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29.01.2021 Logistik-Boom setzt sich auch 2021 fort

Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurde 2020 mit einem Umsatzvolumen von rund 6,9 Mio. m² das zweithöchste Jahresergebnis überhaupt erzielt. Der Rekordumsatz von 2018 (7,2 Mio. m²) ist damit lediglich um 4 Prozent verfehlt. Auch gegenüber dem 5- und dem 10-Jahresschnitt wird ein Plus bilanziert: um 5 Prozent bzw. 18 Prozent wurden die Durchschnittswerte der Jahre 2015 – 2019 bzw. 2010 – 2019 übertroffen. Wesentlicher Treiber war der Onlinehandel. Insgesamt wurden deutschlandweit über 1 Mio. m² Lagerflächen durch E-Commerce-Unternehmen umgesetzt und damit mehr als je zuvor: Rekord. Mit 3,9 Mio. m² trug vor allem das zweite Halbjahr 2020 zu diesem guten Ergebnis bei. Noch nie in einem Halbjahr lag das Umsatzvolumen höher.

Frank Weber, Head of Industrial Leasing JLL Germany, kommentiert die Entwicklung: „Die Corona-Pandemie hat gezeigt, wie wichtig eine verlässliche Supply Chain ist. Eine funktionierende Logistik ist für Deutschland systemrelevant - auch und vor allem in Krisenzeiten. Trotz regionaler Knappheit konnte der Markt dank insgesamt ausreichend vorhandener Flächen 2020 ein starkes Ergebnis bilanziert werden. Nicht zuletzt, weil Nutzer sich vielfach flexibel in ihrer Standortwahl zeigten.“ Weber weiter: „Auch der Jahresauftakt 2021 war vielversprechend. Die Anfragen haben gegenüber dem, von Corona noch unbelasteten, Jahresbeginn 2020 sogar noch deutlich zugelegt. Als Gewinner könnte sich auch 2021 einmal mehr der Online-Handel erweisen. Aber auch eine wieder erstarkende Wirtschaft wird zu einem weiteren Wachstum der Logistikflächen-Nutzung beitragen. Wir gehen vor diesem Hintergrund davon aus, dass sich der Logistik-Boom 2021 fortsetzten wird. Davon zeugen nicht zuletzt die unverminderten Projektentwicklungen. Einzig Engpässe bei der Bereitstellung von Grundstücken könnten sich limitierend auswirken. Zusammenfassend dürfte aus heutiger Sicht die 7 Mio. m² - Marke überschritten werden.“
Angesichts des anhaltenden Booms gibt Weber zu bedenken: „Die industrielle Wirtschaft in Deutschland steht vor einem verstärkten Wandel. Es wird zunehmend ein Umdenken bei der Nutzung von Grundstücken wahrgenommen, der Footprint von Logistikimmobilien rückt ins Bewusstsein. CO2-Minderungskonzepte sind daher bereits in den Unternehmensstrategien der Nutzer, der Investoren bzw. der Vermieter fest verankert.“

In den Big 5 war Hamburg 2020 umsatzstärkste Region

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) lag das Umsatzvolumen 2020 bei rund 1,9 Mio. m², 14 Prozent höher als 2019, gleichzeitig aber 5 Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre.

Die stärkste Nachfrage in den Big 5 kam entsprechend der E-Commerce-Hochzeit von Handelsunternehmen, auf sie entfielen rund 35 % des Flächenumsatzes. Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung und Industrie zeichneten für weitere 27 % bzw. 25 % des Umsatzes verantwortlich. In der Größenkategorie ab 5.000 m² wurden 85 Abschlüsse registriert und damit zwar sechs weniger als 2019, das Volumen lag mit rund 1,24 Mio. m² aber um ein Drittel höher.

Unterschiedliche Entwicklungen zeigen sich einmal mehr bei der regionalen Betrachtung. Während Berlin und Düsseldorf leichte Rückgänge (-8 % auf knapp 452.000 bzw. - 2% auf 173.000 m²) verbuchten, verzeichneten die übrigen Regionen jeweils ein Plus im zweistelligen Bereich. Vor allem München (+40 % auf 307.000 m²) und Hamburg (+37 % auf knapp 500.000 m²) profitierten von mehreren Großabschlüssen. Die bundesweit größte Anmietung des Jahres registrierte die Region München: ein Industrieunternehmen unterzeichnete einen Vertrag über rund 138.000 m² in einer Projektentwicklung in Parsdorf. Frank Weber: „Trotz des ansteigenden Umsatzvolumens leidet die Region München seit vielen Jahren unter der Angebotsknappheit. Eine Entspannung ist auch 2021 nicht absehbar. Nach wie vor ist die Anfrage deutlich höher als das Angebot, die Fertigstellungsvolumina sind stark unterdurchschnittlich.“

Den größten Eigennutzerdeal in den Big 5 markiert der Baubeginn des 86.500 m² großen REWE-Logistikzentrums in Henstedt-Ulzburg (Region Hamburg) im dritten Quartal. „Nicht zuletzt dieser Deal schraubte den Anteil der Eigennutzer in der Region Hamburg auf knapp unter 50 Prozent im Gesamtjahr hoch, damit auf das höchste prozentuale Niveau seit 10 Jahren“, so Frank Weber. Und weiter: „Anders als beispielsweise in München sind die Bauvolumina im Großraum rund um den Hamburger Hafen derzeit hoch. Anmietungswilligen Unternehmen stehen 2021 auch großflächig spekulative Flächen zur Verfügung. Express-Lieferdienste und Onlinehändler gehören zu den wichtigsten Nachfragern citynaher Flächen. Hinzu kommt ein spannendes Projekt - erstmalig in Deutschland wird komplett doppelstöckig gebaut, mit Rampenandienung auf der oberen Ebene.“

Insgesamt wurden in den Big 5 rund 675.000 m² neue Lagerflächen errichtet, rund ein Viertel waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch unvermietet. Anfang 2021 befinden sich rund 1,03 Mio. m² im Bau, damit 37 Prozent mehr als vor einem Jahr. Von diesen Flächen sind über 40 Prozent verfügbar. Die größte spekulative Bautätigkeit melden die Regionen Hamburg und Berlin mit 72 Prozent der noch verfügbaren Flächen. „Für die Region Berlin erwarten wir einen positiven Impuls durch die Ansiedlung von Tesla in Grünheide. Zum einen wird der Flächenumsatz durch Tesla selbst in den nächsten Monaten in die Statistik einfließen, zum anderen werden sich Zulieferdienste in der Nähe ansiedeln wollen“, so Frank Weber.

Spitzenmieten in den Big 5 noch stabil - Durchschnittsmieten in Berlin und Frankfurt steigen

Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieben in den letzten zwölf Monaten in den Big 5 stabil. Die höchsten Mieten zahlten Nutzer Ende 2020 mit 7,10 Euro/m²/Monat für Topflächen in der Region München. Hamburg und Frankfurt folgten mit 6,40 Euro/m²/Monat und 6,20 Euro/m²/Monat. Günstiger sind Lager- und Logistikflächen mit 5,50 Euro/m²/Monat in Berlin und Düsseldorf. Für 2021 geht JLL von einer leichten Aufwärtstendenz bei den Spitzenmieten in einigen Regionen, vor allem in der Region Düsseldorf. In Berlin und in Frankfurt wird mit einem weiteren Anstieg der Durchschnittsmieten gerechnet.

Außerhalb der Big 5 dominiert das Ruhrgebiet - leichter Anstieg der Mieten in einigen Zentren

Bei rund 5,04 Mio. m² lag 2020 das Umsatzvolumen außerhalb der Big 5 Ballungsräume - das zweitbeste Ergebnis nach 2018 (5,07 Mio. m²). Der Vorjahreswert (4,96 Mio. m²) wurde um 2 Prozent, der entsprechende fünfjährige Durchschnittswert um 9 Prozent überschritten. Umsätze durch Eigennutzer fielen um 18 Prozent niedriger aus als im 5-Jahresschnitt, die Umsätze durch Vermietungen zeigten gleichzeitig ein Plus von 28 Prozent. Rund 70 Prozent aller Flächenumsätze wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt, bei Abschlüssen ab 40.000 m² waren dies 100 Prozent der Volumina (1,44 Mio. m²).

Wenig überraschend kam auch hier die stärkste Flächennachfrage von Handel und E-Commerce- Unternehmen (40 %), gefolgt von Nutzern aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung
(34 %). Industrieunternehmen zeichneten für 22 Prozent des Umsatzes verantwortlich. Der größte Eigennutzerabschluss des Jahres - außerhalb der Big 5 und bundesweit - wurde im dritten Quartal durch Amazon registriert. Der Onlinehändler begann in Gera mit dem Bau eines 153.000 m² großen Logistikzentrums. Die größte Anmietung außerhalb der Big 5 markierte der Non-Food-Händler Tedi, der ebenfalls im dritten Quartal rund 80.000 m² in einer Projektentwicklung in Kamen anmietete.

Zum fünften Mal in Folge behauptete das Ruhrgebiet seinen Platz als bundesweit umsatzstärkste Region mit rund 845.000 m² (+24 % im Jahresvergleich). Die Spitzenmiete wird dabei in Duisburg erzielt und liegt seit 2019 stabil bei 5,25 Euro/m²/Monat. Frank Weber: „In anderen Teilen des Ruhrgebietes haben wir dagegen bereits im dritten Quartal einen leichten Anstieg der Mieten beobachtet, beispielsweise in den Kreisen Wesel und Unna oder in Dortmund, Bochum und Gelsenkirchen. Aber auch bei der Spitzenmiete im Ruhrgebiet besteht 2021 Aufwärtspotential.“

Auch Leipzig/Halle (317.000 m²) sowie Bremen und Hannover/Braunschweig (je 228.000 m²) hatten 2020 hohe Umsatzvolumina bilanzieren können.







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