13.01.2021 Überzeugender Jahresendspurt am Berliner Büromarkt
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielt der Berliner Büromarkt 2020 durch einen soliden Jahresendspurt im vierten Quartal einen Flächenumsatz von 705.000 m². Ende des dritten Quartals waren es noch 498.000 m², d.h. in den letzten drei Monaten kamen noch einmal 207.000 m² hinzu. Damit ist das vierte Quartal – ungeachtet der Pandemie – das umsatzstärkste des Jahres. Gegenüber dem Vorjahr (2019: rd. 986.000 m²) wurden in Berlin 2020 zwar rd. 29% Bürofläche weniger umgesetzt, allerdings wurde in 2019 auch ein absoluter Umsatz-Rekord aufgestellt. Aussagekräftiger ist der Vergleich mit dem Dekadenmittel (2011-2020: 746.000 m²), das um lediglich 5,5% verfehlt wurde – das entspricht lediglich einem großflächigen Abschluss. In Anbetracht der zum Jahresanfang krisenbedingten Verunsicherung auf Investoren- und Nutzerseite ist das ein überzeugendes Ergebnis.
• Die Prognose für das Jahr 2021 unterliegt in diesem Jahr einer größeren Unsicherheit als in den vergangenen Jahren: Die Corona-Krise hat eine grundsätzliche Debatte um den Büroflächenbedarf ausgelöst. Auf der einen Seite könnte das Homeoffice weiter an Bedeutung gewinnen und entsprechend zu einem geringeren Flächenbedarf führen. Auf der anderen Seite könnte der Anteil, der durch verstärktes Homeoffice verlorengeht, aufgrund neuer Hygieneregelungen, die dann möglicherweise auch in einem erhöhten Flächenbedarf pro Mitarbeiter resultieren, kompensiert werden. „Neben diesen Faktoren bleibt abzuwarten, wie sich die gesamtwirtschaftliche Lage entwickelt und wie lange die verschiedenen Lockdown-Maßnahmen bestehen bleiben. In Abhängigkeit davon, wie schnell eine Normalisierung eintritt, ist am Berliner Büromarkt in 2021 ein überdurchschnittlicher Gesamtumsatz um 800.000 m² Bürofläche möglich“, urteilt Peter Starke, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Leiter der Niederlassung Berlin.
Lediglich moderater Anstieg der Angebotsreserve
• Bis Ende 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) um 80.000 m² von 360.000 m² auf 280.000 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote sank von 1,9% auf nur noch 1,5% bei einem Gesamtbestand von rd. 19,2 Mio. m² Bürofläche.
• Bis einschließlich Q4/2020 stellt Aengevelt Research eine Trendwende fest: Die Angebotsreserve stieg bis Ende Dezember 2020 auf rd. 390.000 m². Das entspricht einem Anstieg um etwa 39% gegenüber Ende 2019 (Q4/2019: 280.000 m²). Die Leerstandsquote hat sich entsprechend auf rd. 2,0% erhöht. „Für 2021 sehen wir eine weiterhin moderat steigende Angebotsreserve, die indessen auf einem niedrigen Niveau verbleiben wird. Da ein Teil der Bestandsflächen zudem veraltet und nicht mehr marktadäquat ist, stellt dies auch 2021 eine Limitierung des Marktgeschehens dar, da nicht alle Mieterwünsche erfüllt werden können“, fasst Peter Starke zusammen.
Anziehende Büroflächenfertigstellung
• Nachdem 2019 rd. 267.000 m² neue Bürofläche (Neu-, Um-, Ausbau) fertiggestellt wurden, zog das Volumen im Berichtsjahr 2020 mit rd. 500.000 m², die neu auf den Markt gekommen sind, deutlich an. Dieser Wert liegt auch klar über dem Dekadenmittel (Ø 2011-2020: rd. 240.000 m² p. a.). Der Bestand beläuft sich nunmehr auf rd. 19,7 Mio. m². • 2021 wird sich das Fertigstellungsvolumen nach bisherigen Erkenntnissen weiter auf etwa 630.000 m² erhöhen. Für 2022 sind rd. 650.000 m² in der Fertigstellungs-Pipeline.
Dazu Peter Starke: „Angesichts der anziehenden Bautätigkeit zeichnet sich ab Ende 2021 eine allmähliche Entspannung am Büromarkt ab. Insgesamt erhöht sich das Volumen an modernen Büroflächen im Zeitraum 2020 bis 2022 um knapp 1,8 Mio. m² und damit der Gesamtbestand um knapp 9%.“
Mietpreisniveau weiterhin stabil
• Die gewichtete Spitzenmiete bleibt zum Jahresende weiterhin stabil und stellt sich Ende Dezember 2020 auf rd. EUR 39,-/m². Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 2,6% (2019: EUR 38,-/m²).
• Die mittlere Miete in Citylagen gab dagegen innerhalb eines Jahres leicht von EUR 28,50,-/m² auf ca. EUR 28,00,-/m² nach.
• „Für 2021 rechnen wir mit einer Konsolidierung der Mietpreise bis hin zu einer leicht rückläufigen Entwicklung des Preisniveaus, die indessen auf einem hohen Niveau liegen wird. So ist bei sinkender Nachfrage und steigenden Leerständen eine marginale Anpassung der Mietpreise wahrscheinlich“, so Peter Starke.
• Die Prognose für das Jahr 2021 unterliegt in diesem Jahr einer größeren Unsicherheit als in den vergangenen Jahren: Die Corona-Krise hat eine grundsätzliche Debatte um den Büroflächenbedarf ausgelöst. Auf der einen Seite könnte das Homeoffice weiter an Bedeutung gewinnen und entsprechend zu einem geringeren Flächenbedarf führen. Auf der anderen Seite könnte der Anteil, der durch verstärktes Homeoffice verlorengeht, aufgrund neuer Hygieneregelungen, die dann möglicherweise auch in einem erhöhten Flächenbedarf pro Mitarbeiter resultieren, kompensiert werden. „Neben diesen Faktoren bleibt abzuwarten, wie sich die gesamtwirtschaftliche Lage entwickelt und wie lange die verschiedenen Lockdown-Maßnahmen bestehen bleiben. In Abhängigkeit davon, wie schnell eine Normalisierung eintritt, ist am Berliner Büromarkt in 2021 ein überdurchschnittlicher Gesamtumsatz um 800.000 m² Bürofläche möglich“, urteilt Peter Starke, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Leiter der Niederlassung Berlin.
Lediglich moderater Anstieg der Angebotsreserve
• Bis Ende 2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) um 80.000 m² von 360.000 m² auf 280.000 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote sank von 1,9% auf nur noch 1,5% bei einem Gesamtbestand von rd. 19,2 Mio. m² Bürofläche.
• Bis einschließlich Q4/2020 stellt Aengevelt Research eine Trendwende fest: Die Angebotsreserve stieg bis Ende Dezember 2020 auf rd. 390.000 m². Das entspricht einem Anstieg um etwa 39% gegenüber Ende 2019 (Q4/2019: 280.000 m²). Die Leerstandsquote hat sich entsprechend auf rd. 2,0% erhöht. „Für 2021 sehen wir eine weiterhin moderat steigende Angebotsreserve, die indessen auf einem niedrigen Niveau verbleiben wird. Da ein Teil der Bestandsflächen zudem veraltet und nicht mehr marktadäquat ist, stellt dies auch 2021 eine Limitierung des Marktgeschehens dar, da nicht alle Mieterwünsche erfüllt werden können“, fasst Peter Starke zusammen.
Anziehende Büroflächenfertigstellung
• Nachdem 2019 rd. 267.000 m² neue Bürofläche (Neu-, Um-, Ausbau) fertiggestellt wurden, zog das Volumen im Berichtsjahr 2020 mit rd. 500.000 m², die neu auf den Markt gekommen sind, deutlich an. Dieser Wert liegt auch klar über dem Dekadenmittel (Ø 2011-2020: rd. 240.000 m² p. a.). Der Bestand beläuft sich nunmehr auf rd. 19,7 Mio. m². • 2021 wird sich das Fertigstellungsvolumen nach bisherigen Erkenntnissen weiter auf etwa 630.000 m² erhöhen. Für 2022 sind rd. 650.000 m² in der Fertigstellungs-Pipeline.
Dazu Peter Starke: „Angesichts der anziehenden Bautätigkeit zeichnet sich ab Ende 2021 eine allmähliche Entspannung am Büromarkt ab. Insgesamt erhöht sich das Volumen an modernen Büroflächen im Zeitraum 2020 bis 2022 um knapp 1,8 Mio. m² und damit der Gesamtbestand um knapp 9%.“
Mietpreisniveau weiterhin stabil
• Die gewichtete Spitzenmiete bleibt zum Jahresende weiterhin stabil und stellt sich Ende Dezember 2020 auf rd. EUR 39,-/m². Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 2,6% (2019: EUR 38,-/m²).
• Die mittlere Miete in Citylagen gab dagegen innerhalb eines Jahres leicht von EUR 28,50,-/m² auf ca. EUR 28,00,-/m² nach.
• „Für 2021 rechnen wir mit einer Konsolidierung der Mietpreise bis hin zu einer leicht rückläufigen Entwicklung des Preisniveaus, die indessen auf einem hohen Niveau liegen wird. So ist bei sinkender Nachfrage und steigenden Leerständen eine marginale Anpassung der Mietpreise wahrscheinlich“, so Peter Starke.
