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16.12.2020 Aengevelt erwartet Achterbahnfahrt am Markt für Hotelimmobilien

Eine Achterbahnfahrt erwartet Aengevelt Research am Markt für Hotelimmobilien-Investments. Auf die Corona-Schockstarre wird eine Phase hoher Transaktionsdynamik folgen, weil es auf der Betreiberseite aufgrund der Umsatzeinbußen, die sich auch durch das Jahr 2021 hindurchziehen werden, vermehrt zu Insolvenzen, Mergers & Acquisitions kommen wird. Weil Pachtzahlungen nicht mehr in voller Höhe fließen, werden die Werte von Hotelimmobilien tendenziell sinken, während es bei den Renditen ein Auf und Ab geben wird. Eine allmählich einsetzende Normalisierung des Hotelmarktes erwartet Aengevelt Research frühestens ab 2022.

Die Corona-Lockdowns haben die Hotelleriebranche in besonderem Maße getroffen. Jahrelang war die Hotellerie verwöhnt von ständig wachsenden Übernachtungszahlen. Noch im Januar und Februar 2020 gab es einen Zuwachs von gut 2% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

• Mit der Pandemie kamen die Einbrüche: Im April und im Mai ging die Zahl der Übernachtungen bundesweit um 92% gegenüber dem Vorjahr zurück. Viele Hotels mussten komplett schließen. Privatreisende sagten Urlaubsreisen, Städtebesuche und Familienfeste ab. Kulturelle Ereignisse, Sportveranstaltungen und Messen wurden gestrichen. Im Geschäftsleben hielten Homeoffice und Videokonferenzen Einzug, mit der Folge, dass eine Fülle von Geschäftsreisen entfiel.

• Im Sommer sanken die Infektionszahlen, was Lockerungen der kontaktbegrenzenden Maßnahmen möglich machte. Die Bundesbürger begannen wieder zu reisen, und vereinzelt erschienen auch wieder Gäste aus dem Ausland. Gleichwohl lag zwischen Juli und September 2020 die Zahl der Übernachtungen um 17% unter dem Wert des Vorjahreszeitraums.

• Der „leichte“ Lockdown im November und die neuerlichen Verschärfungen im Dezember haben jedoch diesen kleinen Hoffnungsschimmer wieder begraben, so dass die Hotelbetreiber trotz staatlicher Hilfen verheerende Jahresbilanzen zu erwarten haben.

Kurztrips und Geschäftsreisen machen den Unterschied

• Seit Corona hat sich der Anteil ausländischer Gäste an allen Übernachtungen bundesweit auf 9% halbiert. Der Anstieg der durchschnittlichen Übernachtungszahl pro Reise von 2,6 auf 3,2 Tage zeigt zudem, dass der Kurzzeittourismus am stärksten gelitten hat.

• Während sich die ländlichen Tourismusregionen in den Sommermonaten einigermaßen erholten, waren die Städte entsprechend dauerhaft vom Einbruch bei den Städtereisen betroffen,. Und zwar umso stärker, je höher der Anteil der Geschäftsreisenden vor der Coronakrise war: Während z.B. das dritte Quartal 2020 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum für die gesamtdeutsche Hotellerie mit einem Minus von 17% noch einigermaßen glimpflich ausging, lag es in Hamburg bei -39%, in Berlin bei -56% und in Düsseldorf bei -59%.

• Die Umsatzeinbrüche haben zu Kapazitätsabbau geführt. In den Großstädten sind im Laufe des Jahres bereits zwischen 7% und 10% der Beherbergungs-betriebe vom Markt genommen worden. Die Bettenkapazitäten haben sich teilweise noch etwas stärker verringert. Trotz Kurzarbeit ist auch Personal abgebaut worden; bei den Vollzeitbeschäftigten in einer Größenordnung von 5% bis 10% gegenüber dem Vorjahr, bei den Teilzeitbeschäftigten sogar zwischen 20% bis 30%.

Entwicklungen in der Hotelerie 2021+

Aengevelt Research prognostiziert folgende Entwicklungen für das Jahr 2021 und darüber hinaus:

• Kurzfristig hängt es von Verlauf der Pandemie ab, wie sich Reisebeschränkungen und Beherbergungsverbote im neuen Jahr entwickeln werden. Indessen deutet alles darauf hin, dass sie mindestens auch im ersten Vierteljahr bestehen bleiben werden.

• Obwohl mehrere Impfstoffkandidaten kurz vor der Zulassung stehen und die Produktion schon angelaufen ist, gehen die Impfpläne der Bundesländer davon aus, dass es mehrere Monate dauern wird, bis 60% der Bevölkerung immunisiert sind. Eine Normalisierung des Lebens wird deshalb nicht vor dem Ende des Jahres 2021 erwartet.

• Für die Hotellerie bedeutet das, dass sie im Jahr 2021 mit ähnlichen Umsatzeinbußen wie im Jahr 2020 rechnen muss bei gleichzeitig eher reduzierten staatlichen Hilfen.

• Ab 2022 wird es voraussichtlich zu einer allmählichen Erholung des privaten Reiseverkehrs kommen. Beim innerdeutschen Tourismus wird es wahrscheinlich sogar zu Nachholeffekten kommen, während es etwas länger dauern wird, bis der Tourismus aus dem Ausland, wo die Impfkampagnen teilweise längere Zeit in Anspruch nehmen, wieder das bis 2019 gewohnte Niveau erreichen wird.

• Bei Geschäftsreisen ist auch mittelfristig keine vollständige Rückkehr zum früheren Niveau zu erwarten, angesichts der guten Erfahrungen mit virtuellen Meetings. Hinzu kommen die negativen konjunkturellen Effekte der Corona-Pandemie auf das Geschäftsklima.

• In Summe der Entwicklungen ist damit zu rechnen, dass im Hotelsegment eine Rückkehr zum Umsatzniveau von 2019 nicht vor 2024 erreicht werden kann.

Entwicklungen am Markt für Hotelimmobilien 2021+

Für Hotelimmobilien bedeutet das, dass das Wachstum der Übernachtungskapazitäten, das bis 2019 zu beobachten war und das zahlreiche Neubauprojekte stimuliert hat, zunächst einmal gestoppt worden ist. Kurz- und mittelfristig sieht Aengevelt Research folgende mögliche Entwicklungen:

• Ein Teil der Neubauprojekte wird gestoppt oder zu anderen Immobilientypen (Wohnen, Büro, Seniorenimmobilien) umgewidmet werden.

• Es werden Hotels aufgegeben werden, insbesondere kleinere und ältere Häuser mit Modernisierungsstau. Die Immobilien werden entweder umgewidmet oder per Abriss und Neubau anderen Nutzungen zugeführt.

• Weiterbestehende Hotels werden Kapazitäten abbauen, indem sie einen Teil ihrer Zimmer für andere Nutzungen zur Verfügung stellen, beispielsweise Wohnen (darunter auch Serviced Apartments), Seniorenwohnen oder Büronutzung.

• Hinsichtlich der Hotelqualität wird es, gerade bei laufenden Projekten, tendenziell zu Herabstufungen kommen, weil Zwei- und Drei-Sterne-Häuser aufgrund des geringeren Personalaufwands bei niedriger Bettenauslastung wirtschaftlicher zu führen sind als Luxushotels.

• Der Markt für Hotelimmobilien, der durch die Pandemie in eine Schockstarre verfiel, wird in Bewegung kommen. Unter den Betreibern werden sowohl Insolvenzen als auch Mergers & Acquisitions zunehmen. Dabei wird es auch dazu kommen, dass laufende Pachtverträge neu verhandelt werden, um Pachtstundungen, -verzichte oder -senkungen zu erwirken. Auf der Investorenseite werden Schnäppchenjäger unterwegs sein, um lukrative Nischen zu besetzen.

• Die wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Betreiber werden sich über faktische Senkungen der Pachtzahlungen negativ auf die Werte von Hotelimmobilien auswirken. Dies bedeutet rein rechnerisch, dass sich bei vorliegenden langfristigen Pachtverträgen die Renditen steigern, was das Interesse an Investments in Hotelimmobilien kurzfristig wieder steigern könnte. Mittelfristig könnten allerdings Insolvenzen von Betreibern, Pachtminderungen oder Nachverhandlungen von Pachtverträgen zu sinkenden Renditen führen.

Fazit

Dazu Prof. Dr. Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf: „Fasst man die Entwicklungen zusammen, so lässt sich absehen, dass der Markt für Hotelimmobilien in den nächsten vier bis fünf Jahren von rasanten Berg- und Talfahrten geprägt sein wird. Das Jahr 2020 war seit März von einer Schockstarre geprägt, die viele Marktakteure erst einmal abwarten ließ. Zum Jahresende 2020 haben sich Impfpläne konkretisiert, so dass abzusehen ist, dass 2021 ein weiteres schwieriges Jahr für die Hotellerie werden wird, bevor es ab 2022 zu einer Erholung und sogar zu Nachholeffekten kommen wird, die allerdings das Segment der Geschäftsreisen, die z.T. dauerhaft durch virtuelle Meetings ersetzt werden, nicht vollständig erfassen werden.“

Steigende nominelle Renditen werden laut Prof. Eichener auf dem Markt für Hotelimmobilien Schnäppchenjäger auf den Plan rufen. Dies könnte seiner Ansicht nach aber zu Ernüchterung und wieder fallenden Renditen führen, wenn sich wirtschaftliche Schwierigkeiten der Hotelbetreiber in verminderten Pachtzuflüssen bemerkbar machen. Dies werde allerdings nicht die gesamte Branche betreffen, sondern einzelne Objekte in unterschiedlicher Weise, da nicht alle Betreiber in gleichem Maße unter wirtschaftlichen Problemen leiden.

Grundsätzlich geht Prof. Eichener davon aus, dass angesichts von Insolvenzen sowie Mergers & Acquisitions viel Dynamik in die Betreiberlandschaft kommen wird. Diese Dynamik wird seiner Ansicht nach auch auf den Investmentmarkt durchschlagen. Entsprechend geht er davon aus, dass das Transaktionsvolumen bei Hotelimmobilien lange Zeit auf einem hohen Niveau liegen wird.







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