02.11.2015 Immobilienfinanzierungsmarkt: Ideales Umfeld für Investitionen
Aus Kapitalmarktsicht ist das Jahr 2015 ein positives Jahr für die Immobilienbranche, denn die Zinsen bleiben auf einem historisch niedrigen Wert. Das geht aus dem aktuellen Report zum Immobilienfinanzierungsmarkt des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor. Der Trend aus dem letzten Jahr hat sich damit bestätigt und wird Anfang 2016 auch weiterhin bestehen. "Wir sehen derzeit sehr gute Möglichkeiten zur günstigen Finanzierung für Immobilienanleger und Kreditnehmer", sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE.
Der Kreditmarkt 2015: Zinsfixierungen weiterhin niedrig
Die derzeitigen Zinsfixierungen (ohne Marge) für fünf Jahre liegen dabei ebenfalls äußerst niedrig bei 0,36 Prozent und auch die zehnjährigen Fixierungen von einem Prozent sind sehr positiv. Generell ist damit die gesamte Zinskurve weiterhin sehr vorteilhaft für Kreditnehmer, wobei die starke Differenzierung der Kosten zwischen den Laufzeiten Immobilienakteuren einen deutlichen Anreiz gibt, sich eher über eine Laufzeit von fünf bis sieben Jahren an einen Festzins zu binden.
Obwohl der Refinanzierungsindikator von CBRE durch die erneute Griechenlandkrise und den schwachen Aktienmarkt kürzlich leicht angestiegen ist, haben die Banken dennoch eine gute und günstige Grundlage dafür, sich zu finanzieren. Dementsprechend sind diese wiederum bereit großvolumige Kredite zu vergeben. Die gebotenen Margen der Banken liegen dabei zwischen 1,0 und 1,5 Prozentpunkten. Welche Marge letztlich angeboten wird, hängt von den Laufzeiten, der Finanzierungshöhe oder sonstigen Risikoelementen ab. Zum Teil können aber auch erstklassige Büroimmobilien in Topstandorten wie beispielsweise Innenstadtlagen beobachtet werden, deren Marge sich bei 60 Basispunkten (0,6 Prozentpunkte) bewegt. Gerade dieser Aspekt beinhaltet ein großes Einsparpotential für Kreditnehmer.
Fremdmitteleinsatz aber auch Investoreninteresse gestiegen
Seit dem Jahr 2012 ist der Anteil an eingesetzten Fremdmitteln kontinuierlich gestiegen. "Die LTVs (Loan-to-Value) sind zwar generell gestiegen, liegen dabei aber dennoch weit unter den Beträgen der Boomjahre 2006 und 2007", erklärt Richolt. "Momentan sind die defensiveren und konservativeren Core-Investoren die marktbestimmenden Käufer, deren Risikobereitschaft nicht so hoch ist wie die der opportunistischen Investoren vor der Finanzkrise."
Keine gravierende Änderung in der Zinslandschaft
Die Nachfrage der Investoren nach Immobilienanlagen ist weiterhin sehr hoch und wird voraussichtlich auch zukünftig weiter zunehmen. Viele der Investoren haben die Umschichtung ihres Portfolios hin zu Immobilien noch vor sich. Gründe dafür sind vor allem die negative Realverzinsung bei risikolosen Alternativanlagen wie beispielsweise einer zehnjährigen Bundesanleihe, aber auch die Erwartung, dass der Trend mittelfristig konstant bleiben wird. "Wir erwarten in den kommenden zwei bis drei Jahren im Euroraum keine gravierende Änderung in der Zinslandschaft", so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. "Aktuell geht der Markt nicht davon aus, dass sich die Zinslandschaft in Deutschland dramatisch ändert. Somit bleibt die Immobilienanlage aufgrund der Überrendite gegenüber der risikolosen Anlage hochattraktiv." Eine Umschichtung der institutionellen Anleger zu Lasten der gewerblichen Immobilien ist erst ab einem Realzinsniveau von rund zwei Prozent beziehungsweise einem Swapsatz für zehn Jahre von 3,5 Prozent pro Jahr zu beobachten, denn erst ab diesem Prozentsatz wirkt sich der Leverage-Effekt nicht mehr positiv aus.
Der Kreditmarkt 2015: Zinsfixierungen weiterhin niedrig
Die derzeitigen Zinsfixierungen (ohne Marge) für fünf Jahre liegen dabei ebenfalls äußerst niedrig bei 0,36 Prozent und auch die zehnjährigen Fixierungen von einem Prozent sind sehr positiv. Generell ist damit die gesamte Zinskurve weiterhin sehr vorteilhaft für Kreditnehmer, wobei die starke Differenzierung der Kosten zwischen den Laufzeiten Immobilienakteuren einen deutlichen Anreiz gibt, sich eher über eine Laufzeit von fünf bis sieben Jahren an einen Festzins zu binden.
Obwohl der Refinanzierungsindikator von CBRE durch die erneute Griechenlandkrise und den schwachen Aktienmarkt kürzlich leicht angestiegen ist, haben die Banken dennoch eine gute und günstige Grundlage dafür, sich zu finanzieren. Dementsprechend sind diese wiederum bereit großvolumige Kredite zu vergeben. Die gebotenen Margen der Banken liegen dabei zwischen 1,0 und 1,5 Prozentpunkten. Welche Marge letztlich angeboten wird, hängt von den Laufzeiten, der Finanzierungshöhe oder sonstigen Risikoelementen ab. Zum Teil können aber auch erstklassige Büroimmobilien in Topstandorten wie beispielsweise Innenstadtlagen beobachtet werden, deren Marge sich bei 60 Basispunkten (0,6 Prozentpunkte) bewegt. Gerade dieser Aspekt beinhaltet ein großes Einsparpotential für Kreditnehmer.
Fremdmitteleinsatz aber auch Investoreninteresse gestiegen
Seit dem Jahr 2012 ist der Anteil an eingesetzten Fremdmitteln kontinuierlich gestiegen. "Die LTVs (Loan-to-Value) sind zwar generell gestiegen, liegen dabei aber dennoch weit unter den Beträgen der Boomjahre 2006 und 2007", erklärt Richolt. "Momentan sind die defensiveren und konservativeren Core-Investoren die marktbestimmenden Käufer, deren Risikobereitschaft nicht so hoch ist wie die der opportunistischen Investoren vor der Finanzkrise."
Keine gravierende Änderung in der Zinslandschaft
Die Nachfrage der Investoren nach Immobilienanlagen ist weiterhin sehr hoch und wird voraussichtlich auch zukünftig weiter zunehmen. Viele der Investoren haben die Umschichtung ihres Portfolios hin zu Immobilien noch vor sich. Gründe dafür sind vor allem die negative Realverzinsung bei risikolosen Alternativanlagen wie beispielsweise einer zehnjährigen Bundesanleihe, aber auch die Erwartung, dass der Trend mittelfristig konstant bleiben wird. "Wir erwarten in den kommenden zwei bis drei Jahren im Euroraum keine gravierende Änderung in der Zinslandschaft", so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. "Aktuell geht der Markt nicht davon aus, dass sich die Zinslandschaft in Deutschland dramatisch ändert. Somit bleibt die Immobilienanlage aufgrund der Überrendite gegenüber der risikolosen Anlage hochattraktiv." Eine Umschichtung der institutionellen Anleger zu Lasten der gewerblichen Immobilien ist erst ab einem Realzinsniveau von rund zwei Prozent beziehungsweise einem Swapsatz für zehn Jahre von 3,5 Prozent pro Jahr zu beobachten, denn erst ab diesem Prozentsatz wirkt sich der Leverage-Effekt nicht mehr positiv aus.
