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08.10.2015 Logistikinvestmentmarkt setzt Aufholjagd unvermindert fort

Der Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien in Deutschland setzte nach dem schwachen Jahresauftakt seine Aufholjagd weiter fort. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp einer Milliarde Euro im dritten Quartal konnte das starke Ergebnis des zweiten Quartals nochmals übertroffen werden. Die Assetklasse verzeichnete somit das höchste seit Aufzeichnungsbeginn registrierte Zwischenergebnis nach den ersten neun Monaten. Nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wurden von Januar bis September 2015 über 2,4 Milliarden Euro in deutsche Lager- und Logistikimmobilien investiert, sodass das Transaktionsvolumen mit einem Plus von einem Prozent knapp über dem starken Vorjahresniveau lag. „Neben den traditionell stärksten Assetklassen Büro und Einzelhandel konnte sich die Immobilienklasse Logistik nach dem aufstrebenden Hotel-Segment als viertstärkste Immobilienanlageklasse bei Gewerbeimmobilien etablieren und seinen relativen Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen im Vergleich zum ersten Quartal um 1,6 Prozentpunkte auf nunmehr 6,3 Prozent deutlich erhöhen“, erklärt Kai. F. Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE Deutschland.

Ungebremstes Interesse ausländischer Investoren an deutschen Logistikzentren
„Der deutsche Logistikinvestmentmarkt wurde in den ersten neun Monaten insbesondere durch ein ungebremstes Interesse ausländischer Investoren beeinflusst, die auf der Suche nach attraktiven Alternativen sind“, erklärt Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE. „Diese fassen abseits ihrer Heimatmärkte insbesondere Deutschland, aufgrund seiner zentralen Lage, seiner hervorragenden wirtschaftlichen Perspektive und gut ausgebauten Infrastruktur verstärkt ins Auge.“ Während ausländische Investoren vor zwei Jahren bereits für rund die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich waren, steuerten sie in den ersten neun Monaten dieses Jahres mit knapp 69 Prozent den Löwenanteil des Transaktionsvolumens im Logistikbereich bei. Im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2014 entspricht das aktuelle Ergebnis einer Steigerung des Investmentvolumens von knapp 15 Prozent. Gemessen am gesamten Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien mit einem Anteil ausländischer Immobilieninvestoren von knapp 53 Prozent liegt die Quote der ausländischen Akteure im Logistik-Segment deutlich über dem Durchschnitt. „Die Zahlen verdeutlichen eindrucksvoll das hohe Interesse internationaler Investoren am deutschen Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien“, sagt Oulds. Es wurden neun der zehn größten Transaktionen von ausländischen Investoren getätigt. Insgesamt zeigte sich eine Dominanz von angelsächsischen Investoren aus dem Vereinigten Königreich, den USA und Australien, deren Transaktionsvolumen sich auf den deutschen Logistikinvestmentmarkt auf über eine Milliarde Euro summierte. Aber auch Investoren aus dem asiatischen Raum bauten ihre Immobilienquote mit der Allokation in deutsche Logistikobjekte deutlich aus. Dies zeigt etwa der Kauf des weltweit größten H&M Distributionszentrums in Hamburg durch die südkoreanische ADF Asset Management Co. Ltd. für ihren Investmentfonds für über 120 Millionen Euro.

Einzelkäufe legen weiter zu

Besonders durch großvolumige Einzelkäufe im dritten Quartal – darunter neben dem H&M Logistikzentrum drei weitere Einzelkäufe mit jeweils über 100 Millionen Euro Volumen – hat sich die Portfolioquote reduziert. Mit rund 853 Millionen Euro entfielen knapp 36 Prozent des Gesamtvolumens auf Paketverkäufe, während es im entsprechenden Vorjahreszeitraum noch knapp 47 Prozent waren.

Hohe Nachfrage sorgt für anhaltende Renditekompression

Die ununterbrochen hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien mit modernen Ausstattungsqualitäten an etablierten Standorten bei einem limitierten Angebot insbesondere im Core-Segment führte zu einem zunehmenden Preisdruck, der in der Konsequenz zu einer sich fortsetzenden Kompression der Netto-Spitzenrendite führte. Die Spitzenrendite für erstklassige Core-Produkte in den Investmentzentren gab entsprechend im dritten Quartal um 40 Basispunkte binnen der letzten drei Monate auf nunmehr 5,20 Prozent weiter nach. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Rückgang um 80 Basispunkte. Im Vergleich zu den traditionellen Immobilienanlageklassen Büro und Einzelhandel sowie festverzinslichen Wertpapieren bleiben Investitionen in gut positionierte Logistikimmobilien hochattraktiv, was im Immobilienbereich mit einem positiven Renditespread von bis zu 170 Basispunkten zum Ausdruck kommt.

Rekordergebnis für das Gesamtjahr 2015 möglich

„Sehr gute Fundamentaldaten, ein historisch günstiges Kapitalumfeld und die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen Lager- und Logistikflächen seitens der Nutzer lassen für das vierte Quartal eine dynamische Fortsetzung am deutschen Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien erwarten“, sagt Linsin. „Angesichts der rasant wachsenden Bedeutung des E-Commerce und der damit verbundenen Umstrukturierung logistischer Netzwerke beobachten wir, dass lagerlose Umschlagshallen eine zunehmend wichtigere Rolle am Investmentmarkt für Lager- und Logistikimmobilien spielen“, so Oulds. Vor allem die gut gefüllte Investmentpipeline unter anderem mit großvolumigen Portfolios, insbesondere auch auf paneuropäischer Ebene, lassen für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen erwarten, das über dem Rekordergebnis aus dem vergangenen Jahr liegen könnte. Inwieweit das Vorjahresergebnis überschritten werden kann, wird jedoch von der Produktverfügbarkeit abhängig sein.



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