15.01.2021 Krisenfest: Büromarkt Magdeburg zeigt sich stabil
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt Magdeburg bis Ende des Jahres 2020 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 21.500 m². Gegenüber dem Vorjahr (2019: 23.000 m²) bedeutet dies einen leichten Rückgang um 7%. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Durchschnitt 2011-2020: rd. 22.800 m²) sind es -6%.
• Dabei verteilen sich die Umsätze auf die einzelnen Quartale wie folgt:
Im ersten Quartal 2020 wurden in Magdeburg 5.300 m² umgesetzt. Dabei handelte es sich um einen überdurchschnittlich guten Start in das Jahr: Im Vergleich zum Dekadenmittel (Durchschnitt Q1/2010-2019: 4.600 m²) wurden rd. 15% mehr Flächen umgesetzt.
Das zweite Quartal lag ungeachtet der Corona-Auswirkungen mit 4.700 m² nur geringfügig darunter und übertrifft das Dekadenmittel (Durchschnitt Q2/2010-2019: rd. 3.900 m²) immer noch um gut 20%.
Das dritte Quartal blieb hingegen mit einem Büroflächenumsatz von rd. 5.000 m² knapp 17% unter dem langjährigen Mittel (Ø Q3/2010-2019: rd. 6.000 m²).
Das vierte Quartal verzeichnet eine wieder anziehende Marktdynamik und ist mit einem Flächenumsatz von rd. 6.500 m² das stärkste Quartal des Jahres. Es liegt indessen unter dem langjährigen Mittel (Ø Q4/2010-2019: rd. 7.600 m²).
Für 2021 prognostiziert Aengevelt einen stabilen Büroflächenumsatz erneut um 21.500 m².
„Während Unternehmen z.B. aus der IT- und Kommunikationsbranche derzeit ihre Flächengesuche reduzieren und Bestandsmieter Flächenverkleinerungen prüfen, zeichnet sich u.a. seitens der öffentlichen Hand und der Gesundheitsbranche ein steigender Flächenbedarf aufgrund von Digitalisierung und Erweiterung des Dienstleistungsangebots etc. ab. Zudem erhöhen Einmaleffekte z.B. durch Neuansiedlungen (ebenfalls behördlicher Nutzer) den Flächenumsatz. In Summe heben sich diese Effekte gegenseitig auf“, erläutert Annett Lorenz-Kürbis, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Leiterin der Magdeburger Niederlassung, die Hintergründe und ergänzt: „Entsprechend ist ungeachtet des derzeitigen Trends zu Homeoffice von einer insgesamt stabilen Büroflächennachfrage auszugehen. Zudem stellt sich die Frage, inwieweit sich Unternehmen bei dauerhaftem Homeoffice an höheren Mietkosten, der dafür notwendigen Möbel- und Technik-Ausstattung etc. beteiligen (müssen). Dieser Umstand könnte die Gesamtbetriebskosten trotz Ersparnisse aufgrund verkleinerter Büroflächen erhöhen und wäre deshalb unwirtschaftlich. Unter anderem aus diesem Grund sehen wir in naher Zukunft keinen Mainstream in Richtung Homeoffice, sondern vielmehr unternehmensspezifische Einzelprüfungen und kombinierte Lösungsansätze.“
Angebotsreserve beinahe unverändert niedrig
• Im Gegensatz zu mehreren Bürometropolen wie Berlin, Frankfurt oder Düsseldorf präsentiert sich die Angebotsreserve am Büromarkt Magdeburg sehr stabil. Ende 2020 stellt sie sich auf rd. 72.000 m² und ist damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum sogar nochmals um 1.000 m² gesunken. Die Leerstandsquote liegt dementsprechend bei 7%.
• Diese Konstanz setzt sich fort: Für 2021 erwartet Aengevelt einen weiteren moderaten Rückgang der Angebotsreserve auf rd. 71.000 m².
Anziehende Büroflächenfertigstellung
• Nachdem 2017 und 2018 mit rd. 4.700 m² bzw. rd. 1.000 m² keine nennenswerten Büroflächenfertigstellungen erfolgten, erhöhte sich das Volumen 2019 auf 12.000 m².
• Im Gesamtjahr 2020 lag das Fertigstellungsvolumen ungeachtet der Corona-Krise bei rd. 21.400 m².
Annett Lorenz-Kürbis: „Allerdings entspricht dies immer noch lediglich rd. 2% des Gesamtbüroflächenbestandes und liegt damit weiterhin unterhalb der Markterfordernisse. Zumal ein Teil der bestehenden Angebotsreserve von aktuell 72.000 m² veraltet und nicht mehr marktadäquat ist.“
• Für das Jahr 2021 ist derzeit von einem deutlich niedrigeren Fertigstellungsvolumen von rd. 8.700 m² auszugehen.
Stabiles Mietpreisniveau
• Die gewichtete Spitzenmiete zeigt sich in Magdeburg nach einer kleinen Reduktion in den ersten beiden Quartalen wieder stabil und stellt sich Ende 2020 wie Ende des Vorjahres auf 13,50 €/m². Die mittlere Miete in Citylagen liegt nach Analysen von Aengevelt Research ebenfalls stabil bei 9,80 €/m².
• Für das Jahr 2021 prognostiziert Aengevelt Research insbesondere vor dem Hintergrund einer langsamen Rückkehr zur Normalität keinen Rückgang des Mietniveaus in der Breite sowie eine weiterhin stabile Spitzenmiete um 13,50 €/m². Unterstützt wird dieser Umstand von dem vergleichsweise niedrigen zu erwartenden Fertigstellungsvolumen im nächsten Jahr.
• Dabei verteilen sich die Umsätze auf die einzelnen Quartale wie folgt:
Im ersten Quartal 2020 wurden in Magdeburg 5.300 m² umgesetzt. Dabei handelte es sich um einen überdurchschnittlich guten Start in das Jahr: Im Vergleich zum Dekadenmittel (Durchschnitt Q1/2010-2019: 4.600 m²) wurden rd. 15% mehr Flächen umgesetzt.
Das zweite Quartal lag ungeachtet der Corona-Auswirkungen mit 4.700 m² nur geringfügig darunter und übertrifft das Dekadenmittel (Durchschnitt Q2/2010-2019: rd. 3.900 m²) immer noch um gut 20%.
Das dritte Quartal blieb hingegen mit einem Büroflächenumsatz von rd. 5.000 m² knapp 17% unter dem langjährigen Mittel (Ø Q3/2010-2019: rd. 6.000 m²).
Das vierte Quartal verzeichnet eine wieder anziehende Marktdynamik und ist mit einem Flächenumsatz von rd. 6.500 m² das stärkste Quartal des Jahres. Es liegt indessen unter dem langjährigen Mittel (Ø Q4/2010-2019: rd. 7.600 m²).
Für 2021 prognostiziert Aengevelt einen stabilen Büroflächenumsatz erneut um 21.500 m².
„Während Unternehmen z.B. aus der IT- und Kommunikationsbranche derzeit ihre Flächengesuche reduzieren und Bestandsmieter Flächenverkleinerungen prüfen, zeichnet sich u.a. seitens der öffentlichen Hand und der Gesundheitsbranche ein steigender Flächenbedarf aufgrund von Digitalisierung und Erweiterung des Dienstleistungsangebots etc. ab. Zudem erhöhen Einmaleffekte z.B. durch Neuansiedlungen (ebenfalls behördlicher Nutzer) den Flächenumsatz. In Summe heben sich diese Effekte gegenseitig auf“, erläutert Annett Lorenz-Kürbis, Mitglied der Aengevelt-Geschäftsleitung und Leiterin der Magdeburger Niederlassung, die Hintergründe und ergänzt: „Entsprechend ist ungeachtet des derzeitigen Trends zu Homeoffice von einer insgesamt stabilen Büroflächennachfrage auszugehen. Zudem stellt sich die Frage, inwieweit sich Unternehmen bei dauerhaftem Homeoffice an höheren Mietkosten, der dafür notwendigen Möbel- und Technik-Ausstattung etc. beteiligen (müssen). Dieser Umstand könnte die Gesamtbetriebskosten trotz Ersparnisse aufgrund verkleinerter Büroflächen erhöhen und wäre deshalb unwirtschaftlich. Unter anderem aus diesem Grund sehen wir in naher Zukunft keinen Mainstream in Richtung Homeoffice, sondern vielmehr unternehmensspezifische Einzelprüfungen und kombinierte Lösungsansätze.“
Angebotsreserve beinahe unverändert niedrig
• Im Gegensatz zu mehreren Bürometropolen wie Berlin, Frankfurt oder Düsseldorf präsentiert sich die Angebotsreserve am Büromarkt Magdeburg sehr stabil. Ende 2020 stellt sie sich auf rd. 72.000 m² und ist damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum sogar nochmals um 1.000 m² gesunken. Die Leerstandsquote liegt dementsprechend bei 7%.
• Diese Konstanz setzt sich fort: Für 2021 erwartet Aengevelt einen weiteren moderaten Rückgang der Angebotsreserve auf rd. 71.000 m².
Anziehende Büroflächenfertigstellung
• Nachdem 2017 und 2018 mit rd. 4.700 m² bzw. rd. 1.000 m² keine nennenswerten Büroflächenfertigstellungen erfolgten, erhöhte sich das Volumen 2019 auf 12.000 m².
• Im Gesamtjahr 2020 lag das Fertigstellungsvolumen ungeachtet der Corona-Krise bei rd. 21.400 m².
Annett Lorenz-Kürbis: „Allerdings entspricht dies immer noch lediglich rd. 2% des Gesamtbüroflächenbestandes und liegt damit weiterhin unterhalb der Markterfordernisse. Zumal ein Teil der bestehenden Angebotsreserve von aktuell 72.000 m² veraltet und nicht mehr marktadäquat ist.“
• Für das Jahr 2021 ist derzeit von einem deutlich niedrigeren Fertigstellungsvolumen von rd. 8.700 m² auszugehen.
Stabiles Mietpreisniveau
• Die gewichtete Spitzenmiete zeigt sich in Magdeburg nach einer kleinen Reduktion in den ersten beiden Quartalen wieder stabil und stellt sich Ende 2020 wie Ende des Vorjahres auf 13,50 €/m². Die mittlere Miete in Citylagen liegt nach Analysen von Aengevelt Research ebenfalls stabil bei 9,80 €/m².
• Für das Jahr 2021 prognostiziert Aengevelt Research insbesondere vor dem Hintergrund einer langsamen Rückkehr zur Normalität keinen Rückgang des Mietniveaus in der Breite sowie eine weiterhin stabile Spitzenmiete um 13,50 €/m². Unterstützt wird dieser Umstand von dem vergleichsweise niedrigen zu erwartenden Fertigstellungsvolumen im nächsten Jahr.
