08.10.2015 Aufschwungphase an den Bürovermietungsmärkten setzt sich fort
In den ersten neun Monaten wurden auf den sechs großen deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München knapp 2,27 Mio. m² Bürofläche umgesetzt und damit 18 % mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Der Flächenumsatz über die letzten zwölf Monate lag knapp über 3 Mio. m² (+ 5 % ggü. Q2-15) und damit so hoch wie zuletzt im 4. Quartal 2012. „Nach zwei durchwachsenen Jahren befinden wir uns aktuell in einer Aufschwungphase mit steigenden Flächenumsätzen, steigenden Mietniveaus und sinkenden Leerstandsraten“, beschreibt Marcus Mornhart, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, das aktuelle Marktumfeld, ergänzt aber: „Die Marktsituation ist nicht in allen Standorten durchweg positiv – einige Märkte haben mit geringerer Nachfrage und stagnierenden Flächenumsätzen zu kämpfen“.
In Frankfurt ist nach dem Ende der Konsolidierungsphase im Finanzsektor nun längerfristig von einer geringeren Nachfrage und damit auch niedrigeren Flächenumsätzen im Vergleich zum langfristigen Durchschnitt auszugehen. Der Flächenumsatz blieb zum Ende des 3. Quartals mit 249.100 m² zwar auf dem Niveau des Vorjahres, in dem den vergangenen zwölf Monaten liegt er mit 371.100 m² aber deutlich unter dem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre von 438.000 m². Zudem kommt in den nächsten zwei Jahren mehr als 500.000 m² neue Bürofläche an den Markt, die den Wettbewerb um potentiell neue Mieter noch weiter verschärfen wird. Mehr als die Hälfte dieser Fläche steht noch zur Anmietung zur Verfügung.
Ganz anders stellt sich die Situation in Berlin dar. Die enorm hohe Nachfrage kann durch das verfügbare Angebot bei weitem nicht gedeckt werden. Die Leerstandsquote sank zuletzt auf 3,6 %. „Insbesondere die Informations- und Kommunikationsbranche mit ihrer vitalen Startup-Szene absorbiert derzeit viel Fläche und treibt das Mietniveau nach oben – so stark wie in keinem der anderen Märkte“, berichtet Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills. Die Spitzenmiete erreichte im 3. Quartal mit 24,00 EUR/m² (+ 10 % ggü. Q3-14) ein Niveau das zuletzt Anfang der 2000er Jahre erzielt wurde, die Durchschnittsmiete legte um 15% zu.
Im Durchschnitt aller sechs Märkte wurde zum Ende des 3. Quartals eine Spitzenmiete von 28,13 EUR/m² erzielt und damit 3 % mehr als zum Vorjahreszeitpunkt. Die Durchschnittsmiete legte um 8 % auf 15,07 EUR/m² zu. „Damit liegt die Durchschnittsmiete erstmals über der Marke von 15 Euro – dies zeigt, dass der Aufschwung auf einer breiten Basis steht“, so Mornhart. Die Mietpreissteigerungen dürften auch noch über das Jahresende anhalten. Dies liegt zum einen daran, dass das verfügbare Angebot immer kleiner wird. Die Leerstandsquote ist in allen Märkten innerhalb des letzten Jahres deutlich gesunken und lag Ende September bei 7,1 %. Zum anderen ist auf der Angebotsseite mittelfristig von keiner wesentlichen Verbesserung auszugehen. Das Flächenfertigstellungsvolumen von 1,07 Mio. m² in diesem Jahr ist nahezu komplett vorvermietet. In 2016 kommt mit 1,15 Mio. m² zwar etwas mehr neue Bürofläche hinzu, aber lediglich zwei Drittel stehen noch zur Anmietung zur Verfügung. Die Mietpreise dürften daher auch mittelfristig weiter steigen.
Da es in fast allen der sechs Märkte noch große Gesuche gibt, die eine gute Abschlusswahrscheinlichkeit für das noch laufende Jahr haben, ist für das Gesamtjahr 2015 von einem Flächenumsatz von rund 3 Mio. m² auszugehen. Dies würde einem Plus von 10 % gegenüber dem Vorjahr entsprechen und wäre das umsatzstärkste Jahr seit 2012. Allerdings war das Mietniveau vor drei noch rund 8 % geringer und die Leerstandsquote lag bei knapp 9 %.
In Frankfurt ist nach dem Ende der Konsolidierungsphase im Finanzsektor nun längerfristig von einer geringeren Nachfrage und damit auch niedrigeren Flächenumsätzen im Vergleich zum langfristigen Durchschnitt auszugehen. Der Flächenumsatz blieb zum Ende des 3. Quartals mit 249.100 m² zwar auf dem Niveau des Vorjahres, in dem den vergangenen zwölf Monaten liegt er mit 371.100 m² aber deutlich unter dem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre von 438.000 m². Zudem kommt in den nächsten zwei Jahren mehr als 500.000 m² neue Bürofläche an den Markt, die den Wettbewerb um potentiell neue Mieter noch weiter verschärfen wird. Mehr als die Hälfte dieser Fläche steht noch zur Anmietung zur Verfügung.
Ganz anders stellt sich die Situation in Berlin dar. Die enorm hohe Nachfrage kann durch das verfügbare Angebot bei weitem nicht gedeckt werden. Die Leerstandsquote sank zuletzt auf 3,6 %. „Insbesondere die Informations- und Kommunikationsbranche mit ihrer vitalen Startup-Szene absorbiert derzeit viel Fläche und treibt das Mietniveau nach oben – so stark wie in keinem der anderen Märkte“, berichtet Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills. Die Spitzenmiete erreichte im 3. Quartal mit 24,00 EUR/m² (+ 10 % ggü. Q3-14) ein Niveau das zuletzt Anfang der 2000er Jahre erzielt wurde, die Durchschnittsmiete legte um 15% zu.
Im Durchschnitt aller sechs Märkte wurde zum Ende des 3. Quartals eine Spitzenmiete von 28,13 EUR/m² erzielt und damit 3 % mehr als zum Vorjahreszeitpunkt. Die Durchschnittsmiete legte um 8 % auf 15,07 EUR/m² zu. „Damit liegt die Durchschnittsmiete erstmals über der Marke von 15 Euro – dies zeigt, dass der Aufschwung auf einer breiten Basis steht“, so Mornhart. Die Mietpreissteigerungen dürften auch noch über das Jahresende anhalten. Dies liegt zum einen daran, dass das verfügbare Angebot immer kleiner wird. Die Leerstandsquote ist in allen Märkten innerhalb des letzten Jahres deutlich gesunken und lag Ende September bei 7,1 %. Zum anderen ist auf der Angebotsseite mittelfristig von keiner wesentlichen Verbesserung auszugehen. Das Flächenfertigstellungsvolumen von 1,07 Mio. m² in diesem Jahr ist nahezu komplett vorvermietet. In 2016 kommt mit 1,15 Mio. m² zwar etwas mehr neue Bürofläche hinzu, aber lediglich zwei Drittel stehen noch zur Anmietung zur Verfügung. Die Mietpreise dürften daher auch mittelfristig weiter steigen.
Da es in fast allen der sechs Märkte noch große Gesuche gibt, die eine gute Abschlusswahrscheinlichkeit für das noch laufende Jahr haben, ist für das Gesamtjahr 2015 von einem Flächenumsatz von rund 3 Mio. m² auszugehen. Dies würde einem Plus von 10 % gegenüber dem Vorjahr entsprechen und wäre das umsatzstärkste Jahr seit 2012. Allerdings war das Mietniveau vor drei noch rund 8 % geringer und die Leerstandsquote lag bei knapp 9 %.
