02.10.2015 Keine Sommerpause auf deutschem Bürovermietungsmarkt
Nach Angaben von Colliers International konnten die sieben größten deutschen Büromärkte in den ersten drei Quartalen einen Flächenumsatz verbuchen, der um gut 15 Prozent über dem des Vorjahreszeitraums liegt. Insgesamt 2.358.400 Quadratmeter Bürofläche fanden in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart neue Nutzer. In den letzten sechs Jahren konnte nur 2011 ein noch höheres Ergebnis erzielt werden.
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland: „Was sich bereits im ersten Halbjahr angekündigt hat, verstärkte sich in den Sommermonaten noch. Die stabile Situation der deutschen Wirtschaft lässt Unternehmen ausreichend optimistisch in die Zukunft blicken, um neue Büroflächen anzumieten.“
Düsseldorf, München und Berlin mit deutlichem Plus
Drei der Top-Standorte verzeichneten zweistellige Umsatzzuwächse. Am größten war dieser in Düsseldorf mit 297.000 Quadratmetern. Das Plus von 60 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ist insbesondere auf drei Großabschlüsse durch die Deutsche Telekom, L’Oréal und trivago zurückzuführen, die zusammen 70.000 Quadratmeter umfassten.
Auch in München legte der Umsatz deutlich zu. 506.400 Quadratmeter entsprechen einem Plus von 25 Prozent zu 2014. Alleine im dritten Quartal wurde ein Umsatz von 200.000 Quadratmetern registriert. Der größte in den drei Sommermonaten abgeschlossene Mietvertrag wurde von Unify für Flächen in den „Highlight Towers“ unterzeichnet.
Der drittgrößte Zuwachs kam mit 23 Prozent in Berlin zustande. 527.000 Quadratmeter bedeuten den höchsten Umsatz aller deutschen Städte. Der Markt wurde insbesondere von Unternehmen der IT-Branche getragen, die mehrere Großabschlüsse tätigten, aber auch in den kleinen und mittleren Flächensegmenten eine hohe Aktivität an den Tag legten.
Köln konnte mit 7 Prozent Umsatzwachstum punkten. Der Flächenumsatz lag hier bei 215.000 Quadratmetern, wobei allein 11.000 Quadratmeter auf den Neubau des Personalamts der Bundeswehr entfielen.
Eine kleine Steigerung von knapp 3 Prozent auf 269.900 Quadratmeter konnte Frankfurt am Main verbuchen. Dies ist insofern bemerkenswert, da abgesehen vom Eigennutzer-Deal der Deutschen Vermögensberatung für 32.000 Quadratmeter Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter im bisherigen Jahresverlauf komplett ausgeblieben sind.
Stuttgart verzeichnete ein geringfügiges Minus von 3 Prozent auf 188.100 Quadratmeter. Fast die Hälfte davon war Firmen aus dem Verarbeitenden Gewerbe zuzuordnen. So waren alleine Robert Bosch und Daimler in diesem Jahr bereits mehrfach als Mieter oder Eigennutzer von größeren Flächen aktiv.
In Hamburg lag der Flächenumsatz bei 355.000 Quadratmetern, was knapp 7 Prozent weniger als 2014 sind. Der Fünfjahresschnitt wurde dennoch um 1 Prozent übertroffen. Durch die Anmietungen des Bezirksamts Mitte im Axel-Springer-Haus und der Finanzämter der Stadt Hamburg in einem Projekt in Hammerbrook war in der Hansestadt der Öffentliche Sektor besonders stark vertreten.
Deutlicher Rückgang des Leerstands
Ende des dritten Quartals 2015 standen in den Top-7-Städten rund 5,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche für die kurzfristige Anmietung zur Verfügung. Dies sind 1,1 Millionen Quadratmeter weniger als vor Jahresfrist. Die Leerstandsquote betrug über alle Standorte hinweg 5,7 Prozent im Vergleich zu 7,0 Prozent Ende Q3 2014. An jedem einzelnen Standort ging die Quote dabei zurück, teilweise deutlich. Am geringsten ist diese nach wie vor in Stuttgart mit 3,6 Prozent, dicht gefolgt von den 3,8 Prozent in München. Auch Berlin liegt mit 4,0 Prozent nur unwesentlich darüber. Hamburg kommt auf 5,6 Prozent, Köln auf 6,2 Prozent. Nachdem Düsseldorf nur noch einen Leerstand von 8,6 Prozent aufweist, ist Frankfurt mit 11,6 Prozent nun der einzige Top-Standort mit einer zweistelligen Quote.
Das Fertigstellungsvolumen in den Top-7-Städten beträgt im Jahr 2015 knapp 1 Million Quadratmeter, von denen Ende des dritten Quartals jedoch bereits rund 80 Prozent vermietet oder eigengenutzt waren. Da auch in den kommenden Jahren verhältnismäßig wenig Neubauflächen auf den Markt kommen, ist eine weiterhin rückläufige Entwicklung des Leerstands zu erwarten.
Mietpreise mit überwiegend geringen Schwankungen
Verhältnismäßig wenig Bewegung herrscht bei den Durchschnitts- und Spitzenmieten. Nur in Frankfurt, dem teuersten Standort, wich die Durchschnittsmiete um mehr als 3 Prozent vom Vorjahreswert ab. 20,00 Euro pro Quadratmeter in der hessischen Metropole entsprechen einem Anstieg von 5 Prozent. Die Spitzenmiete erhöhte sich um gut 1 Prozent auf 38,50 Euro pro Quadratmeter. In München blieb die Durchschnittsmiete konstant bei 15,60 Euro pro Quadratmeter, die Spitzenmiete notierte aufgrund der geringen Verfügbarkeit von hochwertigen Flächen um 4 Prozent niedriger bei 33,50 Euro pro Quadratmeter. In Düsseldorf lag die Durchschnittsmiete bei 14,40 Euro pro Quadratmeter, die Spitzenmiete bei 26,00 Euro pro Quadratmeter. In Hamburg mussten im Schnitt 14,50 Euro pro Quadratmeter entrichtet werden, die Spitzenmiete betrug 24,00 Euro pro Quadratmeter. Berlin kam auf 13,75 bzw. 24,00 Euro pro Quadratmeter, Stuttgart auf 12,30 bzw. 21,00 Euro pro Quadratmeter und Köln auf 11,70 bzw. 20,50 Euro pro Quadratmeter.
Ausblick
„Wir befinden uns auf dem besten Weg zu einem überdurchschnittlichen Jahr auf dem Vermietungsmarkt. Die guten Umsätze schlagen sich in deutlich niedrigeren Leerständen nieder. Quoten von 4 Prozent und weniger, wie wir sie in Stuttgart, München und Berlin derzeit sehen, stellen normalerweise die Ausnahme dar“, so Peter Bigelmaier. „Angesichts der nicht allzu üppig gefüllten Fertigstellungspipeline wird sich aber in der näheren Zukunft nichts an den niedrigen Werten ändern. Auch an den anderen Standorten gehen die Leerstände kontinuierlich zurück. Vor dem Hintergrund, dass wir in den kommenden Quartalen eine ordentliche Nachfrage seitens der Mieter erwarten, sind vielerorts Engpässe insbesondere bei hochwertigen Büroflächen absehbar. Nach wie vor gilt daher, dass Projektentwicklungen oder Revitalisierungen von Bürogebäuden hohe Erfolgschancen aufweisen.“
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland: „Was sich bereits im ersten Halbjahr angekündigt hat, verstärkte sich in den Sommermonaten noch. Die stabile Situation der deutschen Wirtschaft lässt Unternehmen ausreichend optimistisch in die Zukunft blicken, um neue Büroflächen anzumieten.“
Düsseldorf, München und Berlin mit deutlichem Plus
Drei der Top-Standorte verzeichneten zweistellige Umsatzzuwächse. Am größten war dieser in Düsseldorf mit 297.000 Quadratmetern. Das Plus von 60 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ist insbesondere auf drei Großabschlüsse durch die Deutsche Telekom, L’Oréal und trivago zurückzuführen, die zusammen 70.000 Quadratmeter umfassten.
Auch in München legte der Umsatz deutlich zu. 506.400 Quadratmeter entsprechen einem Plus von 25 Prozent zu 2014. Alleine im dritten Quartal wurde ein Umsatz von 200.000 Quadratmetern registriert. Der größte in den drei Sommermonaten abgeschlossene Mietvertrag wurde von Unify für Flächen in den „Highlight Towers“ unterzeichnet.
Der drittgrößte Zuwachs kam mit 23 Prozent in Berlin zustande. 527.000 Quadratmeter bedeuten den höchsten Umsatz aller deutschen Städte. Der Markt wurde insbesondere von Unternehmen der IT-Branche getragen, die mehrere Großabschlüsse tätigten, aber auch in den kleinen und mittleren Flächensegmenten eine hohe Aktivität an den Tag legten.
Köln konnte mit 7 Prozent Umsatzwachstum punkten. Der Flächenumsatz lag hier bei 215.000 Quadratmetern, wobei allein 11.000 Quadratmeter auf den Neubau des Personalamts der Bundeswehr entfielen.
Eine kleine Steigerung von knapp 3 Prozent auf 269.900 Quadratmeter konnte Frankfurt am Main verbuchen. Dies ist insofern bemerkenswert, da abgesehen vom Eigennutzer-Deal der Deutschen Vermögensberatung für 32.000 Quadratmeter Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter im bisherigen Jahresverlauf komplett ausgeblieben sind.
Stuttgart verzeichnete ein geringfügiges Minus von 3 Prozent auf 188.100 Quadratmeter. Fast die Hälfte davon war Firmen aus dem Verarbeitenden Gewerbe zuzuordnen. So waren alleine Robert Bosch und Daimler in diesem Jahr bereits mehrfach als Mieter oder Eigennutzer von größeren Flächen aktiv.
In Hamburg lag der Flächenumsatz bei 355.000 Quadratmetern, was knapp 7 Prozent weniger als 2014 sind. Der Fünfjahresschnitt wurde dennoch um 1 Prozent übertroffen. Durch die Anmietungen des Bezirksamts Mitte im Axel-Springer-Haus und der Finanzämter der Stadt Hamburg in einem Projekt in Hammerbrook war in der Hansestadt der Öffentliche Sektor besonders stark vertreten.
Deutlicher Rückgang des Leerstands
Ende des dritten Quartals 2015 standen in den Top-7-Städten rund 5,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche für die kurzfristige Anmietung zur Verfügung. Dies sind 1,1 Millionen Quadratmeter weniger als vor Jahresfrist. Die Leerstandsquote betrug über alle Standorte hinweg 5,7 Prozent im Vergleich zu 7,0 Prozent Ende Q3 2014. An jedem einzelnen Standort ging die Quote dabei zurück, teilweise deutlich. Am geringsten ist diese nach wie vor in Stuttgart mit 3,6 Prozent, dicht gefolgt von den 3,8 Prozent in München. Auch Berlin liegt mit 4,0 Prozent nur unwesentlich darüber. Hamburg kommt auf 5,6 Prozent, Köln auf 6,2 Prozent. Nachdem Düsseldorf nur noch einen Leerstand von 8,6 Prozent aufweist, ist Frankfurt mit 11,6 Prozent nun der einzige Top-Standort mit einer zweistelligen Quote.
Das Fertigstellungsvolumen in den Top-7-Städten beträgt im Jahr 2015 knapp 1 Million Quadratmeter, von denen Ende des dritten Quartals jedoch bereits rund 80 Prozent vermietet oder eigengenutzt waren. Da auch in den kommenden Jahren verhältnismäßig wenig Neubauflächen auf den Markt kommen, ist eine weiterhin rückläufige Entwicklung des Leerstands zu erwarten.
Mietpreise mit überwiegend geringen Schwankungen
Verhältnismäßig wenig Bewegung herrscht bei den Durchschnitts- und Spitzenmieten. Nur in Frankfurt, dem teuersten Standort, wich die Durchschnittsmiete um mehr als 3 Prozent vom Vorjahreswert ab. 20,00 Euro pro Quadratmeter in der hessischen Metropole entsprechen einem Anstieg von 5 Prozent. Die Spitzenmiete erhöhte sich um gut 1 Prozent auf 38,50 Euro pro Quadratmeter. In München blieb die Durchschnittsmiete konstant bei 15,60 Euro pro Quadratmeter, die Spitzenmiete notierte aufgrund der geringen Verfügbarkeit von hochwertigen Flächen um 4 Prozent niedriger bei 33,50 Euro pro Quadratmeter. In Düsseldorf lag die Durchschnittsmiete bei 14,40 Euro pro Quadratmeter, die Spitzenmiete bei 26,00 Euro pro Quadratmeter. In Hamburg mussten im Schnitt 14,50 Euro pro Quadratmeter entrichtet werden, die Spitzenmiete betrug 24,00 Euro pro Quadratmeter. Berlin kam auf 13,75 bzw. 24,00 Euro pro Quadratmeter, Stuttgart auf 12,30 bzw. 21,00 Euro pro Quadratmeter und Köln auf 11,70 bzw. 20,50 Euro pro Quadratmeter.
Ausblick
„Wir befinden uns auf dem besten Weg zu einem überdurchschnittlichen Jahr auf dem Vermietungsmarkt. Die guten Umsätze schlagen sich in deutlich niedrigeren Leerständen nieder. Quoten von 4 Prozent und weniger, wie wir sie in Stuttgart, München und Berlin derzeit sehen, stellen normalerweise die Ausnahme dar“, so Peter Bigelmaier. „Angesichts der nicht allzu üppig gefüllten Fertigstellungspipeline wird sich aber in der näheren Zukunft nichts an den niedrigen Werten ändern. Auch an den anderen Standorten gehen die Leerstände kontinuierlich zurück. Vor dem Hintergrund, dass wir in den kommenden Quartalen eine ordentliche Nachfrage seitens der Mieter erwarten, sind vielerorts Engpässe insbesondere bei hochwertigen Büroflächen absehbar. Nach wie vor gilt daher, dass Projektentwicklungen oder Revitalisierungen von Bürogebäuden hohe Erfolgschancen aufweisen.“
