12.02.2021 Aufstrebende Assetklasse: C&W untersucht Rehakliniken
Immobilien im Gesundheitswesen bieten als Investments Vorteile, wie langfristige Mietverträge und stabile und häufig indexierte Mieten. Sie profitieren von demografischen Trends wie dem steigenden Alter der Bevölkerung. Was für Seniorenwohnungen und Pflegeheime gilt, ist auch für Rehakliniken zutreffend. Die Assetklasse gewinnt spürbar an Bedeutung unter den Healthcare-Immobilien. In den vergangenen Jahren wurden Immobilientransaktionen mit Rehakliniken mit einem Volumen von 150 bis 400 Mio. Euro pro Jahr getätigt, in Spitzenjahren auch mehr als das Doppelte. Die Nettoanfangsrenditen liegen bei 4,3 bis 4,8 %. Gebremst wird die Transaktionstätigkeit allein durch den Mangel von Produkten auf dem Markt. Diese und weitere Ergebnisse sowie wichtige Grundlagen zu Investments in die noch junge Assetklasse fasst der neue „Rehakliniken Report 2021“ von Cushman & Wakefield (C&W) zusammen.
Stark schwankendes Transaktionsgeschehen
Der Immobilienmarkt für Rehakliniken in Deutschland erlebte in den Jahren 2014 und 2018 Höchststände mit Transaktionsvolumen von 800 Mio. und 950 Mio. Euro. Üblich waren in den letzten zehn Jahren Volumen zwischen 100 Mio. und 400 Mio. Euro. Zurückzuführen ist die starke Dynamik auf eine schwankende Produktverfügbarkeit. Derzeit übersteigt die Nachfrage nach Immobilien dieser Assetklasse das Angebot signifikant.
Jan-Bastian Knod, Investment Advisory bei Cushman & Wakefield, erklärt: „Es ist zu erwarten, dass vor allem Klinken, deren Behandlungsschwerpunkt in den letzten Jahren einen starken Zuwachs an Patienten verzeichneten, eine zunehmende Beliebtheit bei Investoren genießen werden. Hierzu gehören indikationsspezifische Kliniken im Bereich Psychosomatik, Orthopädie sowie Herz-Kreislauf-Erkrankungen und Onkologie.“
Nettoanfangsrenditen von bis zu 4,3 %
Grund für die wachsende Nachfrage der Investoren sind vor allem die relativ guten Nettoanfangsrenditen. Jan-Bastian Knod: „Nettoanfangsrenditen sind bei solchen Betreiberimmobilien von der Lage, der Gebäudequalität, den Eckpunkten des Generalpachtvertrags und von der Bonität des Betreibers sowie der Zukunftsfähigkeit des Behandlungskonzepts abhängig und rangieren bei Core Investment Opportunitäten zwischen 4,3 % und 4,8 %. Das ist ein klarer Unterschied zu aktuellen Renditen, wie sie beispielsweise im Bürosegment zu finden sind.“
Großer Immobilienbestand aus den 1990er Jahren mit hohem Sanierungsbedarf
Der vorhandene Immobilienbestand ist deutschlandweit relativ klar verteilt. Die meisten Rehabilitationseinrichtungen finden sich in den einwohnerstärksten Regionen. Mit 260 Einrichtungen ist der Freistaat Bayern das Bundesland mit den meisten Rehakliniken, gefolgt von Baden-Württemberg mit 193 und Nordrhein-Westfalen mit 138 Rehabilitationseinrichtungen.
Die meisten Einrichtungen stammen aus der ersten Hälfte der 1990er Jahre, in der Deutschland einen „Reha-Boom“ erlebte. Die Kassen waren voll und Rehabilitationsmaßnahmen wurden großzügig genehmigt. Das änderte sich ab 1997 mit dem Wachstums- und Beschäftigungsförderungsgesetz, das zu einer Marktbereinigung und zu einer geringeren Bauaktivität im Bereich Rehakliniken führte. Entsprechend ist der Großteil des Bestands 35 Jahre und älter und weist einen hohen Sanierungsbedarf auf. „Bei Investments in den Altbestand oder Neuentwicklungen muss immer die Zukunftsfähigkeit mitgeplant und mitkalkuliert werden“, sagt Jan-Bastian Knod.
Durchschnittliche Belegungsquote: 84 %
Mit Blick auf die Rentabilität spielen vor allem auch die Belegungsquoten und deren künftige Prognose eine große Rolle. Wichtig hierbei ist die Zahl der Betten und die Spezialisierung. Die durchschnittliche Belegungsquote aller Einrichtungen lag zuletzt zwar bei 84 %, aber kleinere Einrichtungen mit bis zu 49 Betten haben oft unterdurchschnittliche Belegungsquoten, während Einrichtungen mit 150 Betten und mehr Belegungsquoten oberhalb des Durchschnitts aufweisen. Das liegt an der Spezialisierung der kleineren Einrichtungen – sie sind stärker von den Fallzahlen spezifischer Indikationen abhängig. Andererseits ist die Verweildauer der Patienten in kleineren Einrichtungen signifikant länger als in denen mit einer hohen Bettenanzahl.
Gesetzliche Anforderungen an die Bausubstanz
Wichtig zu wissen: Rehakliniken sind gesetzlich weniger reguliert als beispielsweise Pflegeheime, was auch die Anlage einmal mehr interessanter macht. Dennoch gibt es auch hier einige Vorgaben. Vorsorge- und Rehabilitationseinrichtungen sind in § 107 Abs. 2 SGB V definiert. Die baulichen Anforderungen werden von der Deutschen Rentenversicherung festgelegt. So müssen Rehakliniken je nach Behandlungsschwerpunkt über Ausbildungsräume, Funktionsräume wie Lehrküchen, Bewegungsraume und -bäder, Räume für Einzelgespräche und Einzelanwendungen sowie Räumlichkeiten für Gruppenaktivitäten verfügen. Zusätzlich muss in jeder Rehaklinik Barrierefreiheit entsprechend Behindertengleichstellungsgesetz (§ 4 BGG) sichergestellt sein.
Der Zeitpunkt zum Einstieg ist günstig
Klar ist, der Markt für Rehaklinken wächst und der Zeitpunkt für ein Engagement ist günstig. Jan-Bastian Knod erklärt: „Rehakliniken stehen noch nicht ganz so stark im Fokus der Investoren wie andere Healthcare Immobilien, die in den letzten Jahren einen Anleger-Boom erlebt haben. Gerade dieses aktuell noch vermeintliche Außenseitertum ist aber – mit Blick auf die erzielbaren Renditen und ein differenziertes Anlageportfolio – ein klarer Wettbewerbsvorteil.“
Stark schwankendes Transaktionsgeschehen
Der Immobilienmarkt für Rehakliniken in Deutschland erlebte in den Jahren 2014 und 2018 Höchststände mit Transaktionsvolumen von 800 Mio. und 950 Mio. Euro. Üblich waren in den letzten zehn Jahren Volumen zwischen 100 Mio. und 400 Mio. Euro. Zurückzuführen ist die starke Dynamik auf eine schwankende Produktverfügbarkeit. Derzeit übersteigt die Nachfrage nach Immobilien dieser Assetklasse das Angebot signifikant.
Jan-Bastian Knod, Investment Advisory bei Cushman & Wakefield, erklärt: „Es ist zu erwarten, dass vor allem Klinken, deren Behandlungsschwerpunkt in den letzten Jahren einen starken Zuwachs an Patienten verzeichneten, eine zunehmende Beliebtheit bei Investoren genießen werden. Hierzu gehören indikationsspezifische Kliniken im Bereich Psychosomatik, Orthopädie sowie Herz-Kreislauf-Erkrankungen und Onkologie.“
Nettoanfangsrenditen von bis zu 4,3 %
Grund für die wachsende Nachfrage der Investoren sind vor allem die relativ guten Nettoanfangsrenditen. Jan-Bastian Knod: „Nettoanfangsrenditen sind bei solchen Betreiberimmobilien von der Lage, der Gebäudequalität, den Eckpunkten des Generalpachtvertrags und von der Bonität des Betreibers sowie der Zukunftsfähigkeit des Behandlungskonzepts abhängig und rangieren bei Core Investment Opportunitäten zwischen 4,3 % und 4,8 %. Das ist ein klarer Unterschied zu aktuellen Renditen, wie sie beispielsweise im Bürosegment zu finden sind.“
Großer Immobilienbestand aus den 1990er Jahren mit hohem Sanierungsbedarf
Der vorhandene Immobilienbestand ist deutschlandweit relativ klar verteilt. Die meisten Rehabilitationseinrichtungen finden sich in den einwohnerstärksten Regionen. Mit 260 Einrichtungen ist der Freistaat Bayern das Bundesland mit den meisten Rehakliniken, gefolgt von Baden-Württemberg mit 193 und Nordrhein-Westfalen mit 138 Rehabilitationseinrichtungen.
Die meisten Einrichtungen stammen aus der ersten Hälfte der 1990er Jahre, in der Deutschland einen „Reha-Boom“ erlebte. Die Kassen waren voll und Rehabilitationsmaßnahmen wurden großzügig genehmigt. Das änderte sich ab 1997 mit dem Wachstums- und Beschäftigungsförderungsgesetz, das zu einer Marktbereinigung und zu einer geringeren Bauaktivität im Bereich Rehakliniken führte. Entsprechend ist der Großteil des Bestands 35 Jahre und älter und weist einen hohen Sanierungsbedarf auf. „Bei Investments in den Altbestand oder Neuentwicklungen muss immer die Zukunftsfähigkeit mitgeplant und mitkalkuliert werden“, sagt Jan-Bastian Knod.
Durchschnittliche Belegungsquote: 84 %
Mit Blick auf die Rentabilität spielen vor allem auch die Belegungsquoten und deren künftige Prognose eine große Rolle. Wichtig hierbei ist die Zahl der Betten und die Spezialisierung. Die durchschnittliche Belegungsquote aller Einrichtungen lag zuletzt zwar bei 84 %, aber kleinere Einrichtungen mit bis zu 49 Betten haben oft unterdurchschnittliche Belegungsquoten, während Einrichtungen mit 150 Betten und mehr Belegungsquoten oberhalb des Durchschnitts aufweisen. Das liegt an der Spezialisierung der kleineren Einrichtungen – sie sind stärker von den Fallzahlen spezifischer Indikationen abhängig. Andererseits ist die Verweildauer der Patienten in kleineren Einrichtungen signifikant länger als in denen mit einer hohen Bettenanzahl.
Gesetzliche Anforderungen an die Bausubstanz
Wichtig zu wissen: Rehakliniken sind gesetzlich weniger reguliert als beispielsweise Pflegeheime, was auch die Anlage einmal mehr interessanter macht. Dennoch gibt es auch hier einige Vorgaben. Vorsorge- und Rehabilitationseinrichtungen sind in § 107 Abs. 2 SGB V definiert. Die baulichen Anforderungen werden von der Deutschen Rentenversicherung festgelegt. So müssen Rehakliniken je nach Behandlungsschwerpunkt über Ausbildungsräume, Funktionsräume wie Lehrküchen, Bewegungsraume und -bäder, Räume für Einzelgespräche und Einzelanwendungen sowie Räumlichkeiten für Gruppenaktivitäten verfügen. Zusätzlich muss in jeder Rehaklinik Barrierefreiheit entsprechend Behindertengleichstellungsgesetz (§ 4 BGG) sichergestellt sein.
Der Zeitpunkt zum Einstieg ist günstig
Klar ist, der Markt für Rehaklinken wächst und der Zeitpunkt für ein Engagement ist günstig. Jan-Bastian Knod erklärt: „Rehakliniken stehen noch nicht ganz so stark im Fokus der Investoren wie andere Healthcare Immobilien, die in den letzten Jahren einen Anleger-Boom erlebt haben. Gerade dieses aktuell noch vermeintliche Außenseitertum ist aber – mit Blick auf die erzielbaren Renditen und ein differenziertes Anlageportfolio – ein klarer Wettbewerbsvorteil.“
