10.02.2021 Negative Stimmung am Gewerbeimmobilienmarkt, Besserung in Sicht
Laut dem aktuellen RICS Global Commercial Property Monitor für das vierte Quartal 2020 hat sich die Stimmung unter den weltweiten Immobiliennutzern und -investoren im zweiten Quartal in Folge leicht aufgehellt, auch wenn eine Erholung noch in weiter Ferne liegt.
Stimmung verbessert sich weiter, bleibt aber insgesamt negativ
Der globale RICS-Index steht aktuell bei -27, da die anhaltende Pandemie und die damit verbundenen makroökonomischen Schäden weiterhin Auswirkungen auf den Sektor haben. Obwohl der Wert immer noch deutlich im negativen Bereich liegt, stellt er eine bescheidene Verbesserung gegenüber dem Wert von -31 im dritten Quartal und einen deutlicheren Anstieg gegenüber dem Tiefstand von -37 im zweiten Quartal dar. Der Index für Europa liegt im vierten Quartal bei -27, verglichen mit -36, und für Nordamerika bei -29, verglichen mit -38 im dritten Quartal.
Investorenstimmung ausschlaggebend für Verbesserung / Wachsende Zahl sieht Aufschwung
Die Stimmung unter den Investoren ist weiterhin besser als unter den Nutzern, was ausschlaggebend für die Verbesserung insgesamt ist. Der Investment Sentiment Index (ISI) ist von einem Wert von -29 im zweiten Quartal auf -19 in im vierten Quartal gestiegen. Der Occupier Sentiment Index (OSI) liegt bei einem sehr viel niedrigeren Wert von -35, obwohl auch dieser gestiegen ist. Die schwächeren Werte bei den Nutzern belegen die derzeit schwachen makroökonomischen Bedingungen im Einzelhandels- und Bürosektor. Für Investoren bleiben die Herausforderungen zweifelsohne bestehen, aber die höheren Werte spiegeln auch den Kontext des Niedrigzinsumfelds und die hohe Liquidität im Markt wider.
Zudem sieht eine zunehmende Zahl der Befragten den Markt nun in einer Aufschwungphase. 26 Prozent vertreten diese Ansicht im Vergleich zu 16 Prozent im vorherigen Quartal. Gleichzeitig sinkt die Zahl derer, die glauben, dass sich der Markt noch in einer Abschwungphase befindet von 64 auf 51 Prozent.
Rückkehr zum Wachstum wird Zeit in Anspruch nehmen
Während ein sich weltweit beschleunigendes Impfprogramm wahrscheinlich zu einer Erholung der wirtschaftlichen Aktivität führen wird, erwarten die Immobilienexperten keine schnelle Erholung der Kaufpreise oder Mieten im Jahr 2021. Die Befragten gehen in 32 von 40 Ländern in den nächsten 12 Monaten sowohl von Kapitalwert- als auch Mietrückgängen aus, wobei die schwächste Entwicklung in Hongkong und Bulgarien erwartet wird. Am höchsten sind die Erwartungen für Vietnam, Sri Lanka, Dänemark und Indien, wo sowohl ein Anstieg der Mieten als auch der Kapitalwerte prognostiziert wird.
Kluft zwischen Asset-Klassen verschärft sich
Obwohl die Fragen rund um die Zukunft des stationären Einzelhandels und dem geränderten Bedarf an Büros zwangsläufig eine starke lokale Dimension haben, sind sie auf globaler Ebene eindeutig. Die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien ist nach wie vor gedämpft. Der Nettosaldo der Nutzernachfrage bleibt mit -71 im negativen Bereich, obwohl er sich von seinem Tiefstand mit -81 im zweiten Quartal erholt hat. Der Wert für Büroimmobilien liegt bei -58, wenngleich damit eine Verbesserung zu den letzten beiden Quartalen mit je -69 zu verzeichnen ist. Im Gegensatz belegen die Stimmungsindikatoren mit einem Wert von +19, verglichen mit +11 im vorherigen Quartal ein beschleunigtes Wachstum für Industrie- und Logistikimmobilien.
Die wachsende Bedeutung von Logistik- und Industrieflächen spiegelt sich in den Erwartungen für Mieten und Kapitalwerte in den nächsten 12 Monaten wider. Für Core- Logistikflächen wird ein Anstieg der Kapitalwerte um 4 Prozent erwartet, für die Mieten um 3 Prozent. Im Gegensatz dazu wird für den sekundären Einzelhandel ein Rückgang der Kapitalwerte um weitere 9 Prozent erwartet, wobei die Mieten noch stärker sinken sollen. Generell werden sich erstklassige Flächen in allen Marktsegmenten weiterhin besser entwickeln als sekundäre. Dennoch gehen die Befragten davon aus, dass die Kapitalwerte für erstklassige Büroimmobilien weiterhin unter Druck stehen.
Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland: „Wenn der Gewerbeimmobilienmarkt endlich aus der Pandemie und der damit verbundenen Wirtschaftskrise herauskommt, wird er anders aussehen als zu Beginn. Abgesehen von den strukturellen Veränderungen der Nachfrage, die wir sehen, wird sich unsere Wahrnehmung von Gebäuden, ihrer Nutzung, ihrer Lage und dem, was einen Wert ausmacht, ändern. Die Performance von Gebäuden wird für Unternehmen noch wichtiger werden, und die Art und Weise, wie dies beurteilt wird, hat sich nachhaltig verändert. Es wird natürlich weiterhin um kreditwürdige Mieter, deren resiliente Geschäftsmodelle und möglichst langfristige Mieterverträge gehen, aber wie viele wird man davon finden? Themen wie Nachhaltigkeit, psychische Gesundheit und das Wohlbefinden der Mitarbeiter sind relevanter als je zuvor."
Deutschland: Jahr des Übergangs – Zunehmend polarisierte Marktbedingungen
Eickermann-Riepe: „Der hiesige Markt kann sich im globalen und europäischen Vergleich der Indizes gut behaupten. Der Commercial Property Index liegt mit -22 zwar im negativen Bereich, schneidet aber besser ab als der Durchschnitt in Europa und global mit -27.“
Der Investoren-Index in Deutschland hat sich verbessert und rangiert mit -8 vor den europäischen (-17) und globalen Werten (-19). Allerdings verharrt der Mieter-Index mit -36 im deutlich negativen Bereich und auch unter dem globalen Wert mit -35.
Dabei zeigen sich deutschlandweit deutliche Unterschiede an den Standorten. Berlin schneidet beim Investoren-Index mit -16 am schlechtesten ab, Hamburg mit +4 am besten, während sich Frankfurt und München mit -7 und -5 im Mittelfeld bewegen. Auch beim Mieter-Index bilden sich regionale Unterschiede heraus. Hier liegen Berlin und München bei -39, Frankfurt bei -37 und damit unter dem bundesdeutschen Schnitt mit -36. Auch hier zeigt sich Hamburg mit -28 am positivsten.
Bei den Assetklassen zeigen sich Gewinner und Verlierer. Das E-Commerce-Wachstum unterstützt den Industrie- und Logistik-Sektor während Retail und Hotels deutlich unter den Schließungen leiden. Das Bürosegment ist weiterhin mit Unsicherheiten behaftet, auch wenn sich die TOP-Immobilien und -Standorte behaupten, insbesondere wenn bonitätsstarke Mieter mit resilientem Geschäft und möglichst langfristigen Verträgen an Bord sind.
„Die Mieter- und Investoren-Stimmung finden derzeit nicht zueinander. Während der Mieter-Index weiterhin im Keller verharrt, geht es beim Investoren-Index leicht bergauf. Wie sich Mieter- und Investorenverhalten neu ordnen werden, wird sich vermutlich erst entscheiden, wenn es zu langfristigen ´Lock-up`-Maßnahmen kommt. Erst dann werden Unternehmen eine andere Entscheidungsgrundlage haben, um zukünftige Anforderungen – auch unter drohenden Pandemiebedingungen – besser einschätzen zu können“, so Eickermann-Riepe in ihrem Fazit.
Stimmung verbessert sich weiter, bleibt aber insgesamt negativ
Der globale RICS-Index steht aktuell bei -27, da die anhaltende Pandemie und die damit verbundenen makroökonomischen Schäden weiterhin Auswirkungen auf den Sektor haben. Obwohl der Wert immer noch deutlich im negativen Bereich liegt, stellt er eine bescheidene Verbesserung gegenüber dem Wert von -31 im dritten Quartal und einen deutlicheren Anstieg gegenüber dem Tiefstand von -37 im zweiten Quartal dar. Der Index für Europa liegt im vierten Quartal bei -27, verglichen mit -36, und für Nordamerika bei -29, verglichen mit -38 im dritten Quartal.
Investorenstimmung ausschlaggebend für Verbesserung / Wachsende Zahl sieht Aufschwung
Die Stimmung unter den Investoren ist weiterhin besser als unter den Nutzern, was ausschlaggebend für die Verbesserung insgesamt ist. Der Investment Sentiment Index (ISI) ist von einem Wert von -29 im zweiten Quartal auf -19 in im vierten Quartal gestiegen. Der Occupier Sentiment Index (OSI) liegt bei einem sehr viel niedrigeren Wert von -35, obwohl auch dieser gestiegen ist. Die schwächeren Werte bei den Nutzern belegen die derzeit schwachen makroökonomischen Bedingungen im Einzelhandels- und Bürosektor. Für Investoren bleiben die Herausforderungen zweifelsohne bestehen, aber die höheren Werte spiegeln auch den Kontext des Niedrigzinsumfelds und die hohe Liquidität im Markt wider.
Zudem sieht eine zunehmende Zahl der Befragten den Markt nun in einer Aufschwungphase. 26 Prozent vertreten diese Ansicht im Vergleich zu 16 Prozent im vorherigen Quartal. Gleichzeitig sinkt die Zahl derer, die glauben, dass sich der Markt noch in einer Abschwungphase befindet von 64 auf 51 Prozent.
Rückkehr zum Wachstum wird Zeit in Anspruch nehmen
Während ein sich weltweit beschleunigendes Impfprogramm wahrscheinlich zu einer Erholung der wirtschaftlichen Aktivität führen wird, erwarten die Immobilienexperten keine schnelle Erholung der Kaufpreise oder Mieten im Jahr 2021. Die Befragten gehen in 32 von 40 Ländern in den nächsten 12 Monaten sowohl von Kapitalwert- als auch Mietrückgängen aus, wobei die schwächste Entwicklung in Hongkong und Bulgarien erwartet wird. Am höchsten sind die Erwartungen für Vietnam, Sri Lanka, Dänemark und Indien, wo sowohl ein Anstieg der Mieten als auch der Kapitalwerte prognostiziert wird.
Kluft zwischen Asset-Klassen verschärft sich
Obwohl die Fragen rund um die Zukunft des stationären Einzelhandels und dem geränderten Bedarf an Büros zwangsläufig eine starke lokale Dimension haben, sind sie auf globaler Ebene eindeutig. Die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien ist nach wie vor gedämpft. Der Nettosaldo der Nutzernachfrage bleibt mit -71 im negativen Bereich, obwohl er sich von seinem Tiefstand mit -81 im zweiten Quartal erholt hat. Der Wert für Büroimmobilien liegt bei -58, wenngleich damit eine Verbesserung zu den letzten beiden Quartalen mit je -69 zu verzeichnen ist. Im Gegensatz belegen die Stimmungsindikatoren mit einem Wert von +19, verglichen mit +11 im vorherigen Quartal ein beschleunigtes Wachstum für Industrie- und Logistikimmobilien.
Die wachsende Bedeutung von Logistik- und Industrieflächen spiegelt sich in den Erwartungen für Mieten und Kapitalwerte in den nächsten 12 Monaten wider. Für Core- Logistikflächen wird ein Anstieg der Kapitalwerte um 4 Prozent erwartet, für die Mieten um 3 Prozent. Im Gegensatz dazu wird für den sekundären Einzelhandel ein Rückgang der Kapitalwerte um weitere 9 Prozent erwartet, wobei die Mieten noch stärker sinken sollen. Generell werden sich erstklassige Flächen in allen Marktsegmenten weiterhin besser entwickeln als sekundäre. Dennoch gehen die Befragten davon aus, dass die Kapitalwerte für erstklassige Büroimmobilien weiterhin unter Druck stehen.
Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland: „Wenn der Gewerbeimmobilienmarkt endlich aus der Pandemie und der damit verbundenen Wirtschaftskrise herauskommt, wird er anders aussehen als zu Beginn. Abgesehen von den strukturellen Veränderungen der Nachfrage, die wir sehen, wird sich unsere Wahrnehmung von Gebäuden, ihrer Nutzung, ihrer Lage und dem, was einen Wert ausmacht, ändern. Die Performance von Gebäuden wird für Unternehmen noch wichtiger werden, und die Art und Weise, wie dies beurteilt wird, hat sich nachhaltig verändert. Es wird natürlich weiterhin um kreditwürdige Mieter, deren resiliente Geschäftsmodelle und möglichst langfristige Mieterverträge gehen, aber wie viele wird man davon finden? Themen wie Nachhaltigkeit, psychische Gesundheit und das Wohlbefinden der Mitarbeiter sind relevanter als je zuvor."
Deutschland: Jahr des Übergangs – Zunehmend polarisierte Marktbedingungen
Eickermann-Riepe: „Der hiesige Markt kann sich im globalen und europäischen Vergleich der Indizes gut behaupten. Der Commercial Property Index liegt mit -22 zwar im negativen Bereich, schneidet aber besser ab als der Durchschnitt in Europa und global mit -27.“
Der Investoren-Index in Deutschland hat sich verbessert und rangiert mit -8 vor den europäischen (-17) und globalen Werten (-19). Allerdings verharrt der Mieter-Index mit -36 im deutlich negativen Bereich und auch unter dem globalen Wert mit -35.
Dabei zeigen sich deutschlandweit deutliche Unterschiede an den Standorten. Berlin schneidet beim Investoren-Index mit -16 am schlechtesten ab, Hamburg mit +4 am besten, während sich Frankfurt und München mit -7 und -5 im Mittelfeld bewegen. Auch beim Mieter-Index bilden sich regionale Unterschiede heraus. Hier liegen Berlin und München bei -39, Frankfurt bei -37 und damit unter dem bundesdeutschen Schnitt mit -36. Auch hier zeigt sich Hamburg mit -28 am positivsten.
Bei den Assetklassen zeigen sich Gewinner und Verlierer. Das E-Commerce-Wachstum unterstützt den Industrie- und Logistik-Sektor während Retail und Hotels deutlich unter den Schließungen leiden. Das Bürosegment ist weiterhin mit Unsicherheiten behaftet, auch wenn sich die TOP-Immobilien und -Standorte behaupten, insbesondere wenn bonitätsstarke Mieter mit resilientem Geschäft und möglichst langfristigen Verträgen an Bord sind.
„Die Mieter- und Investoren-Stimmung finden derzeit nicht zueinander. Während der Mieter-Index weiterhin im Keller verharrt, geht es beim Investoren-Index leicht bergauf. Wie sich Mieter- und Investorenverhalten neu ordnen werden, wird sich vermutlich erst entscheiden, wenn es zu langfristigen ´Lock-up`-Maßnahmen kommt. Erst dann werden Unternehmen eine andere Entscheidungsgrundlage haben, um zukünftige Anforderungen – auch unter drohenden Pandemiebedingungen – besser einschätzen zu können“, so Eickermann-Riepe in ihrem Fazit.
