegen. So liegt die Anzahl an Angeboten für Wohnungseigentum verglichen mit einem Szenario ohne Mietendeckel im Mittel um 60 Prozent höher. „Wir können hier quasi eine Verschiebung vom Mietwohnungsmarkt hin zur Eigentumsbildung ablesen. Schon der kurzfristige Effekt des Mietendeckelgesetzes hat dazu geführt, dass immer mehr Mietwohnungen dem Eigentumswohnungsmarkt zugeführt werden. Das sorgt nicht unbedingt für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt Berlin“, sagt Nicolai Wendland.
„Der aktuelle Rückgang bei den Angebotsmieten ist mit großer Wahrscheinlichkeit auf den Einfluss des Mietendeckels zurückzuführen. Mögliche Effekte durch die Covid-19-Pandemie wurden durch die von uns angewendete Methodik statistisch weitgehend eliminiert“, erläutert Nicolai Wendland, CIO von 21st Real Estate. Um die Kausaleffekte des Mietendeckels zu isolieren und vom Einfluss der Coronavirus-Pandemie zu trennen, wurde für die Analyse die Generalized Synthetic Control Method angewendet. Wendland erklärt weiter: „Statt eine Entlastung für den Berliner Mietwohnungsmarkt zu erreichen, hat der Mietendeckel bei nüchterner Betrachtung der vorliegenden Zahlen im Grunde genau das Gegenteil bewirkt: Zwar sind die Angebotsmieten gesunken. Mit ihnen ist aber auch die Anzahl verfügbarer Mietwohnungen deutlich zurückgegangen. Unsere Analyse bestätigt demnach den von vielen Marktteilnehmern gefühlten Eindruck, dass der Berliner Mietwohnungsmarkt momentan so gut wie leergefegt sei; zumindest wenn Mieter auf der Suche nach Wohnungen für die Baujahre vor 2014 sind.“
Wie die aktuelle Untersuchung von 21st Real Estate zeigt, gab es seit der Einführung des Mietendeckels im Gegensatz zum drosselnden Effekt auf dem Mietwohnungsmarkt, keine statistisch signifikanten Auswirkungen auf die Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen. Allerdings ist die Zahl der Kaufangebote deutlich angestiegen. So liegt die Anzahl an Angeboten für Wohnungseigentum verglichen mit einem Szenario ohne Mietendeckel im Mittel um 60 Prozent höher. „Wir können hier quasi eine Verschiebung vom Mietwohnungsmarkt hin zur Eigentumsbildung ablesen. Schon der kurzfristige Effekt des Mietendeckelgesetzes hat dazu geführt, dass immer mehr Mietwohnungen dem Eigentumswohnungsmarkt zugeführt werden. Das sorgt nicht unbedingt für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt Berlin“, sagt Nicolai Wendland.
