25.01.2021 Immobilienfinanzierung: Alternative Instrumente werden unverzichtbar
Immobilienprojekte nur mit Eigenkapital und Fremdkapital auf die Beine zu stellen, wird zur immer größeren Herausforderung. Banken werden bei der Kreditvergabe zunehmend restriktiver, ein hoher Eigenkapitalaufwand hemmt die Dynamik einer Entwicklung. Mezzanine-Kapital als Hybridform zwischen Eigen- und Fremdkapital kann dieses Dilemma lösen und wird daher mehr und mehr zum Standard.
Der Wohnimmobilienmarkt hat sich in der Corona-Pandemie bislang als besonders widerstandsfähig erwiesen. Die Nachfrage nach Finanzierungen im Immobilienbereich ist weiterhin hoch. Doch obwohl die Zinsen anhaltend niedrig sind, erhalten Unternehmen oft nicht die benötigten Kredite. „Alternative Finanzierungsformen wie etwa eine Finanzierung mit Mezzanine-Kapital sind daher gefragter denn je“, erklärt Georg Stampfl, Geschäftsführer des Unternehmens Mezzalite, das Mezzanine-Kapitalgeber und Kapitalnehmer am Immobilienmarkt vernetzt. „Ich bin davon überzeugt, dass die sehr flexibel gestaltbare Mezzanine-Finanzierung zu einem zentralen Treiber in der Immobilienentwicklung wird“, sagt Stampfl.
Folgende Gründe sprechen dafür:
1. Zunehmende Bankenregulierung erschwert Kreditaufnahme
Das wirtschaftliche Umfeld hat die Phase niedriger oder sogar negativer Zinsen weiter gefestigt, doch Banken sind in den letzten Jahren zunehmend restriktiver geworden, wenn es um die Kreditvergabe geht. Schuld daran ist nicht nur die Corona-Pandemie, vielmehr sind die Vorschriften für Banken seit der Großen Finanzkrise sukzessive gestiegen – und ein Ende ist nicht in Sicht. Im letzten Quartalsbericht des Jahres 2020 des Researchhauses Bulwiengesa wird ein „herausforderndes Jahr für die Immobilienfinanzierung“ vorausgesagt. Wenn die Pandemie überstanden sei, müssten sich die Banken parallel mit den Anforderungen „von ESG und Basel IV“ befassen, heißt es darin. Die Einführung von Basel IV wurde zwar mittlerweile coronabedingt auf 2023 verschoben, kommt aber unausweichlich. Sie sieht vor, dass die Banken „mehr Eigenkapital unterlegen müssen“, wie es im Quartalsbericht heißt. Mit den neuen ESG-Anforderungen der EU rolle laut Bulwiengesa „die umfassendste Regulierungswelle seit Jahren“ auf die Geldinstitute zu.
2. Nachrangkapital-Anteil in der Gesamtfinanzierung steigt kontinuierlich
Angesichts der Ausgangssituation sind alternative Finanzierungen gefragt und im Immobilienbereich liegt vor allem Mezzanine-Kapital im Trend. Die Hybridform, die verschiedene Ausgestaltungen annehmen kann, meist aber als Nachrangdarlehen umgesetzt wird, entwickelt sich immer mehr zu einem stabilisierenden Faktor in der Immobilienfinanzierung. Blickt man nach Deutschland, ist die Zahl der Akteure am Markt für Nachrangfinanzierungen laut FAP Mezzanine Report 2020 seit 2018 von 136 auf 155 gewachsen. Knapp 20 Prozent zusätzliches Mezzanine-Kapital floss 2020 in die Projekte. Der Anteil von Nachrangkapital im Rahmen einer Gesamtfinanzierung ist um durchschnittlich 13 Prozent gestiegen. Daneben ist, FAP zufolge, ein Trend hin zu größeren Finanzierungsvolumen pro Investment zu verzeichnen.
3. Kapitallücke lässt sich nur mit Alternativfinanzierung flexibel schließen
Mezzanine-Kapital kann die Kapitallücke zwischen Fremdkapital und Eigenkapital schließen und einspringen, wo Banken aufgrund steigender Auflagen einen Kredit ablehnen. Denn mehr Eigenkapital aufzubringen, ist meist nicht zeitnah möglich oder stellt die Entwickler vor Existenzprobleme. Mezzanine-Kapital hat sich daher zu einem enorm marktstabilisierenden Faktor entwickelt.
4. Mit einer Mezzanine-Finanzierung steigen auch die Chancen auf einen Kredit
Bei Nachrangdarlehen wird Mezzanine-Kapital immer im Fremdkapital bilanziert, aus Banksicht wird es hingegen zum wirtschaftlichen Eigenkapital gezählt. Damit wird also die Bonität eines Unternehmens erhöht. Das hat den Vorteil, dass bei Vorliegen einer Mezzanine-Finanzierung die Banken manchmal doch noch auf den Zug aufspringen.
5. Projekte können parallel laufen
Da der erforderliche Eigenkapitaleinsatz durch die Mezzanine-Finanzierung gesenkt wird, steht dieses für andere Projekte zur Verfügung. Das erweitert den Handlungsspielraum in einem Markt, wo Investmentchancen rarer werden, erheblich, denn auf diese Weise können mehrere Immobilienentwicklungen parallel vorangetrieben werden.
6. Vermittlung von Finanzierungspartnern wird zunehmend standardisiert
Mezzanine-Kapital ist keine neue Erfindung. Der Prozess, den passenden Finanzierungspartner zu finden, war in der Vergangenheit jedoch komplex und träge. Aus diesem Grund wurde Ende 2020 mit Mezzalite ein digitaler Marktplatz für Mezzanine-Kapital gegründet, um die Vermittlung von Mezzanine-Kapital für Immobilienprojekte effizienter zu gestalten. Die Erfahrungen aus dem Markt belegen die diesbezügliche Nachfrage. So heißt es im FAP Mezzanine Report: „Erfolgreiches Dealsourcing, das Matching von Kapitalgebern und Kapitalnehmern in einem immer heterogener werdenden Finanzierungsmarkt, das richtige Timing, Verfügbarkeit von Liegenschaften und Objekten, qualifiziertes Personal zur Überprüfung, Strukturierung und Umsetzung von Projekten mit veränderten Finanzierungs- und Marktanforderungen werden zukünftig mehr denn je über Erfolg und Misserfolg eines Investitionsvorhabens entscheiden.“
7. Interesse der Kapitalgeber wächst
Zu guter Letzt wächst die Bedeutung von Mezzanine-Kapital auch mit dem zunehmenden Interesse der Geldgeber. Diese sind auf der Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten, da aufgrund der Niedrigzinsphase nicht viele Optionen übrigbleiben. Der Immobilienbereich und hier vor allem die Wohnimmobilien zeigen sich jedoch nach wie vor wertbeständig. Bei Nachrangdarlehen sind vergleichsweise attraktive Renditen zwischen 7 und 20 Prozent zu erzielen.
Der Wohnimmobilienmarkt hat sich in der Corona-Pandemie bislang als besonders widerstandsfähig erwiesen. Die Nachfrage nach Finanzierungen im Immobilienbereich ist weiterhin hoch. Doch obwohl die Zinsen anhaltend niedrig sind, erhalten Unternehmen oft nicht die benötigten Kredite. „Alternative Finanzierungsformen wie etwa eine Finanzierung mit Mezzanine-Kapital sind daher gefragter denn je“, erklärt Georg Stampfl, Geschäftsführer des Unternehmens Mezzalite, das Mezzanine-Kapitalgeber und Kapitalnehmer am Immobilienmarkt vernetzt. „Ich bin davon überzeugt, dass die sehr flexibel gestaltbare Mezzanine-Finanzierung zu einem zentralen Treiber in der Immobilienentwicklung wird“, sagt Stampfl.
Folgende Gründe sprechen dafür:
1. Zunehmende Bankenregulierung erschwert Kreditaufnahme
Das wirtschaftliche Umfeld hat die Phase niedriger oder sogar negativer Zinsen weiter gefestigt, doch Banken sind in den letzten Jahren zunehmend restriktiver geworden, wenn es um die Kreditvergabe geht. Schuld daran ist nicht nur die Corona-Pandemie, vielmehr sind die Vorschriften für Banken seit der Großen Finanzkrise sukzessive gestiegen – und ein Ende ist nicht in Sicht. Im letzten Quartalsbericht des Jahres 2020 des Researchhauses Bulwiengesa wird ein „herausforderndes Jahr für die Immobilienfinanzierung“ vorausgesagt. Wenn die Pandemie überstanden sei, müssten sich die Banken parallel mit den Anforderungen „von ESG und Basel IV“ befassen, heißt es darin. Die Einführung von Basel IV wurde zwar mittlerweile coronabedingt auf 2023 verschoben, kommt aber unausweichlich. Sie sieht vor, dass die Banken „mehr Eigenkapital unterlegen müssen“, wie es im Quartalsbericht heißt. Mit den neuen ESG-Anforderungen der EU rolle laut Bulwiengesa „die umfassendste Regulierungswelle seit Jahren“ auf die Geldinstitute zu.
2. Nachrangkapital-Anteil in der Gesamtfinanzierung steigt kontinuierlich
Angesichts der Ausgangssituation sind alternative Finanzierungen gefragt und im Immobilienbereich liegt vor allem Mezzanine-Kapital im Trend. Die Hybridform, die verschiedene Ausgestaltungen annehmen kann, meist aber als Nachrangdarlehen umgesetzt wird, entwickelt sich immer mehr zu einem stabilisierenden Faktor in der Immobilienfinanzierung. Blickt man nach Deutschland, ist die Zahl der Akteure am Markt für Nachrangfinanzierungen laut FAP Mezzanine Report 2020 seit 2018 von 136 auf 155 gewachsen. Knapp 20 Prozent zusätzliches Mezzanine-Kapital floss 2020 in die Projekte. Der Anteil von Nachrangkapital im Rahmen einer Gesamtfinanzierung ist um durchschnittlich 13 Prozent gestiegen. Daneben ist, FAP zufolge, ein Trend hin zu größeren Finanzierungsvolumen pro Investment zu verzeichnen.
3. Kapitallücke lässt sich nur mit Alternativfinanzierung flexibel schließen
Mezzanine-Kapital kann die Kapitallücke zwischen Fremdkapital und Eigenkapital schließen und einspringen, wo Banken aufgrund steigender Auflagen einen Kredit ablehnen. Denn mehr Eigenkapital aufzubringen, ist meist nicht zeitnah möglich oder stellt die Entwickler vor Existenzprobleme. Mezzanine-Kapital hat sich daher zu einem enorm marktstabilisierenden Faktor entwickelt.
4. Mit einer Mezzanine-Finanzierung steigen auch die Chancen auf einen Kredit
Bei Nachrangdarlehen wird Mezzanine-Kapital immer im Fremdkapital bilanziert, aus Banksicht wird es hingegen zum wirtschaftlichen Eigenkapital gezählt. Damit wird also die Bonität eines Unternehmens erhöht. Das hat den Vorteil, dass bei Vorliegen einer Mezzanine-Finanzierung die Banken manchmal doch noch auf den Zug aufspringen.
5. Projekte können parallel laufen
Da der erforderliche Eigenkapitaleinsatz durch die Mezzanine-Finanzierung gesenkt wird, steht dieses für andere Projekte zur Verfügung. Das erweitert den Handlungsspielraum in einem Markt, wo Investmentchancen rarer werden, erheblich, denn auf diese Weise können mehrere Immobilienentwicklungen parallel vorangetrieben werden.
6. Vermittlung von Finanzierungspartnern wird zunehmend standardisiert
Mezzanine-Kapital ist keine neue Erfindung. Der Prozess, den passenden Finanzierungspartner zu finden, war in der Vergangenheit jedoch komplex und träge. Aus diesem Grund wurde Ende 2020 mit Mezzalite ein digitaler Marktplatz für Mezzanine-Kapital gegründet, um die Vermittlung von Mezzanine-Kapital für Immobilienprojekte effizienter zu gestalten. Die Erfahrungen aus dem Markt belegen die diesbezügliche Nachfrage. So heißt es im FAP Mezzanine Report: „Erfolgreiches Dealsourcing, das Matching von Kapitalgebern und Kapitalnehmern in einem immer heterogener werdenden Finanzierungsmarkt, das richtige Timing, Verfügbarkeit von Liegenschaften und Objekten, qualifiziertes Personal zur Überprüfung, Strukturierung und Umsetzung von Projekten mit veränderten Finanzierungs- und Marktanforderungen werden zukünftig mehr denn je über Erfolg und Misserfolg eines Investitionsvorhabens entscheiden.“
7. Interesse der Kapitalgeber wächst
Zu guter Letzt wächst die Bedeutung von Mezzanine-Kapital auch mit dem zunehmenden Interesse der Geldgeber. Diese sind auf der Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten, da aufgrund der Niedrigzinsphase nicht viele Optionen übrigbleiben. Der Immobilienbereich und hier vor allem die Wohnimmobilien zeigen sich jedoch nach wie vor wertbeständig. Bei Nachrangdarlehen sind vergleichsweise attraktive Renditen zwischen 7 und 20 Prozent zu erzielen.
