27.01.2021 Bürovermietung Metropolregion Rhein-Neckar mit Umsatzrückgang
Mit einem für die gesamte Metropolregion unterdurchschnittlichen, zum Jahresende zumindest in Mannheim alles in allem aber einem befriedigenden Ergebnis schloss der Bürovermietungsmarkt Rhein-Neckar (Mannheim, Ludwigshafen, Heidelberg) das Gesamtjahr 2020 ab.
Das Umsatzvolumen, Vermietungen plus Eigennutzerumsätze, summierte sich im Marktgebiet auf rund 124.000 m² und lag damit rund 21 Prozent unter dem Ergebnis im Vorjahr (158.000 m²). Um rund 14 Prozent wurde der 5-Jahresschnitt unterschritten: 2015 – 2019 lag der Umsatz im jährlichen Durchschnitt bei rund 144.000 m².
„Das zweite Halbjahr 2020 war - wie von JLL prognostiziert - deutlich lebhafter als die ersten sechs Monate, die unter dem Eindruck des ersten Lockdowns im Frühjahr noch mit Rückgängen von rund 50 Prozent aufwarteten“, so Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. In den drei Städten lag das Umsatzvolumen von Juli bis Ende Dezember zusammengerechnet bei rund 72.000 m² und damit 40 Prozent höher als von Januar bis Juni (rund 51.000 m²). Damit habe die Metropolregion Rhein-Neckar zum Ende des Jahres erstmals an das allerdings auch stark rückläufige Umsatzvolumen der baden-württembergischen Landeshauptstadt Stuttgart (140.000 m²) heran reichen können - dies allein sei bemerkenswert, so Leimbach.
„2020 war insgesamt ein sehr gutes Jahr, legen wir den Fokus ausschließlich auf reine Vermietungen. Mit 115.000 m² konnten wir in der Metropolregion ein rund 18 Prozent höheres Vermietungsvolumen als 2019 bilanzieren“, so Konstantinos Krikelis, Leiter Office Leasing JLL Team Rhein-Neckar. Vor allem in Mannheim wurde mit rund 71.000 m² deutlich mehr angemietet als im Vorjahr (54.000 m²) und auch als im 5-Jahresschnitt (rund 56.000 m²). Dabei haben einige Unternehmen ihre Anmietungsentscheidungen oder Expansionsbestrebungen aufgrund der Corona bedingt konjunkturell herausfordernden Lage und der Unklarheit wegen, die zukünftige Büroflächenkonzeption betreffend, vertagt.
Trotz der gänzlich fehlenden Eigennutzerdeals sei es in der Endabrechnung dennoch bei einem Plus von 5,3 Prozent in der Quadratestadt geblieben. Auch zum Jahresende Gültigkeit hat die Top-Anmietung des Jahres mit rund 10.000 m² durch das Land Baden-Württemberg in Mannheim für die Landesanstalt Vermögen und Bau in der Salzachstraße.
Auch die beiden kleineren Märkte der Metropolregion können nach dem zweiten Halbjahr deutlich positivere Bilanzen ziehen, wenngleich alles in allem niedrigere Volumina als 2019 verbucht werden mussten. In Heidelberg lag das Umsatzvolumen 2020 bei insgesamt rund 42.000 m² und damit knapp 40 Prozent niedriger als im Vorjahr. Ende Juni hatten lediglich rund 16.000 m² zu Buche geschlagen. Für die beiden größten Umsätze haben zwei Eigennutzer gesorgt, namentlich die Heidelberger Volksbank (4.500 m²) und die Heidelberg Instruments mit 3.900 m². Die 10.000 m² - Marke im Gesamtjahr konnte der kleinste Markt der Metropolregion, Ludwigshafen, knapp übertreffen, hat das Vorjahresvolumen allerdings halbiert. Nach sechs Monaten standen sogar lediglich 3.000 m² auf der Habenseite.
Deutlich niedrigere Eigennutzerumsätze drücken Gesamtbilanz
Nach einem Eigennutzerumsatz von über 60.000 m² in der Metropolregion 2019 wurden 2020 mit den beiden genannten Deals in Heidelberg insgesamt lediglich etwas mehr als 8.000 m² registriert. „Der Markt an Rhein und Neckar ist traditionell - auch und gerade in den beiden kleineren Märkten Heidelberg und Ludwigshafen - zu einem guten Teil von Eigennutzerdeals geprägt. Regionale Kreditinstitute und staatliche Institutionen, Nicht-Regierungs-Organisationen oder regional ansässige Unternehmen hatten mit Anmietungen in neu und eigens für sie projektierten Objekten für relativ hohe Volumina gesorgt, die sich dann selbstredend auch positiv auf die Statistik ausgewirkt haben“, so Krikelis. Und weiter: „Großnutzer blieben vor dem Eindruck der Corona bedingt herausfordernden Situation vorsichtig und warteten erst einmal ab - abzulesen anhand der ausbleibenden Eigennutzerbaustarts.“ Die eklatante Zurückhaltung der Eigennutzer wird nach Ansicht des Vermietungsexperten statistisch allerdings nur eine Episode bleiben, denn vor allem der geplante Baubeginn der neuen ABB-Deutschlandzentrale auf dem Firmengelände an der Kallstadter Straße in Mannheim mit über 20.000 m² dürfte die Eigennutzerumsätze 2021 wieder deutlich verbessern – auf immerhin bis zu 30.000 m².
„Wir gehen aus heutiger Sicht davon aus, dass der Jahresumsatz 2021 in der Metropolregion sich auf ähnlichem Niveau wie 2020, also bei um 130.000 m², bewegen wird. Für 2022 könnte ein Volumen von rund 150.000 m², also nahezu in der Größenordnung der Jahre 2016 oder 2019, als die Umsätze bei 166.000 bzw. 158.000 m² lagen, wieder möglich sein“, so Krikelis. Krikelis im Blick voraus: „Da einige geplante Abschlüsse letztlich nur verschoben wurden, sind wir für 2021 verhalten optimistisch. Einige traditionelle mittelständische Unternehmen könnten ihren lang eingesessenen Standort aufgeben, um sich zu verändern. In diesem Zusammenhang könnte auch Sale-and-Lease-Back vermehrt ein Thema sein.“
Spitzenmiete in Mannheim kratzt an der 20-Euro-Marke
Hochpreisige Anmietungen im Glücksteinquartier, darunter die beiden im Projekt „Loksite“ von Diringer & Scheidel durch KPMG (rund 7.500 m² unter Vermittlung von JLL) und die bereits 2019 erfolgte Anmietung von Hays mit 6.200 m², haben der in den letzten Jahren aufwärts tendierenden Spitzenmiete in Mannheim weiteren Aufwärtsschub gegeben. Ende 2020 liegt die Spitzenmiete bei 19,50 Euro / m² / Monat, ein Plus von 5,4 Prozent im Jahresvergleich. Krikelis: „Der Aufwärtstrend hat mehrere Gründe: Zum einen kann Mannheim in den Neubauten insbesondere im Glücksteinquartier wie Loksite, LIV, No.1 die hochwertigen Flächen anbieten, die bestimmte Standorte für internationale Mieter wie KPMG und Hays erst interessant werden lassen. Nutzer dieser Kategorie sind dann im Umkehrschluss auch bereit, höherpreisige Mietverträge für hochwertige Flächen in Anspruch zu nehmen. Eine Win-Win-Situation, die den Standort attraktiv macht und weitere Mieter dieser Art anziehen wird.“ Und aus bundesdeutscher Sicht kommentiert Leimbach: „Das mittlerweile erreichte Qualitätsniveau der Büroprojekte, die hohe Aktivität und der Mix der unterschiedlichen Branchen stellen die zunehmende Attraktivität der gesamten Metropolregion auch im bundesweiten Vergleich dar.“
Krikelis ergänzt: „Unter diesem Eindruck gehen wir davon aus, dass die 20 Euro / m² / Monat - Marke in Mannheim nicht nur auf Grund der genannten Mietverträge, sondern auch statistisch in absehbarer Zukunft durch weitere Anmietungen dieser Größenordnung realisiert wird.“ Auch der deutliche Anstieg der Durchschnittsmiete verdeutliche die Attraktivität des Marktes. „Knapp 14,30 Euro / m² / Monat markierten vor einigen Jahren das Spitzenmietniveau in Mannheim“, so Krikelis.
Fertigstellungsboom im zweiten Halbjahr – Leerstand tendiert leicht aufwärts
Bemerkenswert ist in der Region der starke Anstieg der Fertigstellungsvolumina. Das Volumen hat sich im Marktgebiet auf rund 134.000 m² gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt und liegt damit sogar höher als das Vermietungsvolumen, ein in der Endabrechnung 2020 einmaliges statistisches Phänomen beim Vergleich mit den bundesweiten Big 7 - Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). „Die Lockerungen der Sommermonate haben im zweiten Halbjahr einen wahren und in dieser Form unerwartet starken Boom entfacht“, so Leimbach. Das deutliche Plus bei den Fertigstellungen hat für einen Anstieg des Leerstands von 3,4 Prozent Ende 2019 auf 4,4 Prozent im gesamten Markgebiet der Region gesorgt. Leimbach: „Der Trend steigender Leerstände manifestiert sich auch in den meisten großen Büromärkten in Deutschland, wobei die Quoten langfristig noch auf vergleichsweise niedrigen Niveaus bleiben. Für Rhein-Neckar erwartet JLL 2021 zwar eine weitere Steigerung bei der Leerstandsquote, die 5 Prozent - Marke wird allerdings voraussichtlich nicht überschritten.“
Trotz einer Vervierfachung des Fertigstellungsvolumens auf über 83.000 m² im Gesamtjahr hat die Leerstandsquote in Mannheim im Vergleich zur Region lediglich minimal zugelegt, und zwar von 4,6 auf 4,7 Prozent. „Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die meisten fertiggestellten Flächen bereits vor Beendigung vorvermietet waren. Auch dies ein Trend, der gerade für Mannheim und für dessen zunehmende Attraktivität spricht“, so Konstantinos Krikelis.
Während in Heidelberg das Fertigstellungsvolumen deutlich Fahrt aufnahm und um 70 Prozent auf knapp 45.000 m² zulegte, wurden in Ludwigshafen im Gesamtjahr nur etwas mehr als 6.000 m² fertiggestellt und damit deutlich weniger (minus 66 Prozent) gegenüber dem Vorjahr. Die Leerstandsquote hat in beiden Städten zugelegt und wird mit 5,2 Prozent (nach 2,8 Prozent im Vorjahr) in Heidelberg und 2,7 Prozent (nach 1,3 Prozent im Vorjahr) in Ludwigshafen angegeben.
Ein Blick in die Zukunft – wohin entwickelt sich der Büromarkt in Mannheim?
Doch was kommt „nach“ dem Glücksteinquartier? Was sind die künftigen „Places to be“ in Mannheim? Konstantinos Krikelis: „Vor allem der Teilmarkt ‚Fahrlach‘ erfindet sich gerade neu.
Einer der ältesten Gewerbestandorte Mannheims mit großvolumigen Bestandsimmobilien und guter Verkehrsanbindung verzeichnet Wegzüge von Unternehmen, die in die Neubauten rund um den Hauptbahnhof ziehen. Projektentwickler nehmen sich dieser Bestandsimmobilien so wie beispielsweise dem „Koros“ - zunehmend an. In diesem Teilmarkt entstehen nun innovative Arbeitswelten - offene Raumstrukturen, große Gebäudetiefen, Smart Buildings. Sie stellen einen Gegenpol zum CBD und zum Glücksteinquartier dar.“
Darüber hinaus sei auch die nahe gelegene Augustaanlage als Entwicklungsachse zu nennen, so Krikelis. Das frühere Aushängeschild als beste Büroadresse Mannheims verfüge mittlerweile über einige in die Jahre gekommen Gebäude. Mit der ehemaligen Bilfinger Zentrale, dem Augustator, sowie der Augustaanlage 65 seien drei Objekte zu nennen, die perspektivisch ebenfalls neu entwickelt würden - durch Alstria, die Piech Holding und Watermark.
Das Umsatzvolumen, Vermietungen plus Eigennutzerumsätze, summierte sich im Marktgebiet auf rund 124.000 m² und lag damit rund 21 Prozent unter dem Ergebnis im Vorjahr (158.000 m²). Um rund 14 Prozent wurde der 5-Jahresschnitt unterschritten: 2015 – 2019 lag der Umsatz im jährlichen Durchschnitt bei rund 144.000 m².
„Das zweite Halbjahr 2020 war - wie von JLL prognostiziert - deutlich lebhafter als die ersten sechs Monate, die unter dem Eindruck des ersten Lockdowns im Frühjahr noch mit Rückgängen von rund 50 Prozent aufwarteten“, so Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. In den drei Städten lag das Umsatzvolumen von Juli bis Ende Dezember zusammengerechnet bei rund 72.000 m² und damit 40 Prozent höher als von Januar bis Juni (rund 51.000 m²). Damit habe die Metropolregion Rhein-Neckar zum Ende des Jahres erstmals an das allerdings auch stark rückläufige Umsatzvolumen der baden-württembergischen Landeshauptstadt Stuttgart (140.000 m²) heran reichen können - dies allein sei bemerkenswert, so Leimbach.
„2020 war insgesamt ein sehr gutes Jahr, legen wir den Fokus ausschließlich auf reine Vermietungen. Mit 115.000 m² konnten wir in der Metropolregion ein rund 18 Prozent höheres Vermietungsvolumen als 2019 bilanzieren“, so Konstantinos Krikelis, Leiter Office Leasing JLL Team Rhein-Neckar. Vor allem in Mannheim wurde mit rund 71.000 m² deutlich mehr angemietet als im Vorjahr (54.000 m²) und auch als im 5-Jahresschnitt (rund 56.000 m²). Dabei haben einige Unternehmen ihre Anmietungsentscheidungen oder Expansionsbestrebungen aufgrund der Corona bedingt konjunkturell herausfordernden Lage und der Unklarheit wegen, die zukünftige Büroflächenkonzeption betreffend, vertagt.
Trotz der gänzlich fehlenden Eigennutzerdeals sei es in der Endabrechnung dennoch bei einem Plus von 5,3 Prozent in der Quadratestadt geblieben. Auch zum Jahresende Gültigkeit hat die Top-Anmietung des Jahres mit rund 10.000 m² durch das Land Baden-Württemberg in Mannheim für die Landesanstalt Vermögen und Bau in der Salzachstraße.
Auch die beiden kleineren Märkte der Metropolregion können nach dem zweiten Halbjahr deutlich positivere Bilanzen ziehen, wenngleich alles in allem niedrigere Volumina als 2019 verbucht werden mussten. In Heidelberg lag das Umsatzvolumen 2020 bei insgesamt rund 42.000 m² und damit knapp 40 Prozent niedriger als im Vorjahr. Ende Juni hatten lediglich rund 16.000 m² zu Buche geschlagen. Für die beiden größten Umsätze haben zwei Eigennutzer gesorgt, namentlich die Heidelberger Volksbank (4.500 m²) und die Heidelberg Instruments mit 3.900 m². Die 10.000 m² - Marke im Gesamtjahr konnte der kleinste Markt der Metropolregion, Ludwigshafen, knapp übertreffen, hat das Vorjahresvolumen allerdings halbiert. Nach sechs Monaten standen sogar lediglich 3.000 m² auf der Habenseite.
Deutlich niedrigere Eigennutzerumsätze drücken Gesamtbilanz
Nach einem Eigennutzerumsatz von über 60.000 m² in der Metropolregion 2019 wurden 2020 mit den beiden genannten Deals in Heidelberg insgesamt lediglich etwas mehr als 8.000 m² registriert. „Der Markt an Rhein und Neckar ist traditionell - auch und gerade in den beiden kleineren Märkten Heidelberg und Ludwigshafen - zu einem guten Teil von Eigennutzerdeals geprägt. Regionale Kreditinstitute und staatliche Institutionen, Nicht-Regierungs-Organisationen oder regional ansässige Unternehmen hatten mit Anmietungen in neu und eigens für sie projektierten Objekten für relativ hohe Volumina gesorgt, die sich dann selbstredend auch positiv auf die Statistik ausgewirkt haben“, so Krikelis. Und weiter: „Großnutzer blieben vor dem Eindruck der Corona bedingt herausfordernden Situation vorsichtig und warteten erst einmal ab - abzulesen anhand der ausbleibenden Eigennutzerbaustarts.“ Die eklatante Zurückhaltung der Eigennutzer wird nach Ansicht des Vermietungsexperten statistisch allerdings nur eine Episode bleiben, denn vor allem der geplante Baubeginn der neuen ABB-Deutschlandzentrale auf dem Firmengelände an der Kallstadter Straße in Mannheim mit über 20.000 m² dürfte die Eigennutzerumsätze 2021 wieder deutlich verbessern – auf immerhin bis zu 30.000 m².
„Wir gehen aus heutiger Sicht davon aus, dass der Jahresumsatz 2021 in der Metropolregion sich auf ähnlichem Niveau wie 2020, also bei um 130.000 m², bewegen wird. Für 2022 könnte ein Volumen von rund 150.000 m², also nahezu in der Größenordnung der Jahre 2016 oder 2019, als die Umsätze bei 166.000 bzw. 158.000 m² lagen, wieder möglich sein“, so Krikelis. Krikelis im Blick voraus: „Da einige geplante Abschlüsse letztlich nur verschoben wurden, sind wir für 2021 verhalten optimistisch. Einige traditionelle mittelständische Unternehmen könnten ihren lang eingesessenen Standort aufgeben, um sich zu verändern. In diesem Zusammenhang könnte auch Sale-and-Lease-Back vermehrt ein Thema sein.“
Spitzenmiete in Mannheim kratzt an der 20-Euro-Marke
Hochpreisige Anmietungen im Glücksteinquartier, darunter die beiden im Projekt „Loksite“ von Diringer & Scheidel durch KPMG (rund 7.500 m² unter Vermittlung von JLL) und die bereits 2019 erfolgte Anmietung von Hays mit 6.200 m², haben der in den letzten Jahren aufwärts tendierenden Spitzenmiete in Mannheim weiteren Aufwärtsschub gegeben. Ende 2020 liegt die Spitzenmiete bei 19,50 Euro / m² / Monat, ein Plus von 5,4 Prozent im Jahresvergleich. Krikelis: „Der Aufwärtstrend hat mehrere Gründe: Zum einen kann Mannheim in den Neubauten insbesondere im Glücksteinquartier wie Loksite, LIV, No.1 die hochwertigen Flächen anbieten, die bestimmte Standorte für internationale Mieter wie KPMG und Hays erst interessant werden lassen. Nutzer dieser Kategorie sind dann im Umkehrschluss auch bereit, höherpreisige Mietverträge für hochwertige Flächen in Anspruch zu nehmen. Eine Win-Win-Situation, die den Standort attraktiv macht und weitere Mieter dieser Art anziehen wird.“ Und aus bundesdeutscher Sicht kommentiert Leimbach: „Das mittlerweile erreichte Qualitätsniveau der Büroprojekte, die hohe Aktivität und der Mix der unterschiedlichen Branchen stellen die zunehmende Attraktivität der gesamten Metropolregion auch im bundesweiten Vergleich dar.“
Krikelis ergänzt: „Unter diesem Eindruck gehen wir davon aus, dass die 20 Euro / m² / Monat - Marke in Mannheim nicht nur auf Grund der genannten Mietverträge, sondern auch statistisch in absehbarer Zukunft durch weitere Anmietungen dieser Größenordnung realisiert wird.“ Auch der deutliche Anstieg der Durchschnittsmiete verdeutliche die Attraktivität des Marktes. „Knapp 14,30 Euro / m² / Monat markierten vor einigen Jahren das Spitzenmietniveau in Mannheim“, so Krikelis.
Fertigstellungsboom im zweiten Halbjahr – Leerstand tendiert leicht aufwärts
Bemerkenswert ist in der Region der starke Anstieg der Fertigstellungsvolumina. Das Volumen hat sich im Marktgebiet auf rund 134.000 m² gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt und liegt damit sogar höher als das Vermietungsvolumen, ein in der Endabrechnung 2020 einmaliges statistisches Phänomen beim Vergleich mit den bundesweiten Big 7 - Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). „Die Lockerungen der Sommermonate haben im zweiten Halbjahr einen wahren und in dieser Form unerwartet starken Boom entfacht“, so Leimbach. Das deutliche Plus bei den Fertigstellungen hat für einen Anstieg des Leerstands von 3,4 Prozent Ende 2019 auf 4,4 Prozent im gesamten Markgebiet der Region gesorgt. Leimbach: „Der Trend steigender Leerstände manifestiert sich auch in den meisten großen Büromärkten in Deutschland, wobei die Quoten langfristig noch auf vergleichsweise niedrigen Niveaus bleiben. Für Rhein-Neckar erwartet JLL 2021 zwar eine weitere Steigerung bei der Leerstandsquote, die 5 Prozent - Marke wird allerdings voraussichtlich nicht überschritten.“
Trotz einer Vervierfachung des Fertigstellungsvolumens auf über 83.000 m² im Gesamtjahr hat die Leerstandsquote in Mannheim im Vergleich zur Region lediglich minimal zugelegt, und zwar von 4,6 auf 4,7 Prozent. „Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die meisten fertiggestellten Flächen bereits vor Beendigung vorvermietet waren. Auch dies ein Trend, der gerade für Mannheim und für dessen zunehmende Attraktivität spricht“, so Konstantinos Krikelis.
Während in Heidelberg das Fertigstellungsvolumen deutlich Fahrt aufnahm und um 70 Prozent auf knapp 45.000 m² zulegte, wurden in Ludwigshafen im Gesamtjahr nur etwas mehr als 6.000 m² fertiggestellt und damit deutlich weniger (minus 66 Prozent) gegenüber dem Vorjahr. Die Leerstandsquote hat in beiden Städten zugelegt und wird mit 5,2 Prozent (nach 2,8 Prozent im Vorjahr) in Heidelberg und 2,7 Prozent (nach 1,3 Prozent im Vorjahr) in Ludwigshafen angegeben.
Ein Blick in die Zukunft – wohin entwickelt sich der Büromarkt in Mannheim?
Doch was kommt „nach“ dem Glücksteinquartier? Was sind die künftigen „Places to be“ in Mannheim? Konstantinos Krikelis: „Vor allem der Teilmarkt ‚Fahrlach‘ erfindet sich gerade neu.
Einer der ältesten Gewerbestandorte Mannheims mit großvolumigen Bestandsimmobilien und guter Verkehrsanbindung verzeichnet Wegzüge von Unternehmen, die in die Neubauten rund um den Hauptbahnhof ziehen. Projektentwickler nehmen sich dieser Bestandsimmobilien so wie beispielsweise dem „Koros“ - zunehmend an. In diesem Teilmarkt entstehen nun innovative Arbeitswelten - offene Raumstrukturen, große Gebäudetiefen, Smart Buildings. Sie stellen einen Gegenpol zum CBD und zum Glücksteinquartier dar.“
Darüber hinaus sei auch die nahe gelegene Augustaanlage als Entwicklungsachse zu nennen, so Krikelis. Das frühere Aushängeschild als beste Büroadresse Mannheims verfüge mittlerweile über einige in die Jahre gekommen Gebäude. Mit der ehemaligen Bilfinger Zentrale, dem Augustator, sowie der Augustaanlage 65 seien drei Objekte zu nennen, die perspektivisch ebenfalls neu entwickelt würden - durch Alstria, die Piech Holding und Watermark.
