11.12.2015 Herbstbefragung: AWI steigt – besonders in einfachen Wohnlagen
Für die qualifizierte wissenschaftliche Orientierungshilfe am Wohninvestmentmarkt hat AENGEVELT-RESEARCH im Jahr 2008 den AENGEVELT-Wohninvestment-Index AWI* entwickelt. Er erfasst regelmäßig die Einschätzungen von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, die in Summe eine hohe sechsstellige Anzahl von Wohneinheiten in allen Teilen Deutschlands repräsentieren, zu Marktstimmungen und -entwicklungen.
Ergebnis der aktuellen Befragung: Der AWI steigt in der aktuellen Herbstbefragung nach vier Rückgängen deutlich um 4,1 Punkte auf 70,8 Punkte (Frühjahrsbefragung 2015: 66,7 Pkt.). Er zeigt unverändert einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit überdurchschnittlichem Miet- und Kaufpreisniveau an (Marktgleichgewicht: 40 bis 60 Punkte).
Der Anstieg des AWI vollzog sich dabei über alle Wohnlagen: In guten Lagen stellt er sich auf 70,4 Punkte (Frühjahr 2015: 69 Punkte), er erreicht damit den höchsten Stand seit Winter 2013/2014 (71,4 Punkte). In mittleren Wohnlagen stieg der AWI um 2,2 Punkte auf nun 73,2 Punkte. Den mit Abstand höchsten Anstieg verzeichnen indessen die einfachen Lagen: Hier erhöhte sich der AWI um 7,8 Punkte auf aktuell 67,5 Punkte (Frühjahr 2015: 59,7 Pkt.).
Hierin spiegelt sich das von AENGEVELT-RESEARCH vor allem in den Wachstumskernen und wirtschaftsstarken Groß- und Mittelstädten analysierte viel zu geringe Angebot an miet- und kaufpreisgünstigen Wohnungen. „Zumal der Wohnungsneubau an vielen Standorten bislang vorrangig in den mittel- bis hochpreisigen Miet- und Kaufpreissegmenten erfolgt“, erläutert Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, und ergänzt: „Die Flüchtlingszuwanderung ist kein Auslöser für diese Situation, sie verschärft aber die Mangelsituation.“
Mietwohnungsmarkt
„Mit einer Konsolidierung der Mieteinnahmen bzw. einem rückläufigen Mietpreisniveau auf breiter Front ist daher nicht zu rechnen“, so Fenderl weiter. „Im Gegenteil: Nachdem in guten wie auch mittleren Lagen eine Mehrheit der Befragten immer noch ein Mieterhöhungspotential sieht, wird dies aufgrund der zu erwartenden Zunahme der Nachfrage nun auch in einfachen Lagen gesehen“, so sein Fazit.
Das bestätigen auch die Befragungsergebnisse hinsichtlich der Mietpreisentwicklung: 55% der Befragungsteilnehmer (Frühjahr 2015: 48%) rechnen mit weiter steigenden Mieten. Auch hier ist in den einfachen Lagen der Anteil überdurchschnittlich von 34% im Frühjahr 2015 auf aktuell 50% gestiegen. In mittleren Lagen hat sich der Anteil von 57% auf 61% erhöht, in guten Lagen ist er mit 53% konstant geblieben.
Dabei sieht Fenderl insbesondere in den Wachstumsregionen unverändert eine Konkurrenz von zwei Haushalten mit unterschiedlicher Zahlungsfähigkeit um eine Wohnung: „Zahlungskräftige Haushalte mieten zunehmend Wohnungen in von ihnen präferierten Lagen, selbst wenn diese nicht ihren qualitativen Vorstellungen entsprechen. Dadurch werden Haushalte mit niedrigerem Einkommen aus ihren qualitativ geringeren, bislang aber preiswerten Wohnungen verdrängt.“ Gleichzeitig würden aufgrund von Wohnungsknappheit Substandards zu hohen Mietpreisen akzeptiert und zudem anstehende bzw. notwendige Sanierungen oftmals von Bestandshaltern zurückgestellt.
Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage
• Beim AII (AENGEVELT-Investmentindex-Index) wechselte zwischen Frühling 2012 und Sommer 2015 das Vorzeichen der Veränderungen nahezu von Quartal zu Quartal. Seit Frühjahr 2015 steigt der Wert wieder und erreicht aktuell mit 70,5 Punkten den höchsten Wert seit Herbst 2012 (70,9 Pkt.).
• In guten Lagen stieg der AII um 2,4 Punkte auf aktuell 72,9 Punkte (Frühjahr 2015: 70,5 Punkte, Herbst 2014: 66,2 Punkte).
In mittleren Lagen zog der Wert um 1,5 Punkte auf 73,3 Punkte an (Frühjahr 2015: 71,8 Pkt.).
In einfachen Lagen zog der AII zum nun dritten Mal an. Dabei fiel auch hier der Anstieg mit 6,7 Punkten überdurchschnittlich aus und stellt sich aktuell auf 65,4 Punkte (Frühjahr 2015: 58,7 Punkte, Herbst 2014: 56,5 Punkte). Somit ist auch in einfachen Lagen ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Verkäufer zu beobachten.
• Grundsätzlich bleibt die Nachfrage nach Wohninvestments hoch: 52% der Befragungsteilnehmer rechnen mit einer steigenden Nachfrage (Frühjahr 2015: 45%). Auch hier ist der Anstieg in einfachen Lagen von 33% auf 47% bedeutend. 38% gehen von einer stabilen Nachfrage aus (Frühjahr 2015: 42%). Lediglich 6% erwarten ein leichtes Nachlassen der Nachfrage (Frühjahr 2015: 10%).
• Entsprechend erwartet mit 54% die Mehrheit weiterhin steigende Preise für Wohninvestments (Frühjahr 2015: 47%), 35% rechnen mit einer Preisstabilisierung (Frühjahr 2015: 40%). Lediglich 6% erwarten sinkende Preise (Frühjahr 2015: 7%).
Fazit
• Der Wohninvestmentmarkt steht aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter gut da. Das trifft auf alle Lagen zu. Es besteht ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Vermieter und Eigentümer. Der aktuelle Anstieg des AWI nach vier rückläufigen Quartalen zeigt noch keine Trendumkehr an. Dennoch ist er ein Indiz dafür, dass die Zeiten überdurchschnittlicher Preissteigerungen doch noch nicht vorbei sind.
• Verstärkt wird die Situation durch eine weiter steigende Nachfrage in den Wachstumskernen und wirtschaftlich starken Groß- und Mittelstädten durch arbeitsplatzorientierte und Flüchtlingszuwanderung. Dadurch kommt es zu einer weiteren Verknappung insbesondere von miet- und kaufpreisgünstigen Wohnungen, die von breiten, finanziell schwächer gestellten Bevölkerungsschichten nachgefragt werden.
• Das wird sich absehbar nicht ändern, insbesondere in den einfachen Lagen: Hier erwarten – ungeachtet der markanten Anstiege von AWI und AII in der aktuellen Befragung - lediglich 33% (Frühjahr 2015: 29%) einen Anstieg der Bautätigkeit – wohl auch angesichts des geringeren erzielbaren Mietpreisniveaus.
• Insgesamt besteht dadurch in den Wachstumskernen die Gefahr, dass notwendige Sanierungen nicht durchgeführt werden, da durch die Wohnungsknappheit auch Wohnungen mit Substandard bei den Nachfragern auf Akzeptanz stoßen. Weiteres Risiko: Auch, wenn hier kurz- bis mittelfristig keine Leerstände drohen, wird der Wettbewerb langfristig zunehmen. Dann werden vor allem Wohnungen mit Substandards im Nachteil sein.
• Vor dem Hintergrund des aktuell hohen Preisniveaus sollte deshalb die Verkaufsentscheidung bei Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen verstärkt in Betracht gezogen werden. Zumal aktuell überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen möglich sind.
* Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
Ergebnis der aktuellen Befragung: Der AWI steigt in der aktuellen Herbstbefragung nach vier Rückgängen deutlich um 4,1 Punkte auf 70,8 Punkte (Frühjahrsbefragung 2015: 66,7 Pkt.). Er zeigt unverändert einen Vermieter-/Eigentümermarkt mit überdurchschnittlichem Miet- und Kaufpreisniveau an (Marktgleichgewicht: 40 bis 60 Punkte).
Der Anstieg des AWI vollzog sich dabei über alle Wohnlagen: In guten Lagen stellt er sich auf 70,4 Punkte (Frühjahr 2015: 69 Punkte), er erreicht damit den höchsten Stand seit Winter 2013/2014 (71,4 Punkte). In mittleren Wohnlagen stieg der AWI um 2,2 Punkte auf nun 73,2 Punkte. Den mit Abstand höchsten Anstieg verzeichnen indessen die einfachen Lagen: Hier erhöhte sich der AWI um 7,8 Punkte auf aktuell 67,5 Punkte (Frühjahr 2015: 59,7 Pkt.).
Hierin spiegelt sich das von AENGEVELT-RESEARCH vor allem in den Wachstumskernen und wirtschaftsstarken Groß- und Mittelstädten analysierte viel zu geringe Angebot an miet- und kaufpreisgünstigen Wohnungen. „Zumal der Wohnungsneubau an vielen Standorten bislang vorrangig in den mittel- bis hochpreisigen Miet- und Kaufpreissegmenten erfolgt“, erläutert Michael Fenderl, Leiter AENGEVELT-RESEARCH, und ergänzt: „Die Flüchtlingszuwanderung ist kein Auslöser für diese Situation, sie verschärft aber die Mangelsituation.“
Mietwohnungsmarkt
„Mit einer Konsolidierung der Mieteinnahmen bzw. einem rückläufigen Mietpreisniveau auf breiter Front ist daher nicht zu rechnen“, so Fenderl weiter. „Im Gegenteil: Nachdem in guten wie auch mittleren Lagen eine Mehrheit der Befragten immer noch ein Mieterhöhungspotential sieht, wird dies aufgrund der zu erwartenden Zunahme der Nachfrage nun auch in einfachen Lagen gesehen“, so sein Fazit.
Das bestätigen auch die Befragungsergebnisse hinsichtlich der Mietpreisentwicklung: 55% der Befragungsteilnehmer (Frühjahr 2015: 48%) rechnen mit weiter steigenden Mieten. Auch hier ist in den einfachen Lagen der Anteil überdurchschnittlich von 34% im Frühjahr 2015 auf aktuell 50% gestiegen. In mittleren Lagen hat sich der Anteil von 57% auf 61% erhöht, in guten Lagen ist er mit 53% konstant geblieben.
Dabei sieht Fenderl insbesondere in den Wachstumsregionen unverändert eine Konkurrenz von zwei Haushalten mit unterschiedlicher Zahlungsfähigkeit um eine Wohnung: „Zahlungskräftige Haushalte mieten zunehmend Wohnungen in von ihnen präferierten Lagen, selbst wenn diese nicht ihren qualitativen Vorstellungen entsprechen. Dadurch werden Haushalte mit niedrigerem Einkommen aus ihren qualitativ geringeren, bislang aber preiswerten Wohnungen verdrängt.“ Gleichzeitig würden aufgrund von Wohnungsknappheit Substandards zu hohen Mietpreisen akzeptiert und zudem anstehende bzw. notwendige Sanierungen oftmals von Bestandshaltern zurückgestellt.
Wohninvestments: Weiterhin hohe Nachfrage
• Beim AII (AENGEVELT-Investmentindex-Index) wechselte zwischen Frühling 2012 und Sommer 2015 das Vorzeichen der Veränderungen nahezu von Quartal zu Quartal. Seit Frühjahr 2015 steigt der Wert wieder und erreicht aktuell mit 70,5 Punkten den höchsten Wert seit Herbst 2012 (70,9 Pkt.).
• In guten Lagen stieg der AII um 2,4 Punkte auf aktuell 72,9 Punkte (Frühjahr 2015: 70,5 Punkte, Herbst 2014: 66,2 Punkte).
In mittleren Lagen zog der Wert um 1,5 Punkte auf 73,3 Punkte an (Frühjahr 2015: 71,8 Pkt.).
In einfachen Lagen zog der AII zum nun dritten Mal an. Dabei fiel auch hier der Anstieg mit 6,7 Punkten überdurchschnittlich aus und stellt sich aktuell auf 65,4 Punkte (Frühjahr 2015: 58,7 Punkte, Herbst 2014: 56,5 Punkte). Somit ist auch in einfachen Lagen ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Verkäufer zu beobachten.
• Grundsätzlich bleibt die Nachfrage nach Wohninvestments hoch: 52% der Befragungsteilnehmer rechnen mit einer steigenden Nachfrage (Frühjahr 2015: 45%). Auch hier ist der Anstieg in einfachen Lagen von 33% auf 47% bedeutend. 38% gehen von einer stabilen Nachfrage aus (Frühjahr 2015: 42%). Lediglich 6% erwarten ein leichtes Nachlassen der Nachfrage (Frühjahr 2015: 10%).
• Entsprechend erwartet mit 54% die Mehrheit weiterhin steigende Preise für Wohninvestments (Frühjahr 2015: 47%), 35% rechnen mit einer Preisstabilisierung (Frühjahr 2015: 40%). Lediglich 6% erwarten sinkende Preise (Frühjahr 2015: 7%).
Fazit
• Der Wohninvestmentmarkt steht aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter gut da. Das trifft auf alle Lagen zu. Es besteht ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Vermieter und Eigentümer. Der aktuelle Anstieg des AWI nach vier rückläufigen Quartalen zeigt noch keine Trendumkehr an. Dennoch ist er ein Indiz dafür, dass die Zeiten überdurchschnittlicher Preissteigerungen doch noch nicht vorbei sind.
• Verstärkt wird die Situation durch eine weiter steigende Nachfrage in den Wachstumskernen und wirtschaftlich starken Groß- und Mittelstädten durch arbeitsplatzorientierte und Flüchtlingszuwanderung. Dadurch kommt es zu einer weiteren Verknappung insbesondere von miet- und kaufpreisgünstigen Wohnungen, die von breiten, finanziell schwächer gestellten Bevölkerungsschichten nachgefragt werden.
• Das wird sich absehbar nicht ändern, insbesondere in den einfachen Lagen: Hier erwarten – ungeachtet der markanten Anstiege von AWI und AII in der aktuellen Befragung - lediglich 33% (Frühjahr 2015: 29%) einen Anstieg der Bautätigkeit – wohl auch angesichts des geringeren erzielbaren Mietpreisniveaus.
• Insgesamt besteht dadurch in den Wachstumskernen die Gefahr, dass notwendige Sanierungen nicht durchgeführt werden, da durch die Wohnungsknappheit auch Wohnungen mit Substandard bei den Nachfragern auf Akzeptanz stoßen. Weiteres Risiko: Auch, wenn hier kurz- bis mittelfristig keine Leerstände drohen, wird der Wettbewerb langfristig zunehmen. Dann werden vor allem Wohnungen mit Substandards im Nachteil sein.
• Vor dem Hintergrund des aktuell hohen Preisniveaus sollte deshalb die Verkaufsentscheidung bei Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen verstärkt in Betracht gezogen werden. Zumal aktuell überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen möglich sind.
* Der AWI ist ein Komposit-Index und berücksichtigt einerseits die zukünftige Entwicklung der Nachfrage nach Mietwohnungen, des Mietwohnungsangebotes, der Wohnungsleerstände und der Wohnungsmieten sowie andererseits Einschätzungen zur zukünftigen Angebots-, Nachfrage- und Kaufpreis-Entwicklung im Wohninvestmentsegment.
