20.01.2021 Rhein-Main: Lager- und Logistikflächenmarkt über Vorjahresergebnis
Trotz spürbarer Auswirkungen der Corona-Pandemie zeigt sich der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet weitestgehend robust. Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo – Partner der NAI apollo group – liegt der Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer im Gesamtjahr 2020 bei rund 508.000 m². „Das Vorjahresergebnis ist damit um rund 30.000 m² bzw. 6 Prozent trotz der Covid-19-Pandemie übertroffen worden. Gleichzeitig ist es aber auch das zweitschwächste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre, in denen der Umsatzdurchschnitt nun bei 617.000 m² liegt“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research der NAI apollo group. Das Rekordresultat des Jahres 2017 wurde um fast 34 Prozent untertroffen. Das gerade abgelaufene vierte Quartal hat zum jetzigen Jahresergebnis rund 127.000 m² beigetragen, womit es nach dem zweiten Quartal (187.000 m²) das zweitstärkste Jahresviertel der vergangenen zwölf Monate bildet.
Die Markteinflüsse im abgeschlossenen Jahr waren nach Ansicht von NAI apollo vielschichtig. „Natürlich hat die Covid-19-Pandemie mit den entsprechenden Maßnahmen zu deren Eindämmung zu einer Verschiebung sowie zum gänzlichen Abbruch von Anmietungsüberlegungen vor allem aus den Bereichen Industrie und verarbeitendes Gewerbe sowie der Transport-, Lager- und Logistikdienstleister geführt. Andererseits ist die Flächennachfrage seitens des Handels deutlich gestiegen“, erklärt Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo. „Zudem wirkten Faktoren und Prozesse auf den Markt ein, die bereits vor der Coronakrise sichtbar wurden. So zeigte sich schon 2019 nach mehreren Jahren immer neuer Rekordwerte eine generelle Marktberuhigung.“
Als ebenfalls wichtig erweist sich zudem die stetig knapper werdende Flächenverfügbarkeit, insbesondere in den zentralen Teilmarkträumen. So besteht ein sich verschärfender Mangel sowohl an verfügbaren großflächigen Bestandsflächen, die den Nutzeransprüchen entsprechen, als auch an bebaubaren Freiflächen, die hinsichtlich Lage und Genehmigungsfähigkeit für neue Projektentwicklungen geeignet sind. Entsprechend ist der Umsatzanteil des Neubausegments, also Anmietungen in Neubauprojekten sowie neue Eigennutzerprojekte, mit rund 184.000 m² bzw. 36 Prozent vergleichsweise niedrig. Der Vorjahreswert von 39 Prozent ist damit nochmals unterschritten worden. 2018 lag der Neubaumarktanteil bei rund 52 Prozent.
Segment über 10.000 m²-Marke weiterhin marktdominierend
Das großflächige Segment mit Hallenflächen größer als 10.000 m² ist zwar weiterhin mit 244.000 m² die umsatzstärkste Größenklasse, womit auch der Vorjahreswert (200.000 m²) übertroffen wird. Die diesbezüglichen Resultate aus dem Jahr 2018 (425.000 m²) oder 2017 (445.000 m²) bleiben aber bei weitem unerreicht. Die Umsätze in den Segmenten unterhalb von 10.000 m² bewegen sich zwischen 50.000 m² („1.501–3.000 m²“) und 77.000 m² („5.001–10.000 m²“), womit Veränderungen im längerfristigen Vergleich deutlich geringer ausfallen. „Bei den größten Abschlüssen des Jahres handelt es sich um den Eigennutzerbau des neuen Logistikzentrums von Lidl mit insgesamt rund 50.000 m² Hallenfläche in Erlensee sowie die Anmietung eines Onlinehändlers in einer bereits fertiggestellten Projektentwicklung im interkommunalen Gewerbegebiet Limes von rund 40.000 m²“, so Weyrauch. Beide fanden im ersten Halbjahr statt. Im gerade abgelaufen vierten Quartal sticht eine Anmietung von über 30.000 m² durch ein Onlinehandelsunternehmen in Mörfelden-Walldorf heraus.
Handelsunternehmen mit Abstand stärkster Flächennachfrager
„In den vergangenen Monaten wurde die hohe Bedeutung des Handels für den Lager- und Logistikimmobilienmarkt im Rhein-Main-Gebiet noch einmal deutlich unter Beweis gestellt. Vor allem durch den Food-Bereich sowie den wachsenden E-Commerce, der durch Corona einen weiteren Schub erhält, ist die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen hoch“, sagt Kanzler. Infolgedessen vereint 2020 der Handel mit 224.000 m² über 44 Prozent des Flächenumsatzes auf sich (+13,1 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich). Mit größerem Abstand folgen die Transport-, Lager- und Logistikunternehmen (26,8 Prozent) sowie die Industrie- und verarbeitenden Gewerbebetriebe (19,5 Prozent). Beide Branchengruppen haben infolge einer geringeren Flächennachfrage im Vergleich zum Vorjahr mit einem Rückgang von 1,7 bzw. 6,9 Prozentpunkten mehr oder weniger verloren.
Flächenmangel in zentralen Lagen führt zu erhöhten Marktaktivitäten in Außenbereichen
Fortgesetzt hat sich der Trend zu höheren Marktaktivitäten in den Außenbereichen des Marktgebietes, wo zuletzt mehrere entsprechend nachgefragte Flächenangebote entstanden bzw. noch im Bau sind. Der traditionell führende Teilmarkt „Süd-West“, zwischen Frankfurter Flughafen sowie den Bundesautobahnen A63 und A5 gelegen, belegt zwar erneut die Spitzenposition. Mit einem Umsatzanteil von 31 Prozent bleiben die Ergebnisse vergangener Jahre aber unerreicht (2019: 39 Prozent, 2018: 59 Prozent, 2017: 43 Prozent). Im Gegensatz dazu haben vor allem die Teilmärkte „Osten“ und „Nord-Osten“ u.a. infolge von Großabschlüssen hinzugewonnen. „So hat u.a. der ‚Osten‘ absolut um 66 Prozent auf rund 112.000 m² zulegen können und belegt im Teilmarktranking nun mit 22 Prozent den zweiten Platz“, so Kanzler.
Marktaktivitäten auf dem Niveau des vergangenen Jahres erwartet
Durch die Verlängerung und Verschärfung der gegen die Pandemie wirkenden Maßnahmen wird die wirtschaftliche Erholung länger auf sich warten lassen als bislang erwartet. Corona wird somit noch längere Zeit Spuren hinterlassen und auch die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen an vielen Stellen schmälern. Eine Ausnahme bilden vor allem der Onlinehandel und der Food-Handelsbereich, deren Flächenbedarf weiterhin groß ist. Unabhängig hiervon ist der Mangel an geeigneten Bestandsobjekten und bebaubaren Grundstücken in den zentralen Teillagen ein Problem. Der Trend steigender Marktaktivitäten in den Außenbereichen wird dadurch weiter gefördert“, meint Weyrauch. Hinsichtlich des Flächenumsatzes erwartet NAI apollo für 2021 zum jetzigen Zeitpunkt ein Gesamtjahresresultat von bis zu 500.000 m². Dieses würde damit zwischen den Ergebnissen der beiden Vorjahre, aber deutlich unterhalb der Rekordresultate der jüngeren Geschichte liegen.
Die Markteinflüsse im abgeschlossenen Jahr waren nach Ansicht von NAI apollo vielschichtig. „Natürlich hat die Covid-19-Pandemie mit den entsprechenden Maßnahmen zu deren Eindämmung zu einer Verschiebung sowie zum gänzlichen Abbruch von Anmietungsüberlegungen vor allem aus den Bereichen Industrie und verarbeitendes Gewerbe sowie der Transport-, Lager- und Logistikdienstleister geführt. Andererseits ist die Flächennachfrage seitens des Handels deutlich gestiegen“, erklärt Michael Weyrauch, Head of Industrial Letting and Transaction bei NAI apollo. „Zudem wirkten Faktoren und Prozesse auf den Markt ein, die bereits vor der Coronakrise sichtbar wurden. So zeigte sich schon 2019 nach mehreren Jahren immer neuer Rekordwerte eine generelle Marktberuhigung.“
Als ebenfalls wichtig erweist sich zudem die stetig knapper werdende Flächenverfügbarkeit, insbesondere in den zentralen Teilmarkträumen. So besteht ein sich verschärfender Mangel sowohl an verfügbaren großflächigen Bestandsflächen, die den Nutzeransprüchen entsprechen, als auch an bebaubaren Freiflächen, die hinsichtlich Lage und Genehmigungsfähigkeit für neue Projektentwicklungen geeignet sind. Entsprechend ist der Umsatzanteil des Neubausegments, also Anmietungen in Neubauprojekten sowie neue Eigennutzerprojekte, mit rund 184.000 m² bzw. 36 Prozent vergleichsweise niedrig. Der Vorjahreswert von 39 Prozent ist damit nochmals unterschritten worden. 2018 lag der Neubaumarktanteil bei rund 52 Prozent.
Segment über 10.000 m²-Marke weiterhin marktdominierend
Das großflächige Segment mit Hallenflächen größer als 10.000 m² ist zwar weiterhin mit 244.000 m² die umsatzstärkste Größenklasse, womit auch der Vorjahreswert (200.000 m²) übertroffen wird. Die diesbezüglichen Resultate aus dem Jahr 2018 (425.000 m²) oder 2017 (445.000 m²) bleiben aber bei weitem unerreicht. Die Umsätze in den Segmenten unterhalb von 10.000 m² bewegen sich zwischen 50.000 m² („1.501–3.000 m²“) und 77.000 m² („5.001–10.000 m²“), womit Veränderungen im längerfristigen Vergleich deutlich geringer ausfallen. „Bei den größten Abschlüssen des Jahres handelt es sich um den Eigennutzerbau des neuen Logistikzentrums von Lidl mit insgesamt rund 50.000 m² Hallenfläche in Erlensee sowie die Anmietung eines Onlinehändlers in einer bereits fertiggestellten Projektentwicklung im interkommunalen Gewerbegebiet Limes von rund 40.000 m²“, so Weyrauch. Beide fanden im ersten Halbjahr statt. Im gerade abgelaufen vierten Quartal sticht eine Anmietung von über 30.000 m² durch ein Onlinehandelsunternehmen in Mörfelden-Walldorf heraus.
Handelsunternehmen mit Abstand stärkster Flächennachfrager
„In den vergangenen Monaten wurde die hohe Bedeutung des Handels für den Lager- und Logistikimmobilienmarkt im Rhein-Main-Gebiet noch einmal deutlich unter Beweis gestellt. Vor allem durch den Food-Bereich sowie den wachsenden E-Commerce, der durch Corona einen weiteren Schub erhält, ist die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen hoch“, sagt Kanzler. Infolgedessen vereint 2020 der Handel mit 224.000 m² über 44 Prozent des Flächenumsatzes auf sich (+13,1 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich). Mit größerem Abstand folgen die Transport-, Lager- und Logistikunternehmen (26,8 Prozent) sowie die Industrie- und verarbeitenden Gewerbebetriebe (19,5 Prozent). Beide Branchengruppen haben infolge einer geringeren Flächennachfrage im Vergleich zum Vorjahr mit einem Rückgang von 1,7 bzw. 6,9 Prozentpunkten mehr oder weniger verloren.
Flächenmangel in zentralen Lagen führt zu erhöhten Marktaktivitäten in Außenbereichen
Fortgesetzt hat sich der Trend zu höheren Marktaktivitäten in den Außenbereichen des Marktgebietes, wo zuletzt mehrere entsprechend nachgefragte Flächenangebote entstanden bzw. noch im Bau sind. Der traditionell führende Teilmarkt „Süd-West“, zwischen Frankfurter Flughafen sowie den Bundesautobahnen A63 und A5 gelegen, belegt zwar erneut die Spitzenposition. Mit einem Umsatzanteil von 31 Prozent bleiben die Ergebnisse vergangener Jahre aber unerreicht (2019: 39 Prozent, 2018: 59 Prozent, 2017: 43 Prozent). Im Gegensatz dazu haben vor allem die Teilmärkte „Osten“ und „Nord-Osten“ u.a. infolge von Großabschlüssen hinzugewonnen. „So hat u.a. der ‚Osten‘ absolut um 66 Prozent auf rund 112.000 m² zulegen können und belegt im Teilmarktranking nun mit 22 Prozent den zweiten Platz“, so Kanzler.
Marktaktivitäten auf dem Niveau des vergangenen Jahres erwartet
Durch die Verlängerung und Verschärfung der gegen die Pandemie wirkenden Maßnahmen wird die wirtschaftliche Erholung länger auf sich warten lassen als bislang erwartet. Corona wird somit noch längere Zeit Spuren hinterlassen und auch die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen an vielen Stellen schmälern. Eine Ausnahme bilden vor allem der Onlinehandel und der Food-Handelsbereich, deren Flächenbedarf weiterhin groß ist. Unabhängig hiervon ist der Mangel an geeigneten Bestandsobjekten und bebaubaren Grundstücken in den zentralen Teillagen ein Problem. Der Trend steigender Marktaktivitäten in den Außenbereichen wird dadurch weiter gefördert“, meint Weyrauch. Hinsichtlich des Flächenumsatzes erwartet NAI apollo für 2021 zum jetzigen Zeitpunkt ein Gesamtjahresresultat von bis zu 500.000 m². Dieses würde damit zwischen den Ergebnissen der beiden Vorjahre, aber deutlich unterhalb der Rekordresultate der jüngeren Geschichte liegen.
