09.12.2020 Was hat sich bestätigt? 30 Jahre Gesamtberliner Immobilienmarkt
Anfang September 1990 veröffentlichte Aengevelt als Brancheninnovation den ersten Gesamtberliner City Report 1990/1991 wie auch dann die branchenersten Aengevelt City Reports zu den Immobilienmärkten Leipzig und Magdeburg. Eine gute Gelegenheit, zum 30. Jubiläum der Wiedervereinigung einen Rückblick auf einige der damaligen Prognosen für Berlin zu werfen: Was hat sich bestätigt? Was kam anders?
Prognose 1: Gefragter Investmentmarkt
„Die guten Verdienstmöglichkeiten bei Investitionen in Bürohäuser werden Immobilienprofis anlocken, die teilungsbedingte Abstinenz in- und ausländischer Kapitalanleger ist ab sofort beendet, die Zeiten des „klein, klein“ sind vorbei“, konstatierte Dr. Wulff Aengevelt bereits damals. Wie richtig er mit seiner Prognose lag, zeigen die Ergebnisse des letzten Jahres. So war Berlin 2019 mit einem Geldumsatz von rd. 13,3 Mrd. € der mit Abstand größte Markt für Gewerbeinvestments in Deutschland vor München (10,5 Mrd. €) und Frankfurt (8,3 Mrd. €).
Prognose 2: “Berlin wird Nr. 1 im Büroflächenabsatz.
Aengevelt Research prognostizierte 1990 auch, dass sich Berlin (bis dahin Mietumsatz West-Berlin unter 35.000 m² p.a.) innerhalb der nächsten 20 Jahre als die Nr. 1 der deutschen Büromärkte etablieren wird. Bis 2010 erfüllte sich diese Prognose noch nicht: Es reichte bis dahin “nur“ für den zweiten Platz hinter München.
Ab 2010, also kurz nach der Bankenkrise, gewann der Berliner Büromarkt indessen zunehmend an Dynamik, Flächenumsätze und -bedarf stiegen markant an. Und so schaffte Berlin 2014 mit einem Büroflächenumsatz von rd. 600.000 m² zum ersten Mal den Sprung an die “Tabellenspitze“, wenn auch mit nur knappem Vorsprung vor München (580.000 m²). Diese Position gab Berlin in den zwei folgenden Jahren nicht mehr ab, sondern baute seinen Umsatz-Vorsprung gegenüber der bayrischen Landeshauptstadt sogar deutlich aus. 2017 und 2018 drehte sich die Reihenfolge an der Tabellenspitze dann zunächst wieder um, bevor Berlin sie im Jahr 2019 mit einem neuem Umsatzrekord von rd. 986.000 m² von München (840.000 m²) zurückgewann.
Prognose 3: Büroflächenbestand steigt auf 18 Mio. m² BGF.
Aengevelt prognostizierte 1990 einen Anstieg des Gesamtberliner Büroflächenbestands von rd. 11 Mio. m² BGF Ende 1989 auf rd. 18 Mio. m² BGF bis 2010. Tatsächlich stellte sich der Büroflächenbestand 2010 bereits auf etwa 16,8 Mio. m² Mietfläche, was rd. 19,3 Mio. m² BGF entspricht. Dazu führte u.a. eine extreme Büroflächenfertigstellung Mitte der 90er Jahre: Allein zwischen 1995 und 1997 wurden insgesamt rd. 3,8 Mio. m² BGF Bürofläche als Folge der zum Erhebungszeitraum Frühjahr 1990 weder in der Diskussion stehenden, noch absehbaren Sonder-Afa fertiggestellt mit entsprechendem Schwerpunkt in Ost-Berlin bzw. Berlin-Mitte.
Diese Entwicklung hatte auch starken Einfluss auf die Mietpreisentwicklung für Büroflächen in Berlin: Die Spitzenmiete stieg zunächst knappheitsbedingt von rd. 22,- DM/m² (= rd. 11,25 €) im Herbst 1989 explosionsartig auf bis zu 50,- DM (= 25,60 €). Für das Jahr 1992 prognostizierte Aengevelt einen weiteren Anstieg der Mieten auf 70 DM/m² (= rd. 35,80 €).
Wurde diese Prognose zunächst mit einer kurzfristigen Spitzenmiete von umgerechnet rd. 50 €/m² sogar übertroffen, passten sich die Mieten bis 2010 immer weiter nach unten an, da bis dahin ein marktgerechtes Angebot entstand. Heute allerdings hat die Prognose von damals wieder Bestand, mit einer Spitzenmiete von 39 €/m² liegt man umgerechnet knapp oberhalb der 70 DM/m²-Prognose von damals, indessen noch deutlich unter dem Rekordwert von 1992 (knapp 50,- €/m²). Und das, obwohl sich aktuell die Angebotsreserve auf völlig unzureichende 1,8% des gesamten Büroflächenbestandes von rd. 19,2 Mio. m² stellt.
Prognose 4: Bevölkerungswachstum auf 3,8 Mio. Einwohner in Berlin
Zu optimistisch war die damalige Bevölkerungsprognose auf Basis des IFS (Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik, Berlin): Ausgehend von rd. 3,4 Mio. Einwohner im Jahr 1987 wurde ein Anstieg auf 3,8 Mio. EW bis 2010 prognostiziert. Tatsächlich waren es im Jahr 2010 deutlich weniger, nämlich rd. 3,46 Mio. EW.
Heute nähert sich Berlin mit einem Bevölkerungsstand von rd. 3,66 Mio. Einwohnern dem Prognosewert. Und Berlin wächst weiter: Laut Bevölkerungsprognose (2018-2030) rechnet das Land mit einem Anstieg auf 3,925 Mio. Einwohner bis zum Jahr 2030.
Fazit: Wichtige Orientierungshilfe.
„Prognosen über einen Zeitraum von 20 Jahren unterliegen naturgemäß zahlreichen Unsicherheitsfaktoren und damit Abweichungen. Es zeigt sich indessen, dass die Tendenz unserer frühen Prognosen, die zum Teil belächelt und/oder auch als zu euphorisch angesehen wurden, folgerichtig waren: Berlin hat in den letzten dreißig Jahren eine unglaubliche, positive Entwicklung durchlebt und zählt heute als Wohn-, Büro- und Investmentstandort national und international zu ersten Liga. Unser Haus hat das als einer der Pioniere auf dem Gesamtberliner Markt frühzeitig erkannt und mit seinen City Reports für Berlin und die ostdeutschen Wachstumsregionen von der ersten Stunde an wichtige Orientierungshilfe für die Marktakteure geleistet. Das bereitet uns – gerade auch im Rückblick – Freude und macht uns auch ein wenig stolz“, erklärt Dr. Wulff Aengevelt, der am 11. November 1990, zwei Tage nach Öffnung der Mauer, statt in Düsseldorf Karneval zu feiern, auf dem Berliner Kurfürstendamm stand und ein Büro zur Eröffnung der Aengevelt-Niederlassung suchte. In der Fasanenstraße wurde er fündig.
Knappe zwei Jahre später wechselt Aengevelt - wiederum als Erster der Branche - in die Mauerstraße, das heißt, wie Aengevelt schon damals richtig erkannte, in die Mitte Berlins und nicht, wie viele seinerzeit kurz nach der Wiedervereinigung noch meinten, „in den Osten“.
Daran hat sich bis heute nichts geändert: Berlin-Mitte, genaugenommen am Checkpoint Charlie, ist nach wie vor der Sitz von Aengevelt in Berlin. Und auch an der Begeisterung von Aengevelt für Berlin und die Neuen Länder hat sich seitdem nichts geändert.
Prognose 1: Gefragter Investmentmarkt
„Die guten Verdienstmöglichkeiten bei Investitionen in Bürohäuser werden Immobilienprofis anlocken, die teilungsbedingte Abstinenz in- und ausländischer Kapitalanleger ist ab sofort beendet, die Zeiten des „klein, klein“ sind vorbei“, konstatierte Dr. Wulff Aengevelt bereits damals. Wie richtig er mit seiner Prognose lag, zeigen die Ergebnisse des letzten Jahres. So war Berlin 2019 mit einem Geldumsatz von rd. 13,3 Mrd. € der mit Abstand größte Markt für Gewerbeinvestments in Deutschland vor München (10,5 Mrd. €) und Frankfurt (8,3 Mrd. €).
Prognose 2: “Berlin wird Nr. 1 im Büroflächenabsatz.
Aengevelt Research prognostizierte 1990 auch, dass sich Berlin (bis dahin Mietumsatz West-Berlin unter 35.000 m² p.a.) innerhalb der nächsten 20 Jahre als die Nr. 1 der deutschen Büromärkte etablieren wird. Bis 2010 erfüllte sich diese Prognose noch nicht: Es reichte bis dahin “nur“ für den zweiten Platz hinter München.
Ab 2010, also kurz nach der Bankenkrise, gewann der Berliner Büromarkt indessen zunehmend an Dynamik, Flächenumsätze und -bedarf stiegen markant an. Und so schaffte Berlin 2014 mit einem Büroflächenumsatz von rd. 600.000 m² zum ersten Mal den Sprung an die “Tabellenspitze“, wenn auch mit nur knappem Vorsprung vor München (580.000 m²). Diese Position gab Berlin in den zwei folgenden Jahren nicht mehr ab, sondern baute seinen Umsatz-Vorsprung gegenüber der bayrischen Landeshauptstadt sogar deutlich aus. 2017 und 2018 drehte sich die Reihenfolge an der Tabellenspitze dann zunächst wieder um, bevor Berlin sie im Jahr 2019 mit einem neuem Umsatzrekord von rd. 986.000 m² von München (840.000 m²) zurückgewann.
Prognose 3: Büroflächenbestand steigt auf 18 Mio. m² BGF.
Aengevelt prognostizierte 1990 einen Anstieg des Gesamtberliner Büroflächenbestands von rd. 11 Mio. m² BGF Ende 1989 auf rd. 18 Mio. m² BGF bis 2010. Tatsächlich stellte sich der Büroflächenbestand 2010 bereits auf etwa 16,8 Mio. m² Mietfläche, was rd. 19,3 Mio. m² BGF entspricht. Dazu führte u.a. eine extreme Büroflächenfertigstellung Mitte der 90er Jahre: Allein zwischen 1995 und 1997 wurden insgesamt rd. 3,8 Mio. m² BGF Bürofläche als Folge der zum Erhebungszeitraum Frühjahr 1990 weder in der Diskussion stehenden, noch absehbaren Sonder-Afa fertiggestellt mit entsprechendem Schwerpunkt in Ost-Berlin bzw. Berlin-Mitte.
Diese Entwicklung hatte auch starken Einfluss auf die Mietpreisentwicklung für Büroflächen in Berlin: Die Spitzenmiete stieg zunächst knappheitsbedingt von rd. 22,- DM/m² (= rd. 11,25 €) im Herbst 1989 explosionsartig auf bis zu 50,- DM (= 25,60 €). Für das Jahr 1992 prognostizierte Aengevelt einen weiteren Anstieg der Mieten auf 70 DM/m² (= rd. 35,80 €).
Wurde diese Prognose zunächst mit einer kurzfristigen Spitzenmiete von umgerechnet rd. 50 €/m² sogar übertroffen, passten sich die Mieten bis 2010 immer weiter nach unten an, da bis dahin ein marktgerechtes Angebot entstand. Heute allerdings hat die Prognose von damals wieder Bestand, mit einer Spitzenmiete von 39 €/m² liegt man umgerechnet knapp oberhalb der 70 DM/m²-Prognose von damals, indessen noch deutlich unter dem Rekordwert von 1992 (knapp 50,- €/m²). Und das, obwohl sich aktuell die Angebotsreserve auf völlig unzureichende 1,8% des gesamten Büroflächenbestandes von rd. 19,2 Mio. m² stellt.
Prognose 4: Bevölkerungswachstum auf 3,8 Mio. Einwohner in Berlin
Zu optimistisch war die damalige Bevölkerungsprognose auf Basis des IFS (Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik, Berlin): Ausgehend von rd. 3,4 Mio. Einwohner im Jahr 1987 wurde ein Anstieg auf 3,8 Mio. EW bis 2010 prognostiziert. Tatsächlich waren es im Jahr 2010 deutlich weniger, nämlich rd. 3,46 Mio. EW.
Heute nähert sich Berlin mit einem Bevölkerungsstand von rd. 3,66 Mio. Einwohnern dem Prognosewert. Und Berlin wächst weiter: Laut Bevölkerungsprognose (2018-2030) rechnet das Land mit einem Anstieg auf 3,925 Mio. Einwohner bis zum Jahr 2030.
Fazit: Wichtige Orientierungshilfe.
„Prognosen über einen Zeitraum von 20 Jahren unterliegen naturgemäß zahlreichen Unsicherheitsfaktoren und damit Abweichungen. Es zeigt sich indessen, dass die Tendenz unserer frühen Prognosen, die zum Teil belächelt und/oder auch als zu euphorisch angesehen wurden, folgerichtig waren: Berlin hat in den letzten dreißig Jahren eine unglaubliche, positive Entwicklung durchlebt und zählt heute als Wohn-, Büro- und Investmentstandort national und international zu ersten Liga. Unser Haus hat das als einer der Pioniere auf dem Gesamtberliner Markt frühzeitig erkannt und mit seinen City Reports für Berlin und die ostdeutschen Wachstumsregionen von der ersten Stunde an wichtige Orientierungshilfe für die Marktakteure geleistet. Das bereitet uns – gerade auch im Rückblick – Freude und macht uns auch ein wenig stolz“, erklärt Dr. Wulff Aengevelt, der am 11. November 1990, zwei Tage nach Öffnung der Mauer, statt in Düsseldorf Karneval zu feiern, auf dem Berliner Kurfürstendamm stand und ein Büro zur Eröffnung der Aengevelt-Niederlassung suchte. In der Fasanenstraße wurde er fündig.
Knappe zwei Jahre später wechselt Aengevelt - wiederum als Erster der Branche - in die Mauerstraße, das heißt, wie Aengevelt schon damals richtig erkannte, in die Mitte Berlins und nicht, wie viele seinerzeit kurz nach der Wiedervereinigung noch meinten, „in den Osten“.
Daran hat sich bis heute nichts geändert: Berlin-Mitte, genaugenommen am Checkpoint Charlie, ist nach wie vor der Sitz von Aengevelt in Berlin. Und auch an der Begeisterung von Aengevelt für Berlin und die Neuen Länder hat sich seitdem nichts geändert.