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03.02.2021 Ausgewählte Wohnimmobilien weiterhin mit Wachstumspotenzial

„Krise ist ein produktiver Zustand. Man muss ihm den Beigeschmack der Katastrophe nehmen.“ Mit Max Frisch möchte ich in diesen sehr herausfordernden Zeiten etwas Mut machen – und auch das Positive beleuchten. So war das Immobilienjahr 2020 geprägt von der Corona-Pandemie sowie den daraus entstandenen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Unsicherheiten. Gleichwohl: Wie von uns erwartet, hat sich der Markt, allen voran im Wohnsegment, als relativ stabil erwiesen. Unsere Fonds konnten daher sehr gute Ergebnisse erzielen – mit stabiler Ausschüttung und keinerlei Ausfällen.

Das Gesamtinvestitionsvolumen von Gewerbe- und Wohnimmobilien auf dem deutschen Markt belief sich im Jahr 2020 auf 78,9 Mrd. Euro. Das entspricht einem Rückgang von ca. 12 Prozent zum Vorjahr. Mit Beginn der Corona-Pandemie nahm das Transaktionsgeschehen ab und erreichte im 2. und 3. Quartal ein Ergebnis ähnlich wie in 2016. Der Handel mit Gewerbeimmobilien ging spürbar zurück und sank auf 58,6 Mrd. Euro (-17 %). Dagegen zeigte sich der Wohnportfoliomarkt in Deutschland sehr lebhaft und wuchs wiederum um ca. 8 Prozent auf 20,3 Mrd. Euro.

Was bedeutet diese Entwicklung für das Jahr 2021?

Mit einem Satz: „In die Portfolios kommt Bewegung, die Differenzierung bei den Assetklassen nimmt weiter zu.“

Aber gern genauer: Aus den Ergebnissen bisheriger Studien und Umfragen lässt sich ableiten, dass nahezu 90 Prozent aller institutionellen Investoren den deutschen Immobilienmarkt als weiterhin attraktiv einschätzen. Der Markt hat sich im Vergleich zu anderen Assetklassen als robust und weitgehend preisstabil gezeigt. Auch die Attraktivität für ausländische Investoren ist aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklungen in Deutschland weiterhin gegeben. Deutschland bleibt ein „safe haven“. Im europäischen Vergleich betrachten 93 Prozent der in- und ausländischen Investoren den deutschen Immobilienmarkt als Gewinner. Die vielen positiven Rückmeldungen zeigen die Entschlossenheit, die Portfolios in 2021 zu erweitern. Deshalb erwarten wir spätestens in der zweiten Jahreshälfte einen deutlichen Anstieg der Transaktionsvolumina und vermehrte Investments in den Bereichen indirekte Anlagen bzw. Real Estate Debt.

Weiteres wesentliches Merkmal: stärkere Differenzierung der Assetklassen

Logistik- und Wohnimmobilien gehören für 2021 zu den Top-3-Zielen der befragten Investoren. Beide Segmente haben sich 2020 stabil bzw. positiv gezeigt, entsprechende Renditen erzielt und trotz der „Krise“ weiter an Nachfrage und Preisen zugenommen. Dies wird auch für die Folgejahre gelten. Hintergrund: Viele Investoren haben in diesen Klassen „Nachholbedarf“. Die fundamentalen Daten bestehen unverändert – und der Mangel an modernem, energieeffizientem Wohnraum konnte nicht beseitigt werden. So melden statistische Ämter des Bundes und der Länder, dass in vielen deutschen Großstädten sogar weniger Wohneinheiten als Haushalte zur Verfügung stehen. In Abänderung der bisherigen Strategien, sich nur mit A-Städten zu beschäftigen, sind die Investoren nunmehr auch in allen Regionen und Phasen des Wohnungsbaus – von der Projektierung bis zum Bestand – investitionsbereit.

Logistikimmobilien dürften auch weiterhin von der Zunahme des Online-Handels – speziell im Non-Food-Bereich – profitieren. Die Nachfrage seitens der Logistikunternehmen nach geeigneten Standorten hat während „Pandemie-Zeit“ nochmals angezogen. Auch in diesem Segment haben neue regionale Standorte neben den Zentralpunkten an Bedeutung gewonnen. Wir erwarten, dass die Investoren mit Investments in diesem Sektor in 2021 und folgend verlässliche Renditen erzielen können.

Ebenfalls zu den Top-Zielen zählen sogenannte Sozialimmobilien. Gerade Versicherungen und Versorgungswerke, die in ihrer Strategie ESG-Aspekte im Kontext von Nachhaltigkeit stärker berücksichtigen möchten, halten Investments in Altenheime, Pflegeeinrichtungen, Versorgungszentren und betreutem Wohnen für eine ideale Ergänzung ihrer Portfolios. Die fundamentalen Faktoren aus dem demografischen Wandel in der Bevölkerungsstruktur und das weiterhin unbefriedigende Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot werden über Jahrzehnte dieses Segment prägen. Stabile Renditen werden hierbei sowohl bei direkten als auch indirekten Investments erwartet.

Fazit: Ein direktes und/oder indirektes Immobilieninvestment auch über Real Estate Debt, etwa als Ersatz für auslaufende Anleihen oder den Fixed-Income, bleibt empfehlenswert. Dies gilt umso mehr mit Blick auf die Anforderungen der weiter anhaltenden Niedrigzinsphase.


(by: Michael Legnaro, AGORA INVEST GmbH)







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