18.12.2015 AENGEVELT sieht Düsseldorf weiter im Aufwind
Die Attraktivität der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt Düsseldorf als Immobilienstandort bleibt im internationalen Wettbewerb weiterhin hoch. Die guten Rahmenbedingungen stützen diese Entwicklung. So erhöhte sich in den letzten zehn Jahren die Bevölkerungszahl in Düsseldorf um rd. 35.000 Einwohner (+6,1%). Verbunden mit dem wachstumsaffinen und differenzierten Arbeitsplatzangebot, der exzellenten Infrastrukturgüte und -dichte, der optimalen Erreichbarkeit von Millionen kaufkraftstarker Verbraucher und der finanziellen Solidität bietet die Landeshauptstadt Düsseldorf damit beste Voraussetzungen für Immobilieninvestitionen.
Hoher Flächenumsatz auf dem Büromarkt
• Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) präsentiert sich 2015 mit einer ausgezeichneten Performance: Bereits in den ersten drei Quartalen erzielte er einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 332.000 m² und liegt damit nicht nur rd. 91.000 m² bzw. 38% über dem Wert des Vorjahreszeitraums (I.-III Q 2014: rd. 241.000 m², sondern übertrifft zudem bereits jetzt das Ergebnis des Gesamtjahres 2014 (rd. 317.000 m²). „Entsprechend erwarten wir einen der besten Büroflächenumsätze der jüngsten zehn Jahre“, kommentiert Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung von AENGEVELT, das Marktgeschehen und ergänzt: „Wie hoch das Jahresergebnis tatsächlich ausfällt, hängt vom ´Jahresendspurt´ ab.“
• Die deutlich größere Umsatzdynamik ist laut Nordhues u.a. auf eine deutlich höhere hohen Anzahl von Großabschlüssen in diesem Jahr zurückzuführen: „Nachdem im Vorjahr insgesamt nur ein Vertragsabschluss von über 10.000 m² getätigt wurde, sind im aktuellen Jahr bis dato sechs Vermietungsdeals in diesem Größensegment mit insgesamt rd. 110.000 m² zu verzeichnen.“
• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich aktuell auf EUR 26,-/m², nachdem sie zur Jahreswende 2013/2014 infolge hochpreisiger Vermietungen in den zuletzt fertiggestellten Projektentwicklungen wie z. B. "Kö-Bogen I" und „Dreischeibenhaus“ auf EUR 27,50/m² gestiegen war. Grund für den Rückgang ist u.a. das geringe Angebot an Neubauflächen in den Top-Citylagen. Für 2016 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer Stabilisierung der Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau von EUR 26,-/m² aus.
Investmentmarkt weiter dynamisch
• Der Düsseldorfer Investmentmarkt (Wohn-/Gewerbeinvestments) wird auch 2015 von einer hohen Dynamik geprägt und wird voraussichtlich wieder die 2,5-Mrd.-Euro-Marke übertreffen. Er schließt damit an die Vorjahre 2013, 2014 mit rd. EUR 2,7 Mrd. bzw. EUR 2,6 Mrd. an.
• „Gleichzeitig ist der Markt nach wie vor von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt“, beschreibt Oliver Lederer die aktuelle Marktsituation. Dies zeige auch die Entwicklung der Spitzenrendite von Büro- und Geschäftshäusern, die im Jahresverlauf noch einmal um 30 Basis-punkte nachgab und zwar auf 4,6% bei Bürogebäuden und sogar 3,9% bei Geschäftshäusern.
• Neben den gewerblichen Investments spielt in Düsseldorf das Wohninvestment eine große Rolle. Für Mehrfamilienhäuser im Bestand in Top-Lagen werden in der Spitze Anfangsrenditen von um bzw. in Einzelfällen sogar unter 4% erzielt. Aufgrund des Mangels an klassischen Wohninvestmentprodukten (Mehrfamilienhäuser als Zinshäuser) ist deshalb die Nachfrage nach Umnutzungsprojekten weiterhin sehr groß. „Allerdings eignet sich nur ein geringer Teil z.B. leerstehender Bürogebäude aus technischer und ökonomischer Sicht für eine Umnutzung“, schränkt Lederer die Hoffnungen auf eine auf diese Weise erzielbare breite Angebotserweiterung ein.
Ausblick
Büromarkt
Zur aktuell insgesamt guten Verfassung des Düsseldorfer Immobilienmarktes gesellen sich auch 2016 trotz geopolitischer und weltwirtschaftlicher Unsicherheiten weiterhin positive Aussichten. So dürften nach Analysen von AENGEVELT die Büromieten im Spitzensegment stabil auf dem aktuell hohen Niveau verbleiben. Im Zuge einer weiterhin regen Büroflächennachfrage, einer unterdurchschnittlichen Verfügbarkeit von Neubauflächen und einer verstärkten Umnutzung von Büro- in Wohnflächen wird der Büroleerstand stetig reduziert werden.
Investmentmarkt
Der Anlagedruck bleibt durch die weiterhin expansive Geldpolitik in Europa, die nur zögerlichen Zinsanhebungstendenzen in den USA und die instabilen Märkte in Ostasien sehr hoch. Neben der auch 2016 zu erwartenden anhaltend hohen Nachfrage nach Core-Objekten im Düsseldorfer Büro-, Wohn- und Retailsegment werden weiterhin Anlagemöglichkeiten auch in "Core+" und "Value-Add"-Objekten geprüft, die einen größeren Managementaufwand und die Begleitung durch markterfahrene Berater erfordern. „Allerdings werden auch 2016 viele Investoren ihre Anlagewünsche mangels Verkaufsbereitschaft der Objekteigentümer nicht erfüllen können“, so das Fazit von Oliver Lederer.
Hoher Flächenumsatz auf dem Büromarkt
• Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland mit Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) präsentiert sich 2015 mit einer ausgezeichneten Performance: Bereits in den ersten drei Quartalen erzielte er einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 332.000 m² und liegt damit nicht nur rd. 91.000 m² bzw. 38% über dem Wert des Vorjahreszeitraums (I.-III Q 2014: rd. 241.000 m², sondern übertrifft zudem bereits jetzt das Ergebnis des Gesamtjahres 2014 (rd. 317.000 m²). „Entsprechend erwarten wir einen der besten Büroflächenumsätze der jüngsten zehn Jahre“, kommentiert Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung von AENGEVELT, das Marktgeschehen und ergänzt: „Wie hoch das Jahresergebnis tatsächlich ausfällt, hängt vom ´Jahresendspurt´ ab.“
• Die deutlich größere Umsatzdynamik ist laut Nordhues u.a. auf eine deutlich höhere hohen Anzahl von Großabschlüssen in diesem Jahr zurückzuführen: „Nachdem im Vorjahr insgesamt nur ein Vertragsabschluss von über 10.000 m² getätigt wurde, sind im aktuellen Jahr bis dato sechs Vermietungsdeals in diesem Größensegment mit insgesamt rd. 110.000 m² zu verzeichnen.“
• Die gewichtete Spitzenmiete stellt sich aktuell auf EUR 26,-/m², nachdem sie zur Jahreswende 2013/2014 infolge hochpreisiger Vermietungen in den zuletzt fertiggestellten Projektentwicklungen wie z. B. "Kö-Bogen I" und „Dreischeibenhaus“ auf EUR 27,50/m² gestiegen war. Grund für den Rückgang ist u.a. das geringe Angebot an Neubauflächen in den Top-Citylagen. Für 2016 geht AENGEVELT-RESEARCH von einer Stabilisierung der Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau von EUR 26,-/m² aus.
Investmentmarkt weiter dynamisch
• Der Düsseldorfer Investmentmarkt (Wohn-/Gewerbeinvestments) wird auch 2015 von einer hohen Dynamik geprägt und wird voraussichtlich wieder die 2,5-Mrd.-Euro-Marke übertreffen. Er schließt damit an die Vorjahre 2013, 2014 mit rd. EUR 2,7 Mrd. bzw. EUR 2,6 Mrd. an.
• „Gleichzeitig ist der Markt nach wie vor von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt“, beschreibt Oliver Lederer die aktuelle Marktsituation. Dies zeige auch die Entwicklung der Spitzenrendite von Büro- und Geschäftshäusern, die im Jahresverlauf noch einmal um 30 Basis-punkte nachgab und zwar auf 4,6% bei Bürogebäuden und sogar 3,9% bei Geschäftshäusern.
• Neben den gewerblichen Investments spielt in Düsseldorf das Wohninvestment eine große Rolle. Für Mehrfamilienhäuser im Bestand in Top-Lagen werden in der Spitze Anfangsrenditen von um bzw. in Einzelfällen sogar unter 4% erzielt. Aufgrund des Mangels an klassischen Wohninvestmentprodukten (Mehrfamilienhäuser als Zinshäuser) ist deshalb die Nachfrage nach Umnutzungsprojekten weiterhin sehr groß. „Allerdings eignet sich nur ein geringer Teil z.B. leerstehender Bürogebäude aus technischer und ökonomischer Sicht für eine Umnutzung“, schränkt Lederer die Hoffnungen auf eine auf diese Weise erzielbare breite Angebotserweiterung ein.
Ausblick
Büromarkt
Zur aktuell insgesamt guten Verfassung des Düsseldorfer Immobilienmarktes gesellen sich auch 2016 trotz geopolitischer und weltwirtschaftlicher Unsicherheiten weiterhin positive Aussichten. So dürften nach Analysen von AENGEVELT die Büromieten im Spitzensegment stabil auf dem aktuell hohen Niveau verbleiben. Im Zuge einer weiterhin regen Büroflächennachfrage, einer unterdurchschnittlichen Verfügbarkeit von Neubauflächen und einer verstärkten Umnutzung von Büro- in Wohnflächen wird der Büroleerstand stetig reduziert werden.
Investmentmarkt
Der Anlagedruck bleibt durch die weiterhin expansive Geldpolitik in Europa, die nur zögerlichen Zinsanhebungstendenzen in den USA und die instabilen Märkte in Ostasien sehr hoch. Neben der auch 2016 zu erwartenden anhaltend hohen Nachfrage nach Core-Objekten im Düsseldorfer Büro-, Wohn- und Retailsegment werden weiterhin Anlagemöglichkeiten auch in "Core+" und "Value-Add"-Objekten geprüft, die einen größeren Managementaufwand und die Begleitung durch markterfahrene Berater erfordern. „Allerdings werden auch 2016 viele Investoren ihre Anlagewünsche mangels Verkaufsbereitschaft der Objekteigentümer nicht erfüllen können“, so das Fazit von Oliver Lederer.
