10.01.2021 Jahresendrallye beschert Investmentmarkt Frankfurt solides Ergebnis
Nach Angaben von Colliers International wurden auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Frankfurt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei im Jahr 2020 rund 6,3 Milliarden Euro investiert. Damit wird das Vorjahresergebnis um rund 19 Prozent verfehlt, infolge des starken Schlussquartals konnte jedoch der 10-Jahres-Schnittt um rund 21 Prozent übertroffen werden.
David Poremba, Head of Capital Markets bei Colliers International in Frankfurt: „Mit der hohen Transaktionsdynamik zum Jahresabschluss ging ein ereignisreiches Jahr voller Extreme zu Ende. Nach einem verheißungsvollen Rekordauftaktquartal musste der Investmentmarkt im Zuge der globalen Pandemie und des historischen Wirtschaftseinbruchs einen Großteil seiner Dynamik einbüßen. Angetrieben durch die wirtschaftliche Erholung und fehlender Anlagealternativen verbesserte sich schrittweise das Investitionsgeschehen und begünstigte eine Wiederaufnahme einiger Verkaufsprozesse, wodurch im Abschlussquartal trotz des erneuten Lockdowns eine Vielzahl von großvolumigen Bürotransaktionen verzeichnet und nahezu die Hälfte des Transaktionsvolumens generiert werden konnte.“
Großtransaktionen mehrheitlich in Nebenlagen
Im zurückliegenden Jahr konzentrierte sich das Investitionsgeschehen im Frankfurter Marktgebiet vornehmlich auf die 1b-Lagen, während nur ein Viertel des Transaktionsvolumens auf die CBD-Teilmärkte entfiel. „Begünstigt durch die größte Transaktion des Jahres – dem Off-Market-Verkauf des Silberturms von Hines für ein internationales Eigentümerkonsortium an die Family Offices Imfarr und SN Beteiligungen Holding AG – generierte das Bankenviertel als volumenstärkster Teilmarkt einen Marktanteil von 15 Prozent. Nachrangig folgten Niederrad und das Ostend-Ost mit ebenfalls zweistelligen Marktanteilen. “Neben den voluminösen Portfoliodeals mit hoher räumlicher Allokation von Objekten in Nebenlagen führten die zahlreichen Großdeals abseits des CBD zu einer sehr ausgeglichenen Verteilung des Transaktionsvolumens im Frankfurter Marktgebiet. Insgesamt wurden rund drei Viertel der 16 Single-Asset-Deals über 100 Millionen Euro in 1b-Lagen registriert“, so Poremba.
Büroimmobilien weiterhin im Investorenfokus
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,8 Milliarden Euro und einem Marktanteil von rund 76 Prozent bildeten Büroimmobilien die beliebteste Assetklasse. „Trotz der allgegenwärtigen Diskussionen um die Zukunft des traditionellen Büros und Homeoffice liegt der Fokus weiterhin auf Büroimmobilien im Core- und Core-Plus-Segment. Das Investoreninteresse verschärfte sich dabei zunehmend auf voll vermietete, stabilisierte Büroobjekte mit nachhaltigem Cashflow, bestenfalls mit ausfallsicherer Mieterstruktur. Investoren sicherten sich dieses Produkt, wie beim Deka Office Hub in Niederrad, auch bereits vor Fertigstellung per Forward Deal.
Bemerkenswert ist weiterhin die erhöhte Aktivität im Bereich von Grundstückstransaktionen. Liquiditätsstarke Projektentwickler mit langfristigem Anlagehorizont sicherten sich Areale in Bestlagen, wodurch auf Jahressicht der Marktanteil von zwei auf rund sieben Prozent ausgeweitet wurde. Nicht überraschend war das sehr verhaltene Transaktionsgeschehen für Hotelimmobilien, nachdem diese Assetklasse im Vorjahr noch einen zweistelligen Marktanteil verzeichnete. Dennoch sehen wir in diesem Sektor klar ansteigendes Investoreninteresse im Hinblick auf die Zeit nach den Lockdowns“, betont Poremba.
Hoher Anteil ausländischen Kapitals im Schlussquartal
Auf Jahressicht konnten internationale Investorengruppen ihren Marktanteil am Transaktionsvolumen auf über 50 Prozent ausweiten und damit das Niveau der Vorjahre erreichen. „Ausschlaggebend dafür war die ausländische Beteiligung an zahlreichen großvolumigen Einzeltransaktionen des Schlussquartals, nachdem sie zuvor vor allem bei Portfoliotransaktionen involviert waren. Neben einer starken Nachfrage aus den europäischen Nachbarländern fand auch wieder asiatisches Kapital den Zugang zum Frankfurter Investmentmarkt. Bei der zweigrößten Transaktion des Jahres veräußerte die Commerz Real AG das Trading-Center der Commerzbank an den Investmentmanager Arminius, die wiederum für das chinesische Family-Office Junson Capital agierten. Deutschland überzeugt nach wie vor mit dem Status eines Safe-Haven-Marktes“, stellt Poremba heraus.
Bürorenditen mit Seitwärtsbewegung
Zum Ende des Jahres notierten die (Brutto-)Spitzenrenditen für Büroimmobilien im Frankfurter Marktgebiet unverändert auf stabilem, niedrigem Niveau. Poremba: „Die gestiegene Risikoaversion gepaart mit einem hohen Liquiditätsdruck hat einen Kapitalzufluss in sichere Investments verursacht und durch Bieterwettbewerbe begünstigt, dass Core-Produkt weiterhin auf sehr hohem Niveau veräußert wurde. In diesem Segment konnten durchaus Preise erzielt werden, die das Vor-Corona Niveau übertrafen. Risikobehaftetere Assets mit Leerstandsrisiken wurden im aktuellen Marktumfeld überwiegend zurückgehalten und nur vereinzelt gehandelt, weshalb die antizipierte Renditespreizung durch fehlende Vergleichstransaktionen nicht aussagekräftig zu messen ist. Dies gilt insbesondere für Hotel- und Einzelhandelsobjekte, bei denen jedoch im Zuge von Übernahmen, Repositionierungen und Nutzungsänderungen im nächsten Jahr vermehrt Eigentümerwechsel mit Einfluss auf die Renditen zu erwarten sind.“
Ausblick
Rückblickend konnte der Frankfurter Investmentmarkt trotz zweier schwacher Quartale ein starkes Jahr verzeichnen und auch in einem wirtschaftlichen Umfeld mit hoher Unsicherheit seine ungebrochene Attraktivität als Anlagedestination unterstreichen. „Trotz verlängertem Lockdown sehen wir zurzeit keine Eintrübung der Stimmung. Für den Jahresstart ist von vereinzelten Nachholeffekten auszugehen, während das Investmentgeschehen erst ab Mitte des Jahres wieder volle Fahrt aufnehmen wird. Angesichts der verhaltenen Pitchaktivität in 2020 seit dem Ausbruch der Pandemie ist zu erwarten, dass sich dies merklich in den Transaktionszahlen in der ersten Jahreshälfte niederschlägt und vermehrt Off-Market-Ansätze verfolgt werden. Die Entwicklung für das zweite Halbjahr wird dabei stark abhängig von der weiteren Pandemieentwicklung und dessen Auswirkungen auf den Vermietungsmarkt sein. Bei unverändertem Liquiditätsdruck ist auch für das kommende Jahr durch eine breit gefächerte Produktpipeline mit einem überdurchschnittlichen Ergebnis zu rechnen“, resümiert Poremba.
David Poremba, Head of Capital Markets bei Colliers International in Frankfurt: „Mit der hohen Transaktionsdynamik zum Jahresabschluss ging ein ereignisreiches Jahr voller Extreme zu Ende. Nach einem verheißungsvollen Rekordauftaktquartal musste der Investmentmarkt im Zuge der globalen Pandemie und des historischen Wirtschaftseinbruchs einen Großteil seiner Dynamik einbüßen. Angetrieben durch die wirtschaftliche Erholung und fehlender Anlagealternativen verbesserte sich schrittweise das Investitionsgeschehen und begünstigte eine Wiederaufnahme einiger Verkaufsprozesse, wodurch im Abschlussquartal trotz des erneuten Lockdowns eine Vielzahl von großvolumigen Bürotransaktionen verzeichnet und nahezu die Hälfte des Transaktionsvolumens generiert werden konnte.“
Großtransaktionen mehrheitlich in Nebenlagen
Im zurückliegenden Jahr konzentrierte sich das Investitionsgeschehen im Frankfurter Marktgebiet vornehmlich auf die 1b-Lagen, während nur ein Viertel des Transaktionsvolumens auf die CBD-Teilmärkte entfiel. „Begünstigt durch die größte Transaktion des Jahres – dem Off-Market-Verkauf des Silberturms von Hines für ein internationales Eigentümerkonsortium an die Family Offices Imfarr und SN Beteiligungen Holding AG – generierte das Bankenviertel als volumenstärkster Teilmarkt einen Marktanteil von 15 Prozent. Nachrangig folgten Niederrad und das Ostend-Ost mit ebenfalls zweistelligen Marktanteilen. “Neben den voluminösen Portfoliodeals mit hoher räumlicher Allokation von Objekten in Nebenlagen führten die zahlreichen Großdeals abseits des CBD zu einer sehr ausgeglichenen Verteilung des Transaktionsvolumens im Frankfurter Marktgebiet. Insgesamt wurden rund drei Viertel der 16 Single-Asset-Deals über 100 Millionen Euro in 1b-Lagen registriert“, so Poremba.
Büroimmobilien weiterhin im Investorenfokus
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,8 Milliarden Euro und einem Marktanteil von rund 76 Prozent bildeten Büroimmobilien die beliebteste Assetklasse. „Trotz der allgegenwärtigen Diskussionen um die Zukunft des traditionellen Büros und Homeoffice liegt der Fokus weiterhin auf Büroimmobilien im Core- und Core-Plus-Segment. Das Investoreninteresse verschärfte sich dabei zunehmend auf voll vermietete, stabilisierte Büroobjekte mit nachhaltigem Cashflow, bestenfalls mit ausfallsicherer Mieterstruktur. Investoren sicherten sich dieses Produkt, wie beim Deka Office Hub in Niederrad, auch bereits vor Fertigstellung per Forward Deal.
Bemerkenswert ist weiterhin die erhöhte Aktivität im Bereich von Grundstückstransaktionen. Liquiditätsstarke Projektentwickler mit langfristigem Anlagehorizont sicherten sich Areale in Bestlagen, wodurch auf Jahressicht der Marktanteil von zwei auf rund sieben Prozent ausgeweitet wurde. Nicht überraschend war das sehr verhaltene Transaktionsgeschehen für Hotelimmobilien, nachdem diese Assetklasse im Vorjahr noch einen zweistelligen Marktanteil verzeichnete. Dennoch sehen wir in diesem Sektor klar ansteigendes Investoreninteresse im Hinblick auf die Zeit nach den Lockdowns“, betont Poremba.
Hoher Anteil ausländischen Kapitals im Schlussquartal
Auf Jahressicht konnten internationale Investorengruppen ihren Marktanteil am Transaktionsvolumen auf über 50 Prozent ausweiten und damit das Niveau der Vorjahre erreichen. „Ausschlaggebend dafür war die ausländische Beteiligung an zahlreichen großvolumigen Einzeltransaktionen des Schlussquartals, nachdem sie zuvor vor allem bei Portfoliotransaktionen involviert waren. Neben einer starken Nachfrage aus den europäischen Nachbarländern fand auch wieder asiatisches Kapital den Zugang zum Frankfurter Investmentmarkt. Bei der zweigrößten Transaktion des Jahres veräußerte die Commerz Real AG das Trading-Center der Commerzbank an den Investmentmanager Arminius, die wiederum für das chinesische Family-Office Junson Capital agierten. Deutschland überzeugt nach wie vor mit dem Status eines Safe-Haven-Marktes“, stellt Poremba heraus.
Bürorenditen mit Seitwärtsbewegung
Zum Ende des Jahres notierten die (Brutto-)Spitzenrenditen für Büroimmobilien im Frankfurter Marktgebiet unverändert auf stabilem, niedrigem Niveau. Poremba: „Die gestiegene Risikoaversion gepaart mit einem hohen Liquiditätsdruck hat einen Kapitalzufluss in sichere Investments verursacht und durch Bieterwettbewerbe begünstigt, dass Core-Produkt weiterhin auf sehr hohem Niveau veräußert wurde. In diesem Segment konnten durchaus Preise erzielt werden, die das Vor-Corona Niveau übertrafen. Risikobehaftetere Assets mit Leerstandsrisiken wurden im aktuellen Marktumfeld überwiegend zurückgehalten und nur vereinzelt gehandelt, weshalb die antizipierte Renditespreizung durch fehlende Vergleichstransaktionen nicht aussagekräftig zu messen ist. Dies gilt insbesondere für Hotel- und Einzelhandelsobjekte, bei denen jedoch im Zuge von Übernahmen, Repositionierungen und Nutzungsänderungen im nächsten Jahr vermehrt Eigentümerwechsel mit Einfluss auf die Renditen zu erwarten sind.“
Ausblick
Rückblickend konnte der Frankfurter Investmentmarkt trotz zweier schwacher Quartale ein starkes Jahr verzeichnen und auch in einem wirtschaftlichen Umfeld mit hoher Unsicherheit seine ungebrochene Attraktivität als Anlagedestination unterstreichen. „Trotz verlängertem Lockdown sehen wir zurzeit keine Eintrübung der Stimmung. Für den Jahresstart ist von vereinzelten Nachholeffekten auszugehen, während das Investmentgeschehen erst ab Mitte des Jahres wieder volle Fahrt aufnehmen wird. Angesichts der verhaltenen Pitchaktivität in 2020 seit dem Ausbruch der Pandemie ist zu erwarten, dass sich dies merklich in den Transaktionszahlen in der ersten Jahreshälfte niederschlägt und vermehrt Off-Market-Ansätze verfolgt werden. Die Entwicklung für das zweite Halbjahr wird dabei stark abhängig von der weiteren Pandemieentwicklung und dessen Auswirkungen auf den Vermietungsmarkt sein. Bei unverändertem Liquiditätsdruck ist auch für das kommende Jahr durch eine breit gefächerte Produktpipeline mit einem überdurchschnittlichen Ergebnis zu rechnen“, resümiert Poremba.
