08.01.2021 Handelsinvestments: Assetklasse Supermärkte weiter im Aufwind
„Nach einem starken Jahresauftakt durch zahlreiche großvolumige Übernahmen, Beteiligungen und Portfoliokäufen haben sich die Investitionen in Handelsimmobilien im Jahresverlauf deutlich verringert“, erläutert Jennifer Güleryüz, Associate Research Germany bei Savills, und ergänzt: „Mit knapp 2,1 Mrd. Euro ist das 4. Quartal das schwächste Abschlussquartal seit der Finanzkrise.“ Bei den erwähnten großen Transaktionen handelte es sich unter anderem um den Verkauf von 80 Real-Immobilien, die TLG-Übernahme samt des Einzelhandelsportfolios durch Aroundtown sowie Weiterveräußerungen von Kaufhof-Warenhäusern. Die größte Transaktion in Q4-2020 war der Kauf des Matrix-Portfolios mit 33 Metro-Großhandelsmärkten. Diese Abschlüsse spiegeln die Verschiebung am Markt wider: Lediglich 34 % des Transaktionsvolumens in 2020 entfiel auf Einzeltransaktionen, während diese 2019 noch 54 % ausmachten.
Die Keyfacts im Überblick:
• Investoren konzentrieren sich auf Supermärkte und Discounter mit Rekordvolumen von 3,1 Mrd. Euro
• Investoren können dank steigender Renditen mit mehr Investmentchancen rechnen
• Großdeals aus dem 1. Halbjahr 2020 können Rückgang des Volumens nicht verhindern – ein Minus von 17 % ggü. dem Vorjahr bei insgesamt 12 Mrd. Euro verzeichnet
• Nur 2,1 Mrd. Euro in Q4 2020 – schwächstes Abschlussquartal seit 2009
Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr auf 12 Mrd. Euro und blieb damit 17 % unter dem Wert des Vorjahres sowie 16 % unter dem Schnitt der letzten drei Jahre. Dennoch bleiben Handelsimmobilien mit einem Anteil von rund 20 % am Gesamtgewerbe-Transaktionsvolumen, hinter Büroimmobilien, weiterhin auf Platz 2 der bedeutendsten Nutzungsarten am deutschen Investmentmarkt.
„Die erhöhte Risikoaversion der Investoren durch die Pandemie spielt eine wesentliche Rolle, denn sie hat den vor dem Ausbruch der Corona-Krise bereits vom Strukturwandel betroffenen Einzelhandel deutlich gefordert“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills und führt fort: „Umso stärker dürfte sich die Nachfrage auf jene Immobilien konzentrieren, die auch in Krisenzeiten stabile Cashflows liefern. Dazu zählen in erster Linie Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels. Angesichts eines geschätzten Nachfrageüberhangs von ca. 3 Mrd. Euro ist in diesem Segment weiter von sinkenden Renditen auszugehen.“
Die Spitzenrenditen liegen, nach einer Anhebung um 70 Basispunkte bei Shopping-Centern sowie 80 Basispunkte bei Secondary Shopping-Centern im 2. Quartal 2020, aktuell bei 5 % und 7 %. Fachmarktzentren haben aufgrund der aktuellen Marktsituation um weitere 15 Basispunkte nachgegeben und liegen nun bei 4,25 %. „Für jene Investoren mit höherer Risikobereitschaft dürfte sich ein Umfeld mit einer Vielzahl an Investmentopportunitäten bieten. Die Repositionierung innerstädtischer ehemaliger Hochfrequenzimmobilien als Mixed-Use Objekte, seien es Geschäftshäuser, Warenhäuser oder Shopping-Center, bieten erhebliches Potenzial für Value-Add- Kapital“, so Krechky.
Dass diese Investoren bisher noch kaum tätig waren, verdeutlicht ein Blick auf das Transaktionsvolumen 2020: Mit 1 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 9 % am gesamten Handelsvolumen waren Shopping-Center so schwach wie seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr. Auch das Transaktionsvolumen von Geschäftshäusern hat mit 1,6 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 14 % deutlich abgenommen (-70 % ggü. dem Vorjahresvolumen, durchschnittlicher Anteil der letzten 5 Jahre: 32 %). Kauf-/Warenhäuser kommen auf ein Volumen von 2,25 Mrd. Euro bzw. 19 %, Fachmarktzentren auf 2,1 Mrd. Euro bzw. 18 %. Supermärkte und Discounter sind hingegen DIE Assetklasse des Jahres 2020: Mit über 3,1 Mrd. Euro entfallen rund 26 % des Volumens auf dieses Segment – so viel wie nie zuvor (Durchschnitt der letzten 5 Jahre: Anteil von 12 %). Hinzu kommen noch 1,8 Mrd. Euro für sonstige Immobilien, zu denen Baumärkte und auch Cash & Carry Märkte gehören.
Zu den aktivsten Käufergruppen gehörten im vergangenen Jahr vor allem risikoaverse und langfristig agierende Investoren: Mit einem Anteil von über 26 % am Transaktionsvolumen des Handelsinvestmentmarktes waren Sonstige Asset-Manager auf Platz 1, gefolgt von offenen Spezialfonds mit knapp 15 %. Auch auf Verkäuferseite zeigten Sonstige Asset-Manager mit 26 % eine starke Präsenz. Der größte Anteil entfällt mit rund 33 % allerdings auf Immobilien AG/Reits.
„Das letzte Jahr wurde von vielen großvolumigen Portfoliotransaktionen geprägt. Da dies ein Sondereffekt war, erwarten wir für 2021 einen Rückgang des Transaktionsvolumens. Dieser dürfte jedoch nicht allzu stark ausfallen, da wir bei steigenden Renditen im Non-Core Segment von einem weiterhin zunehmenden Investoreninteresse ausgehen“, blickt Krechky voraus.
Die Keyfacts im Überblick:
• Investoren konzentrieren sich auf Supermärkte und Discounter mit Rekordvolumen von 3,1 Mrd. Euro
• Investoren können dank steigender Renditen mit mehr Investmentchancen rechnen
• Großdeals aus dem 1. Halbjahr 2020 können Rückgang des Volumens nicht verhindern – ein Minus von 17 % ggü. dem Vorjahr bei insgesamt 12 Mrd. Euro verzeichnet
• Nur 2,1 Mrd. Euro in Q4 2020 – schwächstes Abschlussquartal seit 2009
Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr auf 12 Mrd. Euro und blieb damit 17 % unter dem Wert des Vorjahres sowie 16 % unter dem Schnitt der letzten drei Jahre. Dennoch bleiben Handelsimmobilien mit einem Anteil von rund 20 % am Gesamtgewerbe-Transaktionsvolumen, hinter Büroimmobilien, weiterhin auf Platz 2 der bedeutendsten Nutzungsarten am deutschen Investmentmarkt.
„Die erhöhte Risikoaversion der Investoren durch die Pandemie spielt eine wesentliche Rolle, denn sie hat den vor dem Ausbruch der Corona-Krise bereits vom Strukturwandel betroffenen Einzelhandel deutlich gefordert“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills und führt fort: „Umso stärker dürfte sich die Nachfrage auf jene Immobilien konzentrieren, die auch in Krisenzeiten stabile Cashflows liefern. Dazu zählen in erster Linie Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels. Angesichts eines geschätzten Nachfrageüberhangs von ca. 3 Mrd. Euro ist in diesem Segment weiter von sinkenden Renditen auszugehen.“
Die Spitzenrenditen liegen, nach einer Anhebung um 70 Basispunkte bei Shopping-Centern sowie 80 Basispunkte bei Secondary Shopping-Centern im 2. Quartal 2020, aktuell bei 5 % und 7 %. Fachmarktzentren haben aufgrund der aktuellen Marktsituation um weitere 15 Basispunkte nachgegeben und liegen nun bei 4,25 %. „Für jene Investoren mit höherer Risikobereitschaft dürfte sich ein Umfeld mit einer Vielzahl an Investmentopportunitäten bieten. Die Repositionierung innerstädtischer ehemaliger Hochfrequenzimmobilien als Mixed-Use Objekte, seien es Geschäftshäuser, Warenhäuser oder Shopping-Center, bieten erhebliches Potenzial für Value-Add- Kapital“, so Krechky.
Dass diese Investoren bisher noch kaum tätig waren, verdeutlicht ein Blick auf das Transaktionsvolumen 2020: Mit 1 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 9 % am gesamten Handelsvolumen waren Shopping-Center so schwach wie seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr. Auch das Transaktionsvolumen von Geschäftshäusern hat mit 1,6 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 14 % deutlich abgenommen (-70 % ggü. dem Vorjahresvolumen, durchschnittlicher Anteil der letzten 5 Jahre: 32 %). Kauf-/Warenhäuser kommen auf ein Volumen von 2,25 Mrd. Euro bzw. 19 %, Fachmarktzentren auf 2,1 Mrd. Euro bzw. 18 %. Supermärkte und Discounter sind hingegen DIE Assetklasse des Jahres 2020: Mit über 3,1 Mrd. Euro entfallen rund 26 % des Volumens auf dieses Segment – so viel wie nie zuvor (Durchschnitt der letzten 5 Jahre: Anteil von 12 %). Hinzu kommen noch 1,8 Mrd. Euro für sonstige Immobilien, zu denen Baumärkte und auch Cash & Carry Märkte gehören.
Zu den aktivsten Käufergruppen gehörten im vergangenen Jahr vor allem risikoaverse und langfristig agierende Investoren: Mit einem Anteil von über 26 % am Transaktionsvolumen des Handelsinvestmentmarktes waren Sonstige Asset-Manager auf Platz 1, gefolgt von offenen Spezialfonds mit knapp 15 %. Auch auf Verkäuferseite zeigten Sonstige Asset-Manager mit 26 % eine starke Präsenz. Der größte Anteil entfällt mit rund 33 % allerdings auf Immobilien AG/Reits.
„Das letzte Jahr wurde von vielen großvolumigen Portfoliotransaktionen geprägt. Da dies ein Sondereffekt war, erwarten wir für 2021 einen Rückgang des Transaktionsvolumens. Dieser dürfte jedoch nicht allzu stark ausfallen, da wir bei steigenden Renditen im Non-Core Segment von einem weiterhin zunehmenden Investoreninteresse ausgehen“, blickt Krechky voraus.
